Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/01155

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 14 mai 2024 N° RG 22/01155 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F2I7 -LB- Arrêt n° 223 [O] [M] / [G] [T] Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de MONTLUCON, décision attaquée en date du 03 Mai 2022, enregistrée sous le n° 21/00838 Arrêt rendu le MARDI QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [O] [M] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Maître Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005429 du 05/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) APPELANT ET : Mme [G] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 mars 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 14 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé en date du 14 janvier 2012, prenant effet le 16 janvier 2012, M. [L] [B] a donné à bail à M. [O] [M] un appartement au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 425 euros outre 20 euros à titre de provision sur charges et le versement de la somme de 450 euros à titre de dépôt de garantie. Mme [G] [T] a acquis l'immeuble au mois de juin 2020. Par acte d'huissier en date du 9 mars 2021, Mme [T] a fait délivrer à M. [O] [M] un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail de payer la somme de 1036,86 euros au titre d'un arriéré de loyers et de justifier de la souscription d'une assurance habitation. Par acte d'huissier délivré le 24 juin 2021, Mme [G] [T] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon M. [O] [M] afin d'obtenir notamment la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation et l'expulsion du locataire ainsi que la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 1619,64 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté à la date du 1er juin 2021. Par jugement du 3 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon a statué en ces termes : - Rejette la demande d'expertise de M. [O] [M] ; -Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 janvier 2012 entre Mme [G] [T] [ndr : en réalité M. [B]] et M. [O] [M] concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 10 avril 2021 ; -Autorise Mme [G] [T], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [M] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique (') à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; -Dit que le sort des meubles (') ; -Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 avril 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 445 euros au 1er juin 2021 ; -Condamne M. [O] [M] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ;  -Rejette l'exception d'inexécution invoquée par M. [M] ; -Rejette la demande de M. [O] [M] de réparation de son préjudice de jouissance ; -Condamne M. [O] [M] à payer à Mme [G] [T] la somme de 2430 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2022 ; -Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -Autorise M. [O] [M] à régler les sommes dues à l'aide de 24 mensualités de 50 euros au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; -Dit que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ; -Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; -Condamne M. [O] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 mars 2021 ; -Condamne M. [O] [M] à payer à Mme [G] [T] la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.   M. [O] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 3 juin 2022. Le 17 mai 2022, Mme [T] a fait signifier à M. [M] un commandement de quitter les lieux. Le commissaire de justice instrumentaire a dressé en date des 22 et 24 octobre 2022 un « procès-verbal d'expulsion » constatant que M. [M] avait déjà quitté les lieux et que l'appartement était entièrement vide à l'exception d'une armoire démontée, d'un aspirateur hors d'usage, de deux sièges et deux étagères, le tout sans aucune valeur. Le 7 novembre 2022, le commissaire de justice instrumentaire, après avoir convoqué M. [M] par acte du 24 octobre 2022, a procédé à l'état des lieux de sortie. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance du 7 mars 2024. Vu les conclusions en date du 29 février 2024 aux termes desquelles M. [O] [M] présente à la cour les demandes suivantes : « Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection de Montluçon du 3 mai 2022 en toutes ses dispositions sauf le cas échéant en ce qu'il a autorisé M. [M] à régler les sommes dues à l'aide de 24 mensualités de 50 euros au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision ; Statuant à nouveau, -À titre liminaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal (sic) à l'effet notamment d'examiner l'immeuble litigieux, de décrire les désordres affectant le logement, d'en déterminer l'origine, d'indiquer si les lieux loués présentent les critères d'un logement décent par référence aux normes d'habitabilité et de sécurité fixées par le décret du 30 janvier 2002, de décrire les travaux de nature à remédier à ces désordres et de chiffrer le préjudice de jouissance subi par le locataire ; -Dispenser M. [M] de consignation compte tenu du bénéfice de la juridictionnelle totale ; -Réserver les demandes des parties, -À titre principal, débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes ; -Condamner Mme [T] à payer à M. [M] la somme de 2430 euros en réparation de son préjudice consécutif aux troubles de jouissance ; -Condamner Mme [T] à payer à M. [M] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Mme [T] aux dépens comprenant les frais d'expertise ; -À titre subsidiaire, -Débouter Mme [T] de sa demande en paiement de la somme de 9356,04 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date du 30 avril 2023 ; -Limiter le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la somme de 6622,82 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2022, date de l'expulsion de M. [M] des lieux loués ; -Autoriser M. [M] à s'acquitter de cette dette par échéances sur un délai de 24 mois ; -Débouter Mme [T] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; -Juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. » Vu les conclusions en date du 29 février 2024 aux termes desquelles Mme [T] présente à la cour les demandes suivantes : «-Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 3 mai 2022 dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, -À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [M] pour non-respect des dispositions de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 ; -Condamner M. [M] à payer à Mme [T] la somme de 6622,82 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date du 31 octobre 2022 ; -Constatant de surcroît le départ de M. [M] des lieux occupés, le débouter de l'intégralité de ses demandes ; Y ajoutant, -Condamner M. [M] à payer à Mme [T] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement de quitter les lieux, du procès-verbal d'expulsion ainsi que les frais de constat d'huissier. » En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la demande d'expertise : Le premier juge a considéré à juste titre que les pièces communiquées devant lui, en particulier un rapport d'évaluation de l'association [7] en date du 14 décembre 2021, suffisaient à éclairer le débat. Il apparaît en outre à la cour qu'en toute hypothèse, dans la mesure où M. [M] a quitté les lieux depuis le mois d'octobre 2022, l'organisation d'une mesure d'expertise ne présente plus aucun intérêt alors qu'elle ne permettra aucunement de connaître l'état du logement au moment de son occupation par le locataire, cela d'autant plus que Mme [T] justifie avoir fait procéder à certains des travaux préconisés par l'organisme [7]. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise. -Sur la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et les conséquences de la résiliation du bail : Il n'est pas contesté que M. [M], suite à la délivrance du commandement en date du 9 mars 2021 de justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance habitation et de payer l'arriéré de loyers, n'a pas communiqué au bailleur l'attestation réclamée dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement, peu important qu'il produise désormais cette pièce dans le cadre de la présente instance, et qu'il ne s'est pas acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois suivant la signification de cet acte. Pour critiquer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et pour obtenir le rejet de cette demande devant la cour, M. [M] d'une part invoque les dispositions de l'article 1719 1° du code civil, d'autre part se prévaut de l'exception d'inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Or, contrairement à ce que soutient M. [M], les dispositions de l'article 1719 1° du code civil ne font pas obstacle au prononcé de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire mais interdisent au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage. Par ailleurs, M. [M] ne justifie pas s'être prévalu, avant l'acquisition de la clause résolutoire intervenue le 10 avril 2021, de l'exception d'inexécution en raison du caractère non décent du logement, étant observé d'une part qu'il indique lui-même dans ses écritures avoir cessé de payer le loyer à partir du mois de février 2021 en réaction aux nuisances sonores occasionnées par les travaux entrepris par Mme [T] dans l'appartement du deuxième étage de l'immeuble, d'autre part que le rapport établi par l'organisme [7] ne comporte aucune observation relative à un défaut d'isolation phonique dont M. [M] a fait état dans son courrier du 6 octobre 2020. Il sera observé enfin que, contrairement à ce que soutient M. [M], le premier juge a procédé à l'examen de la demande d'expulsion seulement après avoir écarté l'exception d'inexécution, ainsi que cela résulte des motifs développés en pages 5 et 6 du jugement. En considération de ces explications, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, fixé à la charge du locataire une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et prononcé son expulsion. -Sur la demande en paiement des loyers : -Sur l'exception d'inexécution : M. [M] s'oppose à la demande en paiement des loyers présentée par Mme [T] et conclu à l'infirmation du jugement sur ce point, en invoquant l'exception d'inexécution au regard du caractère non décent du logement. Selon l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de « délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. » Cette obligation est reprise par l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable à la cause, dispose que le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. En application de ces dispositions, le logement doit notamment : -assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès devant être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires devant assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (article 2.1 ), - comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaud conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement (article 2.5), -être doté de dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (article 2.6). Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018, est venu préciser les qualités minimales que doit revêtir un logement « énergétiquement » décent : le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, permettre une aération suffisante, ses dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements. Le locataire a quant à lui comme obligation principale, en vertu de l'article 7 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » En matière de bail d'habitation, la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent est définie spécifiquement par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le preneur est tenu de la mettre en 'uvre s'il souhaite suspendre le paiement du loyer ou en obtenir la réduction, sans pouvoir se prévaloir de l'exception d'inexécution pour cesser de son initiative de payer les loyers. De la même façon, le preneur ne peut se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement en bon état d'usage et de réparation pour s'affranchir du paiement des loyers, sans autorisation judiciaire. Il n'en va autrement que lorsque les manquements du bailleur aux obligations résultant du contrat de bail engendrent une impossibilité totale pour le preneur d'utiliser les lieux conformément à la destination du bail. En l'espèce, s'il ressort du rapport du 14 décembre 2021 établi par l'organisme [7] d'une part que l'appartement loué était affecté d'anomalies au regard des exigences réglementaires quant aux critères de décence d'un logement, s'agissant notamment du système de chauffage et de ventilation et de l'installation électrique, d'autre part que certains éléments devaient faire l'objet d'une remise en état, il n'est pas conclu dans ce diagnostic à l'insalubrité ou au caractère inhabitable du logement. Les éléments produits sont ainsi insuffisants pour démontrer que le preneur se trouvait dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à la destination du bail et pour justifier la suspension par ce dernier du paiement des loyers pendant la période considérée. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] à payer à Mme [T] la somme de 2430 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, selon décompte arrêté à la date du 31 janvier 2022. Par ailleurs, Mme [T] réclame l'actualisation de la créance à la date du 31 octobre 2022, sollicitant la condamnation M. [M] à lui payer la somme de 6622,82 euros à ce titre, montant non contesté par M. [M]. Toutefois, le jugement étant confirmé sur la condamnation au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté à la date du 31 janvier 2022, M. [M] ne peut être condamné qu'au paiement de la somme supplémentaire de 4192,82 euros au titre du solde des sommes dues suivant décompte arrêté au 31 octobre 2022. -Sur l'octroi de délais de paiement : À titre subsidiaire, M. [M] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé des délais de paiement. Mme [M] ne formule quant à elle aucune observation sur ce point précis et sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Le jugement sera en conséquence confirmé sur l'octroi de délais de paiement sauf à préciser que ces délais s'exerceront sur l'intégralité de la dette telle qu'arrêtée au 31 octobre 2022. -Sur la demande indemnitaire présentée par M. [M] : M. [O] [M] réclame la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 2430 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à raison d'une part du caractère non décent du logement, d'autre part des nuisances sonores dont il a souffert à partir du mois de juin 2020, lorsque Mme [T] a entrepris des travaux de rénovation de l'appartement du deuxième étage de l'immeuble. Si l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne la possibilité au locataire, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, d'en demander au propriétaire la mise en conformité, il est constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas nécessairement subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. En effet, lorsque les désordres existent ab initio, le bailleur les connaît, ou est censé les connaître eu égard à sa connaissance présumée de la loi, et sa responsabilité est engagée par le seul fait d'avoir délivré un logement non décent. Il en va différemment lorsqu'un logement, décent à l'origine, ne répond plus ensuite aux critères imposés par les dispositions applicables en la matière. Dans cette hypothèse, le manquement du bailleur à son obligation ne peut être caractérisé que si celui-ci a été informé par le locataire de la dégradation de l'état du logement. Or, en l'espèce, l'appelant ne démontre pas que le logement loué ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent au moment de la signature du bail, étant précisé qu'aucun état des lieux n'a été réalisé à l'entrée dans les locaux de M. [M], ce dont il résulte une présomption de réception du logement en bon état, en application de l'article 1731 du code civil. En outre, M. [M] indique lui-même qu'il n'a été confronté à aucune difficulté particulière dans l'occupation du logement jusqu'au moment des travaux. Enfin, si M. [M] soutient en page 6 de ses écritures avoir alerté Mme [T] au sujet de certains désordres ensuite signalés dans le rapport [7], il ne le démontre pas, de sorte que sa demande indemnitaire ne peut prospérer à raison du caractère non décent du logement pointé par cet organisme. S'agissant des nuisances sonores alléguées, M. [M] produit un courrier adressé à l'agence Orpi le 6 octobre 2020 dénonçant l'insuffisance d'isolation phonique du logement et aux termes duquel le locataire indique que, compte tenu de cette situation « ses conversations sont écoutées à l'extérieur ». Il communique également deux attestations, la première émanant de M. [E], qui n'est pas suffisamment circonstanciée pour étayer la demande au titre des nuisances sonores invoquées, la seconde établie par Mme [Y] et consacrée à des faits étrangers à la question de l'excès de bruit dans l'immeuble. Enfin, l'appelant produit la copie de commentaires de clients du site « airbnb », postérieurs à la période d'occupation des lieux et en conséquence sans intérêt pour la solution du litige. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [M] supportera les dépens d'appel en application de l'article 695 du code de procédure civile. Il convient de préciser sur ce point, que, si en application de l'article L. 118-1 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, pour autant, les frais liés à la libération des lieux loués ne constituent pas des dépens afférents à l'instance en cours devant la cour mais des frais liés à l'exécution du jugement du 3 mai 2022. Il n'y a pas lieu en conséquence d'intégrer dans les dépens de la présente procédure le coût du commandement de quitter les lieux, du procès-verbal d'expulsion et les frais de constat d'huissier ainsi que le réclame Mme [T]. M. [M] sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 800 euros au titre des frais exposés par cette dernière pour faire valoir ses droits devant la cour d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, -Condamne M. [O] [M] à payer à Mme [G] [T] la somme supplémentaire de 4192,82 euros au titre du solde des sommes dues sur le décompte des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté au 31 octobre 2022 ; - Dit que les délais de paiement accordés par le premier juge s'exerceront sur l'intégralité de la dette au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus ; Condamne M. [O] [M] aux dépens d'appel ; Condamne M. [O] [M] à payer à Mme [G] [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président