Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/00269

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 22/00269 N° Portalis 352J-W-B7G-CVWFK N° MINUTE : Assignation du : 13 Décembre 2021 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDEURS Madame [W] [G] épouse [R] [Adresse 3] [Localité 5] Monsieur [V] [G] [Adresse 8] [Localité 10] représentés par Maître Pierre LACLAVIERE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0042 et Maître Julie JACQUOT, de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant DÉFENDEURS S.A. DEFREP [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1050 et Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Monsieur [L] [P] [F] [Adresse 1] [Localité 2] Décision du 27 février 2024 2ème chambre civile N° RG 22/00269 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVWFK Non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière DÉBATS A l’audience publique du 23 Janvier 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2024 par mise à disposition au greffe. JUGEMENT Prononcé en audience publique Réputé contradictoire En premier ressort *********** EXPOSE DES FAITS Par acte notarié du 26 octobre 2018, Mme [W] [G] veuve [R] et M. [V] [G] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 650 000 euros une maison à usage d’habitation cadastrée section AL n°[Cadastre 4] lieudit [Localité 9] à [Localité 11] à M. [L] [F] qui a accepté sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire d’un bâtiment à usage de centre commercial au plus tard le 30 août 2019, le bénéficiaire s'obligeant pour se prévaloir de la condition suspensive à déposer la demande de permis de construire avant le 30 novembre 2018. L’indemnité d’immobili-sation a été fixée à 65.000 euros. Il est précisé à cet acte que la promesse est consentie pour une durée expirant le 16 septembre 2019 à seize heures, et que la réalisation de la promesse aura lieu par la levée d'option faite par le bénéficiaire au plus tôt le 30 août 2019. Un arrêté de permis de construire délivré par la mairie de [Localité 10] (83) a été notifié le 26 septembre 2019 à M. [L] [F], à la suite de la demande reçue de ce dernier le 30 avril 2019. Le 25 octobre 2019, M. [L] [F] a donné pouvoir de substitution à la société DEFREP pour l’acquisition du bien litigieux. Par arrêté de la mairie de la du 14 février 2020, le permis de construire obtenu par M. [L] [F] a été transféré à la société DEFREP. Par actes d’huissier des 13 et 15 décembre 2021, Mme [W] [G] et M. [V] [G] ont assigné la société DEFREP et M. [L] [F] devant le tribunal de céans aux fins de : - Constater que M. [L] [F] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative au permis de construire ; Décision du 27 février 2024 2ème chambre civile N° RG 22/00269 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVWFK - Constater la défaillance de la Société DEFREP dans la levée de l’option de la promesse de vente du 26 octobre 2018 ; - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] à payer à Mme [W] [G] veuve [R] et M. [V] [G] la somme de 65 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle ; - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] à payer à Mme [W] [G] veuve [R] et M. [V] [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] aux entiers dépens de l’instance. Par ordonnance d'incident en date du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir formé par la société DEFREP laquelle faisait valoir qu'elle est un tiers à l'avant-contrat au regard de la substitution de celle-ci à M. [L] [F]. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Mme [W] [G] et M. [V] [G] demandent au tribunal de : « Vu les articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code civil, Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civil, Vu les pièces versées au débat, - Constater que M. [L] [F] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative au permis de construire ; - Constater la défaillance de la Société DEFREP dans la levée de l’option de la promesse de vente du 26 octobre 2018 ; En conséquence, - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] à payer à Mme [R] et M. [G] la somme de 65 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle ; - Débouter la Société DEFREP de l’ensemble de ses demandes ; - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] à payer à Mme [R] et M. [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC ; - Condamner solidairement la Société DEFREP et M. [L] [F] aux entiers dépens de l’instance. » Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2023, la SA DEFREP demande au tribunal de : « Vu l’article 1103 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, Décision du 27 février 2024 2ème chambre civile N° RG 22/00269 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVWFK DEBOUTER purement et simplement Madame [W] [R] et Monsieur [V] [G] de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société DEFREP. CONDAMNER Madame [W] [R] et Monsieur [V] [G] à verser la somme de 5 000 euros à la société DEFREP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [W] [R] et Monsieur [V] [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA-ZERHAT en application de l’article 699 du Code de procédure civile. » M. [L] [F] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. L’audience de plaidoiries a été fixée au 23 janvier 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2024 MOTIFS Sur l'indemnité d'immobilisation Mme [W] [G] et M. [V] [G] demandent