Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/07530

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Dominique JOLY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07530 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23DF N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le 14 février 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [G] veuve [F], demeurant [Adresse 3]) - représentée par Maître Dominique JOLY de la SELEURL DOMINIQUE JOLY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire E1550 DÉFENDEURS Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 1], comparant en personne Madame [U] [L], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté Madame [J] [O], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07530 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23DF Exposé du litige Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, Madame [Z] [G] veuve [F] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1415 euros et d’une provision pour charges de 235 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O]. Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5308,89 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé aux cautions les 7 et 13 avril 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] le 4 avril 2023. Par assignations du 4 août 2023, Madame [Z] [G] veuve [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, à titre principal, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] et obtenir leur condamnation solidaire avec Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux (1769.63 euros),8848,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 novembre 2023, Madame [Z] [G] veuve [F], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s'élève désormais à 17846,69 euros. Madame [Z] [G] veuve [F] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [B] [L] expose que Madame [U] [L] et lui ont rencontré des difficultés financières suite à un changement de statut professionnel, lequel a impliqué pour eux une irrégularité de leurs revenus, ainsi que suite à l’arrivée de leur troisième enfant, qui a contraint Madame [U] [L] à cesser toute activité professionnelle, faute d’avoir trouvé une solution de garde. Monsieur [B] [L] ajoute, qu’en tout état de cause, son épouse et lui ont l’intention de libérer les lieux loués, ces derniers étant d’après lui affectés par de nombreux désordres (humidité, dégâts des eaux, vétusté de la toiture….), auxquels la bailleresse n’aurait pas remédié. Il ajoute avoir d’ores et déjà réalisé de multiples démarches en ce sens. Enfin, Monsieur [B] [L] précise être en mesure de solder sa dette locative, une place en crèche venant d’être attribuée à son enfant, permettant à sa compagne de reprendre une activité professionnelle. Il déclare également être sur le point de percevoir prochainement une importante rémunération devant lui permettre de verser la somme de 8000.00 euros à sa bailleresse le 15 décembre 2023. In fine, il sollicite le bénéfice de délais de paiement. Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude s’agissant de Madame [U] [L] et de Monsieur [R] [L], et à personne s’agissant de Madame [J] [O] et de Monsieur [X] [O], ces derniers n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Monsieur [B] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [B] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En cours de délibéré, le conseil de Madame [Z] [G] veuve [F] a transmis une note au greffe reçue le 12 décembre 2023, aux termes de laquelle Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] auraient produit de faux documents en vue de pouvoir louer un autre appartement. Monsieur [B] [L] a également adressé au greffe un courriel le 17 décembre 2023 faisant état de la réalisation d’un virement d’un montant de 8000.00 euros le même jour. Par courriel en date du 09 janvier 2024 adressé au greffe, Monsieur [B] [L] a déclaré avoir quitté les lieux loués avec sa compagne et ses enfants. Il a précisé se tenir à la disposition du cabinet mandaté par sa bailleresse pour la gestion locative des lieux loués en vue de la remise des clés. De surcroît, il a joint des photographies des désordres affectant ces derniers, allégués par lui lors de l’audience en date du 24 novembre 2023. Par courriel en date du 10 janvier 2024, le conseil de Madame [Z] [G] veuve [F] a confirmé l’encaissement de ce virement le 18 décembre 2023 par cette dernière. Elle indiquait néanmoins ne pas être en mesure de confirmer la libération des lieux loués par les consorts [L], ces derniers n’ayant pas remis les clés de l’appartement à la bailleresse à cette date. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Madame [Z] [G] veuve [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5308,89 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et des notes produites en délibéré par les parties, que les revenus du foyer de Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 369 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En revanche, Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. En tout état de cause, néanmoins, il est constant eu égard aux notes produites en délibéré, que les consorts [L] ont d’ores et déjà quitté les lieux loués dont il est question en l’espèce. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Madame [Z] [G] veuve [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2023, Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] lui devaient la somme de 17846,69 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de l’ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 8848,15 euros, suivant décompte arrêté au 1er juin 2023. Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 5308,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] ainsi que Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1769,63 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Z] [G] veuve [F] ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] et Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Madame [Z] [G] veuve [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2016 entre Madame [Z] [G] veuve [F], d’une part, et Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 5] est résilié depuis le 4 juin 2023, CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] solidairement avec Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O], à payer à Madame [Z] [G] veuve [F] la somme de 8848,15 euros (huit mille huit cent quarante-huit euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 5308,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 369 euros (trois cent soixante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L], solidairement avec Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O], à payer à Madame [Z] [G] veuve [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [U] [L], solidairement avec Monsieur [R] [L], Madame [J] [O] et Monsieur [X] [O], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 avril 2023 et celui des assignations du 4 août 2023. Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07530 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23DF Fait et jugé à Paris le 14 février 2024 le greffierle Président