Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/56217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O2C N° : 2 Assignation du : 31 Juillet 2023 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 01 mars 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE Société UMR SELECT RETAIL [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815 DEFENDERESSES S.A.S. ABRICOT [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS - #J134 S.A.S. LE GRAND MAGASIN [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS - #E1113 DÉBATS A l’audience du 16 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l'assignation en référé, en date du 31 juillet 2021, délivrée à la requête de la SC UMR SELECT RETAIL, bailleur, et ses conclusions écrites soutenues oralement devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant à voir ce dernier : - CONSTATER qu'à la suite du commandement délivré le 30 mai 2023, la clause résolutoire est acquise faute par la société ABRICOT d'avoir régularisé la situation - CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société ABRICOT occupant sans droit ni titre - ORDONNER l'expulsion des lieux loués de la société ABRICOT ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner - CONDAMNER provisionnellement la société ABRICOT solidairement avec la société LE GRAND MAGASIN à payer en principal à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 45 660, 90 € augmentée d'un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal. - AUTORISER la société ABRICOT à s'acquitter de sa dette locative de 45.660,90 € arrêtée à la date du 16 janvier 2024, dans les conditions suivantes : Règlement de la somme de 10.000 € avant le 31 janvier 2024Règlement du solde de la dette locative d'un montant de 35.660,90 € en six (6) mensualités de 5.943,48 € chacune, la première mensualité devant intervenir le 5 février 2024 et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu'au 5 juillet 2024- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l'échéancier accordé - ASSORTIR l'échéancier d'une clause de déchéance du terme, en vertu de laquelle, à défaut de paiement d'une seule des mensualités de l'échéancier accordé ou d'un terme de loyers et charges courants, l'intégralité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible et : - La clause résolutoire produira ses pleins effets - L'intégralité de la dette d'un montant de 45.660,90 € redeviendra immédiatement exigible et sera augmentée d'un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal - Il pourra être procédé à l'expulsion de la société ABRICOT ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner - Le dépôt de garantie sera acquis à la société SELECTIRENTE à titre de premiers dommages et intérêts - La somme de 4.566,09 € sera due en application de l'article 18 du contrat de bail - La société ABRICOT devra payer une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50% (Article 18 du contrat de bail), - DEBOUTER la société LE GRAND MAGASIN de l'ensemble de ses demandes - CONDAMNER la société ABRICOT solidairement avec la société LE GRAND MAGASIN à payer à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC et CONDAMNER la société ABRICOT solidairement avec la société LE GRAND MAGASIN aux entiers dépens d'instance y compris les frais du commandement de payer La SC UMR SELECT RETAIL demande le bénéfice de son assignation. Vu les conclusions écrites visées le 16 janvier 2024 de la SAS ABRICOT, preneur, tendant notamment à solliciter l'octroi de délais de paiement. Vu les conclusions écrites visées le 16 janvier 2024 de la SAS LE GRAND MAGASIN tendant principalement à prétendre que l'obligation du demandeur à son égard souffre de contestation sérieuses. Vu la dénonciation aux créanciers inscrits. MOTIFS Il résulte des dispositions de l'article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile que : " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ". A l'inverse lorsque l'obligation souffre de contestations sérieuses, le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour octroyer une provision à la partie qui s'en prétend créancière. La société UMR SELECT RETAIL est propriétaire de droits et biens immobiliers sis [Adresse 1] pour les avoir acquis de la société 2 LD par acte authentique du 25 septembre 2019. Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 29 février 2016, la société 2 LD, aux droits de laquelle vient la société UMR SELECT RETAIL, a donné à bail à la société AU SOLEIL DU NIL, des locaux commerciaux sis [Adresse 1]. Par acte sous seing privé en date du 7 février 2018, la société AU SOLEIL DU NIL a cédé son fonds de commerce à la société LE GRAND MAGASIN Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2022, la société LE GRAND MAGASIN a cédé son fonds de commerce à la société ABRICOT. Le demandeur a assigné le preneur en ce que des loyers seraient demeurés impayés et les causes du commandement de payer n'auraient pas été réglées dans le délai d'un mois et sollicite notamment à ce titre la condamnation provisionnelle solidaire du preneur et de la SAS LE GRAND MAGASIN en raison de l'existence d'une clause de garantie solidaire stipulée dans le bail et dans l'acte de cession de fonds de commerce. Sur les demandes formées à l'encontre de la société Le Grand Magasin La SAS LE GRAND MAGASIN, laquelle a cédé son fonds de commerce par acte du 27 octobre 2022 soulève une contestation sérieuse et affirme qu'il existerait une contradiction entre le bail commercial et l'acte de cession de fonds de commerce sur l'étendue de la clause de garantie solidaire, de telle sorte que cette dernière nécessiterait qu'il soit procédé à l'interprétation des contrats litigieux s'agissant de l'étendue des engagements pris par la SAS LE GRAND MAGASIN à l'égard de la demanderesse. Il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats que la SAS LE GRAND MAGASIN s'est engagée à garantir le paiement des loyers dus par le cessionnaire en cas de cession du fonds de commerce, tant aux termes du contrat de bail signé le 29 février 2016 qu'aux termes du contrat de cession de fonds de commerce qu'elle a conclu avec la société ABRICOT le 27 octobre 2022. L'article 17 du bail commercial du 29 février 2016 stipule que le cédant garantira le bailleur pour le paiement des loyers et des charges, pour l'exécution des conditions du bail, y compris " les indemnités dues à la suite de sa résiliation ". En revanche, l'article 28 de l'acte de cession de fonds de commerce stipule que la SAS LE GRAND MAGASIN s'est engagée « de rester garant et répondant solidaire avec l`ACQUEREUR et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et accessoires et de l`exécution des clauses et conditions du présent bail dans le respect des obligations telles qu'elles résultent du bail commercial sus-énoncé et de la loi ». Il ressort de la lecture de ces stipulations que la clause de garantie telle qu'issue de l'acte de cession de fonds de commerce du 27 octobre 2022 ne reprend pas l'engagement de la société LE GRAND MAGASIN à garantir le bailleur des indemnités dues consécutivement à la résiliation du bail commercial. Cette contradiction étant de nature à questionner l'étendue de l'engagement de la SAS LE GRAND MAGASIN, la demande de condamnation solidaire nécessite un examen en profondeur des éléments de la cause et ne présente pas l'évidence requise en référé, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de condamner solidairement la SAS LE GRAND MAGASIN. Par ailleurs en cas de solidarité et indivisibilité entre tous les cédants successifs, l'article L.145-16-1 du code de commerce impose au bailleur d'informer « le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». Si ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ses dispositions, il y a lieu de relever, en l'espèce, qu'il n'a pas été convenu contractuellement en cas de non respect par le bailleur de ce délai que le cédant ne pourrait pour autant pas s'en prévaloir pour échapper à sa garantie,ni qu'en cas de manquement du bailleur, le cédant ne pourrait prétendre qu'à des dommages et intérêts dans la limite du préjudice effectivement subi du fait du défaut ou du retard d'information. Il s'infère de ces éléments qu'il appartient dans ce cas aux seuls juges du fond d'apprécier les conséquences du manquement du bailleur à son obligation d'information . Au cas présent, le premier impayé du preneur datant du 1 janvier 2023, et le garant n'ayant été informé de cette situation que par l'exploit introductif de la présente instance délivré le 31 juillet 2023, ces éléments caractérisant ainsi une violation des dispositions susvisées et un défaut de diligence du bailleur, il y a lieu de considérer que la demande de provision formée à l'encontre de la société Le Grand Magaswin, es qualités de garante, se heurte à une contestation sérieuse qui relève de la seule appréciation du juge du fond de sorte qu'il n' y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur les demandes formées à l'encontre de la SAS Abricot Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable " Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 30 mai 2023 en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. La SAS ABRICOT est preneuse de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1]. Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 30 mai 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 17 593, 71 euros au titre des loyers et charges impayés. S'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur et de l'accord entre ce dernier et le bailleur à l'audience, de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. Au vu des décomptes produits, la somme de 44 513,75 euros n'est pas sérieusement contestable au titre de l'arriéré des loyers, charges, accessoires au 16 janvier 2024, le montant de la saisie conservatoire de 2810,91 euros n'étant pas prise en compte dès lorsqu'il n'est pas justifié d'un acquiescement à cette saisie de la société Abricot. Il convient de condamner le défendeur par provision au paiement de cette somme en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 30 mai 2023 sur la somme de 17 593, 71 euros et pour le surplus à compter du jour de l'assignation.et de rejeter le surplus des demandes de provisions. L'indemnité d'occupation due depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamnée à payer cette indemnité d'immobilisation jusqu'à la libération effective des lieux. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ces points. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société LE GRAND MAGASIN, Condamnons la SAS ABRICOT à payer à la SC UMR SELECT RETAIL la somme provisionnelle de 44 513,75 euros en deniers ou quittances . au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement du 30 mai 2023 sur la somme de 17 593, 71 euros et de l'assignation pour le surplus. Autorisons la SAS ABRICOT à se libérer de sa dette selon l'échéancier suivant : - 10 000 euros seront réglés à la société UMR le 31 janvier 2024 - Le solde restant en 4 échéances égales à compter du 1er avril 2024 Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis a1 ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. Condamnons la SAS ABRICOT aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes. Fait à Paris le 01 mars 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARFabrice VERT