Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/04943

ARRET N° [N] C/ Etablissement Public AMSOM HABITAT AF/VB/LN/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04943 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITEN Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ABBEVILLE DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [L] [N] né le 27 Juillet 1957 de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Samia AGGAR, avocat au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009474 du 17/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) APPELANT ET Etablissement Public AMSOM HABITAT agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 19 mars 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme [G] [T], greffière stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 mai 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : Par contrat du 9 septembre 2014, l'Office public de l'habitat de la Somme a donné à bail à M. [L] [N] un appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 5]. Par acte d'huissier du 4 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 617,49 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. La commission de prévention des expulsions locatives en a été informée le 8 novembre 2021. Par acte d'huissier du 25 janvier 2022, l'Office public de l'habitat de la Somme saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville pour : -faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [N], -obtenir la suppression du délai de deux mois normalement ouvert par le commandement de payer de quitter les lieux à défaut pour le locataire d'avoir justifié d'une assurance contre les risques locatifs, -obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et de charges, d'une indemnité d'occupation ainsi que d'une indemnité pour ses frais irrépétibles, et aux dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 janvier 2022, et un diagnostic social et financier a été effectué en février 2022. Par jugement rendu le 7 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville a : - constaté que M. [N] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 4 novembre 2021, - constaté en conséquence que le contrat conclu le 9 septembre 2014 entre l'Office public de l'habitat de la Somme d'une part, M. [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], est résilié depuis le 5 décembre 2021, - ordonné à M. [N] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 381,52 euros par mois, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2021, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et remis des clés au bailleur ou à son mandataire, - condamné M. [N] à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme de 4 349,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 332,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, - débouté M. [N] de sa demande de réduction du montant du loyer, - débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté M. [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2021, celui de la saisine de la CAPEX et celui de l'assignation du 25 janvier 2022, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 8 novembre 2022, M. [N] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 19 mars 2024. M. [N] a notifié des conclusions récapitulatives le 14 mars 2024, par lesquelles il a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture du 13 décembre 2024 afin de pouvoir communiquer deux nouvelles pièces sur sa situation récente. L'Office public de l'habitat de la Somme n'y a pas répondu. Lors de l'audience, le conseil du bailleur s'en est rapporté à la décision de la cour et n'a pas sollicité la réouverture des débats au cas où la cour ferait droit à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, les demandes au fond de l'appelant n'ayant pas été modifiées. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par le RPVA le 14 mars 2024, M. [N] demande à la cour de : -le dire recevable et bien fondé en son appel et, y faisant droit, -infirmer le jugement en toutes ses dispositions, -débouter l'Office public de l'habitat de la Somme de son appel incident, -ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 13 décembre 2023, Par conséquent, et statuant à nouveau, -réduire le paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux par le bailleur, -suspendre les effets de la clause résolutoire dans ce délai, -lui accorder un délai de paiement de sa dette locative au titre de l'article 1343-5 du code civil. En toute état de cause ; -condamner l'Office public de l'habitat de la Somme à lui payer à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts suivant les dispositions de l'article 1240 du code civil, -condamner l'Office public de l'habitat de la Somme à lui payer la somme de 1 000 au titre de son préjudice de jouissance, -condamner l'Office public de l'habitat de la Somme à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par le RPVA le 5 septembre 2023, l'Office public de l'habitat de la Somme demande à la cour de : Déclarer M. [N] recevable mais mal fondé en son appel. En conséquence, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] à lui payer la somme de 4 349,25 euros au titre de l'arriéré locatif ; Statuant à nouveau, Condamner M. [N] à lui verser la somme de 7 445,94 arrêtée au 3 mai 2023 ; Le condamner à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner enfin aux entiers dépens. SUR CE 1. Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture Aux termes de l'article 802, alinéa 1, du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Aux termes de l'article 803, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. La révocation de l'ordonnance de clôture, mesure exceptionnelle, impose à la partie qui la sollicite la démonstration d'une cause grave justifiant une telle mesure, laquelle s'entend comme un événement, produit ou connu des parties postérieurement à l'ordonnance de clôture et de nature à modifier l'issue du procès. En l'espèce, la clôture a été rendue le 13 décembre 2023, soit trois mois avant la date de l'audience. Il s'impose de permettre à M. [N] de justifier de sa situation actualisée, tant sur le plan financier que médical, dans la mesure où elle est susceptible de modifier l'issue du procès quant à la demande de délais de paiement. L'ordonnance de clôture du 13 décembre 2023 est donc révoquée. 2. Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire M. [N] plaide qu'il est assuré contre les risques locatifs. L'Office Public de l'Habitat de la Somme répond que M. [N] n'a pas justifié la souscription de l'assurance dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Il ne peut donc valablement soutenir avoir par la suite assuré le logement, si tant est que cela soit vrai. Sur ce, Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, M. [N] ne justifie être assuré pour les dommages qui pourraient être causés à son logement que depuis le 28 avril 2022, alors que le commandement lui a été délivré le 4 novembre 2021. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 décembre 2021. La décision entreprise est confirmée de ce chef. 3. Sur les demandes au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et des dommages-intérêts M. [N] considère que les manquements du bailleur à son obligation d'entretien justifient que la cour réduise le paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux par le bailleur « du fait que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la relation contractuelle ». Il reproche à son bailleur de ne pas procéder au remplacement des radiateurs électriques, à l'isolation des chauffe-eaux et au changement des porte d'entrée et huisseries. Il se dit exposé à une surconsommation d'électricité et une forte humidité qui rendent son logement impropre à l'habitation. Il demande la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la surconsommation d'électricité et à la forte humidité, aux frais de constat d'huissier et à la dégradation du logement, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ainsi que la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts, au motif que l'état de son logement ne lui permet pas de recevoir sa famille et ses amis dans son logement. L'Office Public de l'Habitat de la Somme répond que le montant des impayés s'élève au 3 mai 2023 à la somme de 7 445,94 euros. Il ajoute que M. [N] ne rapporte aucune preuve de ses allégations. Un de ses préposés s'est rendu sur place à la suite d'une réclamation datant de 2018 et a constaté que la surconsommation était en réalité engendrée par le fait que le locataire n'utilisait pas correctement les convecteurs dont est pourvu son logement. S'agissant plus particulièrement de la difficulté relative au siphon de la salle de bains dont fait état M. [N], le bailleur est intervenu le 19 avril 2019. Le locataire ne prouve en réalité ni faute ni préjudice. Sur ce, En droit, selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1986, le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Selon l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En fait, M. [N] se contente, à l'appui de sa demande de « réduire le paiement des loyers », de produire : - un projet de lettre du 16 mai 2017 abondamment raturé, qui émanerait de locataires du « frontons [Adresse 3] » demandant un changement de radiateurs et la pose d'isolants de chauffe-eau, dont rien ne justifie l'envoi ; -un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 11 février 2019, lequel indique uniquement que les radiateurs équipant le logement de M. [N] sont anciens et que le locataire « souhaiterait qu'ils soient remplacés par des radiateurs à inertie », indiquant que « dans la cuisine, lorsque de l'eau chauffe dans une casserole, une condensation importante apparaît sur les carreaux de la fenêtre , que « l'air est faiblement aspiré par la bouche de VMC se trouvant au plafond », et que lorsqu'il fait fonctionner son lave-linge, l'eau qui est évacuée « déborde du siphon du groupe de sécurité du ballon d'eau chaude se trouvant dans le salle de bains ». Il s'évince de ces éléments que M. [N] souhaite réaliser des économies d'énergie aux frais de son bailleur, sans justifier par aucune pièce d'un dysfonctionnement des éléments d'équipement de son logement et ni même produire ses factures énergétiques afin de démontrer la surconsommation alléguée. Ses demandes sont donc totalement infondées, tant en fait qu'en droit. La décision entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a débouté M. [N] de sa demande de réduction du loyer et de dommages et intérêts, ce dernier étant débouté de sa demande supplémentaire de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance présentée à hauteur d'appel. L'avis de recouvrement adressé par l'Office public de l'habitat de la Somme à M. [N] le 18 janvier 2024 met en évidence que la dette de ce dernier, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, s'élevait à cette date à 8 137,72 euros. Dans ses écritures, le bailleur sollicite une condamnation à hauteur de 7 445,94 euros, qui correspondrait au montant des impayés au 3 mai 2023, alors qu'il produit un décompte faisant apparaître une dette de 7 352,72 euros au 31 août 2023, dont il convient de déduire la somme de 553,34 euros au titre des frais de contentieux. La décision entreprise est confirmée, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au titre de la dette locative qui sera porté à 6 799,38 euros au 31 août 2023, en raison de l'évolution du litige. 4. Sur la demande de délais de paiement M. [N] invoque les dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Il expose qu'il se trouve à la retraite et n'a pas de solution de relogement, ses revenus ne lui permettant pas d'accéder à un logement privé. Il propose d'apurer sa dette par mensualités de 80 euros. L'Office Public de l'Habitat de la Somme répond qu'il dispose de ressources à hauteur de 1 100 euros, expose un loyer résiduel de 299,52 euros. Il n'a fait aucun effort de règlement jusqu'au mois de juin 2023, date à laquelle il s'est effectivement acquitté de son loyer résiduel outre la somme de 80 euros aux fins d'apurement. La dette ne peut être apurée dans les délais sollicités par M. [N]. Il ne pourra par conséquent qu'être débouté de sa demande de délais de paiement. Sur ce, Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Aux termes de l'article 24, V, de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il sera rappelé que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il s'impose de constater que même si M. [N] a mis en place, depuis le 9 mai 2023, un virement à destination de son bailleur d'un montant de 320 euros mensuels, sa dette n'a cessé de s'accroître. Elle s'élevait en effet, au regard des pièces versées aux débats, à : -1 617,49 euros au 4 novembre 2021 ; -4 349,25 euros au 1er septembre 2022 ; -6 799,38 euros au 31 août 2023 ; -8 137,72 euros au 18 janvier 2024. Par ailleurs, M. [N] s'abstient de justifier de ses revenus actuels, se contentant de produire son avis d'impôt sur les revenus de l'année 2021. Sa proposition à hauteur de 80 euros par mois ne lui permet aucunement de s'acquitter de sa dette dans le délai légal. En tout état de cause, son bail est résilié depuis le 5 décembre 2021. Il convient donc de le débouter de sa demande de délais de paiement. 5. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance. En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [N] sera par ailleurs condamné à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et débouté de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Révoque l'ordonnance de clôture du 13 décembre 2023 ; Confirme le jugement rendu le 7 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville, sauf en ce qu'il a condamné M. [L] [N] à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme de 4 349,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 332,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant, Condamne M. [N] à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme de 6 799,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 332,70 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Déboute M. [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; Déboute M. [N] de sa demande de délais de paiement ; Condamne M. [N] aux dépens d'appel ; Condamne M. [N] à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ; Le déboute de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE