Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/07666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [Z] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2434 N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 15 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDERESSE Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et LEPAGE Christopher, greffier, lors des délibérés DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2434 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 avril 2021, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (logement 1111), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 782,24 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 18656,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (procès verbal de remise à l'étude). La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Z] [I] le 7 avril 2023. Par assignation du 12 septembre 2023, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50% à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 8726,65 euros au titre de l'arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 janvier 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 12147,47 euros. La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F expose enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la situation de la locataire, au titre du supplément de loyer de solidarité, a été régularisée en juin 2023. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Madame [Z] [I]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 5 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 18656,15 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juin 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 janvier 2024, Madame [Z] [I] lui devait la somme de 12147,47 euros, soustraction faite des frais de procédure. L'actualisation de la dette locative en l'absence de comparution de la locataire à l'audience ne porte pas atteinte au principe de la contradiction, Madame [Z] [I] ayant connaissance du montant de son loyer et de ses charges, de la date des échéances et de son obligation de les régler. La créance est certaine, liquide et exigible. Madame [Z] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé provisoirement à la somme mensuelle de 891,57 euros correspondant au montant du loyer et des charges, hors régularisation de charges et divers multiservices, selon décompte du 12/01/2024. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur de majorer ce montant de 50%, demande manifestement excessive. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [Z] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2021 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Madame [Z] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (logement 1111) est résilié depuis le 6 juin 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Madame [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (logement 1111) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [Z] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 891,57 euros (huit cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-sept centimes) par mois, au 31 décembre 2023, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 12147,47 euros (douze mille cent quarante-sept euros et quarante-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2023 et celui de l'assignation du 12 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, Le GreffierLa juge