Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/59004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IOP N° : 6 Assignation du : 29 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 mars 2024 par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. CEZEMBRE, représentée par Monsieur [Y] [U] [K], son gérant [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Justine ORIER de la SELEURL ORIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C2516 DEFENDERESSE La SARL ECOSYNDIC [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811 DÉBATS A l’audience du 20 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 9 décembre 2022, la SCI CEZEMBRE a acquis le lot de copropriété n°33 sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7], correspondant à un appartement composé de quatre pièces principales, antérieurement à usage de local commercial, situé au 2ème étage de l’immeuble moyennant un prix de 1 100 000 euros. La SCI Cezembre, souhaitant réhabiliter les lieux en vue de sa mise en location a chargé la société VEDIA INGENIERIE, bureau d’étude structure, de réaliser une étude structure (phase APD) aux fins d’ouverture de deux murs dans le dit appartement, laquelle a été établie une étude le 19 octobre 2022. Suite à la demande formée par la SCI Cezembre de soumettre son projet de suppression de deux murs dans son lot à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022, l’assemblée générale a autorisé la SCI Cezembre a faire réaliser les travaux d’ouverture de deux murs porteurs sous réserve de : “se conformer à la règlementation en vigueur;faire passer le bureau d’études au 1er étage (lot [D]) et au 3ème étage (lot [M])faire passer un huissier sur les parties communes (cage d’escalier, courette,...) et lots en périphérie pour un état des lieux des existants,faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier;souscrire une assurance dommages-ouvrage non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants”. Avec une échéance du rendez-vous “prévue avec l’architecte du syndicat des copropriétaires : +/- 15 janvier 2023". Le 10 février 2023, M. [Z], architecte de la copropriété, a procédé à une visite des locaux de la SCI Cezembre. Suite à cette visite l’architecte a préconisé d’enlever le plâtre du plafond afin d’inspecter les poutres des parties communes entre le lot et le lot de l’étage supérieur et a indiqué souhaiter faire passer un charpentier. Le 21 février 2023, un charpentier est venu dans les locaux à la demande de M. [Z]. Malgré plusieurs relances adressées par la SCI Cezembre auprès de M. [Z] en vue d’obtenir un compte rendu de sa visite et de celle du charpentier ainsi que son avis sur les préconisations établies par son bureau d’études sur la méthodologie pour les travaux d’ouverture du mur de refend, l’architecte de la copropriété n’a pas répondu. Par courriel du 28 mars 2023, la SCI Cezembre a sollicité auprès de la société Ecosyndic la désignation d’un nouvel architecte de réference ayant l’expérience de travailler dans les immeubles parisiens avec pans de bois , a indiqué avoir fait effectuer un devis pour le curage des plafonds comme demandé par M. [Z] et souhaté que la copropriété prenne en charge l’étude du plancher haut par un bureau d’études. Par courriel du 31 mars 2023, la SCI Cezembre faisant état d’un appel téléphonique avec le syndic indique être dans l’attente de sa validation des deux devis (devis de curage et étude plancher haut) après avis du conseil syndical. Par courrier du 10 mai 2023, la SCI Cezembre, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société Ecosyndic de faire valider les études de l’architecte dans un délai de 15 jours à compter de la réception du présent courrier et a indiqué qu’à défaut elle sera dans l’obligation de faire superviser les travaux par un architecte tiers. Le 16 juin 2023, la société d’architectes KOMOREBI a établi, à la demande de la SCI Cezembre, un rapport de visite aux termes duquel elle a préconisé notamment : - que la copropriété fasse intervenir une entreprise spécialisée afin de vérifier l’état des structures des planchers hauts et si besoin de réparer et traiter contre les insectes xylophages; - qu’une entreprise intervienne pour compléter les étaiements réalisés. Par courriel du 22 juin 2023, le syndic a pris contact avec la SCI Cezembre afin de fixer un rendez-vous avec le nouvel architecte de la copropriété, M. [T] pour le suivi des travaux. Le 19 juillet 2023, après visite sur les lieux en présence du syndic, le bureau d’études VEDIA a établi une étude structure (phase EXE) sur la capacité portante plancher bois de l’appartement. Le 19 septembre 2023, M. [T] a établi un compte-rendu de visite effectuée le 5 septembre 2023, aux termes duquel il a été préconisé que : - le BET structure VEDIA confirme son étude pour l’ouverture du mur 01 afin de prendre en compte la découverte de la présence d’une pièce de contreventement du pan de bois sectionné; - la nécessité pour le bureau d’études VEDIA d’établir un cahier des charges détaillé décrivant les travaux à réaliser ainsi que les plans d’exécution; - la nécessité de procéder à un diagnostic relatif à la présence d’insectes xylophages. Par courriel du 12 octobre 2023, le syndic a sollicité auprès du bureau d’études de lui adresser: - concernant le rapport sur le plancher, un cahier des charges détaillé décrivant les travaux à réaliser ainsi que les plans d’exécution concernant les travaux relatifs au plancher haut; - pour l’ouverture des murs, une étude complémentaire compte tenu de la découverte d’une pièce de contreventement du plan de bois sectionné. Par courriel du 16 octobre 2023, le bureau d’études Vedia Ingenierie a indiqué en réponse au syndic que : - s’agissant du rapport relatif au plancher, le devis initial ne comprenait pas de mission de réalisation de plan ou de cachiers des charges et a indiqué qu’un devis complémentaire en ce sens lui sera adressé; - s’agissant des murs , la pièce de contreventement a été prise en compte pour établir l’étude du 19 juillet et n’a pas d’incidence sur l’ouverture du mur. Par courriel du 26 octobre 2023, la SCI Cezembre a demandé au syndic de régler la facture du BET Védia relatif à l’étude structure du plancher haut ainsi que la facture de curage de l’entreprise Slivca enfin a indiqué que le Bet Védia avait répondu à la demande d’étude complémentaire. Par courriel du 16 novembre 2023, la SCI Cezembre a adressé au syndic le devis du Bet Védia pour réaliser les plans détaillés demandés par l’architecte de la copropriété et sollicité la validation dudit devis. * Par exploit d’huissier du 29 novembre 2023, la SCI CEZEMBRE a assigné la société ECOSYNDIC devant le président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir: ordonner à la société ECOSYNDIC la poursuite des travaux nécessaires autorisés par assemblée générale du 13 décembre 2022 sous astreinte de 500 € par jour de retard; ordonner à la société ECOSYNDIC la réalisation des travaux de solidification des poutres et de curage sur les parties communes, sous astreinte de 500 € par jour de retard; condamner la société ECOSYNDIC à lui payer une provision de 73 062 € au titre des troubles de jouissance causés l’ayant empêché d’user et de faire fructifier son bien dans le cadre de son projet de réhabilitation en vue de la location d’un bien; condamner la société ECOSYNDIC à lui payer une provision de 6 100 € au titre du préjudice économique causé par la perte en trésorerie pour le mois de décembre 2023; condamner la société ECOSYNDIC à lui payer une provision de 10 730 € au titre des intérêts du prêt à contracter sur 12 mois pour combler sa perte en trésorerie; condamner la société ECOSYNDIC à lui payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. Après un renvoi, le dossier a été retenu à l'audience du 20 février 2024. A l’audience, la société demanderesse, représentée par son conseil, a, selon conclusions écrites visées et développées à l’audience, réitéré ses demandes initiales actualisant uniquement sa demande de provision au titre des troubles de jouissance causés à hauteur de la somme de 170 478 €. A l'appui de ses prétentions, elle expose justifier d’un trouble manifestement illicite dès lors que: - elle a obtenu par décision du 13 décembre 2022 l’autorisation de réaliser des travaux affectant des parties communes dans ses parties privatives lesquels ont été soumis à diverses conditions dont une partie dépendait du syndic notamment celle de faire surveiller les travaux par l’architecte de l’immeuble; - en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est obligé de procéder à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale de même qu’il est tenu de surveiller le bon état d’entretien des parties communes de l’immeuble et engage ainsi sa responsabilité en application de l’article 1240, d’une part, en cas de mauvaise exécution ou retard dans l’exécution de la décision de l’assemblée générale, d’autre part, s’il ne prend pas les mesures requises pour réparer les désordres constatés dans les parties communes; - au cas présent, le syndic a retardé la réalisation des travaux d’au moins 12 mois sans justification en s’abstenant de mandater un architecte l’empêchant de mener à bien les travaux autorisés par l’assemblée générale, n’a pas donné suite aux différents courriers et relances faisant état de l’inertie de l’architecte, M. [Z], suite à sa visite du 10 février 2023 et n’a pas engagé les diligences nécessaires pour faire réaliser les travaux sur le plancher haut affecté par des désordres alors qu’il était informé depuis au moins le mos de février 2023 puis par l’étude rendue par le cabinet d’architecture KOMOEBI le 16 juin 2023 de la nécessité de procéder à la solidification des poutres et d’exécuter le curage des parties communes; - elle justifie avoir accompli les autres réserves émises par l’assemblée générale relatives à la visite du 1er et 3ème étage par le bureau d’études devenue inutile compte tenu des travaux de curage réalisés à ses frais et un constat des avoisinants, qu’en outre l’assurance dommages-ouvrage n’a pas été souscrite dans la mesure où les travaux n’ont pas pu commencer; - les travaux n’ont toujours pas commencé malgré le vote des travaux en faveur des planchers hauts par l’assemblée générale du 1er février 2024 ce qui démontre la nécessité de condamner le syndic à les faire réaliser sous astreinte. A l’appui de ses demandes de provision, elle fait valoir que : - l’inaction et le manque de diligence du syndic lui ont causé un préjudice direct et personnel en ne lui permettant pas d’exploiter son bien depuis le 1erjuillet 2023 et pour les 6 prochains mois alors que les travaux autorisés étaient destinés à pouvoir mettre en location l’appartement et percevoir des loyers de l’ordre de 12 177 € net par mois; - le retard pris dans la réalisation de ses travaux consécutif à l’inertie du syndic lui a en outre occasionné la perte du bénéfice du différé de son prêt et l’a contraint à contracter un autre prêt pour combler la perte de trésorerie dans l’attente de la perception des loyers. La société ECOSYNDIC, représentée par son conseil, a, selon conclusions écrites visées et développées à l’audience, sollicité de : rejeter les demandes formées par la SCI Cezembre; condamner la SCI Cezembre à lui payer la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. Au soutien de sa défense, elle fait valoir s’agissant des demandes de réalisation de travaux sous astreinte que la demanderesse ne démontre pas le dommage imminent ou l’existence d’un trouble manifestement illicite dès lors que : - deux architectes de la copropriété se sont successivement rendus dans les locaux de la SCI CEZEMBRE en février et septembre 2023 de sorte que la SCI demanderesse ne peut soutenir que les difficultés rencontrées tiennent à l’absence d’intervention dudit architecte; - la société demanderesse n’a pas fait les diligences nécessaires dès lors qu’à la suite du rapport du 19 septembre 2023 établi par M. [T], architecte, il lui a été demandé de faire réaliser des études complémentaires auprès de son bureau d’études compte tenu de la découverte de l’état dégradé du plancher haut et que celle-ci n’a pas donné suite à cette demande; - la société demanderesse ne justifie pas que le retard dans la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale soit imputable à l’inertie du syndic alors qu’elle-même ne justifie pas avoir rempli les autres conditions posées par l’assemblée générale notamment relatives au passage du bureau d’études aux 1er et 3ème étage, à l’établissement d’un constat d’huissier d’avant travaux dans les parties communes et à la justification de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage; - les travaux sur les parties communes ont fait l’objet d’un vote le 1er février 2024 en assemblée générale et l’architecte de la copropriété a établi un descriptif des travaux de confortation le 8 février 2024 qui a été transmis au bureau d’études de la SCI Cezembre afin que celui-ci établisse le dossier d’exécution des portes à créer, - désormais la réalisation des travaux en parties communes est dans l’attente de l’avis du conseil syndical dont fait partie la SCI Cezembre sur les devis des différentes entreprises, et la réalisation des travaux de la société demanderesse dépend de l’établissement du dossier d’exécution par son bureau d’études. S’agissant des demandes de provision, la société défenderesse oppose l’existence de contestations sérieuses dans la mesure où : - elle ne démontre pas de manière non sérieusement contestable l’existence d’une faute commise par elle faute de démontrer l’inertie fautive; - elle ne justifie pas d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et son préjudice dès lors qu’elle ne démontre pas avoir dû souscrire un prêt supplémentaire, celle-ci sollicitant le remboursement d’intérêts dus au titre de son prêt principal, qu’en outre elle se contente de produire un tableau n’énamant pas d’une agence immobilière relative aux prix d’une nuit de nuitée qui ne constitue pas une estimation de la valeur locative du logement. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes relatives aux travaux En vertu de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il est constant que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique. Cette violation doit ainsi être manifeste et s’apprécie à la date du jugement. Au cas présent, la société demanderesse soutient que ce trouble manifestement illicite est caractérisée en l’espèce et résulte du manquement du syndic à ses obligations qu’il tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui imposant, d’une part, d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’autre part, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il s’ensuit en premier lieu concernant l’exécution de la délibération votée en décembre 2022 que l’ensemble des conditions assortissant la réalisation des travaux pesait essentiellement sur la SCI Cezembre et non sur le syndic, celle-ci devant en effet procéder seule à un constat des avoisinants, souscrire une assurance dommages-ouvrage, organiser une visite des lots voisins par le bureau d’études et s’assurer d’une surveillance de l’architecte, travaillant habituellement avec la copropriété, à ses frais. Or il ressort que suite à la fin des relations contractuelles avec M. [Z], le syndic a désigné différents successeurs à M. [Z] de sorte qu’il n’est justifié au jour du jugement d’aucune violation manifeste à ses obligations par le syndic. Ainsi la surveillance des travaux dans les locaux de la SCI Cezembre a été successivement effectuée par M. [Z], M. [T] et M. [G] en leur qualité d’architecte choisi par la copropriété lesquels ont procédé à des visites sur site (les 10 février 2023 et 5 septembre 2023), l’organisation d’une visite d’un charpentier (21 février 2023) et l’établissement d’un compte-rendu de visite (le 19 septembre 2023); En second lieu, la société demanderesse reproche au syndic de ne pas avoir rempli son obligation d’entretien de l’immeuble et de sauvergarde de l’immeuble dès lors qu’informé des problèmes de solidité des poutres, il n’a pas diligenté les devis pour les travaux nécessaires à compter de février 2023 voire convoquer à bref délai une assemblée générale. Force est de constater en l’espèce qu’il ressort des pièces du dossier que : - suite à la découverte de l’état dégradé du plancher haut après curage des plafonds, ont été votés par l’assemblée générale du 1er février 2024 les travaux de reprise stucturelle au niveau des planchers hauts situés entre le 3ème et 2ème étage bâtiment C (lot 33/ Sci Cezembre) ainsi que le budget y afférent à hauteur de 17 000€, par ailleurs M. [S] [G], architecte, a établi pour la copropriété le 8 février 2024, un descriptif des travaux de confortation de solives en plancher bâtiment C/ 2ème étage et a adressé une note d’honoraires à la SCI Cezembre comprenant l’étude des pièces transmises par le Bet Vedia, visites des lieux à deux reprises en janvier 2024, demandes d’informations complémentaires, autorisation des travaux, suivi d’exécution des travaux, et toute correspondance nécessaire; - par courriel du 19 février 2024, M. [G] a informé la société Ecosyndic que la SCI Cezembre l’avait informé que les travaux commenceraient la semaine du 11 mars 2024. Il s’ensuit qu’à la date du présent jugement, il n’est pas justifié de trouble manifestement illicite justifiant d’enjoindre au syndic de procéder aux travaux sur les parties communes sous astreinte lesquels ont été votés et sont en cours de validation de devis par le conseil syndical dont fait notamment partie la société demanderesse et où il ressort que les travaux souhaités par la société demanderesse sont programmés dans le courant du mois de mars 2024. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes. Sur la demande de provision Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SCI Cezembre sollicite au visa de l’article 1240 du Code civil de voir condamner la société Ecosyndic à lui payer à titre de provision les sommes suivantes : 73 062 € à valoir sur l’indemnisation des troubles de jouissance causés l’ayant empêché d’user et de faire fructifier son bien depuis le mois de juillet 2023 dans le cadre de son projet de réhabilitation en vue de la location d’un bien; 6 100 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice économique causé par la perte en trésorerie pour le mois de décembre 2023; 10 730 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice financier subi lié aux intérêts du prêt à contracter sur 12 mois pour combler sa perte en trésorerie. Force est de constater que cette demande de provision nécessite d’apprécier la faute commise par la société ECOSYNDIC dans la gestion de sa mission de syndic qui serait à l’origine directe d’un préjudice subi par la SCI Cezembre laquelle est contestée par la société ECOSYNDIC qui fait valoir notamment l’absence de démonstration par la demanderesse de la réalisation de l’ensemble des conditions imposées par l’assemblée générale lors de sa délibération du mois de décembre 2022 et de son absence de diligence dans la transmission des pièces complémentaires nécessaires à la réalisation des travaux ainsi que l’absence de lien avec les préjudices allégués relatifs aux frais inhérents à la souscription du prêt bancaire souscrit pour l’achat du bien immobilier et l’absence de démonstration de la souscription d’un prêt bancaire supplémentaire. En effet au vu des éléments du dossier, il peut être constaté que : - la SCI Cezembre n’a pas produit d’attestation d’assurance ou de contrat justifiant de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour les travaux prévus et pour les existants; - elle n’a pas produit de pièces relatives à la visite demandée d’un bureau d’études au 1er étage (lot [D]) et au 3ème étage (lot [M]); - il a été relevé dès le mois de septembre 2023 par l’architecte de la copropriété le caractère insuffisant des rapports établis par le bureau d’études et la nécessité de faire établir des plans d’exécution plus précis ce qui n’a été suivi d’effet que le 16 novembre 2023 (avec envoi d’un devis) puis par courriel du 22 janvier 2024 (pièce 7 défendeur) avec l’envoi des plans détaillés; - il ressort du courrier du 9 novembre 2023 de l’architecte d’intérieur adressé à la SCI Cezembre que les travaux de l’appartement de la demanderesse étaient programmés au mois de mai 2023 sans que l’étendue comme la durée de ces travaux ne soient connues comme la date de mise en location possible; - aucun contrat de prêt autre que le prêt principal n’a été produit aux débats. Il s’ensuit dès lors que la demanderesse ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. Sur les demandes accessoires La SCI Cezembre, succombant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens de la présente instance. L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles. Il convient de rappeler enfin que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes formées par la SCI CEZEMBRE; Condamnons la SCI CEZEMBRE aux dépens de la présente instance; Disons n’y avoir à lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 19 mars 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Nadja GRENARD