Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/07767

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 MARS 2023 N° 2023/ 108 N° RG 22/07767 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPLY [M] [B] C/ [D] [F] épouse [E] [I] [E] [W] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéri CANDAU Me Jessica DALMASSO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 05 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03461. APPELANTE Madame [M] [B] née le 29 Janvier 1983 à GRASSE (06), demeurant [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005065 du 17/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame [D] [F] épouse [E] demeurant [Adresse 1] Monsieur [I] [E] né le 02 Septembre 1983 à NICE (06), demeurant [Adresse 2] Monsieur [W] [E] né le 07 Février 1987 à NICE (06), demeurant [Adresse 3] représentés par Me Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, les consorts [E], propriétaires indivis, ont donné à bail d'habitation à Madame [M] [B], à compter du 12 juillet 2011, un appartement de deux pièces situé au troisième étage d'un immeuble en copropriété édifié [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Par lettre du 3 novembre 2020, la caisse d'allocations familiales des Alpes Maritimes a informé le bailleur qu'une visite de contrôle avait révélé la non-conformité du logement aux normes de décence, à laquelle il était tenu de remédier avant le 31 mai 2022. Dans l'attente de la réalisation des travaux demandés (à savoir la mise aux normes de l'installation électrique), le versement de l'allocation de logement était retenu en application de l'article L 542-2 du code de la sécurité sociale, la locataire devant néanmoins continuer de s'acquitter du loyer résiduel. Par courrier du 2 décembre 2020, la CAF a indiqué au bailleur qu'un avertissement avait été adressé à la locataire afin de cesser de faire obstacle à la réalisation des travaux. Par exploit d'huissier du 4 mars 2021, Madame [D] [E] a fait sommation à Madame [B] de laisser libre accès à l'électricien chargé des travaux, de lui remettre une attestation d'assurance pour l'année en cours, et de payer la somme de 1.137 euros au titre de la part du loyer non couverte par l'allocation logement pour le premier trimestre 2021. Par lettre du 26 mars 2021, la CAF a encore informé le bailleur qu'en raison de la carence de la locataire le bénéfice de l'allocation de logement serait suspendu à compter du 1er avril suivant en application de l'article L 542-7 du code de la sécurité sociale. Après une ultime mise en demeure, les consorts [E] ont fait assigner Madame [B] le 10 septembre 2021 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, afin d'entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements imputables à la locataire et ordonner son expulsion, lui réclamant en outre paiement de la dette locative et d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts. La défenderesse a conclu principalement au rejet de cette action, produisant aux débats une attestation d'assurance pour l'année en cours et soutenant n'avoir jamais fait obstacle à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement. Subsidiairement, elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, ainsi que d'un délai de grâce pour libérer les lieux. Aux termes d'un jugement rendu le 5 avril 2022, le tribunal a considéré que la locataire avait satisfait à son obligation d'assurance, mais qu'en revanche le défaut de réalisation des travaux et la suspension du versement de l'allocation de logement qui s'en était suivie lui étaient entièrement imputables. En conséquence le premier juge a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, - ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, - condamné Madame [B] à payer la somme de 4.169 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2022, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 589 euros à compter de la signification du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté l'intéressée de ses demandes d'octroi de délais de grâce, - débouté les bailleurs de leur demande accessoire en dommages-intérêts, - et condamné la défenderesse aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 30 mai 2022 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives notifiées le 12 janvier 2023, Madame [M] [B] fait successivement valoir : - qu'elle ne s'est jamais opposée à l'exécution des travaux, ayant au contraire tout intérêt à leur réalisation, - que les mises en demeure produites par le bailleur sont toutes antérieures au constat de non-décence du logement, - qu'elle a toujours réglé la part de loyer résiduel, et que le rappel d'allocations de logement qui pourra être versé au bailleur sur justification de la mise en conformité du logement réduira considérablement le montant de la dette locative. Elle demande en conséquence principalement à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter la partie adverse de l'ensemble de ses prétentions. Subsidiairement, elle sollicite l'octroi de délais de paiement sur 24 mois pour s'acquitter de la dette locative en application de l'article 1343-5 du code civil, ainsi qu'un délai de grâce de trois ans pour libérer les lieux sur le fondement de l'article L 421-3 du code des procédures civiles d'exécution. En tout état de cause, elle réclame paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre ses dépens. Par conclusions notifiées le 25 novembre 2022, les consorts [E] font valoir pour leur part que la communication avec leur locataire s'avérait très difficile depuis plusieurs années, celle-ci refusant notamment de retirer les courriers recommandés qui lui étaient adressés et ne donnant pas suite aux sollicitations des entrepreneurs chargés de procéder aux réparations. Ils ajoutent que l'intéressée était néanmoins dûment informée de ses obligations par la CAF. Ils relèvent d'autre part, s'agissant de l'obligation d'assurance, que Madame [B] s'est bornée à produire une attestation pour l'année 2021, sans justifier de sa situation en 2022. Ils précisent encore que, du fait de la suspension de l'allocation de logement, la dette locative n'a cessé d'augmenter pour atteindre la somme de 9.137 euros au 22 novembre 2022, laquelle ne pourra raisonnablement pas être apurée compte tenu de la précarité de la situation financière de l'appelante. Ils concluent en conséquence à la confirmation du jugement déféré, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 9.137 euros, à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir, et à indexer l'indemnité d'occupation suivant les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer. Ils concluent d'autre part à l'infirmation du chef du jugement les ayant déboutés de leur demande accessoire en dommages-intérêts, et réclament paiement d'une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils réclament enfin paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens comprenant le coût de la sommation du 4 mars 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 janvier 2023. DISCUSSION Sur la résiliation du bail : En vertu de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux, ou encore à leur mise en conformité avec les normes de décence mentionnées à l'article 6. Ces dispositions sont reprises dans les conditions générales annexées au bail conclu entre les parties. En l'espèce, il est établi que Madame [B] avait été informée le 3 novembre 2020 par la CAF de l'injonction faite au propriétaire d'effectuer des travaux de mise en conformité du logement, puis destinataire le 2 décembre suivant d'un avertissement motivé délivré par ce même organisme lui rappelant de ne pas faire obstacle à leur réalisation. Elle a ensuite reçu le 4 mars 2021 une sommation par voie d'huissier en vue de permettre à un électricien d'effectuer la mise aux normes du tableau électrique en lui communiquant ses disponibilités. Puis, le conseil des consorts [E] lui a adressé une mise en demeure aux mêmes fins par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 30 juin 2021, qu'elle s'est abstenue de réclamer. Il résulte d'autre part d'un compte rendu de l'entreprise TECHNIC PLOMBERIE daté du 28 mai 2020 et d'une lettre de mise en demeure du 24 novembre 2021 qu'elle s'est également opposée à la réalisation de travaux d'étanchéité dans la salle de bains pour mettre fin à des infiltrations subies par un autre copropriétaire de l'immeuble. Comme l'a justement relevé le premier juge, l'intéressée ne saurait s'exonérer de sa responsabilité sur la foi de ses seules affirmations, alors qu'elle ne justifie d'aucune démarche positive accomplie en vue de satisfaire aux légitimes demandes du bailleur. La suspension de ses droits à l'allocation de logement, et par suite l'aggravation de la dette locative, est ainsi imputable à sa seule carence. C'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, avec toutes ses conséquences de droit. Sur le montant de la dette locative : Sur la foi d'un décompte actualisé produit aux débats et non contesté par l'appelante, la dette de Madame [B] doit être fixée à la somme de 9.137 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 30 novembre 2022, sans préjudice des échéances ultérieures. Il n'y a pas lieu en revanche d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation suivant les mêmes modalités que celles retenues pour la révision du loyer, dès lors que le bail est désormais résilié. Sur la demande accessoire en dommages-intérêts : Les consorts [E] ne justifient pas avoir subi un préjudice moral appelant réparation, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention. Sur la demande d'octroi de délais de paiement : Madame [B], allocataire du revenu de solidarité active, n'est manifestement pas en situation de s'acquitter de la dette susmentionnée dans les délais prévus par l'article 1343-5 du code civil, de sorte que le premier juge a justement refusé de faire droit à cette demande. Sur la demande subsidiaire d'octroi d'un délai de grâce pour libérer les lieux : En vertu des articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, dans la limite de trois années, aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, ainsi que des diligences effectuées par ce dernier en vue de son relogement. En l'espèce la cour observe qu'à la date à laquelle elle est appelée à statuer, il s'est écoulé près d'une année depuis le prononcé de la résiliation du bail, sans que Madame [B] ne justifie de l'accomplissement de la moindre démarche en vue de se reloger. Il doit être également tenu compte de la mauvaise volonté manifestée par la locataire dans l'exécution de ses obligations, ainsi qu'il a été exposé plus avant. Le jugement doit donc être ici encore confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande d'octroi d'un délai de grâce. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 9.137 euros au 30 novembre 2022, sans préjudice des échéances ultérieures, Y ajoutant, Rejette la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation, Condamne Madame [B] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire, et ne pourront inclure le coût de l'acte extrajudiciaire du 4 mars 2021, Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ou de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT