Cour d'appel, 13 septembre 2022. 19/03607

AFFAIRE : N° RG 19/03607 - N° Portalis DBVC-V-B7D-GO6Z   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance d'ALENCON du 26 Novembre 2019 RG n° 17/01300 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : Madame [S] [W] épouse [H] née le [Date naissance 16] 1950 [Adresse 3] [Localité 19] représentée par Me Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Jean-Marc DE MOY, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : La S.A.S. IMMOSPORT N° SIRET : 314 647 710 [Adresse 20] [Localité 18] prise en la personne de son représentant légal La S.A.S. TROIKA REAL ESTATE N° SIRET : 529 507 865 [Adresse 4] [Localité 18] prise en la personne de son représentant légal La S.A.S. INVESTIMO N° SIRET : 331 308 890 [Adresse 20] [Localité 18] prise en la personne de son représentant légal Toutes représentées par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, Toutes assistées de Me Frédéric ENTREMONT, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, M. GANCE, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 10 mai 2022 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 13 Septembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La société Immosport, propriétaire du château de la bourdinière sis sur les communes de [Localité 25] et de [Localité 24] a confié à Me [K], notaire, le soin d'organiser l'adjudication amiable de l'immeuble. La société Investimo s'est portée adjudicataire le 8 décembre 2016. La société Troika Real Estate a déclaré faire surenchère du dixième du prix d'adjudication le 20 décembre 2016. La société Investimo s'est portée adjudicataire sur surenchère le 28 février 2017. Par acte des 23 et 31 octobre 2017, Mme [W] a fait assigner les sociétés Immosport, Investimo et Troika Real Estate aux fins d'obtenir la nullité de la vente aux enchères du château. Par jugement du 26 novembre 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le tribunal de grande instance d'Alençon a : - débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes - débouté les sociétés Immosport, Investimo et Troika Real Estate de leur demande reconventionnelle - condamné Mme [H] au paiement de la somme de 4 000 euros à chacune des trois sociétés défenderesses Immosport, Investimo et Troika Real Estate au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [H] à régler les dépens de l'instance. Par déclaration du 30 décembre 2019, Mme [W] a formé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2022, Mme [W] demande à la cour de : - rabattre la clôture et la fixer au jour des plaidoiries - dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes - constater l'inopposabilité de la vente à son encontre à titre principal -infirmer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance d'Alençon le 28 novembre 2019 en ce qu'il : * l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes * l'a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros à chacune des trois sociétés défenderesses Immosport, Investimo et Troika Real Estate au titre de l'article 700 du code de procédure civile *l'a condamnée à régler les dépens de l'instance statuant à la place - prononcer la nullité du processus d'adjudication et de l'ensemble des actes subséquents, de l'ensemble immobilier sis : * [Adresse 23] * commune de [Adresse 22] * cadastré section [Cadastre 9] ' E ' [Cadastre 21], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et section ZH ' n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17] d'une surface totale de 26ha, 79 a, 76 ca. (D) initié le 8 novembre 2016 et conclu par l'adjudication du bien au bénéfice de la société Investismo, le 28 février 2017 subsidiairement - ordonner une expertise estimatoire complémentaire de l'ensemble immobilier en sollicitant un technicien hors département en tout état de cause - débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes - condamner solidairement les intimées chacune à la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts et 8 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 8 500 euros en appel - condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise et de publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 avril 2022, les sociétés Immosport, Troika Real Estate et Investimo demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes * condamné Mme [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile * condamné Mme [H] à régler les dépens de l'instance - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle statuant à nouveau - condamner Mme [H] à leur verser la somme de 10 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en tout état de cause - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes - condamner Mme [H] à leur verser la somme de 7 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner Mme [H] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 27 avril 2022. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, on constatera que la clôture de l'instruction initialement prévue au 6 avril 2022 a été repoussée par le conseiller de la mise en état au 4 mai suivant. La demande de rabat de l'ordonnance de clôture qui était fondée sur le fait qu'elle était initialement prévue au 6 avril sera donc rejetée. Mme [W] qui est associée au sein de la société Immosport à hauteur de 32,50 % soutient que l'adjudication portant sur le château a été faite en fraude de ses droits aux motifs que la vente a eu lieu à un prix inférieur à la valeur réelle de l'immeuble au profit d'une société appartenant à son époux dans laquelle elle n'a aucun droit. Elle se réfère à l'action paulienne ainsi qu'à la responsabilité extra contractuelle visant d'ailleurs les articles 1240 et 1341-2 du code civil (étant observé que c'est par des motifs pertinents que le jugement a rejeté en première instance les moyens de nullité fondés sur la méconnaissance des règles de vente aux enchères et sur l'absence de caractère réel et sérieux du prix au visa de l'article 1583 du code civil). A titre liminaire, la circonstance que Mme [W] a déjà mis en oeuvre de multiples actions à l'encontre de son ex époux, actions qui ont toutes échouées, n'est pas un élément permettant de juger du bien fondé de ses demandes dans le cadre de la présente instance. Par ailleurs, on relèvera que Mme [W] n'explique pas en quoi elle serait créancière de la société Immosport ou de la société adjudicataire contre lesquelles sa demande de nullité est formulée. Or, l'action paulienne a pour objet de protéger le créancier contre l'appauvrissement frauduleux de son débiteur. Ensuite, le fait que l'associé majoritaire de la société Immosport (M. [H] ex époux de Mme [W]) soit aussi associé minoritaire au sein de la société Investimo dont l'associé unique est sa concubine mais dont le président est un tiers en la personne de M. [U], est insuffisant pour établir que l'adjudication s'est faite par le biais d'une interposition factice de sociétés-écrans en fraude de ses droits. En effet, le raisonnement de Mme [W] repose sur le fait que l'immeuble a été sous-évalué, rappelant que c'est cette sous-évaluation qui lui cause un préjudice et qui caractérise la fraude de ses droits. Il est soutenu que l'immeuble a été vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle puisqu'il a été acquis au prix de 615 000 euros en 2004 alors qu'il a été vendu aux enchères au prix de 367100 euros. En premier lieu, Mme [W] ne justifie d'aucune évaluation d'un expert amiable permettant de contredire l'avis de valeur d'expert immobilier produit par les intimées dont il résulte que l'intérieur du château est entièrement à rénover et que sa valeur est donc limitée à 250 000 euros. En deuxième lieu, la vente par adjudication permet de fixer un 'prix de marché' puisque toute personne intéressée peut enchérir. Dans le cas présent, il n'est pas démontré que les formalités de publicité faites par le notaire avant la vente auraient été limitées afin de réduire la possibilité d'enchérir. Le processus de vente a donc été régulier à cet égard ce qui garantit une libre fixation du prix. En troisième lieu, il se déduit du raisonnement de Mme [W] qu'il était très profitable d'acquérir l'immeuble au prix de 367100 euros puisqu'elle laisse entendre que sa valeur était très supérieure. Or, il est établi que la société Immosport a proposé à Mme [W] de lui vendre l'immeuble pour le prix de 362 100 euros conservant à sa charge la différence. Mme [W] ne démontre pas qu'elle était dans l'incapacité financière d'acquérir l'immeuble à ce prix. Au contraire, elle expose qu'elle a surenchéri à hauteur de 362100 euros 'mais qu'elle ne disposait pas de la capacité financière d'accroître davantage la valeur du bien', ce dont il résulte à contrario qu'elle disposait de la capacité financière de payer 362 100 euros. Ainsi, il est contradictoire pour Mme [W] de prétendre que l'immeuble a été vendu à un prix dérisoire (ce qui constituait une opération très fructueuse pour l'acquéreur) alors qu'il est établi qu'elle a refusé de l'acheter pour ce même prix qu'elle était en mesure de régler (la vente du bien lui ayant été proposée par la société Investimo). Par ailleurs, les mesures d'instruction n'ont pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve. Or, Mme [W] qui demande une telle mesure ne fournit pratiquement aucune pièce permettant d'évaluer l'immeuble à la date de l'adjudication. En effet, elle se contente de fournir une évaluation des prix médians du m² de terrain dans le département de l'Orne qui ne présente aucune utilité au regard de la spécificité du bien litigieux (château dont l'intérieur est présenté comme totalement à restaurer). La preuve d'une sous-évaluation de l'immeuble n'est pas rapportée. Il en résulte que la preuve d'un préjudice subi par Mme [W] en lien avec l'adjudication n'est pas plus rapportée. Compte tenu de l'ensemble de ces observations, il convient de débouter Mme [W] de ses demandes, le jugement étant confirmé. En revanche, les intimées n'allèguent aucun préjudice en lien avec le fait que Mme [W] aurait agi par intention de nuire. Ils demandent d'ailleurs le versement d'une 'somme forfaitaire' à titre de dommages et intérêts. Elles seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Succombant, Mme [W] sera condamnée aux dépens d'appel. Il est équitable de la condamner à payer à chacune des sociétés intimées la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [W] sera déboutée de sa demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS : Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture ; Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute les sociétés intimées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne Mme [W] à payer les dépens d'appel ; Condamne Mme [W] à régler à la société Immosport, à la société Troïka Real Estate et à la société Investimo la somme de 3000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [W] de ses demandes plus amples et contraires. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT M. COLLETG. GUIGUESSON