Cour d'appel, 13 mars 2023. 22/02199

MINUTE N° 23/170 Copie exécutoire à : - Me Julie HOHMATTER - Me Noémie BRUNNER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mars 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02199 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3IK Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 05 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg APPELANT : Monsieur [P] [D] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [E] [W] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 janvier 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat à effet au 1er avril 2016, Monsieur [E] [W] a donné à bail à Monsieur [P] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 340 € augmenté d'une avance mensuelle sur charges de 30 €. Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2021, Monsieur [E] [W] a mis Monsieur [P] [D] en demeure de payer un arriéré locatif de 3 288,66 €. Par acte du 29 décembre 2021, Monsieur [E] [W] a assigné Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du jugement à intervenir, constater que Monsieur [P] [D] est occupant sans droit ni titre de l'appartement donné à bail, ordonner son expulsion et aux fins de le voir condamner à lui payer une somme de 4 120,96 € avec intérêts légaux à compter de l'assignation, la somme mensuelle de 370 € à compter du mois de janvier 2022 jusqu'au jugement à intervenir au titre des loyers courants, en deniers et quittances, une indemnité d'occupation correspondant au montant qui aurait été dû si le bail avait été maintenu, par mois de retard, à compter du jugement à intervenir, ainsi que la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l'instance. Monsieur [P] [D] n'a pas comparu. Par ordonnance de référé du 5 mai 2022, rectifiée par ordonnance du 31 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : -prononcé la résiliation du bail conclu entre Monsieur [E] [W] et Monsieur [P] [D], -ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [P] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux aux plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution), -dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -condamné Monsieur [P] [D] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 3 883,96 € au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, outre les loyers et charges échus depuis cette date jusqu'à l'ordonnance, -condamné Monsieur [P] [D] à payer à Monsieur [E] [W] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges (370 €) à compter de l'ordonnance jusqu'à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer, -condamné Monsieur [P] [D] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Monsieur [P] [D] au frais et dépens de la procédure, -rappelé que l'ordonnance est exécutoire de droit par provision. Monsieur [P] [D] a interjeté appel de cette décision le 31 mai 2022. Par écritures notifiées le 16 décembre 2022, il conclut à l'infirmation de l'ordonnance déférée et demande à la cour de : -constater qu'en raison de l'indécence du logement, les demandes de Monsieur [E] [W] tendant au constat du jeu de la clause résolutoire, à la résiliation judiciaire du bail, à l'expulsion du preneur et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation se heurtent à des contestations sérieuses, échappant à la compétence du juge des référés, -constater que pour les mêmes motifs, la détermination de la dette locative se heurte à des contestations sérieuses, -déclarer en conséquence Monsieur [E] [W] irrecevable et mal fondé en ses demandes, -dire n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence de contestations sérieuses, -débouter Monsieur [E] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, -accorder à Monsieur [P] [D] des délais de paiement en application des dispositions de l'article 1345-5 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 24 juillet 1989 tel que modifié par la loi Alur, -suspendre la mise en 'uvre de la clause résolutoire durant ce délai, En tout état de cause, -enjoindre à Monsieur [E] [W] de délivrer les attestations de paiement du loyer à Monsieur [P] [D] sous astreinte de 100 € par jour à compter d'un délai de 10 jours après la signification de l'arrêt à intervenir, -condamner Monsieur [E] [W] aux entiers frais et dépens, -condamner Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [P] [D] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir qu'il a toujours régulièrement payé son loyer ; que jusqu'au 30 septembre 2021, il le réglait en espèces à Monsieur [E] [W] sur son lieu de travail, étant précisé que l'intimé est propriétaire