Cour d'appel, 07 décembre 2022. 19/13657

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 DECEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/13657 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAISL Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/04691 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LA MALADRERIE 17 RUE DE LA MALADRE RIE 93300 AUBERVILLIERS représenté par son administrateur provisoire, la SELARLU BLERIOT & ASSOCIES, en la personne de Maître Philippe BLERIOT, administrateur judiciaire C/O SELARLU BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de PARIS, toque : PB001 INTIMEE Madame [C] [Y] née le 13 octobre 1981 à [Localité 7] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/047635 du 18/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte du 20 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1]) a assigné Mme [C] [Y] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de condamnation au paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [Y] ; - débouté Mme [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 juillet 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions du 8 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 18 de la loi du 18 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement en sa totalité, statuant à nouveau, - condamner Mme [Y] au paiement à son profit de la somme de 25.632,33 € suivant décompte arrêté au 2 septembre 2019, avec intérêts de droit, à compter du 11 janvier 2018, date la mise en demeure, pour le surplus, à compter de l'assignation, - condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 2.000 € en raison de son comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté, - débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes, moyens et prétentions, - condamner Mme [Y] au paiement à son profit de la somme de 1.471 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit : 14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire, 17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété, 15 € au titre de la mise en demeure, 1.425 € au titre du règlement d'honoraires - expertise procédure d'appel ; Vu les conclusions du 17 janvier 2020 par lesquelles Mme [Y], intimée, demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 132, 135 et 700 du code de procédure civile, 1363 et 1315 ancien du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions, y faisant droit, - juger que les simples relevés de compte, émis par le mandataire du syndicat des copropriétaires, ne permettent pas d'entrer en voie de condamnation à l'encontre d'un copropriétaire, - juger que la prétendue créance du syndicat des copropriétaires n'est aucunement justifiée dans son principe et son quantum et qu'elle n'est donc ni certaine ni liquide ni exigible, en conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires pour des prétendues charges dues qui ne sont pas plus justifiées devant votre Cour qu'en première instance ainsi que de sa demande au titre de dommages et intérêts et aux dépens. en toute hypothèse, - juger qu'elle ne participera pas à la dépense commune des frais de procédure tant de la présente instance que de la précédente devant le tribunal de grande instance de Bobigny, y compris tous les frais annexes que le syndicat des copropriétaires pourrait réclamés, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à son profit, - constater qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision n° 2019/0476358 en date du 18 octobre 2019, - dire qu'il serait inéquitable que le Trésor Public finance sa défense alors que le syndicat des copropriétaires est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts, en conséquence, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.600 € qualifiés d'honoraires auprès de Me Yves Paquis, son conseil, - donner acte à Me Yves Paquis de ce qu'il s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle, si, dans le délai de deux mois du prononcé de ladite décision, il parvient à récupérer auprès du syndicat des copropriétaires la somme allouée, - condamner le syndicat des copropriétaires en les dépens, tant de première instance que d'appel, que Me Yves Paquis, avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande en paiement des charges et travaux Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il justifie d'une créance de 25.632,33 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 2 septembre 2019 ; Il verse aux débats : - l'extrait de matrice cadastrale et l'acte de vente immobilière justifiant la qualité de propriétaire de la défenderesse, - l'extrait du grand livre portant sur la période de 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 et mention à cette date d'un solde débiteur de 11.061,51 € - les ordonnances relatives à la nomination de Maître Bleriot ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires - la mise en demeure recommandée du 11 janvier 2018 présentée le 13 janvier 2018 d'avoir à payer la somme de 28.784,l4 €, selon relevé de compte du 11 janvier 2018, - le décompte actualisé au 27 février 2018 portant mention d'un solde débiteur de 27.789,41 €, - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2013, portant approbation des comptes de l'année 2012 - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 9 juin 2009, 28 juin 2010, 20 décembre 2010, et 1er juin 2012 portant approbation des comptes des années 2007 à 2011 et des budgets prévisionnels des années 2012 et 2013 ; - les décisions de l'administrateur provisoire des 4 mai 2016 (approbation des dépenses des années 2013, 2014 et 2015), 7 décembre 2017 (approbation des comptes de l'exercice 2016, du compte travaux mise en sécurité phase I, du compte travaux sécurité urgent, affectation du boni de l'exercice 2016 au compte 'fonds travaux article 14-2 II', approbation du budget prévisionnel 2018, fixation du montant du 'fonds de travaux' à 5% d'un budget annuel), 22 juin 2018 (approbation des comptes 2017, affectation du boni de l'exercice 2017 au compte 'fonds travaux article 14-2 II, confirmation du budget prévisionnel 2018, approbation du budget prévisionnel 2019, fixation du montant du 'fonds de travaux' à 5% d'un budget annuel) et 29 mai 2019 (approbation des comptes 2018, des comptes travaux 'audit thermique' et 'remplacement de la colonne', confirmation du budget prévisionnel 2019, approbation du budget prévisionnel 2020, fixation du montant du 'fonds de travaux' à 5% d'un budget annuel) - les appels de fonds et de travaux du 1er trimestre 2014 au 3ème trimestre 2019 et d'apurement des charges des années 2013 à 2018 - les appels de fonds et de travaux du 1er trimestre 2007 au 4ème trimestre 2013 et d'apurement des charges des années 2007 à 2012 - la décision de l'administrateur du 28 juillet 2015 de faire les travaux de mise en sécurité de l'immeuble, pour un montant de l.497.496,92 €, pour le 21 au [Adresse 4], avec appel auprès des copropriétaires tout de suite en une seule fois, en charges bâtiment et exigible immédiatement - le décompte actualisé au 2 septembre 2019 portant mention d'un solde débiteur de 25.632,33 € ; Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires produit les appels de fond et de travaux, les régularisations de charges, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ou les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels et décidant des travaux ; Aucune pièce ne vient remettre en cause les relevés de compte émis par le syndic ; Le décompte de charges arrêté au 2 septembre 2019, débute par deux reprises de soldes au 22 février 2014 de 1.227,67 € et 9.833,84 €, soit la somme de 11.061,51 €, telle qu'elle apparaît dans le grand livre des propriétaires, au titre du solde de Mme [Y] à la date du 31 décembre 2013 ; Il est néanmoins exact que ce grand livre débute par un solde antérieur au 1er janvier 2013 de 6.736,40 €; Toutefois ce solde est justifié par les relevés de compte établis par l'ancien syndic le cabinet CPI qui couvrent la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2013, étant précisé en outre que les règlements effectués par Mme [Y] s'imputent, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne en application des articles 1342-10 nouveau du code civil et 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; Le règlement de 12.000 € apparaissant au décompte à la date du 21 décembre 2016 avait donc soldé les reprises au 22 février 2014 ; S'agissant des affectations boni des charges, il résulte des appels de fonds que celles du 7 décembre 2017 correspondent aux charges 2016 et celles du 22 juin 2018 correspondent aux charges 2017 ; Ces charges sont justifiées dans la mesure où l'administrateur provisoire a décidé d'affecter le boni des exercices 2016 et 2017 au compte 'fonds travaux article 14-2 II' ; S'agissant ensuite de l'appel de travaux mise en sécurité phase I du 28 décembre 2018 d'un montant total de 8.692 €, aucune pièce ne vient démontrer que ce montant n'était pas exigible ; En tout état de cause, cet appel ne figure au décompte des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires et arrêtées au 2 septembre 2019 ; En revanche, il est exact que le décompte du 2 septembre 2019 contient des frais, qu'il convient de déduire de la somme réclamée au titre des charges et sur lesquels il sera statué plus loin ; Ces frais sont : - la mise en demeure du 12 janvier 2018 : 5,27 € - les frais de Maître Etevenard du 2 juillet 2019 : 1.200 € ; Enfin, sur les paiements effectués par Mme [Y], il convient de constater que le règlement de 4.300 € visé dans ses conclusions correspond à un règlement postérieur à l'arrêté de compte de sorte qu'il n'a pas à être déduit de la somme réclamée ; En tant que de besoin, il sera prononcé une condamnation en deniers ou quittances ; S'agissant du paiement de la somme de 1.227,67 € au titre des appels travaux d'étancheité d'octobre 2012 à mars 2013, Mme [Y] n'en justifie pas ; En conséquence, la somme due au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 septembre 2019 est celle de 24.427,06 € (25.632,33 € - 5,27 € - 1.200 €) ; Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement ; Mme [C] [Y] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.427,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2018, date de présentation de la mise en demeure ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Il a été vu que le syndicat des copropriétaires réclame des frais décomposés comme suit : - la mise en demeure du 12 janvier 2018 : 5,27 € - les frais de Maître Etevenard du 2 juillet 2019 : 1.200 € ; Il réclame en outre aux termes de ses conclusions d'appel : - 15 € au titre de la délivrance de la mise en demeure - 14 € au titre de la commande d'un état hypothécaire - 17 € au titre de la commande d'un titre de propriété ; Il produit aux débats la mise en demeure et son accusé de réception ainsi que la facture de Maître Etevenard du 21 juin 2019 ; En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure, soit 5,27 € ; En revanche, les frais de Maître Etevenard pour la procédure d'appel à l'encontre de Mme [Y] ne sont pas des frais de l'article 10-1 précité mais relèvent des frais irrépétibles, sur lesquels il sera statué plus loin ; Il en est de même des frais sollicités pour la délivrance de la mise en demeure et commande des actes qui relèvent également des frais irrépétibles, sur lesquels il sera statué plus loin ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande du chef des frais nécessaires ; Mme [Y] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 5,27 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ; Sur la demande de dommages-intérêts Depuis plusieurs années Mme [Y] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu'elle n'effectue que des paiements ponctuels, laissant sa dette à un niveau très élevé alors que des travaux très importants de sécurisation ont été décidés dans l'immeuble ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [Y] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; Mme [Y] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; Sur les délais de paiement Mme [Y] ne sollicite aucun délai devant la cour ; En tout état de cause, l'ancienneté de la dette et les difficultés de la copropriété, sous administration judiciaire depuis plusieurs années, commandent de ne lui en accorder aucun ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile, 10-1 de de la loi du 10 juillet 1965, 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 : Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, mais à le confirmer sur le rejet de l'application qui y a été fait de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [C] [Y] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des article 700 du code de procédure civile, 10-1 de de la loi du 10 juillet 1965, 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 formulées par Mme [C] [Y] et son avocat ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [C] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [C] [Y] à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires la somme de 24.427,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2018 ; Condamne Mme [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,27 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; Condamne Mme [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ; Condamne Mme [C] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT