Cour d'appel, 15 juin 2022. 19/18486

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 15 JUIN 2022 (n° 182 , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18486 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXQN Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/06027 APPELANTE Madame [V] [I] née le 09 Juillet 1974 à [Localité 6] (06) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145 INTIMEE SA CREDIT LYONNAIS prise en la personne de son représentant légal, ayant élu domicile dans les lieux loués sis [Adresse 1]. immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 954 509 741 [Adresse 3] [Localité 5] représentée par, Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant assistée de Me Nicole-marie POIRIER GALIBERT de l'ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R228, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Monsieur Pascal CLADIERE, conseiller qui en ont délibéré Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE La société Crédit Lyonnais est titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1]. Venant aux droits des bailleurs, Mme [V] [I] a délivré congé à sa locataire pour le 31 janvier 2007 et lui a proposé un renouvellement du bail pour un loyer de 48 000 € par exploit du 12 juillet 2006. La société Crédit Lyonnais a accepté le renouvellement du bail, et a proposé, par courrier du 1er février 2007, de porter le loyer annuel à compter du 1er février 2007 à la somme de 26 500 €. Par exploit du 3 avril 2015, Mme [V] [I] a délivré congé à la société Crédit Lyonnais avec offre de renouvellement pour le 31 janvier 2016, moyennant un loyer annuel de 60 000 €. Par courrier du 18 février 2016, Mme [V] [I] a mis en demeure la société Crédit Lyonnais de lui payer la somme de 98 287,56 € correspondant aux compléments de loyer dus à compter du 1er février 2007. Par exploit du 5 avril 2017, Mme [V] [I] a fait assigner à comparaître la société Crédit Lyonnais devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamnation au paiement du solde des loyers dûs pour la période comprise entre le 1er février 2012 et le 31 janvier 2016. Par jugement du 04 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté Mme [V] [I] de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Par déclaration du 02 octobre 2019, Mme [V] [I] a interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 22 mars 2022, par lesquelles Mme [V] [I], appelante, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée recevable et de l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes ; statuant à nouveau, de condamner la société Crédit Lyonnais à lui payer le différentiel entre ce qui a été payé (15 579,16 €/an) et ce qu'il lui doit (26 500 €/an), soit de la somme de 10 920 € / an depuis le 5 avril 2012 ; la condamner à lui payer le complément de garantie correspondant à l'augmentation de loyer ; juger que ces sommes seront augmentées des intérêts avec capitalisation à compter du 5 avril 2017, date de la signification de l'assignation ; la condamner à lui payer la somme de 30 000 € pour résistance abusive et exécution déloyale du contrat de bail ; la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions déposées le 19 avril 2022, par lesquelles la société Crédit Lyonnais, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [V] [I] de ses demandes ; et de condamner Mme [V] [I] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux dépens de première instance et d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. Au soutien de sa demande relative au paiement des loyers, Mme [V] [I] affirme que la société Crédit Lyonnais a accepté le renouvellement du bail au 1er février 2007 moyennant un loyer renouvelé annuel en principal de 26 500 € HT/HC. Elle prétend que le courrier du 1er février 2007 émanant de la société Crédit Lyonnais constitue une offre expresse et non équivoque, et prétend que celle-ci lie les parties en l'absence de contestation. Elle expose que son silence valait acceptation de l'offre dès lors que celle-ci, constitutive d'une augmentation de loyer, a été formulée dans son intérêt exclusif. Elle soutient que sa réclamation tardive relative au paiement des sommes dues ne constitue pas une renonciation de son droit. Elle affirme que l'offre de paiement de la société Crédit Lyonnais vaut, à tout le moins, engagement unilatéral de volonté de payer un loyer majoré qui doit être exécuté. Elle prétend que cette situation crée un déséquilibre grave entre les parties lui causant des difficultés financières. Elle précise que la prescription biennale ne trouve pas à s'appliquer puisqu'elle ne conteste pas le montant du loyer de renouvellement mais sollicite le paiement des loyers. Elle ajoute que la société Crédit Lyonnais aurait dû régler un loyer de 26 500 €/ an depuis le 1er février 2007. En réponse à cette demande, la société Crédit Lyonnais affirme qu'aucun accord sur le montant du loyer de renouvellement n'est intervenu. Elle expose l'absence d'accord écrit sur le prix, et invoque l'inertie de la bailleresse et l'exécution du contrat du bail pendant toute sa durée au montant annuel du dernier loyer du bail expiré. Elle réfute toute acceptation tacite de la bailleresse en l'absence d'acte ou fait précis attestant de sa volonté certaine et non équivoque d'accepter le nouveau prix. Elle conteste tout engagement unilatéral de volonté et prétend que son offre était une simple proposition transactionnelle substantiellement inférieure au montant du loyer sollicité dans le congé, non constitutive d'un droit ou d'un engagement