Cour d'appel, 01 février 2024. 23/03378

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 N° 2024/89 Rôle N° RG 23/03378 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK44X [U] [P] C/ [K] [X] E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charles REINAUD Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 17 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000497. APPELANTE Madame [U] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/435 du 17/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 14 avril 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [K] [X] demeurant [Adresse 1] défaillant E.P.I.C. 13 HABITAT Pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 février 2024. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 février 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2012, l'EPIC 13 Habitat a donné à bail d'habitation à monsieur [K] [X] et madame [U] [P] épouse [X] un appartement sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel initial de 551,78 euros. Par acte d'huissier en date du 23 février 2022, l'EPIC 13 Habitat a fait délivrer à M. et Mme [X] un commandement de payer la somme de 1 330,02 euros en principal, visant la clause résolutoire du contrat de bail. La Caisse d'Allocations Familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône a été avisée le 18 novembre 2021 des incidents de paiement. Par acte d'huissier en date du 30 août 2022, dénoncé au Préfet des Bouches du Rhône le lendemain, l'EPIC 13 Habitat a fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; - ordonner, par conséquent, l'expulsion des locataires et de tous occupants et tous objets de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner solidairement M. et Mme [X] à payer à titre provisionnel : ' la somme de 3 233,06 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu'à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement ; ' une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; ' la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' les frais et dépens de l'instance. A l'audience du 6 décembre 2022, Mme [P] a indiqué qu'elle est divorcée de M. [X] depuis le 29 janvier 2021 et que ce dernier n'a pas donné son congé à leur bailleur. Elle a précisé avoir déposé un dossier de surendettement sur lequel la commission éponyme avait rendu une décision favorable le 27 octobre 2022, en l'orientant vers un réaménagement de ses dettes. Elle a déclaré avoir réglé les loyers et charges des mois d'octobre et novembre 2022. La commission de surendettement des particuliers du département des Boûches-du-Rhône a arrêté, le 5 janvier 2023 un plan conventionnel de redressement en échelonnant les dettes de Mme [P], parmi lesquelles la créance locative de 13 Habitat, sur 55 mois. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 janvier 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues a : - constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre l'EPIC 13 Habitat et les époux [X] à la date du 24 avril 2022 ; - ordonné à M. [K] [X] et Mme [U] [P] de libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef, le logement qu'ils occupent sis [Adresse 5], dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ; - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l'expulsion de M. [K] [X] et Mme [U] [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique ; - condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; - condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC Habitat 13, à titre provisionnel, la somme de 3 138,20 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés au 29 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 sur la somme de 1 330,02 euros et du jour où elle été rendue pour le solde ; - condamné in solidum M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC 13 Habitat la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les autres demandes pour le surplus ; - condamné in solidum M. [K] [X] et Mme [U] [P] aux entiers dépens de l'instance. Selon déclaration reçue au greffe le 2 mars 2023, Mme [U] [P] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 24 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et : - juge que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu'à la fin du plan de remboursement ; - déboute, en conséquence, l'EPIC 13 habitat de l'ensemble de ses demandes ; - condamne l'EPIC 13 Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître [M] [O] sur son intervention de droit. Quoique respectivement intimés à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, l'EPIC 13 Habitat et M. [K] [X] n'ont pas constitué avocat. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 28 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, le preneur ne peut, par application de l'article 24, précité, de cette même loi, remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande (de plan de surendettement) emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu'alimentaires, y compris ses loyers impayés. La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité. Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la clause résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours. Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l'article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. De même, l'effacement des dettes dans le cadre d'un rétablissement personnel ultérieur n'empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause. En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de bail, signé par les parties le 7 juillet 2012, stipule qu'il sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges locatives à son échéance. Mme [X] ne conteste ni les causes du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ni le montant de la dette locative. Il résulte des pièces versées aux débats qu'elle a déposé son dossier de surendettement le 5 octobre suivant et que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône l'a déclaré recevable le 27 octobre 2022 (soit plus de huit mois après la délivrance du commandemement de payer). Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant dès lors réunies, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 24 avril 2022. Devenus occupants sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, les locataires demeurent tenus de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer, à titre provisionnel, à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Comme constaté par le premier juge, le bailleur a fait la preuve de sa créance en versant aux débats un décompte, arrêté au 29 novembre 2022, établissant, un compte locataire débiteur de 3 138,20 euros, déduction faite des frais de procédure et dossiers qui ont vocation à être inclus dans les dépens. Mme [U] [P] ne conteste pas cette dette locative dont l'intimé ne poursuit pas l'actualisation en cause d'appel, n'ayant pas constitué avocat. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC Habitat 13, à titre provisionnel, la somme de 3 138,20 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés au 29 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 sur la somme de 1 330,02 euros et du jour où elle été rendue pour le solde. Sur la demande de délais de paiement L'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Selon le paragraphe VI du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes ... 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ; 4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [U] [P] a repris le paiement régulier de ses loyers. Par décision en date du 5 janvier 2023, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône lui a accordé un rééchelonnement de tout ou parties de ses dettes, parmi lesquelles sa dette locative, sur une durée maximum de 55 mois au taux maximun de 0,77 %. Ainsi, par application des dispositions précitées du paragraphe VI 2° de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder rétroactivement à Mme [U] [P] les mêmes délais de paiement. Durant ceux-ci le jeu de la clause résolutoire est suspendue. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef. En cause d'appel, Mme [P] produit un courrier de l'avocat de l'EPIC 13 Habitat, en date 27 mars 2023, informant son conseil que le bailleur a procédé au classement de ce dossier dans la mesure où le FSL a réglé l'intégralité de la dette locative. Cette information est corroborée par une lettre, datée du 21 février précédent, par laquelle le Fonds de Solidarité pour le Logement a informé l'appelante qu'une aide de 2 516 euros lui était accordée à cette fin. Il sera dès lors constaté que, dans les délais accordés, la dette locative a été intégralement acquittée en sorte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens L'action intentée par l'EPIC 13 Habitat étant fondée par l'existence d'une dette locative, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum condamné M. [K] [X] et Mme [U] [P] aux dépens et à payer à l'EPIC 13 Habitat la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'infirmation étant fondée sur l'existence d'un plan de surendettement arrêté postérieurement à la décision de première instance, il ne paraît pas inéquitable de laisser les dépens à la charge de Mme [P]. Ces derniers seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre l'EPIC 13 Habitat et les époux [X] à la date le 24 avril 2022 ; - condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; - condamné solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC Habitat 13, à titre provisionnel, la somme de 3 138,20 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés au 29 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 sur la somme de 1 330,02 euros et du jour où elle été rendue pour le solde ; - condamné in solidum M. [K] [X] et Mme [U] [P] à payer à l'EPIC 13 Habitat la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [K] [X] et Mme [U] [P] aux entiers dépens de l'instance ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Accorde à Mme [U] [P] des délais de paiement rétroactifs de 55 mois, courant sur la période arrêtée par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, pour s'acquitter de la dette locative selon modalités et échéances arrêtées par cette même commission ; Constate que Mme [U] [P] s'est intégralement acquittée, dans ce délai, de sa dette locative ; Constate que la clause résolutoire, stipulée dans le bail du 27 juillet 2012, est réputée n'avoir pas joué ; Condamne Mme [U] [P] aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle. La greffière Le président