Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/00365

AFFAIRE : N° RG 21/00365 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GV2D   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 17 Décembre 2020 - RG n° 1119000427 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 23 JUIN 2022 APPELANTE : Madame [B] [M] née le 14 Janvier 1994 à [Localité 4] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée et assistée de Me Sabrina SIMAO, avocat au barreau de CAEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021002614 du 27/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMES : Monsieur [N] [Y] [P] [J] né le 29 Mars 1991 à [Localité 4] Chez Madame [T] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] non représenté, bien que régulièrement assigné CAEN LA MER HABITAT N° SIRET : 271 400 020 [Adresse 1] [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 25 avril 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 23 juin 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par actes d'huissier de justice du 1er mars 2019, l'OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner [N] [J] et [B] [M] divorcée [J] aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme principale de 6216,54 euros après déduction du dépôt de garantie, au titre des indemnités de réparations locatives pour un logement donné à bail à [Localité 4] par acte sous seing privé du 6 février 2013 duquel les locataires ont été expulsés le 4 octobre 2016. Par jugement en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a : - condamné solidairement [N] [J] et [B] [M] à régler à l'OPH CAEN LA MER HABITAT une somme de 3132 euros au titre des loyers, charges, indemnités de réparation locative, frais d'état des lieux de sortie, somme nette après déduction du dépôt de garantie ; - débouté l'OPH CAEN LA MER HABITAT de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ; - autorisé [B] [M] à s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 85 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; - condamné in solidum [N] [J] et [B] [M] à payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum [N] [J] et [B] [M] aux entiers dépens. Par déclaration du 9 février 2021, [B] [M] a fait appel du jugement. Dans ses dernières conclusions du 9 août 2021, elle demande à la cour d'appel de : - infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a condamnée solidairement avec [N] [J] à régler à l'OPH CAEN LA MER HABITAT la somme de 3.132 euros de loyers, charges, indemnités de réparation locative et frais d'état des lieux de sortie, somme nette après déduction du dépôt de garantie ; En conséquence, - débouter purement et simplement L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CAEN LA MER HABITAT de toute demande à son égard ; A titre subsidiaire, Si par extraordinaire la Cour venait à mettre à sa charge le paiement des réparations locatives, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a autorisée à s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 85 euros le 10 de chaque mois : - l'autoriser à s'acquitter des sommes mises à sa charge par mensualités de 50 euros, la 24ème mensualité devant solder le dossier ; En tout état de cause, - infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [J] à payer la somme de 600 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [J] aux entiers dépens ; - condamner l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CAEN LA MER HABITAT au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions des articles 37 et 75 de la loi sur l'aide juridictionnelle et de l'article 700 du code de procédure civile en règlement des frais de première instance ; Y ajoutant, - débouter l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CAEN LA MER HABITAT de toute demande tendant au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - condamner l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CAEN LA MER HABITAT au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions des articles 37 et 75 de la loi sur l'aide juridictionnelle et de l'article 700 du code de procédure civile, en règlement des frais engagés en cause d'appel ; - condamner l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CAEN LA MER HABITAT au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais strictement nécessaires à l'exécution de la décision à venir. Dans ses dernières conclusions du 5 octobre 2021, L'OPH CAEN LA MER HABITAT demande à la cour d'appel de : - infirmer le jugement en ce qu'il a : - condamné solidairement M. [J] et Mme [M] à lui régler une somme de 3132 euros de loyers, de charges, d'indemnités de réparation locative et de frais d'état des lieux de sortie, somme nette après déduction du dépôt de garantie ; - l'a débouté de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ; Statuant à nouveau : - condamner solidairement M. [J] et Mme [M] à lui régler la somme de 6.376,46 euros à titre d'indemnité de réparations locatives ; - condamner solidairement M. [J] et Mme [M] à lui régler la somme de 150 euros pour résistance abusive ; - débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner solidairement M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. [N] [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par acte d'huissier du 7 avril 2021 déposé à l'étude. Les conclusions de l'OPH CAEN LA MAER HABITAT lui ont été signifiées par acte d'huissier du 25 mai 2021 transformé en procès-verbal de recherche. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra. SUR CE, LA COUR Sur l'état des lieux de sortie Mme [M] soutient que l'état des lieux de sortie non contradictoire ne lui est pas opposable dès lors qu'elle a été convoquée pour y assister à l'adresse du logement appartenant à l'OPH DE L'HABITAT DE CAEN LA MER dont elle avait été expulsée, qu'elle avait quitté ce logement dès février 2016 et l'huissier de justice ne pouvant ignorer qu'elle ne résidait plus à cette adresse. L'OPH CAEN LA MER HABITAT fait valoir que l'état des lieux de sortie a été versé aux débats, que le principe du contradictoire a été respecté et précise que Mme [M] a quitté les lieux donnés à bail sans avertir le bailleur de sa nouvelle adresse, cette dernière ne justifiant pas que l'huissier de justice avait connaissance de sa nouvelle adresse. L'état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 20 octobre 2016 sans la présence des locataires convoqués à l'adresse du bail. Mme [M] ne justifie pas avoir communiqué une nouvelle adresse au bailleur. Les actes d'huissier qu'elle communique et dans lesquels elle est domiciliée à sa nouvelle adresse sont postérieurs à l'état des lieux de sortie. Par ailleurs, l'état des lieux a été régulièrement versé aux débats. Il vaut titre de preuve dès lors qu'il a été soumis à la libre discussion des parties. Il n'y a donc pas lieu de considérer que l'état des lieux de sortie est inopposable à Mme [M]. Il sera relevé que Mme [M] , mariée à M. [J], restait tenue par le contrat de bail même après son départ du logement dès lors qu'elle n'a pas formulé de demande pour ne plus être considérée comme locataire et que le jugement de divorce est postérieur à la fin du bail. Sur les dégradations et le montant des réparations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de : a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, b) user paisiblement des locaux loués suivant le destination qui leur a été donnée par le contrat de location, c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.(...). Mme [M] soutient que le logement n'est pas dégradé mais seulement sale et que la somme réclamée au titre des réparations locatives est excessive. Par ailleurs, Mme [M] fait valoir que le bailleur établit lui-même le montant des réparations , que le premier juge n'a pas précisé les postes de réparation retenus ni le coût de chaque poste de réparation, que le bailleur ne justifie pas de la réalisation des travaux de remise en état et qu'il ne retient un coefficient de vétusté que pour certains postes sans explication. L'OPH CAEN LA MER HABITAT indique que le logement a été rendu encrassé et dégradé, que le calcul du montant des réparations a été réalisé selon l'usage au moyen d'une grille de vétusté avec l'application d'un coût forfaitaire, que la preuve de la réalisation des travaux n'a pas à être rapportée. L'état des lieux d'entrée fait mention d'un logement en bon état ou avec une usure normale. Il est signalé : - dans la cuisine, un raccord de faïence de couleur différente et la tranche d'une porte non peinte, - dans la salle de bain, un sol tâché ; - dans la chambre 1, un lino usagé et décoloré et une tranche de porte non peinte. Le premier juge a écarté les dégradations apparaissant dans l'état des lieux d'entrée et les éléments décrits comme sales ou faisant l'objet d'une usure normale. Il a retenu un certains nombres de dégradations qui sont justifiées par l'état des lieux de sortie et que la cour reprend dans les termes du jugement. En outre, aux dégradations retenues par le premier juge, la cour entend ajouter : - dans le cellier : une poignée de porte cassée, - dans le séjour, les murs qui étaient neufs à l'entrée dans les lieux ont été rendus avec des traces, des salissures (projections) et six trous de fixation ; - chambre 1: les murs qui étaient neufs à l'entrée dans les lieux ont été rendus avec des trous, un accroc avec un enfoncement dû à un choc ; - chambre 2 : les murs qui étaient neufs à l'entrée dans les lieux ont été rendus tâchés, avec deux accrocs et quatre trous de fixation ; - dans la cuisine : 2 poignées de meuble cassées, dalles encrassées, murs avec des trous, des accrocs et des fixations métalliques, une application murale ne fonctionnant pas. L'OPH indique avoir fixé le montant des réparations suivant le barème qu'il applique à tous ses locataires. Les tarifs appliqués n'apparaissent pas excessifs et Mme [M] ne justifie pas de la possibilité de remédier aux réparations par des professionnels à un moindre coût. Il sera relevé que l'OPH CAEN LA MER HABITAT ne précise pas comment il a appliqué un coefficient de vétusté et à quelle hauteur. Par ailleurs l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations. En reprenant les coût des réparations des postes retenus tels qu'apparaissant dans le tableau versé aux débats et en appliquant un coefficient de vétusté à la totalité des postes à hauteur de 20%, l'occupation du logement ayant duré 3 ans et 8 mois, il est dû par la locataire la somme de 4445 euros. La somme de 450 euros allouée par le premier juge au titre des clés et badge manquants et du forfait nettoyage sera confirmée. Le jugement sera infirmé sur le montant de la somme totale due par les locataires et ceux-ci seront condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 4609 euros au titre des réparations locatives (dépôt de garantie de 286 euros déduit). Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'OPH CAEN LA MER HABITAT soutient que par leur mauvaise foi, Mme [M] et M. [J] lui ont causé un préjudice indépendant du retard de paiement invoquant les multiples recours exercés par Mme [M] pour ne pas payer sa dette. Mme [M] fait valoir que c'est de manière justifiée qu'elle s'est opposée au paiement des sommes réclamées. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire pour résistance abusive, l'OPH CAEN LA MER HABITAT ne justifiant pas d'un comportement fautif de Mme [M] dès lors qu'il a été fait droit partiellement aux demandes de celle-ci tant en premier ressort que devant la cour d'appel. L'OPH ne justifie pas en outre d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement. Sur les modalités des délais de paiement Mme [M] perçoit un salaire de 669 euros par mois (février 2021) outre des prestations sociales à hauteur de 891 euros (février 2021). Elle paye un loyer résiduel mensuel de 125,67 euros. Elle a deux enfants à charge. Elle demande que le jugement soit infirmé sur le montant de la mensualité à payer dans le cadre des délais de paiement accordés. Au vu du montant de la dette et des délais dont Mme [M] a déjà bénéficié de fait, cette demande sera rejetée, étant précisé que l'appel de l'OPH CAEN LA MER HABITAT ne porte pas sur les délais de paiement accordés. Il sera précisé que ces délais commenceront à courir pour la première fois ,le 10 du mois suivant la date du présent arrêt. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées. Il n'apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irépétibles en cause d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [M] et M. [J] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ; INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement [N] [J] et [B] [M] à régler à l'OPH CAEN LA MER HABITAT une somme de 3132 euros au titre des loyers, charges, indemnités de réparation locative, frais d'état des lieux de sortie, somme nette après déduction du dépôt de garantie ; Statuant à nouveau de ce chef ; CONDAMNE solidairement [N] [J] et [B] [M] à régler à l'OPH CAEN LA MER HABITAT une somme de 4609 euros au titre des loyers, charges, indemnités de réparation locative, frais d'état des lieux de sortie, somme nette après déduction du dépôt de garantie ; CONFIRME le jugement déféré pour le surplus sauf à préciser que dans le cadre des délais de paiement accordés, la première mensualité sera due le 10 du mois suivant la date du présent arrêt ; Ajoutant au jugement ; CONDAMNE solidairement [B] [M] et [N] [J] aux dépens d'appel ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. EMILY