Cour d'appel, 16 février 2023. 19/03870

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 16 FEVRIER 2023 N° RG 19/03870 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEAO Monsieur [D], [T], [P], [E] [I] Madame [E], [L], [C] [I] c/ EURL LES DEMEURES DU MEDOC Madame [R] MALMEZAT-PRAT SA PIERRE CONSEIL FONCIER SA MMA IARD Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2019 (R.G. 18/06792) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 juillet 2019 APPELANTS : [D], [T], [P], [E] [I] né le 11 Mai 1991 à [Localité 5] ([Localité 5]) de nationalité Française Profession : Salarié, demeurant [Adresse 6] [E], [L], [C] [I] née le 31 Août 1994 à [Localité 5] ([Localité 5]) de nationalité Française Profession : Auto entrepreneur, demeurant [Adresse 4] Représentés par Me SURE substituant Me Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : EURL LES DEMEURES DU MEDOC prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 8] [R] MALMEZAT-PRAT Profession : Mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 2] mandataire liquidateur de l'EURL LES DEMEURES DU MEDOC assignée selon acte d'huissier en date du 20 septembre 2019 délivré à l'étude La société FONCIER SA, société anonyme au capital de 2.568.000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 400.193.090, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice Représentée par Me Vincent POUDAMPA, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTES : Société MMA IARD Société anonyme au capital de 537.052.368€, immatriculée au RCS LE MANS sous le numéro 440 048 882 venant aux droits de la Compagnie COVEA RISKS prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée au RCS LE MANS sous le numéro 775 652 126 prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] Représentées par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 janvier 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE : Par acte sous seing privé du 4 octobre 2013, Monsieur [D] [I] et Madame [E] [I] ont vendu sous condition suspensive à la S.A Pierre Conseil Foncier, une maison d'habitation située [Adresse 1]), dont ils avaient hérité à la suite du décès de leur père, et pour la vente de laquelle ils ont signé un mandat de vente exclusif avec l'agence Arthurimmo.com le 27 septembre 2013. La condition suspensive au profit de l'acquéreur à laquelle était subordonnée cette vente était l'obtention d'une déclaration préalable de division permettant la création d'un terrain à bâtir. La date de signature de l'acte authentique de vente a été fixée au plus tard au 20 janvier 2014. La déclaration préalable de division permettant la création d'un terrain à bâtir a été obtenue et purgée de tout recours. La condition suspensive a ainsi été réalisée. Par courrier du 21 janvier 2014, l'étude de maître Pulon a fait part à maître Dumareau que les consorts [I] ne souhaitaient pas régulariser l'acte de vente en raison d'un certain nombre d'anomalies affectant la promesse de vente. La S.A Pierre Conseil Foncier a fait délivrer, par acte d'huissier en date du 6 février 2014, sommation aux consorts [I] de comparaître à l'étude de maître Dumareau le 28 février 2014 aux fins de régulariser l'acte authentique de vente. Les consorts [I] n'ont pas comparu. La S.A Pierre Conseil Foncier a alors assigné par acte d'huissier délivré le 27 mars 2014 les consorts [I] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'ordonner à M. et Mme [I] de signer l'attestation immobilière constatant le transfert de propriété à leur profit du bien immobilier et de constater la vente intervenue portant sur l'immeuble pour le prix de 250 000 euros. A la suite de cette assignation, les consorts [I] ont assigné en intervention forcée l'EURL Les Demeures du Médoc exerçant sous l'enseigne Arthurimmo en la personne de son gérant, M. [H]. Par acte d'huissier délivré le 19 avril 2017, les consorts [I] ont assigné en intervention forcée maître Malmezat-Prat, mandataire judiciaire de la Selarl Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie, prise en sa qualité de liquidateur de l'Eurl Les Demeures du Médoc, par jugement d'ouverture de liquidation judiciaire du tribunal de commerce de Bordeaux du 20 juin 2016. Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - reçu l'intervention volontaire à titre principal de la S.A Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles en qualité d'assureur de l'Eurl Les Demeures du Médoc, - débouté la S.A Pierre Conseil Foncier de sa demande formée à titre liminaire, - débouté les consorts [I] de leur demande reconventionnelle en annulation du compromis de vente pour dol, faisant droit à la demande principale, - ordonné à M. [I] et Mme [I], sa soeur, de procéder à la réitération de la vente au profit de la S.A Pierre Conseil Foncier par devant maître Pulon, notaire à Saint Médard en Jalles, assisté de maître Dumareau, notaire à Bordeaux, du bien cadastré [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] situé [Adresse 1] tel que le bien existe avec tous droits y attachés sans aucune réception ni réserve, d'une surface de 2 327 m², bien recueilli dans la succession de leur père, moyennant le prix de 250 000 euros, dans un délai de 3 mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu irrévocable, puis, passé ce délai, en cas de carence des consorts [I] constatée par procès-verbal du notaire, le présent jugement devra être publié comme valant acte de vente au service de la publicité foncière, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - débouté les consorts [I] de leurs demandes subsidiaires, - laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, - dit que les consorts [I] supporteront la charge des dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. M. et Mme [I] ont relevé appel du jugement le 10 juillet 2019. M. et Mme [I], dans leurs dernières conclusions en date du 6 janvier 2023, demandent à la cour de : - dire et juger qu'ils sont bien fondés et recevables dans toutes leurs demandes, fins et prétentions, y faisant droit, Annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a ordonné la réitération de l'acte authentique, en conséquence, - débouter la SA Pierre Conseil Foncier, la Mma Iard Assurances Mutuelles et la Mma Iard de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - dire et juger que le compromis de vente intervenu le 4 octobre 2013 entre les consorts [I] et la SA Pierre Conseil Foncier est nul en raison de la villeté du prix, - dire et juger que l'Eurl Les Demeures du Médoc a commis une faute en tant que mandataire qui engage sa responsabilité civile contractuelle, en conséquence, - condamner l'Eurl Les Demeures du Médoc a versé à M. et Mme [I] la somme de 50 000 euros, pour le surplus, Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a débouté la SA Pierre Conseil Foncier de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [I] à payer la somme de 47 000 euros au titre de la clause pénale, à titre subsidiaire, si la cour d'appel de Bordeaux devait réformer le jugement rendu et faire droit à l'application de la clause pénale, - réviser le montant de clause pénale à la baisse compte tenu de son caractère manifestement excessif, en tout état de cause, - condamner in solidum la SA Pierre Conseil Foncier et la Mma Iard Assurances Mutuelles et la Mma Iard à verser aux consorts [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. La SA Pierre Conseil Foncier, dans ses dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2020, contenant appel incident, demande à la cour de: à titre principal, Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a : - ordonné aux consorts [I] de procéder à la réitération de la vente, au profit de la société Pierre Conseil Foncier, du bien situé [Adresse 1], dans un délai de 3 mois après que ledit jugement soit devenu irrévocable, - ordonné en cas de carence des consorts [I] constatée par procès-verbal notarié dans le délai susvisé, la publication du dit jugement comme valant acte de vente au service de la publicité foncière, Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation sous astreinte, et statuant de nouveau, condamner M. et Mme [I] à exécuter l'ensemble des dispositions de la décision à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour suivant la signification de la décision à intervenir, à titre subsidiaire, si la cour devait déclarer nul le compromis de vente du 4 octobre 2013, - constater l'acquisition de la clause pénale stipulée dans le compromis conclu entre les parties en date du 4 octobre 2013 au titre de la clause pénale, - de condamner M. et Mme [I] à payer à la société Pierre Conseil Foncier la somme de 47 000 euros, - condamner M. et Mme [I] à exécuter l'ensemble des dispositions de la décision à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour suivant la signification de la décision à intervenir, en tout état de cause, - condamner M. et Mme [I] à payer à la société Pierre Conseil Foncier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [I] aux entiers dépens. La Mma Iard Assurances Mutuelles et la Mma , dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 mars 2021, demandent à la cour, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, de : Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, subsidiairement, - dire et juger que la compagnie Mma Iard n'est pas tenue de garantir l'Eurl Les Demeures du Médoc, très subsidiairement, - dire et juger que l'Eurl Les Demeures du Médoc n'a pas commis de faute, - débouter les consorts [I] de l'ensemble de leurs demandes, en toute hypothèse, - condamner les consorts [I] à payer à la compagnie Mma Iard une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Mme Malmezat-Prat et l'Eurl Les Demeures du Médoc n'ont pas constitué avocat et n'ont donc pas conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera liminairement observé que sous couvert d'annulation du jugement dont appel, les consorts [I], qui ne soulèvent aucun moyen d'annulation de celui-ci, poursuivent en réalité sa réformation et le prononcé de la nullité de l'acte sous seing privé passé le 4 octobre 2013 portant compromis de vente entre eux et la SA Pierre Conseil Foncier pour villeté du prix, sollicitant l'indemnisation de leur préjudice résultant d'un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil ainsi que de le débouté de l'ensemble de ses demandes tandis que de son côté, la SA Pierre Conseil Foncier conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'astreinte qu'il demande au contraire à la cour de prononcer à hauteur de 1 000 euros par jour de retard au soutien des obligations prononcées par le tribunal de grande instance de Bordeaux à l'encontre des appelants. Sur la nullité de l'acte sous seing privé du 4 octobre 2013: A l'appui de leur demande de voir prononcer la nullité de l'acte sous seing privé passé le 4 octobre 2013 portant compromis de vente de leur maison sous condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur d'obtention d'un certificat de division purgé de tout recours, les consorts [I] tentent de convaincre la cour de la villeté du prix en se prévalant d'un coût du mètre carré de terrain de 3 649 euros 'à ce jour' contre 107,43 euros dans le cadre de la vente litigieuse. Selon les dispositions de l'article 1108 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : -Le consentement de la partie qui s'oblige ; -Sa capacité de contracter ; -Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; -Une cause licite dans l'obligation. Selon les dispositions de l'article 1591 du code civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Par ailleurs, selon l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. De ces textes il s'évince que le principe de la liberté contractuelle en matière de prix a pour limite le caractère sérieux du prix qui ne doit pas correspondre à un prix dérisoire. En l'espèce, il est constant que les consorts [I] ont signé le 27 septembre 2013 un mandat de vente exclusif au profit de la société Les Demeure Du Médoc exerçant à l'enseigne Arthurimmo.com et qu'ils ont par l'intermédiaire de cette agence signé le 4 octobre 2013 un acte sous seing privé avec la société Pierre Conseil Foncier, marchand de biens, portant vente de leur maison située [Adresse 1]), pour un prix de 250 000 euros net vendeur, sous condition suspensive au profit de l'acquéreur d'obtention préalable d'un certificat de division permettant la création d'un terrain à bâtir, purgé de tout recours. Il résulte des pièces du dossier que dès le 8 octobre 2013, l'acquéreur passait deux annonces dans le journal Le Bon Coin proposant la maison à la vente à 210 000 euros et le terrain de 1250 m2 à la somme de 230 000 euros. Cependant, la maison était vendue, certes sous condition suspensive d'une possibilité de division, mais alors qu'elle ne l'était pas, la vente ayant porté sur une maison avec terrain et les consorts [I] ne soutiennent pas que l'ensemble maison avec terrain, qui correspond à l'objet de la vente, aurait pu être vendu pour un prix tellement plus élevé que le prix retenu n'aurait finalement aucun caractère sérieux, alors que par la condition suspensive, l'acquéreur n'avait pas fait mystère de sa volonté de diviser le terrain pour pouvoir vendre le second en l'état de terrain à bâtir, avec la perspective de faire ainsi un important bénéfice. En tout état de cause, les consorts [I] ne versent aux débats qu'un document tiré d'un site internet non identifié indiquant un prix moyen au m2 de maisons et appartements à [Localité 13], sans considération de l'existence d'un terrain, portant mention de l'année 2021 (pièce n°16), une évaluation non datée émanant d'un site non identifié portant sur l'évolution du prix au m2 des maisons anciennes à [Localité 13] sur une période de six mois (pièce n° 17) et une estimation du prix de l'immobilier à [Localité 13] émanant du site Effi City datée de janvier 2022, portant indication d'un coût moyen (pièce n° 18). Ces éléments par trop imprécis, qui ne correspondent pas à une estimation faite sur place par un professionnel de l'immobilier, et qui lorsqu'elles sont datées ne peuvent valoir estimation de la valeur de la maison avec terrain de l'indivision [I] en 2013, ne sauraient avoir aucun caractère probant de la villeté du prix de cession. Pas davantage, l'attestation du maire qui n'est pas un professionnel de l'immobilier ne permet de conclure que l'ensemble immobilier vendu en 2013 sans division du terrain pour un prix de 250 000 euros ne présentait pas un caractère sérieux, celui-ci faisant état d'une 'vraie escroquerie' sans citer la moindre notion de prix permettant à la cour d'exercer son pouvoir d'appréciation. En outre le maire fait état de son étonnement