Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01832

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01832 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AXO N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIER DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483 DÉFENDEUR Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01832 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AXO EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 février 1994, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [G] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4]. M. [G] [T] a libéré les lieux le 26 octobre 2022. Un constat de carence de tentative préalable de conciliation a été établi le 16 novembre 2023 par un conciliateur de justice. Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la RIVP a assigné M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 2376,14 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l’appui de sa demande, la RIVP expose que M. [G] [T] n’a pas réglé sa dette à la suite de l’établissement du décompte de résiliation. À l'audience du 26 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance ainsi que le rejet des demandes de M. [G] [T]. Elle indique que sa créance comprend trois impayés de loyer et les frais de libération des lieux. Sur la demande de M. [G] [T], elle indique que la preuve du trouble de jouissance, lequel n’est pas déterminable, n’est pas rapportée, que M. [G] [T] devait régler son loyer, qu’elle ne lui a pas facturé de travaux de remise en état du logement et ne peut pallier la carence de l’assureur. M. [G] [T], qui a déposé des écritures auxquelles il a indiqué se référer à l’audience, qui reconnait le principe de la dette, demande qu’il soit tenu compte de la diminution de valeur des travaux de réparation due à la vétusté pour moduler la dette locative ainsi que le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles. Il expose avoir toujours réglé le loyer mais que le logement était devenu vétuste, que la RIVP n’a jamais donné suite à sa demande de travaux pourtant nécessaires, qu’un dégât des eaux a aggravé la situation de sorte que le logement était à la limite de la légalité. Il soutient que le bailleur a manqué à ses obligations de maintenir la chose louée en bon état et de garantir la jouissance paisible prévues par les articles 1719 et 1721 du code civil, que l’absence de réalisation des travaux justifiait qu’il ne règle pas les loyers en application de l’article 1219 du code civil. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la demande principale Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En l’espèce la RIVP produit à l’appui de sa demande : - les avis d’échéance de loyer pour le mois de septembre 2022 et pour la période du 1er au 26 octobre 2022, l’avis d’échéance pour régularisation de charges du 14 novembre 2022 portant sur la somme de 19,46 euros, - un décompte de résiliation du 19 septembre 2023 d’un montant de 2173,06 euros porté à 1752,98 euros après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 420,08 euros, - une facture pour travaux dans le logement pour divers postes dont la somme de 566,61 euros hors taxe et TVA de 10%, au titre de l’enlèvement des encombrants et leur déplacement en décharge, - un décompte locatif pour la période du 1er septembre 2022 au 7 février 2023 faisant apparaitre un solde débiteur de 2376,14 euros correspondant aux impayés de loyer du mois d’août au 26 octobre 2022 ((777,43 x 2) + 598,74), la régularisation de charges, les frais d’enlèvement des encombrants et la déduction du dépôt de garantie. La RIVP fait ainsi la preuve de sa créance. M. [G] [T] ne peut justifier le non-paiement des loyers par le non-respect par la bailleresse de ses obligations, l'exception d'inexécution n'étant valablement invocable, de jurisprudence constante, qu'en cas de jouissance impossible des lieux loués ce dont il ne rapporte pas la preuve. Il ne peut davantage arguer de ce que doit être déduite de la dette la somme qu’il n’a pas perçue de son assureur au titre de l’indemnisation du dégât des eaux en raison de la vétusté des locaux. L’estimation des dégâts par son assureur, non contradictoire, n’est pas opposable à la bailleresse. Par ailleurs, il ne rapporte pas la preuve que la RIVP était informée de la vétusté et s’était engagée à procéder à des travaux de rénovation. En tout état de cause il ne peut y avoir compensation entre les loyers et des travaux, la créance de ce dernier chef n’étant pas certaine, liquide et exigible. M. [G] [T] sera en conséquence condamné à payer la somme de 2376,14 euros à la RIVP avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-5 du code civil. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [G] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 2376,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens ; CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge