Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/00200

Décision du 16 Mai 2024 Minute n° 24/00119 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 16 Mai 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 23/00200 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCMY Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) [Adresse 9] [Localité 18] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [W] [B] [Adresse 2] [Localité 22] représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [I] [N] et [D] [T], commissaires du Gouvernement [Adresse 16] [Localité 21] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Rémy BLONDEL, Juge désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 09 novembre 2023 Dates de la première évocation et des débats : 18 janvier 2024, 14 mars 2024, 28 mars 2024 Date de la mise à disposition : 16 Mai 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [W] [B] était propriétaire des lots n°793 et n°993 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 2] à [Localité 28], sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] et AT n° [Cadastre 19]. Le lot n°793 est un appartement de type F3 d’une surface de 56m². Le lot n°993 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 9 novembre 2023, annexé à la présente décision. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 27], comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “Bas-[Localité 27]” sur la commune de [Localité 22] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF. Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à Monsieur [W] [B] par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, remis à étude. Par une requête reçue le 28 août 2023 par le greffe, accompagnée du “Mémoire valant offres”, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur [W] [B]. L’EPFIF a notifié à Monsieur [W] [B] la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, remis à étude. Par une ordonnance rendue le 11 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 9 novembre 2023, ainsi que l’audience au 18 janvier 2024. L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur [W] [B] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, remis à étude. Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif et en réplique “ reçues le 14 mars 2024 par le greffe de la juridiction, l’EPFIF demande à la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY de : - rejeter l’ensemble des prétentions des expropriés ; - fixer le montant de l’indemnité à revenir au défendeur pour dépossession des lots n°793, et n°993 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Localité 3] à [Localité 22], comme suit : .1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement *montant total de l’indemnité de dépossession de 46.084,60 €, décomposée de la manière suivante ; >une indemnité principale de 40.986 €, correspondant à la valeur de l’appartement, cave et parties communes intégrées après abattement pour relogement de 15% [(56m² x 935 €)x0,85] - 3.250 € ; >une indemnité de remploi de 5.098,60 € ; >Frais de déménagement : Donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés. .2ème hypothèse : en cas de non acceptation d’un relogement *montant total de l’indemnité de dépossession de 54.724 €, décomposée de la manière suivante ; >une indemnité principale de 48.840 €, correspondant à la valeur de l’appartement, cave et parties communes intégrées (56m² x 935 €) - 3.520 € ; >une indemnité de remploi de 5.884 €. >Frais de déménagement : Donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés. Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif” reçues le 29 mars 2024 par le greffe, Monsieur [W] [B] sollicite du juge de l’expropriation de : - fixer à la somme de 136.538,73 € l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots n°876, 1027 et 2350 de la copropriété du bâtiment 4 du Chêne Pointu située au [Adresse 10] à [Localité 22], se décomposant comme suit : .Indemnité principale de 101.306 €, correspondant à 1810 € x 56 m². .Indemnité de remploi de 11.136 € .Indemnité pour perte de revenus locatifs de 12.960 €, correspondant à 720 € x 18 mois de revenus locatifs. .Indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence de 8.640 € .Indemnité pour frais de déménagement de 2.516,73 € En outre, Monsieur [W] [B] demande au juge de : - condamner l’EPFIF à verser à l’avocat bénéficiaire de l’aide juridictionnelle la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance. Dans ses dernières écritures intitulées “ Conclusions rectificatives du commissaire du Gouvernement” datées du 18 décembre 2023 et produites après transport, le commissaire du Gouvernement propose, de manière alternative : - la valorisation du logement (lot n°793) avec cave intégrée (lot n°993), en situation libre, pour un montant total de l’indemnité de dépossession de 82.180 €, décomposée comme suit : .une indemnité principale de 73.800 €, correspondant à [(1.375 € x 56 m²) - 3.200 €] après déduction pour absence d’emplacement de stationnement ; .une indemnité de remploi de 8.380 € - la valorisation du logement (lot n°793) avec cave intégrée (lot n°993), en situation occupée, pour un montant total de l’indemnité de dépossession de 69.244 €, décomposée comme suit : .une indemnité principale de 62.040 €, correspondant à [(1.165 € x 56 m²) - 3.200 €] après déduction pour absence d’emplacement de stationnement ; .une indemnité de remploi de 7.204 €. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'audience, initialement prévue le 18 janvier 2024, a été renvoyée au 14 mars 2024 puis au 28 mars 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation. L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme. * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les lots n°793 et n°993 doivent être évalués selon : - sa consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016. Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ; - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée Sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu La commune de [Localité 22] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 30] à [Localité 31] et dessert [Localité 22]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 24]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation. La copropriété du Chêne pointu a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 22] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ont fait l’objet : - d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 22], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; - d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 27], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; - d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017. Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges. Sur le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du Chêne pointu. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé : - d’un sous-sol à usage de caves ; - d’un rez-de-chaussée ; - de 10 étages. Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D. Sur les biens expropriés Il s’agit : - du lot n°793 : un appartement de type F3, situé au 2ème étage de l’escalier B, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties : . il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie ; . il est dans un état d’entretien qualifié de : *moyen état par l’EPFIF, entité expropriante ; *très bon état par l’exproprié ; *très bon état par le commissaire du Gouvernement ; *très bon état par le juge de l’expropriation au regard des constatations effectuées le 9 novembre 2023. - du lot n°993, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ; En outre, l’EPFIF précise qu’il a réalisé, dans le cadre de la procédure d’extrême urgence qu’il a mise en oeuvre, des travaux conséquents au niveau des parties communes et des parties privatives afin de sécuriser les biens et assurer un habitat décent aux occupants. L’entité expropriante explique qu’à titre principal, sur le fondement de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1303 du code civil concernant l’enrichissement injustifié, lesdits travaux ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession revenant aux expropriés. L’EPFIF demande en conséquence de retenir un bon état d’entretien. Monsieur [W] [B] conteste que l’autorité expropriante a réalisé des travaux dans son appartement , notamment en ce qui concerne le changement de l’ensemble des huisseries pour du double vitrage et souligne qu’ elle ne verse aux débats aucun justificatif. En tout état de cause, il demande le rejet des moyens invoqués par l’EPFIF sur le fondement de l’article 322-2 du code de l’expropriation et sur l’enrichissement injustifié.Par ailleurs, Monsieur [W] [B] explique que les travaux dont la réalisation est contestée sont effectués afin de respecter les obligations mises à la charge de l’EPFIF en tant que propriétaire bailleur. Aussi, le premier fondement n’a pas vocation à s’appliquer puisqu’il traite des termes de comparaison qui auraient pu connaître une augmentation fictive du fait de l’annonce du projet à l’origine de la procédure d’expropriation. Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à ces moyens. L’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 d’après l’arrêté préfectoral n° 2021-2884 du 21 octobre 2021 prescrivant l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation du projet d’aménagement de la ZAC du “Bas [Localité 27]” portant sur les bâtiments 1 et 4 de la copropriété de l’étoile du chêne pointu sur la commune de [Localité 22]. Par ailleurs, l’EPFIF indique que l’appartement a fait l’objet de travaux à la suite de la prise de possession anticipée sans, toutefois, verser aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date exacte de réalisation des travaux. Enfin, selon l’arrêté n°2023-0650 du 11 avril 2023, le Préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B4, lequel concerne les biens expropriés de Monsieur [W] [B]. Dès lors, étant donné que la réalisation des travaux s’est effectuée après la prise de possession anticipée des biens du bâtiment 4, soit après le 11 avril 2023, les travaux n’ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique qui s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021. Par conséquent, l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation n’est pas applicable. Conformément à l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. En outre, aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023. Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause de Monsieur [W] [B] au titre de ces travaux. Sur la situation locative L’EPFIF évalue les biens, de manière alternative, en fonction de la renonciation de Monsieur [W] [B] à son droit au relogement ou de son acceptation d’une offre de relogement. Le commissaire du Gouvernement évalue les biens, de manière alternative, en fonction de l’état d’occupation des biens, selon une valorisation en situation libre ou en situation occupée. Monsieur [W] [B] indique que le bien est occupé par des locataires en titre sans produire de justificatifs. En l’espèce, lors du transport judiciaire sur les lieux en date du 9 novembre 2023, l’appartement était occupé par son propriétaire, Monsieur [W] [B]. Dans ses conditions, il convient de considérer que l’appartement est occupé par son propriétaire-occupant et de l’évaluer en valeur libre. Par conséquent, les biens seront comparés à des cessions de biens libres, soit d’une même consistance. Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties emploient de manière concordante la méthode d’évaluation par comparaison. Cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée pour être adaptée à l’espèce. L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés. Sur l’indemnité principale L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’emplacement de stationnement extérieur et des tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ce lot. La valeur des biens dont Monsieur [W] [B] est dépossédé sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer Sur les termes de référence proposés par les parties - Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF) En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du Chêne Pointu produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n°793 et 993 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats. L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à : - des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du Chêne pointu à [Localité 22], comme les biens à évaluer, en : .mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6) ; .état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6) ; .bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ) ; .très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6), étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ; L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison. L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 935 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, libre et dans un état d’entretien qualifié de moyen par l’entité expropriante. Le bien n’incluant pas d’emplacement de stationnement extérieur, il sera déduit de l’indemnité principale déterminée la valeur d’un lot parking à hauteur de 3.520 €, remploi compris. Monsieur [W] [B] explique que les acquisitions de l’EPFIF ne sont pas représentatives du marché de l’offre et de la demande et de la fixation habituelle du prix par une négociation entre personnes privées car les mutations reflètent un marché captif dont les valeurs sont fixées unilatéralement soit par l’expropriant lui-même, soit par la puissance publique. En outre, ces acquisitions ont été effectuées avec des particularités inhabituelles qui exercent une influence défavorable sur le prix d’acquisition. Enfin, l’EPFIF applique un prix au mètre carré forfaitaire selon l’état du bien dont l’appréciation est fixée arbitrairement selon des critères qu ne sont connus que par lui-même. L’application d’une grille et d’un forfait ne permet pas une appréciation au cas par cas. En conséquence, Monsieur [W] [B] propose d’écarter les termes de comparaison de l’EPFIF correspondant à des ventes de 2019, 2020 et 2021 au regard de leur ancienneté et de l’évolution du marché depuis ( transports, urbanisme, aménagements, rénovation urbaine...). Le Commissaire du Gouvernement ne présente aucune observations à l’égard des termes proposés par l’EPFIF. En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [W] [B] : Parmi les 111 références citées par l'EPFIF, ne sont pas retenus : - les termes de comparaison DEM n° 3, 4, 5, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 30, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111 parce qu'ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées alors que les biens étaient occupés et qu'ils ont été en conséquence, moins valorisés que ne devront l'être les biens à évaluer, qui sont libres toute d'occupation ; - les termes de comparaison DEM n°1, 2, 9, 10, 26 et 60 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ; - les termes de comparaisons DEM n° 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ; En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108 et 109 . Ces termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes : - 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes DEM n°6 et 7) pour un mauvais état d’entretien - 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°18, 19, 20, 21, 41, 45,105, 106, 107, 108 et 109) pour un état d’entretien moyen ; - 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39,43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 ) pour un bon état d’entretien ; - 1.250 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°31, 35, 42 et 63) pour un très bon état d’entretien ; - Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement) Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11) : - 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées en 2020 et 2021, situés : .soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ; . soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du Chêne pointu et de la copropriété voisine de l’Étoile du Chêne pointu à [Localité 22] ; étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ; - 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 27], à savoir La Résidence Sévigné, la Résidence Notre Dame des Anges, La Résidence La Pama et la Résidence Stamu II ; - 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau 12). Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu de la façon suivante: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Il fait remarquer que : - les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause; - les dernières cessions amiables dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022. Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre 660 €/m² 935 €/m² 1.155 €/m² 1.375 €/m² Valeur occupée 560 €/m² 800 €/m² 985 €/m² 1.165 /m² Le commissaire du Gouvernement propose de retenir : - une valeur libre de 1.375 €/m² ou une valeur occupée de 1.165 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3 de [Cadastre 11] m², avec cave intégrée et dans un état d’entretien qu’il qualifie de très bon après transport. - une valeur de 3.200 €/parking qui sera déduite de l’indemnité principale en l’absence d’emplacement de stationnement exproprié par la présente procédure. L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement. Monsieur [W] [B] conteste uniquement le prix au mètre carré retenu par le commissaire du Gouvernement. Il estime que ce dernier produit des références acquises amiablement par l’EPFIF dans le cadre de la procédure d’expropriation et en dehors de tout marché libre. A ce titre, il propose d’écarter ces termes de comparaison. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [W] [B] les termes sont analysés en fonction de leur localisation : En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau 7) Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, les 20 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient occupés et qu’ils ont été, en conséquence, moins valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, libre d’occupation (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28). Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, les 8 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements similaires à celui à évaluer (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20). Il convient de préciser que les termes CG n° 2, 5, 6, 11 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 25, 27, 7 et 18 ). En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableaux 8, 9, 10, et 11) Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 22] dans des copropriétés voisines de celles de l’Etoile du Chêne pointu et du Chêne pointu. Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction : Résidences à [Localité 22] Année de construction et caractéristiques de l’immeuble Caractéristiques des biens *** Termes étudiés valeur unitaire moyenne libre * valeur unitaire moyenne occupée ** Sévigné [Adresse 25] 1958 288 logements 5 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier parking CG n° 29 à 39 2.077 €/m² 1.766 €/m² [Adresse 32] [Adresse 23] 1958 192 logements 4 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier CG n° 40 à 48 1.825 €/m² 1.551 €/m² La Pama [Adresse 26] 1961 380 logements 4 immeuble de 4 étages chacun appartement cave CG n° 49 à 57 2.043 €/m² 1.737 €/m² Stamu II [Adresse 6] 1963 168 logements 1 immeuble de 10 étages appartement cave parking CG n° 58 2.089 €/m² 1.776 €/m² Moyenne générale 1.991 €/m² 1.692 €/m² Moyenne des logements avec parking 2.078 €/m² 1.766 €/m² Moyenne des logements sans parking 1.934 €/m² 1.644 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. *** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au Chêne pointu produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares. Il convient de préciser : - qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence des [Localité 34], située [Adresse 17], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ; - que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence Stamu II (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence. Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du Chêne pointu ou de l’Etoile du Chêne pointu, correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer. Toutefois, les quatre résidences Sévigné, [Adresse 32], La Pama et Stamu II, bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du Bas [Localité 27], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du Chêne pointu ; il est à cet égard observé : - que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences (Sévigné, Notre Dame et Stamu II) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, ce n’est pas le cas de la résidence La Pama, qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ; - que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement. Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du Chêne pointu (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du Chêne pointu est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence Stamu II, composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés. À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet : - de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ; - d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du Chêne pointu ; - d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ; - de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli. Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences Notre-Dame-des-Anges, la Pama, Sévigné et Stamu II, ne sera retenu. En ce qui concerne les termes de comparaison consistant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau 12) Les 8 termes de comparaison concernant uniquement des cessions d’emplacement de stationnement sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu ne sont pas retenus, car la consistance et les caractéristiques des biens ne sont pas équivalentes. Ainsi, les termes du commissaire du Gouvernement sont donc retenus selon les moyennes suivantes : - 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes CG n°6 et 20) pour un mauvais état d’entretien - 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes CG n°11 et 14) pour un état d’entretien moyen - 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes CG n° 2, 5, 17 et 19) pour un bon état d’entretien ; - [Localité 35] de comparaison versés par Monsieur [W] [B] ( tableau 13, 14, 15 et 16 annexés) (DEF = Défendeur à la présente procédure) Monsieur [W] [B] fait état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du B3 de la copropriété du Chêne Pointu de la façon suivante : Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Prix valeur occupé 600 €/m² 755 €/m² 840 €/m² 920 €/m² 1.040 €/m² 1.210 €/m² Il verse aussi aux débats 17 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires entre septembre 2022 et novembre 2023 : - les termes de comparaison DEF 1, 2 et 3 sur les copropriétés du chêne pointu et de l’étoile du chêne pointu dont la moyenne est de 1.433 € ( tableau 13 annexé) - les termes de comparaison DEF 4 à 10 sur la résidence Sévigné dont la moyenne est de 1.858,87 € ( tableau 14 annexé) - les termes de comparaison DEF 11 à 13 sur la résidence STAMU II dont la moyenne est de 1.930,82 € ( tableau 15 annexé) - les termes de comparaison DEF 14 à 17 sur la résidence LA PAMA dont la moyenne est de 2.066,18 € ( tableau 16 annexé) La moyenne totale de ces 17 termes de comparaison est de 1.845,19 €. Monsieur [W] [B], en l’espèce, offre une valeur inférieure, égale à 1.810 euros. Il soutient en versant un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 18 mars 2024 que les résidences Stamu II et Sévigné sont également délabrées et ne sauraient être valorisées deux à trois fois plus que le bâtiment objet de la présence procédure d’expropriation. Il fait également valoir que le juge de l’expropriation peut prendre notamment en compte les changements de valeur du marché de l’immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision dès lors qu’ils sont liés à d’autres facteurs que ceux justifiant la DUP initiale conformément à la décision du 11 juin 2021 rendue par le Conseil Constitutionnel. Ainsi, il rappelle que la DUP ne porte pas sur les travaux relatifs à l’extension de la ligne Tramway T4, ni sur ceux relatifs aux nouvelles lignes du [Localité 29] [Localité 33] Express. En outre, l’augmentation de valeur est avéré puisque les ventes en dehors des cessions de l’EPFIF de 2020 et 2021, soit postérieures à l’arrivée du T4 et dans le cadre de l’arrivée du super métro, ont eu une incidence nettement favorable sur le marché immobilier local. Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes. L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que Monsieur [W] [B] ne produit pas les actes de vente cités. Il souligne en outre que les mutations issues de la plateforme PATRIM ne sont pas recevables car les juridictions de l’expropriation ont pu constater le manque de fiabiloté de ces mutations référencées sous PATRIM. Il soutient également en versant des photographies aux débats que : - les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 7] à [Localité 22], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ; - les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 8] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ; - les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle du Chêne Pointu à savoir la résidence Sévigné ; la résidence STAMU II; 2,9 et [Adresse 5]; 7 ou [Adresse 20] ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le Chêne Pointu. En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [W] [B],les termes sont analysés en fonction de leur localisation : En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau n°13) Parmi les 3 références citées par Monsieur [W] [B] concernant des ventes de F3 au sein des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni l’état des biens, ni leur situation d’occupation ne sont précisés, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir que les termes portent sur des biens similaires à celui à évaluer. En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableaux n°14, 15 et16) Parmi les 14 termes de comparaison proposés par Monsieur [W] [B] concernant des ventes d’appartement au sein des Résidences Sévigné, STAMU II et LA PAMA aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété du Chêne Pointu, de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer. sur le calcul de l’indemnité principale Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des biens, sont les suivants : Parties Mauvais état état mauvais à moyen état moyen état moyen à bon Bon état Très bon état EPFIF Cessions en valeur libre - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du Chêne Pointu 600 €/m², moyenne des termes DEM n° 6 et 7 850 €/m², moyenne des termes DEM n° 18, 19, 20, 21, 41, 45, 105, 106, 107, 108 et 109 1.050 €/m², moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39, 43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 1.250 €/m², valeur du terme DEM n° 31, 35, 42 et 63 Cessions en valeur libre - Copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu CG 600 €/m² moyenne des termes CG n°6 et 20 850 €/m² moyenne des termes CG n°11 et 14 1.050€/m² moyenne des termes CG n°2, 5, 17 et 19 / En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte : - des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir : .pour le commissaire du Gouvernement : *une valeur libre de 1375 €/m² ou une valeur occupée de 1165 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3 de 56 m², avec cave intégrée et dans un état d’entretien qu’il qualifie de très bon après transport. *une valeur de 3.200 €/parking qui sera déduite de l’indemnité principale en l’absence d’emplacement de stationnement exproprié par la précédente procédure. .pour l’EPFIF : *935 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, libre et dans un état d’entretien qualifié de moyen par l’entité expropriante. *Le bien n’incluant pas d’emplacement de stationnement extérieur, il sera déduit de l’indemnité principale déterminée la valeur d’un lot parking à hauteur de 3.520 €, remploi compris. - des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² - de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement ; Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres de toute occupation, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement : - 660 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ; - 825 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ; - 935 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ; - 1.050 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ; - 1.260 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ; - 1.375 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé. Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de très bon après visite des lieux, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement (lot n°793) et de la cave (lot n°993) appartenant à Monsieur [W] [B] à 1.375 €/m.² Toutefois, en tenant compte de l’absence d’un emplacement de stationnement, une valeur de 3.200 € sera déduite pour absence d’emplacement de stationnement. Par conséquent, l’indemnité de dépossession est évaluée à la somme de 73.800 € [(1.375 €/m² x 56 m²) - 3.200 €], en valeur libre, pour l’appartement de type F3 (lot n°793) et la cave intégrée (lot n°993). Sur l’abattement pour relogement L’opération d’expropriation réalise, dans la présente hypothèse d’un propriétaire occupant lui-même son bien, à la fois une dépossession du bien immobilier lui appartenant et une privation de son lieu de résidence. L’entité expropriante doit au propriétaire exproprié occupant lui-même son bien : - des indemnités en réparation du préjudice de dépossession couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation ; - en sus, deux propositions de relogement : . l’article L.423-1 du code de l’expropriation institue un droit de priorité, notamment en qualité de locataire dans un local soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré ou dans un local dont le loyer n’excède pas celui d’un local construit en application de la législation relative aux habitations à loyer modéré de même consistance (...) ; . l’article L.314-2 du code de l’urbanisme organise les modalités de ce droit au relogement, obligeant l’entité expropriante à faire à chaque occupant au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitation définies par application du troisième alinéa de l’article L.322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...). Le propriétaire-occupant exproprié a le choix d’accepter l’une de ces offres ou de renoncer à être relogé par l’expropriant. L’article R.423-9 du code de l’expropriation permet au juge de tenir compte d’un relogement du propriétaire-occupant par l’expropriant, lors de la fixation des indemnités de dépossession, dans les termes suivants : Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation. - Sur la nature du droit au relogement Aux termes d’un avis rendu le 16 novembre 2023 (pourvoi n°23-70.011), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a retenu que : “1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire. 3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié. 4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.”. En l’espèce, lors du transport sur les lieux, il a été constaté que Monsieur [W] [B] occupe lui-même l’appartement de type F3 correspondant au lot n°793. Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [W] [B] ne précise pas si il entend renoncer à son droit à relogement ou accepter l’une des offres de l’expropriant. Dans ces conditions, il y a lieu de procéder à une évaluation de l’indemnité principale de dépossession sous une forme alternative, en valeur libre sans abattement pour relogement et en valeur libre avec abattement pour relogement selon que Monsieur [W] [B] renonce ou accepte une offre de relogement par l’expropriant. - sur le calcul de l’abattement pour relogement L’EPFIF estime qu’il convient d’appliquer un abattement pour relogement de 15 % sur le montant total des indemnités à revenir à Monsieur [W] [B] dans le cas où il accepte une offre de relogement. Il a été précédemment établi que la valeur vénale de l’appartement de Monsieur [W] [B] est évaluée à la somme de 73.800 € tenant compte notamment du très bon état d’entretien du bien. En premier lieu, calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien exproprié, est contraire à l’avis de la Cour de Cassation du 16 novembre 2023 selon lequel l’occupation du bien par la propriétaire expropriée ne constitue pas une moins value sur la valeur vénale du bien, mais la réparation en nature d’une partie du préjudice subi, à savoir non pas la perte patrimoniale, mais la privation du lieu de résidence. Calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien revient à continuer d’appliquer un abattement pour occupation alors que la Cour de Cassation l’a expressément exclu en expliquant que “(...) le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu’il sera libéré à l’occasion du transfert de propriété. La situation de ce propriétaire n’est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.”. En second lieu, calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de cette valeur vénale, laquelle a notamment été déterminée au regard de l’état d’entretien du bien, serait inéquitable à l’égard de Monsieur [W] [B] sanctionné de s’être comporté en propriétaire diligent tandis que des propriétaires négligents se verraient appliquer un abattement dont le montant serait moindre. Ainsi, conformément à l’avis de la Cour de Cassation du 16 novembre 2023, il y a lieu de déterminer l’abattement pour relogement en prenant compte comme base de calcul , non la valeur vénale du bien, mais l’avantage procuré à l’exproprié, c’est-à-dire le fait d’être déchargé de l’aléa de la recherche d’un nouveau domicile et la possibilité de jouir d’un bien décent, aux normes, adapté à ses besoins personnels et familiaux ainsi qu’à ses moyens financiers et géographiqement à proximité de ses centres d’intérêts. À cet égard, il y a lieu de souligner que l’avantage procuré à l’exproprié est d’autant plus important que sa famille est nombreuse et composée d’un ou plusieurs membres présentant des besoins particuliers, les logements de grandes surfaces à loyer modéré et adaptés aux personnes à mobilité réduite étant les plus difficiles à obtenir. En l’espèce, ni l’EPFIF, ni Monsieur [W] [B] n’ont fait parvenir d’élément quant à la composition de sa famille et à ses besoins de manière générale relativement à leur logement, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’un relogement dans un appartement de taille et de situation équivalente à celui dont elle est privée est de nature à répondre à ses besoins. Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’avantage procuré à Monsieur [W] [B] en cas d’acceptation d’une offre de relogement par l’EPFIF, peut être évalué à la somme de 2.000 €, soit l’équivalent de deux mois de loyer pour un appartement similaire à celui dont elle est privée, étant précisé qu’il est généralement sollicité deux mois de loyers à titre de dépôt de garantie. Par conséquent, l’indemnité principale de dépossession est évaluée : - à la somme de 73.800 € en valeur libre dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] renoncerait à son droit au relogement ; - à la somme de 71.800 € en valeur libre après application d’un abattement pour relogement de 2.000 €, dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] accepterait l’une des offres de relogement de l’expropriant. Sur l’indemnité de remploi Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir : - Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] renoncerait à son droit au relogement, la somme de 73.800 € en valeur libre. et ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 58.800 € = 5.880 € Total : 8.380 € - dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] accepterait l’une des offres de relogement de l’EPFIF, la somme de 71.800 € en valeur libre. et ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 56.800 € = 5.680 € Total : 8.180 € Par conséquent, l’indemnité de remploi est fixée, de manière alternative, à la somme de 8.380 € en cas de renonciation au droit au logement ou la somme de 8.180 € en cas d’acceptation d’une des offres de relogement de l’EPFIF. Sur l’indemnité complémentaire de déménagement Monsieur [W] [B] sollicite de ce chef la somme de 2.516,73 €. La partie défenderesse indique qu’elle devra engager des frais de déménagement afin de récupérer l’ensemble des meubles meublants l’appartement qui n’appartiennent pas au locataire et de vider leur cave. L’EPFIF n’entend pas remettre en cause le principe de cette indemnisation mais elle en conteste le quantum en relevant que l’indemnité n’est justifiée que par un formulaire rempli sur Internet qui ne peut s’apparenter à un devis établi en bonne et due forme. L’EPFIF propose au juge de l’expropriation de donner acte à l’autorité expropriante de la prise en charge de ces frais. Le Commissaire du gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette demande. En l’espèce, il a été constaté que Monsieur [W] [B] occupe lui-même l’appartement d’après le procès-verbal de transport en date du 9 novembre 2023 et confirmé par l’EPFIF. Monsieur [W] [B] va nécessairement devoir vider son appartement en raison de l'expropriation dont il fait l'objet, qu’il renonce à son droit au relogement ou qu’il accepte l’une des offres de relogement de l’EPFIF, de sorte qu’une indemnité de déménagement est due. Quant au quantum, le