Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/03930

N° RG 20/03930 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KURM C1 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 23 JUIN 2022 Appel d'un Jugement (N° RG 17/00579) rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VIENNE en date du 05 novembre 2020 suivant déclaration d'appel du 08 Décembre 2020 APPELANTE : S.C.I. MABILLE DU CHESNE Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro 515 101 509, prise en la personne de sa gérante en exercice 319 Avenue du Commandant Houot 83220 LE PRADET représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON, INTIMÉE : S.N.C. LIDL société en nom collectif au capital de 458 000 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 343 262 622, agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, 35, rue Charles Peguy 67039 STRASBOURG CEDEX représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP H.B. & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me WELLEr, avocat au barreau de PARIS, INTERVENANTES VOLONTAIRES: S.A.S. FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING société par actions simplifiée (société à associé unique), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 343 045 316, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, 123 Quai Jules Guesde 94400 VITRY SUR SEINE représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP H.B. & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me WELLEr, avocat au barreau de PARIS, S.C.P. BR ASSOCIES prise en la personne de Me [V] [Z], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI MABILLE DU CHESNE, désigné par jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde en date du 15 décembre 2020, 59 avenue Foch 83000 TOULON représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON, COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Président, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé. DÉBATS : A l'audience publique du 27 Janvier 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré, EXPOSE DU LITIGE : En vertu d'un acte sous seing privé du 17 novembre 2006, ayant pris effet le 3 décembre 2007, la société Mabille du Chesne a donné à bail à la société Leader Dabeau des locaux à usage commercial de «supermarché à dominante alimentaire et toutes activités connexes ou complémentaires», d'une superficie de 1.300 m² de shon, dont 920 m² de surface de vente et 380 m² de réserve outre une mezzanine de 140 m², situé sur un terrain de 4.380 m², comprenant des voies de circulation, 88 parkings, espaces verts et éclairages, situés au 6 rue des Sayes à L'Isle d'Abeau. Le bail prévoyait un loyer annuel de 195.000 euros ht et hc, porté, par le jeu de l'indexation annuelle stipulée, à la somme de 220.411, 15 euros ht et hc par an dans son dernier état et mettait à la charge du locataire le paiement de la taxe foncière, les travaux de parachèvement et d'aménagement, les travaux de conformité même de gros oeuvre liés à son activité. Par acte d'huissier du 12 septembre 2016, la société Leader Dabeau a sollicité le renouvellement de ce bail à compter du 1er janvier 2017 et proposé un loyer de renouvellement de 130.000 euros ht par an. Par acte extra-judiciaire du 30 septembre 2016, la société Mabille du Chesne a déclaré consentir au principe du renouvellement sollicité, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2017, mais a demandé que le loyer soit fixé au montant du loyer indexé du bail en cours, soit 220.411,15 euros annuel hors taxes et hors charges, augmenté de l'indexation annuelle prévue dans la clause de révision du bail en cours, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les parties, la société Leader Dabeau a fait assigner la société Mabille du Chesne en fixation du loyer du bail renouvelé par acte en date du 16 mai 2017. Par jugement en date du 9 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Vienne a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [L] [E], qui a déposé son rapport le 29 septembre 2018, en estimant la valeur locative des locaux à la somme de 142.000 euros annuel, hors taxes et hors charges. Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2019, la société Leader Dabeau a cédé son fonds de commerce à la Snc Lidl à effet du 30 novembre 2019. Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Vienne a : - déclaré recevable la demande formée par la société Leader Dabeau, - déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Lidl, - fixé à 142 000 euros en principal hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé pour le local à usage commercial situé 6 rue des Sayes à L'Isle-d'Abeau (Isère), - condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Leader Dabeau la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée du 1er  janvier 2017 au 29 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Lidl la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée entre le 30 novembre 2019 et la date de la décision, soit le 5 novembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions. Suivant déclaration au greffe du 8 décembre 2020, la Sci Mabille du Chesne a relevé appel de cette décision intimant les sociétés Leader Dabeau et Lidl. Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société Mabille du Chesne. Les sociétés Leader Dabeau et Lidl ont déclaré au passif une créance de restitution du trop versé de loyers pour les sommes respectives de 278.975, 59 euros et 107.658,97 euros. Prétentions et moyens de la Sci Mabille du Chesne et de la Scp BR Associés : Au terme de ses dernières écritures notifiées le 15 décembre 2021, la Sci Mabille du Chesne et la Scp BR Associés, intervenante volontaire, demandent à la cour de : - recevoir la Sci Mabille du Chesne en son appel et le déclarer fondé, - déclarer irrecevable la demande de compensation de créances formulée par les intimées, - débouter la société Franprix Leader Price Holding et la société Lidl de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement, - fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer du bail expiré, soit 220 411,15 euros annuel ht et hc, augmenté de l'indexation annuelle prévue dans la clause de révision du bail actuel, - à titre subsidiaire, - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 199.828, 50 euros /an ht et hc par application de la surface du rez-de-chaussée mesurée par l'expert et la pondération sur la mezzanine, - à titre très subsidiaire, - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 197 900 euros ht/an ht et hc, en prenant la surface GLA de 1.306 m² x 150 euros m² indiquée en page 6 du rapport et la plus-value de 1% appliquée par l'expert au titre du terrain et des parkings, - en tout état de cause, - condamner solidairement la société Franprix Leader Price Holding et la société Lidl au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise. La Sci Mabille du Chesne considère que les conditions d'un déplafonnement du loyer ne sont pas remplies pour justifier sa fixation à la valeur locative, dont elle conteste la baisse. Elle fait valoir que : - il n'est pas rapporté la preuve de la variation de plus de 10 % de la valeur locative, condition posée à la révision du loyer par les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce, - les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement ce qui augmente la valeur locative des locaux, - dans le bail, les parties étaient d'accord pour que le loyer soit calculé sur la base de la Shon des locaux de 1300 m² et ce mode calcul contractuel ne peut être écarté, - si elle accepte la valeur unitaire de 150 euros /m² /an retenu par l'expert, ce dernier a opéré une pondération erronée en excluant les locaux techniques et la mezzanine, en procédant comme pour des locaux de centre ville, alors qu'il s'agit de locaux loués bruts et en ne pondérant pas de la même manière les locaux de comparaison, - la mezzanine fait partie du bail depuis son origine et ne constitue pas une amélioration, elle est devenue la propriété du bailleur par accession et conformément au régime des modifications des locaux (R.145-3), seul applicable, elle doit être prise en compte dès le premier renouvellement, - l'expert ne devait pas retrancher la taxe foncière puisque pour les locaux de comparaison, elle est à la charge du locataire. Elle indique en outre que la baisse importante du loyer mettrait sa situation financière en péril. Elle soulève l'incompétence de la cour statuant comme juge des loyers commerciaux pour établir un compte entre les parties et opérer compensation, relevant en outre que la compensation d'une créance qui ne réunit les conditions de la compensation légale que postérieurement au jugement d'ouverture d'une procédure collective se heurte au principe d'interdiction des paiements. Prétentions et moyens des sociétés Lidl et Franprix Leader Price Holding, venant aux droits de la société Leader Dabeau: Selon ses conclusions récapitulatives (n°2) notifiées le 6 janvier 2022, la société Lidl entend voir la cour : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . déclaré recevable la demande formée par la société Leader Dabeau, . déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Lidl, . condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Leader Dabeau la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée du 1er janvier 2017 au 29 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, . condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Lidl la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée entre le 30 novembre 2019 et la date de la décision, soit le 5 novembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, . ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, . débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . fixé à 142.000 euros en principal hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé pour le local à usage commercial situé 6 rue des Sayes à L'Isle-d'Abeau (Isère), . dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise, . débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - statuant à nouveau, - fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative correspondant à la somme de 105.393 euros ht/hc/an à compter du 1er janvier 2017 pour une durée de neuf années entières et consécutives, - à titre subsidiaire, - fixer la créance de la société Lidl au passif de la procédure collective de la société Mabille du Chesne à la somme déclarée, soit la somme de 107 658,97 euros, - ordonner la compensation de la créance déclarée de la société Lidl avec toute créance de loyer, antérieure ou postérieure, dont la société Mabille du Chesne pourrait se prévaloir, sur le fondement de l'article 1348 du code civil, - en tout état de cause, - déclarer la société Mabille du Chesne irrecevable en son exception d'incompétence, qui constitue, en outre, une demande nouvelle, - débouter la société Mabille du Chesne de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner in solidum la société Mabille du Chesne et la Scp BR Associés, ès-qualités, au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la société Mabille du Chesne et la Scp BR Associés, ès- qualités, aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de la Selarl Dauphin-Mihajlovic agissant par Maître Dejan Mihajlovic, avocat au Barreau de Grenoble par application de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 décembre 2021, la société Franprix Leader Price Holding (Franprix), venant aux droits de la société Leader Dabeau, sollicite de la cour qu'elle : - déclare recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société Franprix Leader Price Holding, venant aux droits de la société Leader Dabeau, - confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : . déclaré recevable la demande formée par la société Leader Dabeau, . déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Lidl, . condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Leader Dabeau la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée entre le 1er janvier 2017 et le 29 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; . condamné la Sci Mabille du Chesne à restituer à la société Lidl la différence de loyers trop perçus par elle pour la période écoulée entre le 30 novembre 2019 et la date de la décision, soit le 5 novembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; . ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; . débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; - juge, en cas de confirmation du jugement sur les points listés ci-dessus, que la société Franprix Leader Price Holding, venant aux droits de la société Leader Dabeau, pourra se prévaloir du jugement en lieu et place de la société Leader Dabeau, - infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : . fixé à 142.000 euros en principal hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé pour le local à usage commercial situé 6 rue des Sayes à L'Isle-d'Abeau (Isère) ; . dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; . condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise ; . débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; - statuant à nouveau, - fixe le loyer de renouvellement à la valeur locative correspondant à la somme de 105.393 euros ht/ht/an à compter du 1er janvier 2017 pour une durée de 9 années entières et consécutives, - à titre subsidiaire, - fixe la créance de la société Franprix Leader Price Holding au passif de la procédure collective de la société Mabille du Chesne à la somme déclarée soit la somme de 278 975,59 euros, - ordonne la compensation de la créance déclarée de la société Franprix Leader Price Holding avec toute créance de loyer, antérieure ou postérieure, dont la société Mabille du Chesne pourrait se prévaloir, sur le fondement de l'article 1348 du code civil, - en tout état de cause, - déboute la société Mabille du Chesne de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamne in solidum la société Mabille du Chesne et la Scp BR Associés, ès-qualités, au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum la société Mabille du Chesne et la Scp BR Associés, ès-qualités, aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de la Selarl JDDM agissant par Maître Josette Dauphin, avocat au Barreau de Grenoble par application de l'article 699 du Code de procédure civile. Les locataires soutiennent que : - le prix du loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative si elle est inférieure au montant du loyer plafonné, sans qu'il soit nécessaire d'établir une modification notable des éléments visés par l'article L.145-33 du code de commerce et la variation minimale de 10 % ne trouvant à s'appliquer qu'en matière de révision triennale du loyer, - la pondération, qui selon la Charte de l'expertise immobilière est applicable aux locaux en périphérie comme en centre-ville, était nécessaire pour permettre la comparaison avec des locaux aux configurations différentes et la fixation d'un loyer cohérent avec l'activité réellement exercée dans les lieux, - la fixation du loyer dans le bail initial par référence à la Shon est sans conséquence sur la détermination objective de la valeur locative dans le cadre d'une instance judiciaire, - c'est en respectant les principes de la Charte de l'expertise immobilière que l'expert a écarté la surface Shon au profit de la surface commerciale utile (Gla). Elles font valoir que : - les locaux se trouvent à l'écart des principales enseignes de la zone commerciale, notamment de la locomotive, sur un axe routier peu passant, dans un secteur vieillissant, - sa clientèle est une clientèle de destination sans corrélation avec l'attractivité de la zone commerciale, ce que traduit la baisse régulière du chiffre d'affaires entre 2012 et 2016, - les facteurs locaux de commercialité ont subi une évolution défavorable justifiant une valeur locative de marché inférieure au loyer initial, - l'abattement au titre de la taxe foncière est justifié mais les autres charges exorbitantes du droit commun doivent conduire à un abattement supplémentaire de 10 % , - la présence de stationnements n'est pas de nature à entrainer une majoration de la valeur locative s'agissant d'une caractéristique partagée par les locaux commerciaux comparables, - la situation financière de la bailleresse ne constitue pas un critère de fixation du loyer. Sur la demande de compensation des créances, la société Lidl rappelle qu'elle peut s'opérer de plein droit ce que la bailleresse a refusé en lui réclamant par commandement visant la clause résolutoire, des sommes inférieures à sa créance de restitution et soutient que : - l'existence de la procédure de sauvegarde n'y fait pas obstacle, l'article L.622-7 du code de commerce autorisant le paiement par compensation de créances connexes, - l'exception d'incompétence est irrecevable à défaut d'avoir été soulevée avant toute défense au fond et en raison de sa nouveauté en appel, - la décision du juge des loyers commerciaux constitue un titre exécutoire permettant restitution de l'indu ce qui permet la compensation. La procédure a été clôturée le 16 décembre 2021. MOTIFS DE LA DECISION : 1°) sur la fixation du loyer du bail renouvelé : Le litige opposant les parties concerne la fixation du loyer du bail à l'occasion de son renouvellement demandé par le preneur et accepté par la bailleresse pour le 1er janvier 2017. Conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui se détermine en fonction des caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments s'appréciant dans les conditions énoncées par les article R.145-3 à R.145-11 du même code. Ce principe est cependant limité par l'application de la règle, énoncée par l'article L.145-34 du même code, du plafonnement du loyer à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en l'absence de modification notable des éléments servant à déterminer la valeur locative. S'agissant de déterminer le loyer au renouvellement du bail et non de procéder à sa révision, les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce qui soumettent le déplafonnement du loyer à une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ne sont pas applicables ainsi que l'a parfaitement relevé le premier juge. Il résulte de ces dispositions légales que lorsque la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer plafonné, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. A - sur la valeur locative : - sur les caractéristiques des locaux, leur surface et leur commercialité : Selon les termes du bail et les vérifications des surfaces par l'expert, les locaux sont constitués d'une coque de 1306 m² de surface au sol Shon pour une surface utile de plancher de 1263 m², délivrée au preneur à l'état brut hors d'eau, hors d'air, avec arrivées des fluides et comprenant une surface de vente et caisses de 877 m², une réserve avec chambres froides de 369 m², un bureau de 17m², ainsi qu'une mezzanine de 140 m², édifiée par le preneur, outre 88 places de parking extérieur non clôturé avec éclairage et espaces verts. L'expert judiciaire a précisé que ces locaux ont été construits en 2007 en bardage et menuiseries métalliques, avec une toiture en bac acier, qu'ils ne disposent pas de quai de déchargement, qu'ils sont équipés d'une climatisation réversible. Il apparaît par ailleurs qu'ils sont en très bon état. Les parties ne contestent pas que ces locaux n'ont subi aucune modification matérielle depuis l'origine du bail et que leur destination de supermarché à dominante alimentaire et activités connexes ou complémentaires est demeurée inchangée. Si le loyer initial a été fixé sur la base d'un prix au mètre carré et de la surface Shon, cette dernière référence ne peut s'imposer aux parties pour la détermination du loyer du bail renouvelé, qui constitue un nouveau bail, en l'absence d'un accord entre elles, à ce sujet. Il est d'usage, consacré par la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, de pondérer les surfaces en fonction de leur intérêt commercial. S'agissant d'un local de périphérie, l'expert [E] a appliqué la pondération sur les surfaces utiles de plancher en distinguant, la surface de vente des réserves et annexes, ce qui apparaît conforme aux usages. Concernant la mezzanine, si elle a été construite et financée par le preneur avant la conclusion du bail, elle n'a cependant pas été prise en compte dans le calcul du loyer initial basé sur la seule surface au sol et son édification n'a pas été nécessaire pour rendre conformes à leur destination contractuelle des locaux dont elle ne modifie donc pas les caractéristiques décrites par le bail. Cet équipement doit être considéré comme une amélioration soumise aux dispositions de l'article R.145-8 du code de commerce. L'article 12 du contrat reportant en fin de bail, l'accession du bailleur aux améliorations réalisées par le preneur, la Sci Mabille du Chesne ne peut invoquer les effets de ce transfert de propriété d'un équipement facilitant l'exploitation de l'activité du preneur qu'à l'occasion du second renouvellement. A la suite de l'expert, la cour retiendra en conséquence une surface pondérée de 1071 m². Il ressort du rapport d'expertise que les locaux loués sont situés au sein de la zone commerciale des Sayes située en périphérie sud-est de la commune de l'Isle d'Abeau, dans la partie nord-est à l'écart du centre de cette zone, où se trouve implantée sa locomotive que constitue l'hypermarché de l'enseigne Carrefour et sa galerie marchande, dont ils se trouvent éloignés d'un peu plus d'un kilomètre et auquel ils sont reliés par la voirie d'un accès secondaire à la zone commerciale. Il y a lieu de relever une discontinuité de l'offre commerciale le long de cet axe routier entre la zone d'implantation des locaux loués et la zone d'activité principale. Dans le voisinage immédiat des locaux, se trouvent implantés quatre autres commerces : une boulangerie «Marie Blachère», une boucherie, une surface alimentaire bio «Satoriz» et un magasin « Foirfouille». L'expert judiciaire a relevé, comme le rapport de l'expertise amiable réalisée à la demande de la société Leader Dabeau, que la zone commerciale des Sayes créée en 1986 a connu plusieurs phases de développement et de rénovation en 1994, 2001 et 2015, que ces travaux d'extension ont permis l'accueil de commerces supplémentaires dans la galerie marchande et l'ouverture d'un nouveau secteur (Saint Hubert) sur 7000 m² au nord de la précédente, mais que ce développement avait entraîné une baisse d'attrait pour la zone d'implantation des locaux, demeurée excentrée. L'examen des différents plans et vue aérienne du secteur illustrant le rapport, permet de constater que le développement de la zone de chalandise se réalise autour et à proximité du centre commercial abritant l'hypermarché «Carrefour», renforçant la capacité de ce dernier à capter la clientèle, mais également à l'opposé du lieu de situation des locaux objets du litige et manifestement à leur détriment en ajoutant à leur isolement par rapport au dynamisme du coeur de la zone commerciale dont ils ne bénéficient pas, et à la concurrence qui en résulte. Ainsi, bien que l'agglomération de l'Isle d'Abeau ait connu un léger accroissement de population de 5 % entre 2009 et 2014, il ne peut à lui seul, dans ces conditions, constituer un facteur de stabilité voire d'augmentation notable de la commercialité des locaux, comme l'affirme la bailleresse. L'expert [E] a ajouté que si en 2007, les locaux de la Sci Mabille du Chesne bénéficiaient par leur nouveauté et leur plus grande modernité d'une attractivité supérieure à celle du centre commercial vieillissant de l'enseigne « Carrefour», la rénovation et le développement de ce dernier en 2015 ont inversé cette tendance et entraîné une baisse importante des facteurs de commercialité. - sur les éléments de comparaison : L'expert a pris en compte quatre références de loyers proposées par la bailleresse et quatre autres proposées par le preneur concernant toutes des locaux d'enseignes situées sur la zone commerciale des Sayes. C'est avec raison qu'il a écarté des références proposées par le preneur prises dans d'autres zones commerciales plus éloignées (10 km) et dont les prix unitaires se révèlent bien inférieurs. Bien qu'aucune des parties ne produisent aux débats les baux justifiant de ces références, l'expert [E] les a acceptées comme conformes à la réalité du marché. Les références de prix proposées par le preneur ont bien donné lieu à pondération de leur surface et si celles proposées par la bailleresse concernent des surfaces « totales», elles fournissent néanmoins une indication exploitable des prix pratiqués dans le voisinage, s'agissant toutes de surfaces de vente sous forme de coques en bardage et menuiserie métalliques. L'expert a ainsi pu déterminer un valeur moyenne de 147,72 euros /m²/an et retenir une valeur unitaire moyenne de 150 euros /m²/an que la cour retiendra. - sur les correctifs : L'ensemble des locaux de comparaison sont situés sur la zone commerciale des Sayes desservis par des parkings et cette facilité entre donc dans l'évaluation du prix de leurs baux. Il n'y a donc pas lieu d'apporter de correction à ce titre. Le bail prévoit que le preneur rembourse au bailleur l'ensemble des impôts et taxes afférents aux locaux loués et celles payables en contrepartie des services bénéficiant au preneur, ainsi que les primes des assurances de l'immeuble souscrites par le bailleur. Par application de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L'imposition à la taxe foncière, comme l'obligation et la charge d'assurance d'un bien immobilier pèsent légalement sur son propriétaire. Le transfert de ces obligations au preneur à bail constituent donc des charges exhorbitantes du droit commun, facteurs de minoration de la valeur locative et il ne ressort pas des éléments recueillis par l'expert la preuve que les loyers de comparaison prennent déjà en compte un tranfert de charges identique. Il est justifié du montant de la taxe foncière à hauteur de 20.127 euros au titre de l'année 2015 et c'est avec raison que l'expert en a déduit le montant de la valeur locative. Il n'a pratiqué aucune minoration au titre des autres charges exhorbitantes alors qu'elles doivent être prises en compte. Le preneur ne justifiant pas du montant des sommes qui lui sont réclamées par la bailleresse aux titres des assurances, la minoration sera fixée à 2 %. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative doit être fixée ainsi qu'il suit: 160. 650 (150 euros x 1071 m²) - 2 % (3213) - 20.127 = 137.310 euros hors taxes et hors charges par an. B - sur le loyer plafonné : Le bail a pris effet le 3 décembre 2007 et ne s'est pas poursuivi pour une durée effective de plus de douze ans, le renouvellement ayant été demandé et accepté au 1er janvier 2017. L'expert a déterminé que le montant du loyer plafonné à la variation de l'indice s'établit au 1er janvier 2017 à 223.264 euros ht et hc. C - sur le loyer du bail renouvelé : La valeur locative étant inférieure au loyer plafonné à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 137.310 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017. Le jugement sera infirmé en ce sens. 2°) sur la compensation : La Sci Mabille du Chesne ayant conclu au fond devant le juge des loyers commerciaux, alors que ce dernier a été saisi de demandes de condamnation en restitution des loyers trop perçus, elle est irrecevable à présenter devant la cour l'exception d'incompétence du juge des loyers commerciaux. L'article 1348 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, permet la compensation même si l'une des obligations quoique certaine n'est pas encore liquide et exigible La Sci Mabille du Chesne a bénéficié de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde par jugement du 8 décembre 2020 publié au Bodacc le 30 décembre suivant et il est justifié des déclarations, faites par les sociétés Leader Dabeau et Lidl par lettres recommandées du 26 février 2021, reçus le 1er mars 2021 par la Scp BR Associés, de leur créance respective de restitution de loyers consécutive au jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 5 novembre 2020. Si l'article L.622-7 I du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture emporte interdiction au débiteur de payer les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture, il fait exception à cette règle pour le paiement par compensation de créances connexes. Les créances de loyers de la bailleresse et celles des preneurs successifs en restitution de trop perçus de loyers résultent du même contrat de bail et constituent des créances connexes dont la compensation est possible, nonobstant la procédure collective, dans les limites des créances déclarées et sera ordonnée. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, DECLARE recevable l'intervention volontaire de la Sas Franprix Leader Price Holding, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Vienne en date du 5 novembre 2020 dans ses dispositions contestées en ce qu'il a fixé à 142 000 euros en principal hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé pour le local à usage commercial situé 6 rue des Sayes à L'Isle-d'Abeau (Isère), Statuant à nouveau, FIXE à 137. 310 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé du local à usage commercial situé 6 rue des Sayes à L'Isle-d'Abeau (Isère), CONFIRME le jugement dans ses autres dispositions critiquées, Y ajoutant, ORDONNE la compensation des créances réciproques résultant d'une part du paiement des loyers, d'autre part de la restitution de l'indu, dans la limite des créances déclarées à la procédure collective, CONDAMNE la Sci Mabille du Chesne à payer à la Snc Lidl et la Sas Franprix Leader Price Holding indivisément la somme de 3500 euros en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sci Mabille du Chesne aux dépens de l'instance d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La GreffièreLa Présidente