du restaurant dans lequel il travaille, situé en dessous de son logement ; que depuis octobre 2021, il paie son loyer par virement bancaire en raison de la mauvaise foi du bailleur ; que les décomptes produits sont incompréhensibles et que Monsieur [W] ne produit pas les décomptes des sommes versées par la caisse d'allocations familiales au titre de l'aide personnalisée au logement, qui permettrait de calculer le reliquat du loyer à sa charge. Il fait valoir de même qu'il a déposé une demande de logement social le 4 avril 2021, son logement étant indécent et insalubre ; que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, en raison des désagréments qu'il subit du fait de l'inaction du bailleur ; qu'il produit des photographies démontrant l'importance des moisissures dans la douche, le salon et la cuisine, en raison d'un important problème d'humidité ; que les radiateurs ne fonctionnent pas et qu'il existe d'importants problèmes électriques ; qu'il présente des problèmes de santé directement liés à son appartement, notamment des problèmes respiratoires ; que les désordres ont été constatés à la suite d'une enquête d'évaluation réalisée par les services de la ville de [Localité 3] le 13 octobre 2022. À titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement ainsi que des délais d'expulsion. Par écritures notifiées le 6 janvier 2023, Monsieur [E] [W] a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance entreprise. Il sollicite condamnation de Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 4 878,15 € au titre des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation, actualisée au 28 décembre 2022, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d'appel. Il maintient que l'appelant s'abstient régulièrement de payer son loyer, malgré plusieurs plans d'apurement mis en place avec la caisse d'allocations familiales ; qu'aucun paiement n'est intervenu depuis juillet 2021, de sorte qu'il ne pouvait délivrer d'attestation de paiement au locataire ; que ce dernier a quitté les lieux et reste redevable d'une dette de 4 878,15 € actualisée au 28 décembre 2022. Il fait valoir que Monsieur [P] [D] ne l'a jamais informé des problèmes qu'il affirme avoir rencontrés dans le logement, notamment d'humidité et soutient que l'état de l'appartement ne lui est nullement imputable, en ce que la plupart des désordres relevés sont la conséquence de l'absence d'entretien de la part du locataire ; que l'immeuble est équipé d'une ventilation mécanique contrôlée collective, dont Monsieur [P] [D] a bouché les grilles au niveau de son appartement ; que les joints du bac à douche en mauvais état sont la cause des infiltrations dans les murs de la cuisine et du décollement du parquet dans la pièce principale ; que lui-même ignorait totalement l'existence de désordres affectant le logement ; qu'il n'est nullement démontré que les difficultés de santé dont se plaint Monsieur [P] [D], consistant en une apnée du sommeil, soit dues à l'état du logement. Il conclut au rejet des demandes de délais de paiement et d'évacuation, cette dernière demande étant devenue sans objet. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur doit par ailleurs délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués. Au soutien de son affirmation relative au caractère indécent et insalubre du logement, Monsieur [P] [D] a versé aux débats un procès-verbal de constat dressé le 15 juillet 2022 par Maître [I] [J], huissier de justice, ainsi qu'une enquête d'évaluation de la salubrité de son logement, établie à la suite d'une visite en date du 13 octobre 2022 par le service hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 3]. Ces documents font état de l'existence de moisissures se développant dans le logement, ainsi qu'une forte humidité. Il a de même été relevé que le dispositif de ventilation permanente du logement n'est pas conforme, en ce qu'il n'y a pas d'entrée d'air neuf dans la pièce principale ; que les fenêtres de la pièce principale sont dégradées en leur partie extérieure et que le sol est fortement dégradé au niveau du centre de la pièce principale. Il a été conclu que la recherche de l'origine d'une infiltration d'eau, se situant potentiellement dans la salle de bains, devra être menée. Il sera cependant constaté que la demande relative à l'expulsion du locataire est devenue sans objet, Monsieur [P] [D] ayant restitué les clés du logement, par l'intermédiaire d'un tiers, le 28 décembre 2022 ; que l'argument relatif au caractère insalubre et indécent du logement était essentiellement soutenu pour faire échec à cette demande ; qu'au demeurant, Monsieur [P] [D], qui ne prétend pas que l'appartement était indécent lors de la prise à bail, ne verse aux débats aucun courrier ni autre document par lequel il aurait fait part au bailleur de l'état du logement et lui aurait demandé d'effectuer des travaux de remise en état. Il sera relevé à cet égard que Monsieur [W] justifie avoir fait procéder, dans l'appartement donné à bail à Monsieur [P] [D], au remplacement du mitigeur de l'évier, au remplacement du mitigeur du lavabo et au remplacement du joint silicone de l'évier par la société Batisûr du 5 avril 2018 et qu'à cette occasion, le locataire n'avait fait part d'aucune doléance ni réclamé l'exécution d'autres travaux. Par ailleurs l'origine des infiltrations d'eau relevées dans le rapport de visite du 13 octobre 2022 n'est pas établie, non plus que celle des moisissures, alors que les pièces humides, cuisine et salle de bains de l'appartement F1 d'une surface de 27 m², étaient bien équipées d'une ventilation mécanique contrôlée. La preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n'est ainsi pas démontrée. Il n'y a en conséquence pas lieu d'infirmer l'ordonnance déférée quant à la résiliation du bail. Sur l'arriéré locatif : En vertu des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il incombe à Monsieur [D] de rapporter la preuve de paiements qu'il aurait effectués et qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur. Ce dernier verse aux débats un décompte détaillé arrêté au 28 décembre 2022, date de restitution des locaux, faisant apparaître une dette de 4 878,15 € au titre des loyers et charges échus et des termes d'indemnité d'occupation, d'un montant équivalent. Il sera constaté que ce décompte prend notamment en considération tous les virements justifiés par Monsieur [P] [D], ainsi que les sommes perçues au titre de l'aide personnalisée au logement ; qu'il est clair et détaillé et permet de retracer exactement les sommes dues, ainsi que les paiements effectués. La créance locative n'étant ainsi pas sérieusement contestable, il convient d'infirmer l'ordonnance déférée quant à son montant, qui sera actualisé à la somme de 4 878,15 €, portant intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022 sur la somme de 3 883,96 € et à compter du 6 janvier 2023, date d'augmentation de la demande, sur le surplus. Sur les délais : Monsieur [P] [D] sollicite l'octroi de délais de paiement, qui ne peuvent être que d'une durée maximale de deux ans conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le logement ayant été restitué au bailleur. Il produit ses bulletins de salaire pour les mois de novembre 2021 à avril 2022, justifiant qu'il a perçu une somme globale de 9 755,38 €, soit une moyenne mensuelle de 1 625,89 €. Compte tenu de la situation financière du débiteur, il convient de lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s'acquitter de la dette, selon les modalités définies au dispositif du présent arrêt. Sur la demande de délivrance d'attestations de paiement : Monsieur [P] [D] ne s'étant pas acquitté régulièrement des loyers et charges pour les périodes pour lesquelles il n'a pas obtenu délivrance de quittances de loyer, il convient de rejeter sa demande de ce chef. Sur les frais et dépens : Les dispositions de l'ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées. Les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe essentiellement en ses prétentions et dont la demande au titre des frais non compris dans les dépens sera de même rejetée. Il sera alloué à l'intimé la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME l'ordonnance déférée quant au montant de la créance locative, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 4 878,15 €, portant intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022 sur la somme de 3 883,96 € et à compter du 6 janvier 2023 sur le surplus, CONFIRME l'ordonnance déférée pour le surplus, Y ajoutant, ACCORDE à Monsieur [P] [D] la faculté de s'acquitter de sa dette dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, à raison de vingt-trois versements mensuels de 203 €, le vingt-quatrième et dernier versement comprenant, outre le solde de la dette, les intérêts et les frais, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle, le solde de la créance sera immédiatement exigible, DEBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande de délivrance d'attestations de paiement du loyer, CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [P] [D] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux dépens de l'instance d'appel. La Greffière La Présidente