justificatif produit par Monsieur [W] [B] ne peut être considéré comme un devis, étant donné qu’il s’agit d’une page du site Internet Demeclic.fr dont toutes les étapes n’ont pas été validées. Par conséquent, compte tenu de cette estimation et de ce que le procès-verbal de transport sur les lieux ne fait pas état d’un encombrement particulièrement important de l’appartement, il convient de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 2.000 €. Sur l’indemnité complémentaire pour perte de revenus locatifs Monsieur [W] [B] sollicite une indemnité pour perte de loyer équivalent à 18 mois de revenus locatifs, soit la somme de 12.960 €. L’EPFIF et le Commissaire du gouvernement ne présentent pas d’observation quant à cette demande. En l’espèce, il a été constaté que Monsieur [W] [B] occupe lui-même l’appartement d’après le procès-verbal de transport en date du 9 novembre 2023 et confirmé par l’EPFIF. De plus, il ne produit aucun justificatif par rapport à des revenus locatifs. Dans ses conditions, il convient de débouter Monsieur [W] [B] de ses demandes de ce chef. Sur l’indemnité spécifique liée à la procédure spécifique d’extrême urgence Monsieur [W] [B] sollicite de ce chef de préjudice une somme de 8.640 €, faisant valoir que le décret d’extrême urgence a induit une perte définitive de revenus locatif à compter d’avril 2023. Aussi, il a été privé de la possibilité de recevoir le fruit de son bien et celle de pouvoir en acquérir un nouveau. L’EPFIF s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité, soutenant que, bien que placé sous le régime de l’extrême urgence, l’expropriation de son bien n’engendre pour les expropriés aucun préjudice à caractère spécial, au sens des dispositions de l’article L.521-5 du code de l’expropriation, dans la mesure où la présente procédure qui a pour but de faire fixer le montant de l’indemnité de dépossession a suivi un cheminement classique en se superposant à la procédure d’extrême urgence et où les défendeurs sont d’ores et déjà indemnisés au titre de la perte des loyers. Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation. Aux termes de l’article L 521-5 du code de l’expropriation, le juge attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux personnes intéressées qui justifient d’un préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence. En application de ce texte, le préjudice spécifique causé à la procédure d’extrême urgence, n’est une conséquence indemnisable que lorsqu’il constitue un préjudice matériel. En l’espèce, Monsieur [W] [B] en qualité de propriétaire-occupant ne peut se valoir d’une perte définitive de revenus locatifs. De plus, il ne produit aucun document permettant d’établir la réalité d’un préjudice matériel subi du fait de la procédure d’extrême urgence. Par conséquent, il sera débouté de leur demande à ce titre. Sur l’indemnité totale de dépossession L’indemnité totale de dépossession foncière, est fixée : - dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] renoncerait à son droit au relogement, à la somme de 84.180 € en valeur libre, se décomposant comme suit : *73.800 €, au titre de l’indemnité principale ; *8.380 €, au titre de l’indemnité de remploi ; *2.000 €, au titre de l’indemnité pour frais de déménagement ; - dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] accepterait l’une des offres de relogement de l’EPFIF, à la somme de 81.980 € en valeur libre, se décomposant comme suit *71.800 €, au titre de l’indemnité principale ; *8.180 €, au titre de l’indemnité de remploi ; *2.000 €, au titre de l’indemnité pour frais de déménagement ; Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. Par conséquent, l’EPFIF, en qualité de partie expropriante, sera condamnée aux dépens de la première instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [W] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 9 novembre 2023 ; - les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ; - les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ; - les termes de comparaison versés par Monsieur [W] [B] ( tableaux 13, 14, 15 et16) Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] renoncerait à son droit à relogement : FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [W] [B] au titre de la dépossession des lots n°793 (appartement) et n°993 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 2]) à la somme de 84.180 € (quatre-vingt-quatre mille cent quatre-vingts euros ), en valeur libre, se décomposant comme suit : - 73.800 €, au titre de l’indemnité principale ; - 8.380 €, au titre de l’indemnité de remploi ; - 2.000 €, au titre de l’indemnité pour frais de déménagement Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [B] accepterait l’une des offres de relogement de l’EPFIF : FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [W] [B] au titre de la dépossession des lots n°793 (appartement) et n°993 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 2]) à la somme de 81.980 € (quatre-vingt-et-un mille neuf cent quatre-vingts euros ), en valeur libre, se décomposant comme suit : - 71.800 €, au titre de l’indemnité principale ; - 8.180 €, au titre de l’indemnité de remploi ; - 2.000 €, au titre de l’indemnité pour frais de déménagement DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; En toute hypothèse : CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Cécile PUECH Greffier Rémy BLONDEL Juge