Cour d'appel, 23 février 2023. 22/05138

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 23 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05138 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSJD Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 SEPTEMBRE 2022 Tribunal Judiciaire deMONTPELLIER N° RG 22/30486 APPELANTE : S.A.S. EUROGROUP immatriculée au RCS de Chambéry sous le numéro 383109873 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMEE : Madame [T] [M] née le 02 Avril 1957 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 05 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier. Par ordonnance de référé en date du 27 septembre 2022, le Tribunal Judiciaire de Montpellier a : Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l'encontre de la SAS EUROGROUP, Constaté, à compter du 2 janvier 2022, la résiliation du bail liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 2 décembre 2021 ; Ordonné l'expulsion de la SAS EUROGROUP dans le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision entreprise, Condamné la SAS EUROGROUP à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer, soit la somme de 427,50 € outre les charges et accessoires à compter du 2 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ainsi que la somme provisionnelle de 13.269,92 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2021 ; Rejeté la demande de délai de paiement ; Condamné la SAS EUROGROUP à payer une somme de 1.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC à Mme [M] et aux entiers dépens ; La SAS EUROGROUP a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 10 octobre 2022 ; Dans ses dernières écritures en date du 30 décembre 2022, la SAS EUROGROUP demande à la cour de : Réformer la décision entreprise, Déclarer Mme [M] irrecevable en toutes ses demandes, La déclarée infondée en tout état de cause, Constater l'existence de contestations sérieuses et dire n'y avoir lieu à référé ; Subsidiairement : Déclarer Mme [M] infondée en sa demande de paiement à l'encontre de la SAS EUROGROUP, Condamner Mme [M] à lui payer une somme de 5.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de toute la procédure. Dans ses dernières écritures en date du 19 décembre 2022, Mme [M] demande à la cour de : Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Condamner la SAS EUROGROUP à lui payer une somme complémentaire de 3.040,95 € au titre du loyer du 4ième trimestre 2021, des charges d'octobre à décembre 2021 et de l'indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2022 au 19 avril 2022 ; Débouter la SAS EUROGROUP en sa demande éventuelle de délais ; Condamner la SAS EUROGROUP à lui payer une somme de 5.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de la procédure ; Par actes en date des 19 septembre et 1ier octobre 2002, Mme [M] a consenti un bail commercial à la SAS EUROGROUP portant sur un logement dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 6] formant le lot 120 de la copropriété ; Mme [M] a, par acte en date du 2 décembre 2021, fait délivrer à la SAS EUROGROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10.410,40 € ; en l'état du non-paiement dans le délai imparti, elle a fait délivrer assignation à la SAS EUROGROUP, par acte en date du 23 mars 2022 aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; A l'appui de son appel, la SAS EUROGROUP indique que : Qu'elle a signé les protocoles de prise à bail et les baux annexés aux avant-contrats de VEFA et que Mme [M] lui a donné à bail commercial les locaux à compter du jour où ils seront achevés ; Le bail, signé le 19 septembre 2002 prévoyait au point IV : Substitution par le preneur : « le preneur informe le bailleur qu'il entend substituer dans les droits et obligations résultant pour lui du présent bail avant sa prise d'effet définie à l'article 2, une de ses filiales, dont il détiendra au moins la moitié du capital social. Il en informera le bailleur, lequel consent dès à présent à cette substitution. » ; Le bail prévoyait aussi en son article 4§8 que le preneur ferait le nécessaire pour obtenir le classement de l'établissement en résidence de tourisme ; La société [Adresse 5] a été créée et a été substituée à la SAS EUROGROUP, a créé le fonds de commerce de résidence de tourisme et a payé l'intégralité des loyers et charges pendant près de 20 ans ; Mme [M] a fait délivrer, de manière systématique, des commandements de payer, visant la clause résolutoire, à la société [Adresse 5] ; Une procédure de référé a abouti à la nullité du commandement de payer et au rejet de la demande en paiement par ordonnance en date du 19 mai 2016 ; Une procédure de résiliation du bail commercial fondé sur un commandement de payer, délivré le 13 octobre 2016 a été rejeté par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 12 juin 2018 ; La SAS EUROGROUP soutient que : La question de l'acceptation de la substitution par le bailleur ne se pose pas ; Cette substitution peut se prouver par tous moyens ; Mme [M] sait depuis 20 ans que son locataire est la société [Adresse 5] ; qu'elle a usé de voie d'exécution contre cette société à 4 reprises ; Les factures rédigées au nom de la SAS EUROGROUP ne sont pas de nature à démontrer l'existence d'une dette de cette société ; La preuve du transfert du bail est rapportée par la déclaration écrite faite par la bailleresse en justice ; Le tribunal de grande instance de Montpellier, dans sa décision en date du 12 juin 2018, n'a jamais définitivement jugé que la SAS EUROGROUP demeurait tenue de ses engagements en sa qualité de locataire ; que donc elle n'avait aucune raison d'interjeter appel de cette décision ; Cette décision n'a pas autorité de la chose jugée sur ce point ; La SAS EUROGROUP ajoute que : Les clés ont été restituées à la suite de la lettre en date du 13 avril 2022, adressée par M° [F], liquidateur judiciaire de la société [Adresse 5], qui a résilié le bail commercial ; Mme [M] en a pris acte puisqu'elle arrête son décompte à cette date ; La demande d'expulsion est sans objet ; Mme [M] n'a pas déclaré sa créance dans les deux mois qui ont suivi la publication au BODACC de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 5] ; Mme [M] indique que : Le fait que la société [Adresse 5] ait réglé les loyers ne lui confère pas la qualité de locataire alors même qu'elle a toujours adressé les factures à la SAS EUROGROUP ; La décision du tribunal de grande instance de Montpellier, en date du 12 juin 2018 a débouté la SAS EUROGROUP de sa demande de mise hors de cause aux motifs qu'elle était le preneur désigné dans l'acte de bail ; La SAS EUROGROUP ne lui a jamais notifié cette substitution avant la prise d'effet du bail, alors qu'il s'agit d'une disposition contractuelle ; cela lui empêche de se décharger de ses obligations sur un tiers au contrat ; Aucun élément avancé par la SAS EUROGROUP ne vient conférer la qualité de locataire à la société [Adresse 5] . Motifs de la décision  Il est constant et non contesté que seules la SAS EUROGROUP et Mme [M] sont signataires de l'acte en date des 19 septembre et 1er octobre 2002 valant contrat de bail commercial et concernant un logement formant le lot de copropriété n°120 au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6] ; qu'au titre du IV de l'exposé de cet acte le preneur (soit la SAS EUROGROUP) informe le bailleur (soit Mme [M]) qu'il entend substituer dans les droits et obligations résultant pour lui du présent bail, avant sa prise d'effet telle qu'indiquée à l'article 2, une de ses filiales dont il détiendra au moins la moitié du capital social. Il en informera le bailleur, lequel consent dès à présent à cette substitution ; Il résulte de l'article 2 de la convention que le bail était prévu pour prendre effet le lendemain du jour de l'achèvement des locaux meublés loués, prévu au plus tard le 1er décembre 2002, étant acquis par le bailleur loue en l'état de futur achèvement ; Il résulte également de l'ensemble des pièces produites en la procédure que la SAS EUROGROUP n'a jamais informé Mme [M] de la réalisation de la substitution ni de l'identité de la société filiale qu'elle entendait se substituer ; La SAS EUROGROUP indique que Mme [M] connaissait parfaitement l'identité de cette société puisqu'une d'une part la société [Adresse 5] lui a toujours payé les loyers et charges et que d'autre part Mme [M] a exercé plusieurs actions à l'encontre de cette société ; La cour constate cependant qu'une décision en date du 12 juin 2018, du tribunal de grande instance de Montpellier et une ordonnance de référé en date du 1er février 2022, ont rejeté pour le même motif la demande de mise hors de cause et la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SAS EUROGROUP ; La cour retiendra que certes la SAS EUROGROUP fait soutenir que le jugement en date du 12 juin 2018, n'aurait pas l'autorité de la chose jugée en ce qu'il ne statuerait pas précisément dans son dispositif sur ce point ; La cour relève cependant que la décision en date du 12 juin opposait bien d'une part Mme [M] et d'autre part la SAS EUROGROUP, qu'il s'agissait d'une demande en résiliation du bail et expulsion de la société locataire des lieux en l'état de retard dans le paiement des sommes dues au titre de ce bail ; que la SAS EUROGROUP a fait soutenir devant cette juridiction sa mise hors de cause en l'état de sa substitution par la société [Adresse 5], conformément aux dispositions du bail ; qu'il y a bien donc identité de parties, de demande et de moyens entre ces deux affaires ; La cour relève que certes le tribunal de grande instance de Montpellier a seulement indiqué dans son dispositif : « dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SAS EUROGROUP » ; que cependant il était indiqué dans les motifs de cette décision : « il n'est pas justifié des circonstances de cette substitution, tandis que la discussion porte sur la validité et l'application des clauses du bail signé par la SAS EUROGROUP seule, de sorte qu'il apparait justifié de la maintenir en la cause » ; La cour rappellera que les motifs d'une décision sont le soutien nécessaire du dispositif et viennent l'éclairer ; qu'ainsi donc il importe de ne pas s'attacher qu'à la formulation du dispositif qui a débouté une partie en sa demande mais aussi de rechercher pourquoi la juridiction a pris cette décision ; La cour relève que dans le cadre de la décision définitive prononcée par le tribunal de grande instance de Montpellier le 12 juin 2018, la SAS EUROGROUP a été déboutée en sa demande de mise hors de cause alors qu'elle était attraite en la procédure par Mme [M] en prononcé de la résiliation du bail et expulsion pour défaut de paiement des sommes dues à ce titre ; que le même jugement a aussi débouté la SAS EUROGROUP en sa demande de nullité de la clause d'indexation des loyers insérée au bail ; que certes Mme [M] a été déboutée en ses demandes de résiliation, mais que ce débouté a été prononcé en réponse aux demandes de la SAS EUROGROUP ; la cour constate donc que dans le cadre de cette décision le tribunal de grande instance de Montpellier a entièrement et complétement statué sur les demandes formées d'une part par Mme [M] et d'autre part par la SAS EUROGROUP ; Cette décision a donc l'autorité de la chose jugée et il a été définitivement jugé que la SAS EUROGROUP est la seule locataire de Mme [M] au titre du contrat de bail commercial liant les deux parties ; La SAS EUROGROUP sera donc déboutée de ce chef de demande et la décision appelée confirmée sur ce point ; La cour relève aussi que la SAS EUROGROUP ne remet pas en cause le prononcé de la décision en ce qu'elle a indiqué que la clause résolutoire avait joué son jeu en l'état du défaut de régularisation de la situation dans le délai imparti dans le cadre du commandement de payer visant cette clause ; La décision sera aussi confirmée de ce chef ; En ce qui concerne l'expulsion, la SAS EUROGROUP fait soutenir que ce chef de décision est sans objet en l'état de la restitution des clés à la suite de la lettre en date du 13 avril 2022, adressée par Me [F], liquidateur judiciaire de la société [Adresse 5], qui a résilié le bail commercial ; La cour retiendra, cependant, tout comme l'a déjà fait le premier juge, que dans ce courrier Me [F] mentionne un lot numéro 312 au lieu du 120 mentionné dans le contrat de bail ; que par ailleurs, rien en la procédure ne vient confirmer la remise effective des clés à cette occasion ; Il convient de confirmer la décision en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de la SAS EUROGROUP dans le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision et en ce qui concerne l'indemnité d'occupation des lieux loués fixée à un montant de 427,50 € par mois à compter du 2 janvier 2022 et jusqu'au départ effectif de la locataire des lieux loués ; La cour constate que dans le cadre de ses dernières écritures dans le cadre de la présente procédure, Mme [M] arrête les comptes à la date du 19 avril 2022 ; La cour dira que la SAS EUROGROUP étant seule tenue au paiement de l'ensemble des sommes dues au titre de l'exécution du contrat de bail commercial liant les deux parties elle sera condamner à payer la somme complémentaire de 3.040,95 € au titre du loyer du 4ième trimestre 2021, des charges d'octobre à décembre 2021 et de l'indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2022 au 19 avril 2022 ; La SAS EUROGROUP sera condamnée à payer à Mme [M] une somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel  ; Par ces Motifs, La Cour, Reçoit la SAS EUROGROUP en son appel et le déclare régulier en la forme, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SAS EUROGROUP à payer à Mme [T] [M] la somme complémentaire de 3.040,95 € au titre du loyer du 4ième trimestre 2021, des charges d'octobre à décembre 2021 et de l'indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2022 au 19 avril 2022 ; Condamne la SAS EUROGROUP à payer à Mme [T] [M] une somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne la SAS EUROGROUP aux entiers dépens de la procédure d'appel.  LE GREFFIER LE PRESIDENT