quant au prix d'une telle maison avec un grand terrain divisible, mais si la maison a finalement été vendue pour 250 000 euros, la division du terrain avait bien été envisagée au terme du mandat donné à l'agence immobilière et il apparaît que les consorts [I] ont finalementfait le choix de vendre sans division en acceptantl'offre de la SA Pierre Conseil Foncier, en sorte que la cour ne peut que constater la carence probatoire des appelants. Au contraire, le maire ayant délivré un certificat de non opposition à une déclaration préalable pour détachement d'un lot à bâtir de 1208 m2 sur le terrain en litige le 20 octobre 2013, la condition suspensive s'est trouvée réalisée et la vente parfaite, en sorte qu'elle ne saurait en aucun cas être annulée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [I] de leur demande d'annulation et leur a ordonné de réitérer la vente, ainsi que la publication du présent jugement. Sur la demande d'astreinte : Par voie d'appel incident la SA Pierre Conseil Foncier demande d'assortir l'exécution de la présente décision d'une astreinte. Or, l'ancienneté du litige justifie qu'il soit fait droit à la demande d'astreinte mais uniquement pour permettre la régularisation de l'acte de vente et l'apurement de la situation dans les meilleurs délais, ainsi qu'il sera dit au dispositif, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte. Sur la responsabilité de l'Eurl Les Demeures du Médoc : Ni l'Eurl Les Demeures du Médoc, ni la société Malmezat Prat en sa qualité de mandataire liquidateur n'ayant constitué avocat, elles sont réputées s'en tenir aux motifs des premiers juges en ce qu'ils ont fait droit à leurs demandes. Or, le tribunal a débouté les consorts [I] de leurs demandes à l'encontre de l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil au motif que ceux ci ne démontraient pas en quoi l'Eurl Les Demeures du Médoc aurait manqué à son devoir de conseil envers eux au regard précisément de la condition suspensive prévue au compromis de vente tenant à l'obtention d'une déclaration préalable de division permettant la création d'un terrain à bâtir. S'il appartient à l'agent immobilier de justifier de l'exécution de son devoir de conseil et si l'insertion de cette condition suspensive qui est tout l'objet du litige, ne suffit pas à établir qu'il a informé ses clients profanes de la possibilité de vendre plus cher leur terrain en tenant compte de cette possibilité de division pour créer un terrain à bâtir, il apparaît cependant que, contrairement à ce qu'affirment les consorts [I], à savoir que l'agent immobilier ne leur aurait jamais indiqué la possibilité de vendre leur bien en deux lots, le mandat de vente prévoyait la possibilité d'une division avec vente de la maison pour 150 000 euros et du terrain pour 200 000 euros (page 2 du mandat de vente), soit un prix de vente d'ores et déjà plus élevé de 100 000 euros sur l'ensemble, en sorte que la possibilité de vendre plus cher par division du terrain avait été portée à la connaissance des consorts [I] et que le choix de vendre à la SA Pierre Foncier Conseil en un seul lot pour 100 000 euros de moins a été fait en connaissance de cause. L'agent immobilier rapportant ainsi la preuve qu'il a satisfait à son devoir d'information et de conseil, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [I] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de l' Eurl les Demeures Du Médoc. Sur la clause pénale : Cette demande n'étant formulée qu'à titre subsidiaire par la SA Pierre Conseil Immobilier pour l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande principale d'ordonner aux consorts [I] de signer l'acte de vente, il n'y a pas lieu de statuer de ce chef, la cour ayant confirmé le jugement entrepris sur l'obligation pour les appelants de signer l'acte de vente. Succombant en leur recours, les consorts [I] en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer à la société SA Pierre Conseil Immobilier une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et une somme de 1 500 euros aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, assureur de la société Les Demeures du Médoc. PAR CES MOTIFS La Cour: Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties: Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte. Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant: Assortit l'obligation faite aux consorts [I] de 'procéder à la réitération de la vente, au profit de la société Pierre Conseil Foncier, du bien situé [Adresse 1], dans un délai de 3 mois après que ledit jugement soit devenu irrévocable' d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée de trois mois. Y ajoutant: Condamne M. [D] [I] et Mme [E] [I] à payer à la SA Pierre Conseil Foncier une somme de 2 500 euros et aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum M. [D] [I] et Mme [E] [I] aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE