Cour d'appel, 01 décembre 2023. 22/06039

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06039 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQQA Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2021 - Tribunal judiciaire D'EVRY RG n° 19/03220 APPELANTE Madame [S] [P] née le 3 septembre 1976 à [Localité 21] [Adresse 7] [Localité 19] Représentée et assistée de Me Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672 INTIMÉ Monsieur [U] [Z] né le 21 décembre 1976 à [Localité 20] [Adresse 12] [Localité 18] Représenté par Me Bérengère VAILLAU de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AUXERRE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 25 août 2016, Mme [S] [P] a acquis, de M. [U] [Z], un pavillon individuel à usage d'habitation sis [Adresse 7], moyennant la somme de 245.000 €, suite à une promesse unilatérale de vente du 21 juin 2016. Dans la nuit du 9 au 10 juillet 2017, Mme [P] a été victime d'inondations dans son pavillon. Mme [P] a diligenté un huissier le 27 juillet 2017 aux fins d'établir un état des lieux. Par courrier adressé à M. [Z] du 4 avril 2019, Mme [P], par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir que le vendeur n'ignorait pas que le pavillon était sujet à des inondations pour en avoir déjà été affecté par le passé, tout comme l'ensemble du voisinage, a sollicité amiablement une réduction du prix de vente auprès de M. [U] [Z] sur le fondement des vices cachés. Par exploit d'huissier du 6 mai 2019, Mme [P] a assigné M. [U] [Z] devant le tribunal de grande instance d'Evry (devenu tribunal judiciaire d'Evry) aux fins, à titre principal, d'exercer une action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés, et de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 40.000 € au titre de la réduction de prix. Par jugement du 25 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a statué ainsi : - dit que M. [U] [Z] a manqué à son obligation générale d'information pesant sur tout vendeur, - condamné M. [U] [Z] à payer la somme de 3.500 € à Mme [S] [P] à titre de dommages et intérêts, - - condamné M. [U] [Z] à payer la somme de 1.800 € à Mme [S] [P] au titre des frais irrepetibles, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [U] [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Mme [S] [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 mars 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 14 septembre 2023, par lesquelles Mme [S] [P], appelante, invite la cour à : Vu les articles 1641 à 1643, 1136 et 1134 du code civil, A titre principal, - juger l'existence d'un vice caché affectant la maison de Mme [P] rendant impropre l'usage du bien ou en affectant son utilisation, En conséquence, - condamner M. [U] [Z] à réparer le préjudice subi en lui octroyant la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire, - juger que M. [U] [Z] s'est rendu coupable de réticence dolosive en n'informant pas Mme [P] du caractère inondable de la maison litigieuse, En conséquence, - condamner M. [U] [Z] à réparer le préjudice subi en lui octroyant la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, A titre infiniment subsidiaire, - juger que M. [U] [Z] a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté en s'abstenant d'informer Mme [P] du caractère inondable de la maison litigieuse et du [Adresse 23] à [Localité 19], En conséquence, - condamner [U] [Z] à réparer le préjudice subi en lui octroyant la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause, - condamner M. [U] [Z] à verser à Mme [S] [P] la somme de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du cpc, - condamner M. [U] [Z] aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 2 octobre 2023, par lesquelles M. [U] [Z], intimé, invite la cour à : Vu l'ordonnance n°2016 - 131 du 10 février 2010, Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu les articles 1116, 1134, 1147 et 1315 dans leur version applicable à l'espèce du code civil, Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 25 juin 2021 en ce qu'il a : - Débouté Mme [P] de son action fondée sur la garantie des vices cachés, - Débouté Mme [P] de sa demande d'indemnisation formée sur le fondement du dol, Infirmer pour le surplus, Statuant à nouveau, - Juger que M. [Z] n'a pas manqué à son obligation d'information, En conséquence, - Débouter Mme [P] de toute demande d'indemnisation formée à l'encontre de M. [Z], Y ajoutant, - Condamner Mme [P] à payer à M. [Z], la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, - Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'action en garantie des vices cachés Mme [P] soutient que le bien vendu par M. [Z] le 21 juin 2016 est affecté d'un vice caché, dès lors qu'il revêt un caractère inondable, tel que cela résulte de l'inondation survenue dans la nuit du 9 au 10 juillet 2017, ayant engendré la venue d'eau à hauteur de 50 cm au niveau du rez-de chaussée de la maison et dans le jardin, que ce caractère inondable résulte d'un dysfonctionnement du réseau d'eaux pluviales dans la commune et le square ; M. [Z] oppose que la maison n'a jamais été victime d'inondations avant la vente intervenue le 25 août 2016 ; Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ; En application de l'article 1641 du code civil, le défaut affectant le bien vendu doit être d'une gravite suffisante, doit être caché et antérieur à la vente ; Le vice caché est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens ; En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'Au vu des éléments du dossier, il ressort, d'une part, qu'il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats que la maison litigieuse a été victime d'inondations avant la vente intervenue le 25 août 2016, qu'en effet le simple fait que des maisons situées dans le même square aient subi une ou plusieurs inondations ne suffit pas à démontrer ce fait de même que l'adhésion par M. [Z] à l'association ABCDE. Ainsi si le propriétaire de la maison voisine du [Adresse 9] dénonce, après 2017, quatre inondations dans sa maison depuis 2009, en revanche force est de constater que le voisin immédiat du [Adresse 5] atteste pour sa part de l'absence d'inondations notoires à l'intérieur de sa maison. D'autre part, s'il ressort de différents courriers que des inondations sont intervenues dans le square depuis 2009, lors d'épisodes fortement pluvieux, que le problème a été pris en compte par la communauté d'agglomération d'[Localité 22] Centre Essonne et que des investigations ont été lancées pour améliorer la gestion des eaux pluviales afin d'y remédier, il convient néanmoins de constater que la demanderesse reconnaît le caractère exceptionnel des pluies survenues en 2017 soulignant que les désordres ont été tels que pour la première fois le 26 septembre 2017, l'état de catastrophe naturelle a été reconnu pour la commune de [Localité 19]. Il s'ensuit que s'il est établi que plusieurs maisons du square ont fait l'objet d'inondations plus ou moins importantes de leur habitation avant la vente du bien litigieux, cet élément est insuffisant pour caractériser l'existence d'un vice caché inhérent à la chose vendue dès lors qu'il n'est pas démontré que la maison sise [Adresse 7] a subi elle-même des inondations antérieurement à la vente. Enfin dans la mesure où il ne ressort pas que la maison est située dans une zone reconnue comme inondable par le plan de prévention des risques naturels, il ne peut être reproché l'absence de mention relative à la situation du bien en zone inondable' ; Il y a lieu d'ajouter qu'en appel, Mme [P] ne produit aucune pièce justifiant que la maison litigieuse ait subi une inondation avant la vente intervenue le 25 août 2016 ; le fait qu'une partie des propriétaires voisins, demeurant [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 16], [Adresse 17], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 13], [Adresse 14], [Adresse 15] (pièce 27 et 33 [P]), ont été victimes d'une à cinq inondations de leur maison entre 2008 et 2014 et que le maire de [Localité 19] estime qu'il 'semblerait que ce problème (d'inondations) soit lié aux travaux ... effectués sur le réseau' (pièce 27 [P]) ne modifie pas l'analyse des premiers juges ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [P] de son action en garantie des vices cachés ; Sur la réticence dolosive Aux termes de l'article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges' ; Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; I1 appartient à celui qui se prévaut de cette réticence dolosive pour engager la responsabilité délictuelle d'une partie de démontrer, d'une part, la connaissance par le vendeur d'une information qu'il lui a tue, d'autre part, l'intention du vendeur de lui cacher cette information ; En l'espèce, les premiers juges ont justement relevé que 'Au vu des pièces du dossier, notamment de l'acte authentique de vente du 25 août 2016, il ressort que M. [Z] a acquis le bien immobilier litigieux en 2001, que celui-ci l'a vendu en 2016 sans qu'il ne soit démontré qu'il a subi un quelconque sinistre à l'intérieur de sa maison malgré les épisodes pluvieux intervenus entre 2009 et 2014 et ayant occasionné des inondations dans le [Adresse 23] affectant certaines maisons du square. Il s'ensuit qu'il ne peut être reproché à M. [Z] de ne pas avoir informé Mme [P] d'un risque d'inondation de sa maison alors qu'il n'est pas établi qu'en 15 ans celui-ci aurait été affecté d'un quelconque sinistre' ; Il y a lieu d'ajouter qu'en appel, Mme [P] ne produit pas d'élément justifiant que M. [Z] ait subi un sinistre à l'intérieur de sa maison avant la vente intervenue le 25 août 2016 ; Ainsi, dès lors que Mme [P] ne démontre pas la volonté du vendeur de la tromper et de lui dissimuler une information que celui-ci vendeur savait essentiel à son consentement, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [P] de sa demande formée sur le fondement du dol ; Sur le manquement à l'obligation d'information du vendeur M. [Z] considère que le manquement à l'obligation d'information du vendeur relève de la jurisprudence issue de l'ancien article 1134 du code civil, l'article 1112-1 visé par le tribunal n'étant entré en vigueur que le 1er octobre 2016, postérieurement à l'acte de vente du 21 juin 2016, ce dont convient Mme [P] ; Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date de l'acte du 21 juin 2016, ' Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi' ; Le manquement au devoir d'information précontractuelle peut engager la responsabilité délictuelle du vendeur ; En l'espèce, selon le prospectus de l'association ABCDE et le bulletin d'adhésion, suite aux inondations intervenues au mois de juillet, entre 2008 et 2010 puis en 2014, M. [Z] a adhéré en décembre 2014 à l'association ABCDE, nouvellement créée, en charge d'agir dans les intérêts de ses membres afin que les riverains ne subissent plus les nuisances à répétition provoquées par les inondations ; il peut être considéré que M. [Z] s'est senti alors suffisamment concerné par ce problème pour y adhérer et a pu ainsi prendre conscience des problèmes rencontrés par les autres membres de l'association dont une partie était ses voisins ; Toutefois il n'en ressort pas moins que seules quatre inondations se sont produites avant la vente en juillet 2008, 2009, 2010 et 2014, qu'il n'est pas établi que M. [Z] a été lui-même victime d'inondations dans son bien immobilier avant la vente, que la maison voisine au 20 de la même rue n'a pas été touchée par les inondations et qu'il n'y a pas eu d'inondations entre juillet 2014 et juin 2016, soit pendant près de deux ans avant la vente; Il convient donc de considérer que l'information de l'existence d'inondations ponctuelles, certains mois de juillet, entre huit et deux ans avant la vente, qui ont affecté certaines maisons du quartier, mais pas celle de M. [Z] ni celle de son voisin, alors qu'aucune inondation ne s'était produite depuis deux ans, n'avait pas un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et ne revêtait pas une importance déterminante pour sa conclusion ; Ainsi Mme [P] ne justifiant pas que M. [Z] ait manqué à une obligation précontractuelle d'information à son égard, la responsabilité de M. [Z] n'est pas engagée à ce titre ; Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [U] [Z] à payer la somme de 3.500 € à Mme [S] [P] à titre de dommages et intérêts et il convient de débouter Mme [P] de sa demande à ce titre ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [Z] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a débouté Mme [S] [P] de son action en garantie des vices cachés et de sa demande sur le fondement du dol à l'encontre de M. [U] [Z] ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Déboute Mme [S] [P] de son action en manquement à l'obligation générale d'information du vendeur à l'encontre de M. [U] [Z] ; Déboute Mme [S] [P] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [U] [Z] ; Condamne Mme [S] [P] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [U] [Z] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Rejette la demande de Mme [S] [P] au titre de l'article 700 du cpc ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,