Cour d'appel, 01 mars 2024. 22/00630

ARRÊT N° PF R.G : N° RG 22/00630 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FV5C [R] C/ S.A.S. COMPAGNIE FONCIERE ITMI COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 01 MARS 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 01 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 13 MAI 2022 RG n° 21/00172 APPELANTE : Madame [G] [M] [R] épouse [I] [Adresse 4] [Localité 7] Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.A.S. COMPAGNIE FONCIERE ITMI [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 2 juin 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2023 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 01 Mars 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 01 Mars 2024. * * * LA COUR : Par acte d'huissier du 21 janvier 2021, Compagnie foncière ITMI a fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion aux fins de voir déclarer parfaite la vente intervenue le 3 mai 2019 entre elle et Mme [R], prononcer la vente judiciaire de la microparcelle de 39 ca, correspondant au lot A de la parcelle AE [Cadastre 1] à [Localité 8], fixer le prix de vente à 34.000 euros ou subsidiairement enjoindre sous astreinte à procéder à la réitération forcée devant notaire, outre indemnité, frais irrépétibles et dépens; Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal a: - condamné Mme [R] à signer avec la société SAS Compagnie foncière ITMI l'acte authentique de vente de la micro parcelle décrite sur le plan de division du géomètre [S] [Z] daté du 10 juillet 2019 sous la désignation " lot A " parcelle AE [Cadastre 6] d'une contenance de 39 ca, présente sur la parcelle actuellement désignée numéro [Cadastre 1] section AE sise lieudit [Adresse 2] à [Localité 8], sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement ; - dit que l'acte authentique devra comporter les modifications ou mentions suivantes : *ajout de la clause de rétrocession de la parcelle, *suppression de la clause de novation, *maintien de la superficie de 39 m2 conformément au plan de division du 10 juillet 2019, *ajout d'une clause relative au complément de prix ; - condamné Mme [R] à payer à la société SAS Compagnie foncière ITMI la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [R] aux dépens de l'instance. Par déclaration au greffe du 13 mai 2022, Mme [R] a formé appel du jugement. Elle demande à la cour de: Rejetant toutes conclusions et prétentions contraires, - juger son appel recevable et bien fondé ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 1er avril 2022, - déclarer mal fondé l'appel incident de la SAS Compagnie Foncière ITMI ; Et statuant à nouveau, - débouter la SAS Compagnie Foncière ITMI de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; - condamner la SAS Compagnie Foncière ITMI à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et aux dépens de la première instance ; - condamner la SAS Compagnie Foncière ITMI à lui verser la somme de 2.700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel et aux dépens de l'instance d'appel; Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Me Laurent Benoiton pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. La Compagnie foncière ITMI sollicite de la cour de: - Débouter Mme [R] de ses demandes fins et conclusions, En conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à ses demandes; Par ailleurs, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire, Statuant à nouveau, - Condamner Mme [R] à lui verser la somme de 4.760 € HT/5.712 € TTC par an à compter du 31 mars 2020 au prorata temporis correspondant au loyer annuel versé par Outremer telecom et ce jusqu'à réalisation de la vente. En tout état de cause, - Condamner Mme [R] à lui verser une somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel, - La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de Mme [R] du 17 février 2023 et celles de la Compagnie foncière ITMI du 17 novembre 2022, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties ; Vu l'ordonnance de clôture du 2 juin 2023 ; Sur la demande de vente forcée La Compagnie foncière ITMI soutient que, par offre d'achat du 17 avril 2019, précisée par courrier du 25 avril 2019 et acceptée le 3 mai 2019, Mme [R] et la société Telium, mandataire de la Foncière française de télécommunication, devenue ITMI, aux droits de laquelle elle vient, se sont accordées pour la vente par Mme [R] d'une portion de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] AE à [Localité 8], supportant un mat de télécommunication, pour la somme de 34.000 euros augmentée de 4 fois la différence entre le loyer actuel versé pour l'exploitation du mât avec un loyer renégocié. Elle ajoute que le délai de six mois prévu à l'offre pour signer l'acte authentique n'est qu'indicatif et que son dépassement- qui ne lui est pas imputable- n'entraine pas la caducité automatique de l'acte. Elle énonce qu'avant l'introduction de l'instance, Mme [R] n'a jamais mis en exergue les différences entre l'offre initiale et la lettre d'acceptation -signée sans réserve- et, qu'à l'inverse, elle a confirmé son accord à la vente en acceptant la venue du géomètre pour l'établissement du projet de détachement de parcelle. Elle affirme enfin que les points dénoncés aujourd'hui dans le projet d'acte notarié, tels la surface, la novation ou la clause de rétrocession, étaient parfaitement secondaires à Mme [R], laquelle n'a pas cherché à y revenir pour les modifier. Mme [R] soutient que l'acceptation signée par Télium le 3 mai 2019 ne constitue pas une acceptation de l'offre des 17 avril et 25 avril 2019 précédent puisque les termes en sont modifiés sur deux éléments essentiels, notamment sur le complément de prix et sur la rétrocession du terrain pour la somme d'un euro en cas de démontage des équipements téléphoniques ; elle en déduit que l'offre du 17 avril n'a pas été acceptée et qu'elle n'est liée par aucun accord dès lors que les nouvelles conditions posées par Télium le 25 avril 2019 n'ont pas été acceptées. Elle relève par ailleurs que le projet d'acte notarié qui lui a été transmis comporte novation des accords antérieurs, démontrant ainsi que les conditions de la vente ne sont plus celles de l'offre. Elle fait valoir que le caractère évolutif des propositions qui lui ont été soumises, y compris s'agissant de la surface de la parcelle à détacher et du prix, témoignent de ce qu'aucun accord n'a été conclu et que les parties n'étaient qu'en pourparlers. Sur ce, Vu les articles 1104, 1116, 1118, 1189 et 1583 du code civil; Suivant formulaire remplissable, la société Télium a établi à l'attention de Mme [R] "vendeur" une offre "préliminaire" pour "l'achat" d'une micro-parcelle de 28 m2 loué par Telco pour le loyer annuel hors taxes de 4.760, 53 euros, outre une servitude de passage, pour la somme de 34.000 euros net vendeur, sans condition suspensive de financement, avec pour condition particulière un "bonus de renégociation par Telium" "plus-value loyer renégocié x 4" (compris par les parties comme 4 fois le montant de l'augmentation annuel du loyer de Telco à renégocier venant s'incorporer au prix de vente) (pièce 1). Le document mentionne 'in fine' " Si l'offre préliminaire vous convient, la prochaine étape est la signature d'une Promesse unilatérale de Vente (acte sous seing privé de deux pages) qui sera remis à votre notaire afin d'amorcer la transaction. Parallèlement, notre chargé d'affaire collectera les différents documents nécessaires pour compléter le dossier notarial (carte d'identité du vendeur, titre de propriété, copie intégrale de l'acte de naissance...). Si Telium n'achète pas la totalité de votre parcelle ou ne signe pas un bail emphytéotique sur la totalité de votre bien, un géomètre sera dépêché aux frais de Télium pour réaliser le bornage de la surface dont Telium se portera acquéreur/prendra à bail. La transaction doit pouvoir se conclure dans 60-70 jours". Par courrier du 25 avril 2019, Télium a adressé un courrier à Mme [R] aux termes duquel son président " confirme que nous serions intéressés à discuter avec vous les conditions dans lesquelles nous pourrions acquérir une petite portion de votre parcelle numéro [Cadastre 1], section AE à [Localité 8] et qui accueille un pylône de téléphonie mobile". La société formule une "offre de prix" s'élevant à 47.000 euros se décomposant en un fixe de 34.000 euros et un complément de prix estimé à 13.000 euros sur la base de l'augmentation du loyer actuel à renégocier pour l'achat d'une surface maximale de 70 m2 avec une possible servitude de passage et de tréfonds identique à celle de l'opérateur. Elle déclare en outre qu'elle s'engagera lors de la vente à rétrocession du terrain pour 1€ symbolique en cas de retrait des équipements (pièce 2 appelante). Le 3 mai 2019, Mme [R] a signé un document intitulé "acceptation d'offre d'achat" aux termes duquel elle: "D- Déclare avoir reçu le 17 avril 2019 une offre ferme d'achat émise par la société Telium Services, SAS immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 838 335 172, en tant que mandataire et pour le compte de la Foncière Française de Télécommunication ("FFl'"), SAS immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 841 983 703, (ensemble, "Telium") portant sur une parcelle à créer à partir de la parcelle numéro [Cadastre 1], section AE à [Localité 8] selon le descriptif joint et dont la division parcellaire sera réalisée par un géomètre-expert (la "Micro-Parcelle"), pour un montant total et définitif de 34.000 euros (l''offre d'Achat') minoré le cas échéant des loyers dus au cours de l'année 2019 à Telium au prorata de sa détention de la Micro-Parcelle (le "Prorata des Loyers"), E- Déclare par la présente accepter, en son nom et pour le compte de ses héritiers et ayants droits, purement et simplement l'Offre d'Achat au prix proposé sans préjudice d'une minoration du Prorata des Loyers et en conséquence s'engage irrévocablement à vendre à Telium ou à toute autre société, comme FFT, qui se substituera à elle, la Micro-Parcelle aux termes d'un acte authentique de vente devant notaire dans un délai maximum de 6 mois, [...] G - Déclare consentir, si applicable, à titre de servitude réelle et perpétuelle sur le Bien, un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules et une servitude de passage en tréfonds de toutes les canalisations tant d'alimentation en eau que d'évacuation des eaux usées, et de toutes lignes souterraines et donne tout pouvoir au géomètre et au notaire désignés par Telium de définir les emprises nécessaires et appropriées, [...] J - S'engage de manière irrévocable à recueillir l'accord écrit de Telium préalablement à toute opération ayant pour objet l'installation d'une infrastructure de radio télécommunication sur ses biens dans un rayon de 2 kilomètres autour du Bien," La vente est parfaite lorsqu'il est convenu d'un accord entre les parties sur la chose et le prix. A cet égard, la cour relève que le document signé par Mme [R] le 3 mai 2019 est intitulé acceptation d'offre d'achat et se réfère à l'offre du 17 avril 2019. Pour autant, les mentions portées au document du 3 mai 2019 diffèrent de l'offre du 17 avril 2019 puisque le prix qui y est stipulé est de 34.000 euros et ne comporte aucune mention de la partie variable devant l'augmenter et que la surface vendue est de 39 m², non de 28 m2 comme mentionné à l'offre initiale. Eu égard au renvoi expresse de cette " acceptation d'offre " à l'offre du 17 avril 2019 d'une part, et aux différences entre les mentions de ce document seul signé par Mme [R], d'autre part, il existe une incertitude sur la portée de l'accord et la rencontre des volontés. Si Compagnie foncière ITMI soutient que la surface exacte n'était pas un élément essentiel pour Mme [R], et que le " bonus " variable sur le prix de vente était suffisamment déterminable mais incertain comme dépendant de négociations, il n'empêche que le caractère parfait de la vente ne peut être constaté qu'en cas d'accord concomitant des parties et certain sur la chose,- la contenance d'un terrain étant un de ses éléments essentiels -, et sur le prix; le caractère certain de l'accord sur les éléments essentiels de la vente ne résulte pas, en l'espèce, du document signé le 3 mai 2019 par Mme [R]. Enfin si, sur la base des divers échanges des parties ayant précédé la procédure judiciaire, Compagnie foncière ITMI adopte désormais la position du tribunal ayant estimé que Mme [R] avait donné son accord à la vente de 39 ares de son terrain pour la somme de 34.000 euros, avec rétrocession de la parcelle pour 1 euro en cas d'enlèvement des équipements et engagement décennal à ne pas implanter de nouvelle antenne dans un rayon de 10 kilomètres, il n'est justifié d'aucun document établissant l'accord concomitant des parties sur ces différents éléments. La preuve, qui incombe à la demanderesse, de la rencontre des volontés des parties, en un même moment, sur ces conditions, n'est pas établie. Par conséquent, les moyens tirés de ce que Mme [R] n'aurait pas émis de réserves à l'écrit du 3 mai 2019, qu'elle n'ait ensuite pas dénoncé cet " accord " ou qu'elle ait évoqué le délai trop important mis pour établir la vente devant notaire afin de refuser de signer l'acte authentique qui lui était soumis sont sans portée. L'appelante est ainsi fondée dans sa demande d'infirmation du jugement l'ayant condamnée à signer l'acte authentique de vente et la demande de Compagnie foncière ITMI, cessionnaire du " contrat " du 3 mai 2019 par Télium (pièce 11 intimée), visant à contraindre Mme [R] à signer ledit acte doit être rejetée. Sur la demande de condamnation de Mme [R] pour les loyers non perçus En conséquence de ce qui précède, l'appel incident de Compagnie foncière ITMI visant à ce qu'il soit fait droit à sa demande de condamnation de Mme [R] à la verser la somme de 4.760 € HT/5.712 € TTC par an à compter du 31 mars 2020 au prorata temporis correspondant au loyer annuel versé par Outremer telecom et ce jusqu'à réalisation de la vente, en indemnisation de la non perception des loyers par elle en l'absence de signature de l'acte authentique par Mme [R], ne peut prospérer. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 69, 699 et 700 du code de procédure civile ; Compagnie foncière ITMI, qui succombe, supportera les dépens, lesquels seront distraits au profit de Me Benoiton. L'équité commande en outre de la condamner à verser à Mme [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par Compagnie foncière ITMI à l'encontre de Mme [R] au titre des loyers non perçus ; - Le confirme dans cette mesure ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Rejette la demande de Compagnie foncière ITMI en condamnation de Mme [R] sous astreinte à signer l'acte authentique de vente de la micro parcelle décrite sur le plan de division du géomètre [S] [Z] daté du 10 juillet 2019 sous la désignation " lot A " parcelle AE [Cadastre 6] d'une contenance de 39 ca, présente sur la parcelle actuellement désignée numéro [Cadastre 1] section AE sise lieudit [Adresse 2] à [Localité 8]; - Condamne Compagnie foncière ITMI à verser à Mme [G] [M] [R] épouse [I]la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; - Condamne Compagnie foncière ITMI aux dépens, lesquels seront distraits au profit de Me Benoiton. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT