Cour d'appel, 09 mars 2023. 21/02890

COUR D'APPEL DE BORDEAUX CHAMBRE SOCIALE - SECTION B -------------------------- ARRÊT DU : 09 MARS 2023 BAUX RURAUX N° RG 21/02890 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDXO Monsieur [C] [Z] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/21/13127 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ Monsieur [O] [S] Nature de la décision : AU FOND Notifié par LRAR le : LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à : La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par voie de signification (acte d'huissier). Certifié par le Greffier en Chef, Grosse délivrée le : à : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 mai 2021 (R.G. n°51-20-0005) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LIBOURNE, suivant déclaration d'appel du 20 mai 2021. APPELANT : Monsieur [C] [Z] [P] né le 10 Juillet 1954 à [Localité 9] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] représenté par Me BOUGUIER substituant Me Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉ : Monsieur [O] [S] né le 20 Mars 1957 à [Localité 4] de nationalité Française demeurant [Adresse 7] représenté par Me Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 janvier 2023 en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Eric Veyssière, président, Madame Sophie Lésineau, conseillère, Madame Cybèle Ordoqui, conseillère, qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Mme Sylvaine Déchamps, ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a été prorogé en raison de la charge de travail de la cour. Exposé du litige Le 23 septembre 2010, M.[P] a consenti à M. [S] un bail à ferme, d'une durée de 3 ans, soit jusqu'au 23 septembre 2013, portant sur des parcelles en nature prairie sises commune de [Localité 9] à [Localité 6], cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section [Cadastre 17] et section [Cadastre 18] d'une superficie de 9 ha, 89 a, 20 ca. Le fermage annuel a été fixé à la somme de 3 703,56 euros représentant le tiers du prix de cession des dites parcelles. Parallèlement, par acte reçu devant notaire, le 6 janvier 2011, les époux [P] ont cédé à M. [S] et à sa compagne Mme [R] d'autres parcelles situées sur la commune de [Localité 9] et cadastrées section [Cadastre 16], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une superficie de 3 ha, 41 a, 60 ca. Par courrier du 19 octobre 2016, M. [P] a informé Maître [J], notaire, de son refus de vendre les parcelles louées à M. [S] et que ce dernier ne s'était pas acquitté des fermages depuis la reconduction tacite du bail à ferme. Le 9 avril 2017, les parties formalisaient un accord aux termes duquel ils s'engageaient à conclure devant notaire la vente des biens affermés. Le 26 février 2018, M. [P] se préavalant de la reconduction tacite du bail à ferme a réclamé à M. [S] le paiement des fermages restant dus. Le 21 mai 2019, M. [S] a saisi le tribunal de grande instance de Libourne aux fins de: - voir juger que les parties ont matérialisé leur accord tant sur la chose que sur le prix des parcelles vendues, et ce notamment par acte sous seing privé du 29 avril 2017, - voir prononcer la vente à son profit des parcelles sises à [Localité 9] et cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section [Cadastre 17] et section [Cadastre 18], - voir juger que le prix desdites parcelles a été payé au vendeur, M. [P], - voir accueillir l'exception de nullité du bail, - voir condamner M. [P] à lui payer les sommes suivantes : * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive, * 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [P] a soulevé une exception d'incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne. Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état a renvoyé les parties devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne. Par demande reconventionnelle, M. [P] a sollicité du tribunal paritaire des baux ruraux qu'il condamne M. [S] au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne a : - prononcé la vente par M. [P] au profit de M. [S], des parcelles sises à [Localité 9] et cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section [Cadastre 17] et section [Cadastre 18], - rappelé que le prix desdites parcelles a d'ores et déjà été payé par M. [S] au vendeur, M. [P], - condamné M. [P] à payer à M. [S] les sommes suivantes : - 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 20 mai 2021, M. [P] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions du 8 novembre 2021, M. [P] sollicite de la Cour qu'elle : - infirme le jugement déféré, A titre principal, - déclare irrecevable l'action de M. [S] en nullité du bail à ferme du 23 septembre 2010 pour vice du consentement, A titre subsidiaire, - déboute M. [S] de l'ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, - constate la validité et l'effectivité du contrat de bail à ferme en date du 23 septembre 2010 conclu entre M. [P] et M. [S] et tacitement renouvelé le 23 septembre 2019, - prononce la résiliation du contrat de bail à ferme en date du 23 septembre 2010 à compter de la décision à intervenir, -condamne M. [S] à lui payer la somme de 24 999,03 euros au titre des arriérés de loyers de septembre 2014 à juin 2021, somme à parfaire jusqu'à vidange effective des lieux, - fixe le point de départ du calcul des intérêts moratoires au 26 février 2018 date de la mise en demeure, En tout état de cause, - rejette toute autre demande, - condamne M. [S] à lui payer les sommes suivantes : - 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux, outre les entiers dépens de première instance, - 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre les entiers dépens de la présente instance. Par ses dernières conclusions enregistrées le 8 septembre 2021, M. [S] demande à la Cour de : - confirmer le jugement déféré, - condamner M. [P] à lui payer les sommes suivantes : - 5 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif, - 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - à titre subsidiaire, limiter la demande de rappel de fermage à la seule période du 23 décembre 2015 au 3 septembre 2016, En tout état de cause, - condamner M. [P] aux dépens de l'instance d'appel. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées et oralement reprises. Motifs de la décision Sur l'irrecevabilité de l'action en nullité du bail à ferme A titre principal, M. [P] soulève l'irrecevabilité de l'action en nullité du bail à ferme pour vice du consentement formée par M. [S] au motif que cette action est atteinte par la prescription. Toutefois, il ne résulte d'aucune pièce de la procédure que M. [S] ait présenté une telle action tant en première instance qu'en appel ; il a demandé au tribunal, au titre d'une exception de nullité, qui constitue un moyen de défense au fond, de lui déclarer inopposable le bail rural invoqué par M. [P]. Or, cette exception de procédure n'est pas prescrite. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non recevoir. De ce chef, le jugement sera confirmé. Sur la vente des parcelles Aux termes de l'article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Selon l'article 1583 du dit code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. M. [S] soutient que sous couvert du bail rural conclu le 23 septembre 2010, les parties ont, en réalité, convenu d'une vente dont le loyer du fermage constituait le prix. Le témoignage de Mme [K] dont il n'est pas contesté qu'elle a rédigé l'acte de bail conforte cette thèse ; elle atteste, ainsi, ' avoir rédigé à la demande de M et Mme [P] un bail avec le relevé parcellaire pour M. [S] qui de ce fait a aussitôt été l'enregistrer aux impôts à [Localité 9] le 29 septembre 2010. Le bail a été rédigé car M. [P] ne pouvait le vendre cause au décès de sa maman Mme [P] [B] en 2008. La somme mensuelle due M. [S] réglé sous forme de fermage s'élevant à 308,63 sur 3 ans, donc à la fin du fermage du 23 septembre, les parcelles du dit fermage ont été payées en totalité ; de ce fait, M et Mme [P] se sont engagé devant témoin, c'est à dire Mme [R], M. [S], M. [K] et Mme [K] moi même, d'aller signer les actes devant notaire comme convenu pour devenir propriétaire de ces terrains.' M.[W] [K], atteste avoir été témoin de la transaction telle que décrite ci-dessus par son épouse en ajoutant que le ' terrain étant soldé, Mme [S] en devient le propriétaire comme convenu entre les parties'. De même, les époux [P] ont confirmé, par lettre du 11 septembre 2011, adressée à M. [S] la réalité de la vente en ces termes : ' M et Mme [P] autorise M. [S] [O] à faire passer les réseaux d'eau et d'électricité sur la parcelle [Cadastre 14] qui momentanément est dans le fermage qu'il a avec nous et dés que qu'on a la possibilité de lui vendre elle lui appartiendra'. Les conditions d'exécution du bail relatives à sa durée et au prix du fermage que les parties ont respectées corroborent le témoignage de Mme [K]. En effet, le contrat de bail méconnaît deux dispositions d'ordre public du code rural et de la pêche maritime. La durée du bail a été fixée à 3 ans alors que l'article L 411-5 prévoit qu'elle ne peut être inférieure à 9 ans et le prix du fermage dépasse le seuil maximal fixé par l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 en violation des dispositions de l'article L 411-1. Ces clauses illicites ont été souscrites pour permettre, comme le soutient M. [S] et le confirme Mme [K], d'attendre le délai exigé par les vendeurs tout en versant le prix de vente convenu entre les parties. Le 15 novembre 2014, les époux [P] ont écrit à leur notaire un courrier par lequel ils attestent du paiement du prix du vente d'un montant de 11.110,68 euros avec un solde débiteur de 1059,70 euros. Or, la somme de 11.110,68 correspond au montant du fermage sur la durée totale du bail. En outre, les parties ont renouvelé leur accord sur les parcelles cédées et le prix de vente dans un compromis du 29 avril 2017 ainsi libellé : ' je soussigné M. [P] [Z] et M. [S] [O] avoir trouvé un compromis sur l'affaire des terrains concernant les parcelles [Cadastre 15] [Localité 6] 98 a 20 ca [Cadastre 11] [Localité 6] 90 a 00 ca [Cadastre 12] [Localité 6] 78 a 00 ca [Cadastre 13] [Localité 6] 3 ha 20a 30ca [Cadastre 14] [Localité 6] 70 a 50 ca [Cadastre 17] [Localité 5] 1ha 54a 40 ca [Cadastre 18] [Localité 8] 2 ha 18 a 30 ca Pour pouvoir arrêter toutes poursuites judiciaires dans les deux parties. En attente d'un prochain rendez-vous chez le notaire pour conclure la vente définitive des actes authentique. Après on accord la parcelle [Cadastre 10] [Localité 6] rentre dans le solde de 11.110,68 euros qui ont été déjà réglés en totalité à M. [P] [Z].' La Cour retient de ces circonstances concordantes que les parties ont manifesté sans équivoque un accord sur les parcelles objet de la vente et leur prix de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges ont, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité du bail, prononcé la vente en faveur de M. [S] et ont constaté que le prix convenu avait été payé. Le jugement sera, en conséquence, confirmé le jugement de ce chef. Par suite, il sera également confirmé en ce qu'il a constaté que les demandes de M. [P] au titre du renouvellement implicite du bail étaient devenues sans objet dés lors que le transfert de propriété était intervenu au plus tard le 23 septembre 2013, date du paiement complet du prix de vente des parcelles. Sur les autres demandes Par des motifs adoptés, le premier juge, après avoir établi l'opposition dilatoire de M. [P] à la délivrance des parcelles cédées à M. [S], a exactement évalué le préjudice subi par ce dernier en lui allouant, sur le fondement de l'article 1611 du code civil, la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.. Il ne résulte pas des termes du litige que l'appel formé par M. [P] soit abusif. Sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera donc rejetée. L'équité commande d'allouer à M. [S] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P], partie perdante, supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement entrepris y ajoute Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne M. [P] à payer à M. [S] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [P] aux dépens. Signé par monsieur Eric Veyssière, président et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. S. Déchamps E. Veyssière