Cour d'appel, 08 février 2024. 22/02523

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/02523 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F25X Minute n° 24/00051 [V] C/ [U] Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 02 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 21/000167 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024 APPELANTE : Madame [F] [V] [Adresse 2] Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-000435 du 08/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉ : Monsieur [I] [U] [Adresse 3] Représenté par Me Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Par acte sous seing privé du 25 mars 2018, M. [I] [U] a consenti un bail à Mme [F] [V] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 480 euros outre 15 euros d'avance sur charges. Mme [V] a quitté les lieux le 29 septembre 2020 et un état des lieux de sortie a été dressé le même jour. Par acte d'huissier du 28 janvier 2021, M. [U] a assigné Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes de 2.769,41 euros au titre des loyers et charges impayés, de 198,09 euros pour les frais du constat d'huissier et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] a reconnu être redevable de 2.000 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et a demandé au juge de rejeter les frais d'huissier, d'enjoindre au demandeur de justifier des charges sollicitées et de le condamne à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à l'indécence du logement et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a': - condamné Mme [V] à payer à M. [U] la somme de 2.364,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 sur la somme de 841,22 euros et à compter du 20 novembre 2020 pour le surplus, ainsi que la somme de 198,09 euros - condamné Mme [V] à payer à M. [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens - débouté les parties de toute autre demande. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 4 novembre 2022, Mme [V] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2023, elle demande à la cour'd'infirmer le jugement et de : - fixer le montant de sa condamnation au titre de l'arriéré locatif à la somme de 715 euros - lui accorder des délais sur deux ans pour s'acquitter de la somme mise à sa charge - débouter M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 198,09 euros et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner M. [U] à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance - le condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. L'appelante conteste l'arriéré locatif réclamé et reconnaît devoir la somme de 2.000 euros dont à déduire les acomptes de charges en l'absence de justificatifs sur les charges récupérables, le dépôt de garantie et la somme versée par la CAF et sollicite des délais de paiement au vu de sa situation financière. Sur les frais d'huissier, elle expose que le bailleur lui a laissé la jouissance de la cave avant de mettre fin unilatéralement à leur accord, qu'elle n'a pas à supporter les frais engagés par l'intimé pour se constituer une preuve et qu'elle a libéré spontanément la cave. Sur le préjudice de jouissance, elle soutient qu'il ressort du constat effectué par la mairie le 17 octobre 2019 que son logement ne répondait pas aux règles sanitaires, qu'il a été demandé au bailleur de remédier aux problèmes de ventilation, qu'à compter du mois de juin 2020 la CAF a suspendu le paiement de l'allocation logement directement au bailleur dans l'attente de la réalisation des travaux et conteste avoir débranché la VMC, ce qui aurait été constaté lors des visites. Elle ajoute ne pas s'être opposée à la réalisation des travaux mais ne pas avoir été disponible à la date d'intervention dont elle n'a eu connaissance que postérieurement, que le bailleur n'a jamais réalisé les travaux ainsi qu'il ressort d'une attestation du CALM postérieure à son départ et soutient avoir subi un préjudice de jouissance durant les 30 mois d'occupation qu'elle chiffre à 6.000 euros. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2023, M. [U] demande à la cour de'confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter Mme [V] de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 12 septembre 2019. Sur l'arriéré locatif , il expose que l'appelante reconnaît avoir des loyers impayés à hauteur de 2.000 euros sans explication, que le décompte qu'il produit prend en compte les trois versements de 100 euros et la déduction du dépôt de garantie, que la preuve d'autres règlements n'est pas rapportée, qu'il produit aux débats les justificatifs des charges récupérables dont certains ont été adressés à la locataire et d'autres n'ont jamais été réclamés, rappelant les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et conclut à la confirmation du jugement. Sur les frais d'huissier, il fait valoir que le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée ne mentionnent aucune cave, qu'il n'y a jamais eu d'accord avec l'appelante pour une occupation de la cave et estime être fondé à solliciter le remboursement des frais exposés pour constater l'occupation illicite. Sur les dommages et intérêts, il fait valoir que seul un problème de ventilation insuffisante a été relevé par les services de la mairie, qu'il a contacté une entreprise qui n'a pu intervenir en raison du refus de l'appelante, que suite à son départ les travaux ont été réalisés et le CALM a constaté l'existence d'une ventilation dans les chambres et le fonctionnement de la vmc de la cuisine qui avait été débranchée. Il ajoute que ce constat a permis le versement par la CAF des allocations logement retenues à hauteur de 405 euros. Enfin il s'oppose à la demande de délais de paiement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION': Sur le paiement des loyers et charges En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d'équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots. En l'espèce, l'intimé produit un décompte faisant état de loyers impayés de juillet 2019 à septembre 2020 et un solde de charges, dont à déduire les versements de la locataire (3 x 100 euros) et le dépôt de garantie (480 euros), soit la somme de 2.769,41 euros. Sur les loyers, l'appelante ne justifie d'aucun autre règlement non pris en compte. Sur les charges récupérables, l'intimé verse aux débats les avis de taxes foncières 2019 et 2020 correspondant au logement, une facture d'entretien de la chaudière du logement de Mme [V] datée du 1er mars 2019 et les factures d'électricité des communs du 18 avril 2018 au 3 novembre 2020. Il justifie ainsi des charges récupérables détaillées dans ses décomptes et d'une répartition à parts égales entre les trois logements de l'immeuble, étant précisé que cette répartition est équitable et non contestée par l'appelante et que les charges pour 2020 ont été calculées prorata temporis jusqu'à la libération des lieux. Au vu de ces factures et des décomptes détaillés, il est considéré que l'intimé justifie des charges récupérables et du montant restant dû après déduction des provisions réellement versées. Il s'ensuit que le premier juge a exactement condamné Mme [V] à verser à M. [U] la somme de 2.364,41 euros, après déduction de la somme de 405 euros restituée par la CAF au bailleur le 25 mars 2021. Le jugement est confirmé. Sur les frais d'huissier Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande relative au coût d'un constat d'huissier relatif à l'occupation d'une cave sans lien avec le contrat de bail et les demandes en paiement et qui n'était pas nécessaire à la procédure. En conséquence le jugement est infirmé et l'intimé débouté de sa demande en paiement. Sur les délais de paiement Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si Mme [V] sollicite des délais de paiement, il convient, en l'absence d'éléments récents et précis sur sa situation professionnelle et financière et eu égard au fait qu'elle a bénéficié de plus de quatre ans de délais depuis le commandement de payer et ne justifie pas être en capacité de régler sa dette dans le délai légal, de la débouter de sa demande. Sur le préjudice de jouissance En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose en son article 2 (paragraphe 6) que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il ressort du compte rendu de constat établi par la mairie de [Localité 4] le 21 octobre 2019 que la ventilation haute de la cuisine est hors service, qu'il n'en existe pas dans la salle de bain et qu'elle est insuffisante dans le salon et les chambres, le rapport précisant que le propriétaire doit remettre en place des ventilations conformes aux normes en vigueur. Par courrier du 7 mai 2020, la CAF a notifié au bailleur que le logement ne répondait pas aux normes de décence et qu'il devait effectuer des travaux pour mettre en place une ventilation conforme et suffisante dans le logement, le paiement direct des allocations logement étant suspendu dans cette attente. Il découle de ces éléments qu'en ne mettant pas à la disposition de la locataire un logement comportant des dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale, le bailleur a failli à ses obligations légales. ce qui caractérise une absence de conformité aux critères de décence imputable au bailleur. Si M. [U] soutient que Mme [V] aurait 'débranché' la vmc dans la cuisine, il n'en justifie pas. Toutefois, il est observé qu'il s'est heurté à la résistance de la locataire pour effectuer les travaux, les différents courriers adressés à Mme [V] et l'attestation du gérant de l'entreprise démontrant que 2 rendez-vous lui ont été fixés en novembre et décembre 2019 par lettre recommandée avec un délai de prévenance de 8 à 10 jours, et qu'à chaque fois l'appelante était absente ou a refusé d'ouvrir à l'entreprise mandatée. Il s'ensuit qu'elle a une part de responsabilité dans la persistance de son dommage alors que le bailleur a pris des dispositions pour effectuer les travaux nécessaires dès réception du courrier de la mairie. En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement et de condamner M. [U] à verser à Mme [V] la somme de 1.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. Les parties succombant chacune en leurs demandes en appel, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel seront partagés par moitié, étant précisé que les frais du commandement de payer qui est sans lien avec la présente procédure, resteront à la charge de M. [U]. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement en ce qu'il a'condamné Mme [F] [V] à payer à M. [I] [U] la somme de 2.364,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 sur la somme de 841,22 euros et à compter du 20 novembre 2020 pour le surplus, débouté Mme [F] [V] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer à M. [I] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'et aux dépens'; L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, DEBOUTE M. [I] [U] de sa demande en paiement au titre des frais de constat d'huissier'; CONDAMNE M. [I] [U] à verser à Mme [F] [V] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; Y ajoutant DEBOUTE Mme [F] [V] de sa demande de délais de paiement'; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d'appel, étant précisé que les frais du commandement de payer du 12 septembre 2019 resteront à la charge de M. [I] [U]. LE GREFFIER LE PRESIDENT