Tribunal judiciaire, 13 octobre 2025. 24/55071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] ■ N° RG 24/55071 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GBJ N° : 11 Assignation du : 16 Juillet 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 octobre 2025 par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société JUNIPRO INVESTISSEMENTS S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #C1050, avocat postulant et par Me Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON, [Adresse 1], avocat plaidant DEFENDERESSE La société S.A.R.L. HOTEL DE FRANCE [Adresse 8] [Localité 4] représentée par Maître Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0480 DÉBATS A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Suivant acte sous seing-privé du 30 novembre 2018, l’indivision formée par Mme [G] [R], épouse [O], Mme [W] [R], épouse [X] et Mme [Z] [R], épouse [X] [N], a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Hôtel de France, portant sur un ensemble immobilier à usage d’hôtel de tourisme sis [Adresse 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 95.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. Par acte authentique du 21 décembre 2022, la société Junipro Investissements a acquis la propriété de l’immeuble sis [Adresse 9], devenant ainsi bailleur de la société Hôtel de France. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit délivré le 13 mai 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 67.415,04 euros ainsi que de cesser toute sous-location ou mise à disposition des locaux, visant la clause résolutoire. Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Junipro Investissements a, par exploit du 16 juillet 2024, fait citer la société Hôtel de France devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Junipro Investissements, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : « RECEVOIR la SARL JUNIPRO en son exploit introductif d'instance et l'y déclarer bien-fondé ; CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 14/06/2024 ; ORDONNER en conséquence, l'expulsion de SARL HOTEL DE FRANCE ainsi que celle de toute personne physique ou morale dans les lieux sis, [Adresse 5] avec si besoin est, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier ; DIRE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNER le défendeur par provision à payer à la SARL JUNIPRO la somme de 42495 euros au titre des loyers et accessoires dus à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 13/06/2024 et au paiement, à compter du 13/06/2024 d'une indemnité d'occupation mensuelle et indexée de 15 000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux par remise des clefs. DIRE que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; REJETER 1' ensemble des demandes fins et conclusions de la société HOTEL DE FRANCE CONDAMNER le preneur au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. ». En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Hôtel de France, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : « RECEVOIR la Société HOTEL DE FRANCE en ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, 1. Sur les demandes de la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS en acquisition de clause résolutoire et paiement de la prétendue dette locative se heurtant à des contestations sérieuses SE DECLARER incompétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la demande de la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS se heurtant à des contestations sérieuses ;SE DECLARER incompétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison de l'infraction à la clause sous-location du bail, la demande de la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS se heurtant à des contestations sérieuses JUGER n'y avoir lieu à référé2. Reconventionnellement CONDAMNER par provision la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS à verser à la Société HOTEL DE FRANCE la somme de 9.002,15 € correspondant au trop-versé de loyer ;3. A titre subsidiaire ACCORDER 24 mois de délais à la société HOTEL DE FRANCE pour s'acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire durant le délai accordé à la société HOTEL DE FRANCE; 4. En tout état de cause DEBOUTER la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER par provision la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS à verser à la Société HOTEL DE FRANCE la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER par provision la société JUNIPRO INVESTISSEMENTS à verser à la Société HOTEL DE FRANCE les dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par Maître Nicolas VENNER, AEVEN AVOCATS AARPI, avocat aux offres de droit. ». Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer. En outre, le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables. * En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le contrat de bail stipule en son article 13 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 13 mai 2024, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. La société Hôtel de France soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Sur la mauvaise foi du bailleur En premier lieu, la société défenderesse oppose la mauvaise foi du bailleur, en faisant valoir que le commandement a été délivré pour que le bailleur puisse vendre l’immeuble libre de toute occupation et sans avoir à s’acquitter de l’indemnité d’éviction qui lui est due, la vente devant intervenir avant le 30 décembre 2027. La société Junipro Investissements ne répond pas à ce moyen. Il sera relevé que la seule circonstance que la société Junipro Investissements se soit engagée à revendre l’immeuble litigieux avant le 30 décembre 2027 et qu’elle ait fait délivrer à la société défenderesse un commandement de payer et d’avoir à cesser toute sous-location, ne suffit pas à démontrer qu’elle souhaite le vendre libre de toute occupation et s’affranchir du paiement d’une indemnité d’éviction, la société Hôtel de France ne produisant par ailleurs aucun élément objectif qui établirait, avec l’évidence requise en référé, la mauvaise foi de la société bailleresse. Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse. Sur l’obligation de délivrance du bailleur La société Hôtel de France soutient que le bailleur tente d’échapper à son obligation de délivrance et à la réalisation de travaux sur la structure de l’immeuble réclamés par le preneur et nécessaires à la bonne exploitation de son activité. La société bailleresse ne répond pas à ce moyen. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Au cas particulier, la défenderesse produit trois courriels qu’elle a adressés à la bailleresse les 17 novembre 2023, 14 février 2024 et 17 avril 2024, lesquels font état d’infiltrations d’eau dans certaines chambres de l’hôtel, au niveau de la toiture, et de dégradations. Ces éléments n’apparaissent cependant pas suffisamment probants, puisqu’il s’agit de courriels établis par la seule société demanderesse et qu’aucun autre élément n’est versé aux débats, qui permettrait de corroborer, avec l’évidence requise, l’existence de ces infiltrations et de dégradations. Dès lors, cette contestation n’apparaît pas sérieuse. Sur la révision du loyer La société Hôtel de France conteste l’indexation du loyer pratiquée par le bailleur, indiquant que la clause de révision du loyer se trouvant dans le bail n’est pas une clause d’indexation automatique, puisqu’elle ne prévoit pas expressément cette automaticité, qu’elle vise les dispositions du code de commerce relatives à la révision légale et qu’il est précisé que la révision est triennale. Elle précise que la société bailleresse ne justifie pas avoir formulé auprès du preneur une demande de révision du loyer dans les conditions prévues à l’article R.145-20 du code de commerce. La société Hôtel de France estime ainsi qu’un trop perçu de loyer à hauteur de 31.062,90 euros a été versé à la société Junipro Investissements. En réponse, la société bailleresse explique qu’une clause d’échelle mobile figure bien dans le contrat de bail liant les parties, plus précisément en son article 6 et que cette clause a été appliquée en juillet 2020 et en juillet 2023. En l’espèce, le contrat de bail du 30 novembre 2018 stipule en son article 6 une clause intitulée « REVISION DU LOYER », qui prévoit que « Les PARTIES conviennent expressément que le loyer sera réévalué conformément aux articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce à l’issue de chaque période triennale en fonction de la variation dudit indice et pour la première fois le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT (01.07.2020). » et que les parties conviennent de se référer à l’Indice national des Loyers Commerciaux (ILC) établi par l’INSEE. Le juge des référés observe que la clause comporte une certaine ambiguïté ou contradiction, puisqu’il est prévu d’une part que le loyer sera « réévalué » tous les 3 ans et qu’il est fait référence aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce qui consacrent la révision triennale légale, tandis que d’autre part il est fait mention de ce que le loyer sera indexé en fonction de la variation de l’ILC. Ainsi, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé, des seuls termes du bail, que la clause d’indexation est une clause d’échelle mobile, ni qu’elle est une clause de révision triennale légale et cette question ne peut être tranchée que par une interprétation de la clause litigieuse et de la commune intention des parties. Or il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat et de rechercher quelle interprétation doit prévaloir, cette interprétation relevant des seuls pouvoirs du juge du fond. Il existe donc une contestation sérieuse sur l’indexation du loyer pratiquée par la société Junipro Investissements. Sur la taxe foncière La société défenderesse conteste les montants de taxe foncière appelés par la bailleresse, soulignant que l’obligation pour le preneur de s’acquitter de la taxe foncière n’est pas mentionnée au bail et que ses anciens bailleurs n’ont jamais sollicité le remboursement des taxes foncières. La société Junipro Investissements soutient que le bail prévoit expressément en son article 9 que les taxes afférentes au loyer doivent être réglées par le preneur. Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ». Il est constant qu’à défaut de disposition expresse du bail mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, dont la charge pèse à l’origine sur le propriétaire foncier, le locataire n’est pas redevable de cette taxe (Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 17 janvier 2018, n° 16/08381). Au cas particulier, l’article 9 « IMPOTS, TAXES ET REDEVANCE » du contrat de bail prévoit que « Le PRENEUR devra régler les contributions personnelles mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres de toute nature le concernant personnellement, relatives aux locaux loués, ou relatives à son commerce, et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis. Il devra rembourser au BAILLEUR la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres (…) ». Il résulte de la lecture de cette clause, qu’il n’est pas expressément prévu que la société Hôtel de France doive régler à son bailleur la taxe foncière. Il sera, par ailleurs, relevé qu’il ne peut être déduit de la formule générale « toutes nouvelles contributions » que le preneur doit prendre à sa charge cette taxe. Ainsi, il existe une contestation sérieuse sur les montants de taxe foncière appelés par le bailleur. Sur la TVA La société Hôtel de France conteste être redevable des refacturations de TVA appelées par son bailleur, le bail ne prévoyant en aucun cas que le loyer est assujetti à la TVA. Elle considère que les refacturations de TVA pour un montant total de 25.920,29 euros doivent être déduites des sommes réclamées par la société Junipro Investissements. En réplique, la société Junipro Investissements rappelle qu’en tant que société commerciale, redevable de l’impôt sur les sociétés, elle est obligatoirement assujettie au paiement de la TVA. Elle invoque par ailleurs les dispositions de l’article 261 D, 4° du code général des impôts pour indiquer que les locations de locaux consenties à l’exploitant d’un hôtel ne sont pas exonérées du paiement de la TVA. Elle considère par ailleurs que, si le bail ne mentionne pas à l’origine que le preneur est redevable de la TVA, cette taxe entre dans la catégorie des nouvelles contributions qu’il doit rembourser à son bailleur, la TVA étant un impôt récupérable sur le preneur. Aux termes de l’article 260, 2° du code général des impôts, « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée: (…) 2o Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti. ». Selon l’article 261 D, dans sa version applicable, l’exonération de TVA ne s’applique pas : « a. Aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat ; b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction. ». Il ressort de la combinaison de ces deux articles que la location d’un immeuble à l’exploitant d’un hôtel est, en droit fiscal, obligatoirement soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, si le bailleur loue les murs d’un immeuble dont il est propriétaire à un exploitant hôtelier et qu’il fournit lui-même au moins trois prestations hôtelières (telles que le petit-déjeuner, le ménage et l’accueil). En revanche, si le bailleur ne fournit aucune prestation hôtelière, la location est exonérée de TVA, sauf option du bailleur. Aussi, en l’état des éléments produits aux débats, le bail commercial litigieux n’entre pas dans les cas d’assujettissement obligatoires à la TVA, la société Junipro Investissements ne démontrant pas en l’espèce fournir au moins trois prestations hôtelières à la société Hôtel de France en sus de la location des murs. En outre, le fait que la société Junipro Investissements, société commerciale, soit soumise à l’impôt sur les sociétés est sans influence sur l’assujettissement à la TVA. Dès lors, il appartenait à la société Junipro Investissements de rapporter la preuve qu’elle a opté pour la TVA, ce qu’elle ne fait pas. De plus, l’assujettissement des loyers à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le loyer y soit assujetti dès l’origine ou non (Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 25 octobre 2017, n° 15/22452). L’option du bailleur de faire supporter au preneur la TVA ne peut s’imposer à ce dernier que si elle est rentrée dans le champs contractuel par une clause expresse du bail ou un accord postérieur à celui-ci et il sera relevé que l’article 9 du bail susmentionné ne prévoit pas que la TVA est due sur les loyers et supportée par le preneur. Il convient par ailleurs d’ajouter que la mention au bail d’un loyer « HT » ne suffit pas à établir, avec l’évidence requise, que les parties ont convenu que les loyers sont assujettis à la TVA et que cette taxe est supportée par le locataire. En conséquence de tous les éléments qui précèdent, il existe une contestation sérieuse sur l’application de la TVA aux loyers dus par la société Hôtel de France. Sur la sous-location La société bailleresse qui sollicite l’acquisition de la clause résolutoire reproche à la société Hôtel de France la sous-location des locaux pris à bail à la société Hôtelière France Hôtel d’une part et à la société Bone Investissements d’autre part, alors que la sous-location est interdite dans le contrat de bail. Elle explique tout d’abord que la société Bone Investissements exerce son activité à l’adresse des lieux loués depuis le mois de février 2022. Elle indique ensuite que le contrat de location-gérance consenti par son preneur à la société Hôtelière France Hôtel est en réalité un contrat de sous-location déguisé, ce contrat n’ayant jamais été porté à sa connaissance. La demanderesse souligne également que la présence dans les lieux de deux sociétés empêche l’exploitation totale du fonds de commerce par la société bénéficiaire du contrat de location-gérance ainsi que l’absence de versement d’une redevance de sous-location gérance sur les comptes de la défenderesse ce qui démontre, selon elle, l’existence d’un « transfert de bail ». Elle rappelle enfin que le bail prévoit expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter personnellement les locaux loués. La défenderesse réfute avoir sous-loué les locaux qu’elle a pris à bail. Elle explique tout d’abord qu’elle a créé la société Bone Investissements afin d’obtenir un prêt pour financer l’acquisition de l’immeuble en 2022, que cette société a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu’elle est en effet domiciliée à l’adresse des lieux loués. Elle indique que le bail n’interdit en rien la domiciliation d’une autre société dans les locaux et que cette société n’exerce aucune activité, de telle sorte qu’il n’est pas démontré qu’il s’agit d’une sous-location. Enfin, elle explique qu’elle a consenti un contrat de location-gérance à la société Hôtelière France Hôtel puisque la location-gérance n’est pas interdite par le contrat de bail, qui n’impose par ailleurs pas d’exploitation personnelle du preneur des locaux. Elle précise également que le dernier contrat de location-gérance en cours dans les locaux a été publié le 11 juin 2014, de telle sorte que le bailleur ne pouvait ignorer l’existence d’un tel contrat. Elle ajoute que le paiement d’une redevance par le bénéficiaire du contrat de location-gérance n’est pas une condition de validité du contrat de location-gérance. En l’espèce, l’article 10.2 du bail dispose que « Toute sous-location totale ou partielle sans accord exprès et préalable du BAILLEUR est interdite. Si le PRENEUR souhaite sous-louer les locaux, il doit dans un premier temps obtenir l’autorisation du BAILLEUR, puis dans un second temps appeler le BAILLEUR a concourir à l’acte de sous-location par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (…) ». La sous-location est caractérisée lorsque le locataire principal, qui a la jouissance des locaux en vertu d’un bail principal, remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers pour un certain temps et moyennant un certain prix. Les critères de qualification de la sous-location sont ceux du bail, dès lors que la sous-location est un contrat de bail entre le locataire principal et le sous-locataire. Il ressort des statuts de la société Bone Investissement que cette société constituée par Mme [C] [E], M. [I] [E], Mme [P] [E] et Mme [Y] [E] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 22 février 2022 et qu’elle a notamment pour objet l’exploitation par bail d’un immeuble, la location aux entreprises et aux particuliers et la prestation de services aux entreprises et aux particuliers. Cette société a pour siège social le [Adresse 7]. Si la société Junipro Investissements indique que la société Bone Investissements a fixé son siège social à l’adresse des lieux loués par la société Hôtel de France pour affirmer que celle-ci lui sous-loue les locaux en violation du bail, il sera relevé que le siège social d’une société constitue son adresse officielle, sans que cela n’implique ce lieu soit également celui de l’exploitation de son activité. En outre, la circonstance que cette société ait pour objet « l’exploitation par bail d’un immeuble » et la « prestation de services aux entreprises et aux particuliers » ne suffit pas à démontrer qu’elle exploite effectivement une activité dans les locaux du [Adresse 6] à [Localité 13]. Les seuls éléments produits par la société Junipro Investissements ne sont pas suffisamment probants pour établir, avec l’évidence requise, la réalité de la sous-location illicite alléguée. La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour sous-location illicite se heurte ainsi à une contestation sérieuse. S’agissant de la société Hôtelière France Hôtel, il est établi que la société Hôtel de France lui a consenti, par acte du 10 juin 2014, un contrat de location-gérance portant sur l’exploitation de son fonds de commerce d’hôtel dans les locaux situés [Adresse 11] à [Localité 13]. Aux termes de l’article L. 144-1 du code de commerce, « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. ». Il est constant que la mise en location gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location, la jouissance des locaux n'en étant que la conséquence accessoire et nécessaire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 mars 2008, 07-11.805, Publié). En l’espèce, si le contrat de bail interdit expressément la sous-location au preneur, il n’interdit pas la conclusion d’un contrat de location-gérance. En outre, si la société Junipro Investissements se prévaut de l’article 4.9, b. du bail qui prévoit que « Le PRENEUR devra occuper les lieux loués (…) », pour justifier une interdiction de la location-gérance, cette clause n’impose en réalité que l’exploitation effective des locaux. Ainsi, la location gérance n’est, au cas présent, pas interdite et l’argument contraire ne peut servir de fondement à l’acquisition de la clause résolutoire. En outre, la seule circonstance que la redevance de location-gérance n’apparaisse pas dans le bilan comptable 2023 de la société Hôtel de France ne suffit pas à démontrer, avec l’évidence requise en référé, que le contrat de location-gérance conclut depuis le 10 juin 2014 est une sous-location déguisée. En conséquence de tout ce qui précède, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société Junipro Investissements en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer délivré le 13 mai 2024, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, à la condamnation de la société Hôtel de France à lui payer une indemnité d’occupation, et à l’indexation de cette indemnité sur l’ILC, ainsi que la demande relative aux meubles. La société Junipro Investissements sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes. Compte tenu du sens de la présente décision ; il n’y a pas de statuer sur la demande subsidiaire de délais de la société Hôtel de France. Sur les demandes de provision La société Junipro Investissements sollicite la condamnation de la société Hôtel de France à lui payer par provision la somme de 42.495 euros au titre des loyers et accessoires échus au 13 juin 2024. En réponse, la société Hôtel de France soutient n’être débitrice d’aucune somme et sollicite à titre reconventionnel que la société demanderesse soit condamnée par provision à lui rembourser un trop-perçu de loyers de 9.002,15 euros sur la période s’étendant du 4ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise, correspondant aux sommes versées au titre du loyer indexé qu’elle conteste. Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. * Compte tenu de l’opposition des parties sur les dispositions contractuelles applicables relatives à l’indexation du dépôt de garantie, à la taxe foncière et à l’application de la TVA, lesquelles nécessitent d’être interprétées et donc appréciées par le juge du fond, la demande de provision formulée par la société Junipro Investissements comme celle formulée par la société Hôtel de France sont entièrement contestables au stade des référés. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formée par les sociétés Junipro Investissements et Hôtel de France. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes. Sur les demandes accessoires La société Junipro Investissements, échouant dans ses prétentions en référé, conservera la charge des dépens de la présente instance. Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais exposés avant l’audience. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société Junipro Investissements ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la société Hôtel de France ; Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ; Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais exposés avant l’audience; Laissons la charge des dépens à la société Junipro Investissements; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 12] le 13 octobre 2025 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Anita ANTON