contraignant en l'absence d'accord de la bailleresse. Elle soutient que le renouvellement du bail empêche tout débat sur le caractère prétendument dérisoire du loyer. Elle ajoute qu'il ne saurait y avoir un débat ni sur le prétendu déséquilibre significatif entre l'adéquation du loyer à la prestation ni sur une révision rétroactive du loyer fondée sur l'imprévision. Elle affirme que le bail a été renouvelé en l'absence d'accord par l'effet de la prescription biennale de l'article L.145-60 du code de commerce. Elle prétend que la demande adverse relative à l'exécution d'un engagement unilatéral est prescrite. Au soutien de sa demande relative au paiement de dommages-intérêts, Mme [V] [I] affirme que la société Crédit Lyonnais fait preuve de mauvaise foi et de résistance abusive dans le non-respect de son engagement du 1er février 2007 et son refus de payer l'arriéré locatif. En réponse à cette demande, la société Crédit Lyonnais conteste la mauvaise foi et la résistance abusive alléguées en exposant avoir respecté ses obligations de paiement et avoir émis une proposition de renouvellement de bail. MOTIFS DE L'ARRET La recevabilité de l'action de Madame [V] [I] n'est plus discuté en cause d'appel. En application de l'article L 145-9 du code de commerce, le bail commercial prend fin par l'effet d'un congé ; en l'espèce, bien que la pièce ne soit pas produite par les parties, il est constant dans leurs écritures qu'un congé avec offre de renouvellement a été signifié à la société Crédit Lyonnais à la requête de Madame [V] [I] par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2006, à échéance du 31 janvier 2007, moyennant un loyer porté à 48'000 € par an. Il en résulte que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er février 2007 par l'effet de ce congé qu'aucune des parties n'a contesté. Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, sous réserve de la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé édictée par l'article L 145-34 du même code. En l'espèce, par lettre du 28 novembre 2006, la société Crédit Lyonnais a pris acte de la proposition du nouveau loyer et par lettre du 1er février 2007, elle a formé une contre-proposition pour le montant de 26'500 €, établi suivant l'avis estimatif d'un expert agréé, se disant prête à régulariser sur ces bases un avenant au bail. Il est constant qu'aucun avenant n'a été signé et qu'aucune suite n'a été donnée à ce courrier. Il résulte aussi des explications concordantes des parties que le loyer a continué d'être payé pour le montant inchangé du bail expiré. Or, à défaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, la procédure judiciaire de fixation du prix du bail renouvelé est impérative, sous peine de prescription de l'action de sorte que le nouveau loyer n'entre pas en vigueur automatiquement, et le simple fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux après le congé qui lui a été signifié avec offre de renouvellement, n'implique pas son acceptation du prix demandé ; il en est d'autant plus ainsi en l'espèce que par lettre explicite, la société le Crédit Lyonnais a refusé le prix proposé. Or, l'exécution du contrat de bail renouvelé n'a pas été équivoque ; il est constant que Madame [V] [I] a continué d'appeler le loyer sur la base du montant ancien de 15'579,16 €, et qu'elle n'a fait connaître son intention de solliciter un loyer plus élevé qu'à l'occasion du congé délivré le 3 avril 2015 pour le 31 janvier 2016, et qu'elle n'a demandé le reliquat des sommes dues au titre du bail expiré qu'à compter de son courrier de mise en demeure reçu par la locataire le 18 février 2016. Il résulte de la constatation qui précède que la bailleresse n'a jamais exprimé son intention d'accepter la contre-proposition d'un loyer fixé au montant de 26'500 €. Son silence ne pourrait valoir acceptation, puisqu'il n'est pas circonstancié et n'a pas été suivi d'une exécution conforme au prétendu accord de volonté dont la preuve n'est ainsi pas rapportée. La proposition ci-dessus ne saurait être assimilée à un engagement unilatéral obligeant la société le Crédit Lyonnais, puisqu'il appartenait à la bailleresse, soit d'accepter cette proposition, soit de saisir le juge des loyers commerciaux. À défaut d'accord et de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé, l'action à ce titre étant de toute façon prescrite en application de l'article L 145-60 du code de commerce, le bail s'est renouvelé aux conditions du bail expiré le 31 janvier 2006. Les considérations d'équité, portant sur la faiblesse du loyer, ne sauraient pallier le défaut d'action de la bailleresse pour obtenir la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé. Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de loyers. Pour prétendre à des dommages et intérêts, Madame [V] [I] invoque la mauvaise foi de la société Crédit Lyonnais et sa résistance abusive ; mais elle succombe en son action principale et ne démontre pas d'abus de la société intimée, dans l'exercice de ses droits. Elle n'est donc pas fondée en sa demande de dommages-intérêts. Elle supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. En équité, elle devra indemniser la société le Crédit Lyonnais de ses frais irrépétibles d'appel en lui payant une indemnité de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 4 juillet 2019, Y ajoutant, Condamne Madame [V] [I] à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 4000 € pour frais irrépétibles d'instance, La condamne aux dépens. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT