Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/03836

Du 05 février 2024 5AB SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 23/03836 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPHT S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES RCS DE ROMANS N° 378 888 796 C/ [L] [U] [W] - Expéditions délivrées à Maître Marion LACOME D’ESTALENX Madame [L] [U] [W] - FE délivrée à Le 05/02/2024 Avocats : l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 05 février 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES RCS DE ROMANS N° 378 888 796 [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX membre de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au Barreau de Paris DEFENDERESSE : Madame [L] [U] [W] née le 05 Juillet 1997 à [Localité 4] (GUINEE) (99) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 05 février 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte conclu sous signature électronique le 1er août 2022, la Société par Actions Simplifiée (ci-après désignée SAS) BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, bailleur, a donné à bail à Madame [L] [Y] [U]-[W] un appartement meublé à usage d'habitation situé à [Localité 3], [Adresse 6], à effet du 17 août 2022, moyennant un loyer mensuel de 489,55€ et 58,12 € de provision sur charges. Le 23 mai 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Madame [L] [Y] [U]-[W] un commandement de payer les loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. La société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a ensuite fait assigner Madame [L] [Y] [U]-[W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX par un acte délivré le 10 août 2023 pour obtenir principalement la résiliation du contrat par effet de la clause résolutoire prévue dans le bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 2715, 05 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2023, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. A l'audience du 5 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été débattue, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, régulièrement représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande au titre de la dette locative en sollicitant la condamnation de Madame [U]-[W] à lui payer la somme de 2243,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2023. Bien que régulièrement assignée, Madame [L] [Y] [U]-[W] , n'était ni présente ni représentée à l'audience. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la demande en résiliation du bail 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 août 2023. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 16 août 2023, soit plus de deux mois avant l'audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail en date du 1er août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 2669,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2023. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Madame [L] [Y] [U]-[W] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2023. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [L] [Y] [U]-[W] pour organiser son départ et assurer son relogement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur sé.questration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. En occupant le logement sans droit ni titre, Madame [L] [Y] [U]-[W] cause un préjudice à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES qu'il y a lieu de réparer en condamnant la défenderesse à régler une indemnité d'occupation due jusqu'à libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité sera fixée à la somme de 566 euros et se substituera au loyer et charges dus à compter du 24 juillet 2023. II. Sur la demande en paiement L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Il appartient à la demanderesse de justifier du montant de sa créance, en application de l'article 1353 alinéa 1 du code civil dans sa version applicable au litige. En l'espèce, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES produit un décompte selon lequel Madame [L] [Y] [U]-[W] reste devoir la somme de 2243,96 € à la date du 1er décembre 2023 (loyer de décembre inclus) ainsi que le contrat de location justifiant du montant du loyer et des charges. Madame [L] [Y] [U]-[W] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme précitée au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er décembre 2023 (loyer et charges du mois de décembre 2023 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. Sur les demandes accessoires Madame [L] [Y] [U]-[W] , supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité commande de laisser à la charge de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2022 entre d'une part la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et d'autre part, Madame [L] [Y] [U]-[W] , concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé à [Localité 3], [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [L] [Y] [U]-[W] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement objet du bail précité dès la signification de la présente décision; DIT qu'à défaut pour Madame [L] [Y] [U]-[W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [L] [Y] [U]-[W] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d'occupation fixée à 566 euros par mois à compter du 24 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; CONDAMNE Madame [L] [Y] [U]-[W] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 2243,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 1er décembre 2023 (loyer et charges du mois de décembre 2023 inclus) , avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [L] [Y] [U]-[W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION