Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 30 JUIN 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22928 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFNL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de SAINT-DENIS
APPELANT
Monsieur [R] [O]
né le 5 juin 1979 à [Localité 6] (Mali)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/053045 du 04/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 562 069 278,agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire, domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER et Me Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159
Assistée par Me François MIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0139
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 août 2016 à effet du même jour, la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires a donné à bail à M. [V] [C] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour une durée d'un mois renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 244,91 euros outre sa participation aux charges.
M. [V] [C] [K] est décédé le 27 novembre 2017.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2017, M. [R] [O] a informé la société Résidences le logement des fonctionnaires qu'il avait été hébergé dans l'appartement par M. [V] [C] [K] avant son décès, venu à son chevet à sa demande car il était souffrant, qu'il réglait le loyer et avait souscrit une assurance habitation.
Par acte d'huissier du 5 avril 2019, la société Résidences le logement des fonctionnaires a fait assigner M. [R] [O] devant le tribunal d'instance de Saint Denis aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation de plein droit du bail portant sur l'appartement situé [Adresse 1]) en raison du décès de M. [V] [C] [K] le 27 novembre 2017,
- constater l'expulsion de M. [R] [O] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que les meubles garnissant le logement seront transposés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du défendeur, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 1.945,28 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 10 décembre 2018, terme de novembre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, outre les loyers, charges, supplément de loyer de solidarité et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable augmenté des charges et de l'éventuel supplément de loyer solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, à compter de son entrée dans les lieux et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [R] [O] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code do procédure civile, outre les entiers dépens.
Régulièrement assigné à étude, M. [R] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 20 juin 2019 le tribunal d'instance de Saint Denis a ainsi statué :
Constate que le bail du 30 août 2016 a été résilié de plein droit le 27 novembre 2017 ;
Constate que M. [R] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1]) depuis cette date ;
Dit que M. [R] [O] devra rendre libre de toute occupation les lieux situés [Adresse 1]) ;
Ordonne à défaut de départ volontaire l'expulsion de M. [R] [O] des lieux situés [Adresse 1]) ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [R] [O] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement des Fonctionnaires une indemnité mensuelle d'occupation équivalent à une fois le dernier loyer, majoré des charges récupérables, soit la somme de 405,95 euros à compter du 27 novembre 2017 et jusqu'à la date de son départ effectif ;
Condamne M. [R] [O] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement des Fonctionnaires la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [R] [O] aux dépens ;
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 11 décembre 2019 par M. [R] [O] ;
Vu les seules et dernières écritures remises au greffe le 18 février 2020 par lesquelles M. [R] [O], appelant, demande à la cour de :
Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
Recevoir M. [R] [O] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint Denis du jugement du 20 juin 2019, en ce qu'il a :
- constaté que le bail du 30 août 2016 a été résilié de plein droit le 27 novembre 2017, et que M. [R] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ordonné l'expulsion de M. [R] [O], à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, et condamné M. [R] [O] à une indemnité d'occupation de 405,95 euros à compter du 27 novembre 2017 et jusqu'à la date de son départ effectif,
- condamné M. [R] [O] à payer à "M. [H] [X]" de la somme 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [R] [O] aux dépens,
Statuant à nouveau :
A titre principal :
Débouter la société Résidences Le Logement Des Fonctionnaires de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
Accorder à M. [R] [O] un délai de 24 mois pour quitter les lieux ;
Statuer ce que de droit sur les dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 avril 2020 au terme desquelles la société Résidences le logement des fonctionnaires, intimée, demande à la cour de :
Vu les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Vu les articles 1103, 1231-6, 1224 à 1230 et 1728 du code civil ;
Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Denis en date du 20 juin 2019 en toutes ses dispositions ;
Débouter M. [R] [O] de l'ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement et dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux, ordonner que ces délais soient subordonnés au paiement des échéances courantes à bonne date, avec une clause de déchéance du terme en cas de défaut quelconque de paiement ;
En toute hypothèse,
Constater la résiliation de plein droit du bail portant sur l'appartement référencé [Adresse 5], au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] en raison du décès de M. [V] [C] [K] le 27 novembre 2017 ;
Ordonner l'expulsion de M. [R] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement référencé [Adresse 5], au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Condamner M. [R] [O] à payer à la société Résidences Le Logement Des Fonctionnaires la somme de 8.876,78 euros au titre des indemnités d'occupation impayés au 6 avril 2020, échéance du mois de mars 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, outre les loyers, charges, supplément de loyer de solidarité et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, sans préjudice de tous autres dus autres dus ;
Préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Condamner M. [R] [O] à payer à la société Résidences Le Logement Des Fonctionnaires une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, à compter de son entrée dans les lieux et ce jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ;
Autoriser la société résidences Le Logement Des Fonctionnaires à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [R] [O], conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner M. [R] [O] à payer à la société Résidences Le Logement Des Fonctionnaires la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner M. [R] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Pautonnier et Associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le transfert du contrat de location :
Selon l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "(...) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...)."
Pas plus qu'en première instance, M. [R] [O] ne produit devant la cour d'éléments tendant à rapporter la preuve qu'il figure au rang des personnes pouvant revendiquer le transfert du contrat de location à son profit, notamment qu'il remplit la condition cumulative de personne à charge, qui vivait avec le locataire en titre depuis au moins un an à la date de son décès.
En effet, la facture EDF, le relevé de paiement de l'assurance, l'avis de taxe d'habitation ou celui d'impôt sur les revenus qu'il produit sont tous postérieurs au décès de M. [V] [C] [K].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait le constat d'une occupation sans droit ni titre des lieux par M. [R] [O], dit qu'il devait les libérer, ordonné à défaut son expulsion, statué sur le sort des meubles en ce cas et condamné celui-ci à payer à la société Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité mensuelle d'occupation dans les conditions de son dispositif.
Sur la créance d'indemnités :
La société Résidences le logement des fonctionnaires forme une demande en paiement de la somme de 8.876,78 euros censée représenter sa créance d'indemnités mensuelles d'occupation arrêtée au mois de mars 2020 inclus.
Elle produit pour cela un décompte établi au nom de M. [V] [C] [K] courant du 30 août 2016 au 30 novembre 2018, alors qu'elle n'est légitime à demander paiement à M. [R] [O] d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'à compter du 27 novembre 2017, date du décès du locataire en titre.
La cour constate, d'une part que ce décompte mentionne un solde nul à la date du 8 février 2018, postérieure au décès et que, d'autre part, il présente un solde débiteur de 1.945,28 euros au 30 novembre 2018, échéance de novembre 2018 incluse, somme à laquelle la cour arrêtera la créance de la société Résidences le logement des fonctionnaires et condamnera M. [R] [O] en paiement, assortie des intérêts capitalisés à compter du présent arrêt, faute pour la bailleresse de produire un décompte postérieur au 30 novembre 2018.
Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur l'octroi d'un délai pour quitter les lieux :
Au visa de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, M. [R] [O] forme une demande de délai de 24 mois pour quitter les lieux.
Mais M. [R] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 novembre 2017 et a, depuis le jugement du 20 juin 2019 qui a confirmé cette situation, déjà bénéficié d'un large délai de fait pour les quitter, de sorte que sa demande sera écartée, celui-ci ne justifiant pas plus avant de ses ressources financières actuelles ni de sa recherche active d'un autre hébergement ou logement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à la société Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité de procédure de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a écarté la demande de la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires en paiement d'un solde d'indemnités mensuelles d'occupation de 1.945,28 euros,
Et statuant à nouveau,
Condamne M. [R] [O] à payer à la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 1.945,28 euros de solde d'indemnités mensuelles d'occupation, arrêté au 30 novembre 2018, échéance de novembre 2018 incluse,
Dit que les créances indemnitaires porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du présent arrêt, produiront eux-mêmes intérêts,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [R] [O] à payer à la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [R] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