au tribunal de condamner solidairement M. [L] [F] et la SA DEFREP à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, c'est à dire la somme de 65.000 euros. Ils soutiennent que la la réalisation de la promesse devait donc avoir lieu par la levée d’option de M. [L] [F], le bénéficiaire, au plus tôt le 30 août 2019 et au plus tard le 16 septembre 2019, date d’expiration de la promesse de vente, et que tel n'a pas été le cas. Ils indiquent que suivant les termes de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire avait l'obligation de déposer sa demande rectificative de permis de construire au plus tard le 30 novembre 2018, ce qu'il n'a pas fait. En effet, Mme [W] [G] et M. [V] [G] exposent que la demande de permis de construire n'a été déposée que le 19 avril 2019, et que M. [L] [F] a donc empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Ils rappellent que la SA DEFREP s'est substituée à M. [L] [F] le 25 octobre 2019, et qu'elle s'est abstenue de lever l'option. En réponse aux moyens de la société défenderesse, ils indiquent que la promesse de vente n'oblige pas à une substitution au jour de la réitération. Ils font valoir que la SA DEFREP s'est bien subsitutée à M. [L] [F], en s'appuyant sur le pouvoir de celui-ci et en déposant une demande de transfert du permis de construire, et que son président M. [B] avait confirmé par courriel son intention d'acquérir le bien immobilier. Ils précisent que conformément aux termes de la promesse, tant M. [L] [F] que la SA DEFREP sont considérés comme bénéficiaires de celle-ci, et donc solidairement tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation. Enfin, ils soutienent que le versement de l'indemnité d'immobilisation n'est pas conditionné par la démonstration qu'ils ont subi un préjudice au regard de l'immobilisation de leurs bien pendant plusieurs mois. La SA DEFREP s'oppose à la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Elle expose que si la promesse unilatérale de vente prévoit une faculté de substitution, celle-ci ne peut intervenir qu’au jour de la réalisation de la vente. Elle précise ne jamais avoir accepté le bénéfice de cette substitution, et qu'elle demeure un tiers à la relation contractuelle, ce qu'elle a pu rappeler aux demandeurs par différents courriers des 30 juin et 23 juillet 2021. Elle souligne que le pouvoir donné par M. [L] [F] ne vaut pas substitution, pas davantage que les différents courriels échangés. Elle indique que l'hypothèse de défaillance du bénéficiaire dans le cadre de la demande de permis de construire n'est pas prévue dans l'acte notarié. Selon elle, les demandeurs n'ont pas non plus subi de préjudice. Sur ce, Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l’espèce, Mme [W] [G] et M. [V] [G] sollicitent la condamnation solidaire de M. [L] [F] et de la SA DEFREP à leur payer l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation dirigée contre M. [L] [F] S'agissant de leur demande dirigée contre M. [L] [F], la promesse de vente du 26 octobre 2018 a été consentie au bénéfice de M. [L] [F] sous la condition suspensive d'obtention d'un nouveau permis de construire avant le 30 août 2019, celui-ci s'obligeant pour se prévaloir de ladite condition suspensive à justifier du dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire au plus tard le 30 novembre 2018. L'arrêté de permis de construire émis par la mairie de [Localité 10] a été pris le 26 septembre 2019, de sorte que la condition suspensive d'obtention dudit permis avant le 30 août 2019 figurant à la promesse unilatérale de vente a défailli. Ce même arrêté montre également que la demande de permis de construire de M. [L] [F] en date du 19 avril 2019 a été reçue le 30 avril 2019. Or, celui-ci devait, conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018, déposer cette demande avant le 30 novembre 2018. Faute de déposer la demande de permis de construire dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive a défailli du fait de M. [L] [F]. En outre, il est relevé que le fait que l'arrêté de permis de construire a été pris le 26 septembre 2019, c'est-à-dire environ trois semaines après la date limite de réalisation de la condition suspensive, établit que le respect du délai contractuel prévu pour le dépôt de la demande de permis de construire, et non avec un retard de cinq mois, aurait manifestement permis sa réalisation. La condition suspensive d'obtention du permis de construire ayant défailli du fait de M. [L] [F], elle est réputée accomplie conformément à l'article 1304-3 du code civil susvisé. La promesse unilatérale de vente précise, quant au sort de l'indemnité d'immobilisation, qu'elle « sera due par le BENEFICIAIRE qui s'oblige à la verser au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par ledit BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, de ne pas avoir levé l'option à lui offerte et réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. » Il en résulte que puisque la condition suspensive est réputée accomplie compte tenu de sa défaillance du fait de M. [L] [F], l'indemnité d'immobilisation est due par celui-ci, lequel sera condamné à son paiement. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation dirigée contre la SA DEFREP S'agissant de la demande de Mme [W] [G] et M. [V] [G] en paiement de l'indemnité d'immobilisation dirigée contre la SA DEFREP, la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018 prévoyait une clause de faculté de substitution, rédigée de la façon suivante : « La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du BENEFICIAIRE ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le BENEFICIAIRE originiaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges. Si l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation est applicable aux présentes, le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application dudit article. L'exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n'impliquera pas rétractation du BENEFICIAIRE originaire, seule la substitution étant dans ce cas caduque. Afin de permettre au bénéficiaire substitué d'exercer éventuellement son droit de rétractation avant la date d'expiration de la présente promesse de vente, le BENEFICIAIRE reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d'expiration ». Il résulte de cette clause que le bénéficiaire substitué est donc tenu solidairement avec le bénéficiaire originaire au paiement de l'indemnité d'immobilisation. La SA DEFREP contestant s'être substitué à M. [L] [F] en qualité de bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, il appartient donc à Mme [W] [G] et M. [V] [G], en demande au paiement de l'indemnité d'immobilisation, de prouver ladite substitution. Il apparaît que cette clause fait directement référence à une substitution intervenant non pas à la réitération de l'acte de vente, mais bien pendant le délai de validité de la promesse unilatérale de vente dès lors qu'elle exige que la substitution ne puisse avoir lieu, à peine d'irrecevabilité, moins de quinze jours avant la date d'expiration de cet avant-contrat. Il en résulte que le seul fait que la vente n'ait pas été réitéré n'a pu, en lui-même, empêcher la substitution de s'opérer. Toutefois, la substitution n'a pu intervenir que pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente. L'acte notarié comportait un terme au 16 septembre 2019. La SA DEFREP soutient ne pas avoir accepté la substitution. La promesse unilatérale de vente ne précise pas les conditions formelles nécessaires à cette substitution, laquelle constitue donc un fait juridique pouvant être prouvé par tout moyen. Mme [W] [G] et M. [V] [G] justifient d'un courrier de M. [L] [F] du 25 octobre 2019 adressé à la SA DEFREP lui donnant pouvoir de substitution. A lui seul, ce pouvoir émanant du bénéficiaire initial est effectivement insuffisant pour prouver l'acceptation par la SA DEFREP. Mme [W] [G] et M. [V] [G] produisent en outre un courriel en date du 14 avril 2020 du président de la SA DEFREP indiquant son intention d'acquérir le bien. Ils produisent également un arrêté de transfert de permis de construire en date du 14 février 2020 transférant le permis de construire du 26 septembre 2019 accordé à M. [L] [F] à la SA DEFREP, l'arrêté mentionnant dans son visa une demande de permis de construire en date du 30 janvier 2020, et dans le cadre 1 une demande du « 8/11/19 » reçue le « 30/01/20 » formulée par la SA DEFREP. Si ces mentions figurant à l'arrêté de transfert du permis de construire en date du 14 février 2020 corroborent que, bien qu'elle s'en défende, la SA DEFREP a entendu se comporter comme un bénéficiaire substitué, force est de constater qu'aucun élément n'établit que cette substitution est intervenue avant la date d'expiration de la promesse unilatérale de vente fixée au 16 septembre 2019. Le pouvoir de M. [L] [F] en date du 25 octobre 2019, s'il ne démontre pas à lui seul une acceptation de la subsitution par la SA DEFREP, démontre en tout cas que cette subsitution n'a pu intervenir plus tôt, et ainsi pas avant l'expiration du terme de la promesse unilatérale de vente fixé au 16 septembre 2019. En effet, si la prorogation peut être tacite, elle ne peut intervenir qu'avant le terme de ladite promesse unilatérale de vente, et doit être prouvée. Les échanges de courriels qui sont produits, et notamment le courriel du 14 février 2020 du président de la SA DEFREP sont tous postérieurs, de plusieurs mois, au terme de la promesse unilatérale de vente fixé au 16 septembre 2019. Or, il résulte de la clause indiquant que « le BENEFICIAIRE reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d'expiration », que l'absence de tout élément démontrant une prorogation, expresse ou tacite, du terme de la promesse unilatérale de vente pendant sa durée de validité conduit à juger qu'aucune subsitution valide de bénéficiaire n'est démontrée, peu important que la SA DEFREP se soit ensuite comportée comme un bénéficiaire substitué en déposant une demande de transfert de permis de construire. Par conséquent, à défaut de substitution valide, la demande de Mme [W] [G] et M. [V] [G] en paiement de l'indemnité d'immobilisation dirigée contre la SA DEFREP sera rejetée. Sur les demandes accessoires M. [L] [F], partie succombante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de rejetée les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [W] [G] et M. [V] [G] pris ensemble, la somme de 65.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018 portant sur le bien sis, lieudit [Localité 9] à [Localité 11] ; Rejette la demande de Mme [W] [G] et M. [V] [G] de condamner la SA DEFREP à leur payer solidairement avec M. [L] [F] la somme de 65.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018 portant sur le bien sis, lieudit [Localité 9] à [Localité 11] ; Condamne M. [L] [F] aux dépens, et Ordonne la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La GreffièreLe Président Sylvie CAVALIERobin VIRGILE