Cour d'appel, 09 février 2023. 18/04821

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04821 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N2NH Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 AVRIL 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 15/01515 APPELANTS : Monsieur [D] [A] [G] né le 19 Avril 1971 à [Localité 11] (GRANDE BRETAGNE) de nationalité Britannique [Adresse 12] [Adresse 14] GRANDE BRETAGNE et Monsieur [L] [O] né le 11 Mai 1973 à [Localité 11] (GRANDE BRETAGNE) de nationalité Britannique [Adresse 12] [Adresse 14] GRANDE BRETAGNE Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Eléonore VOISIN, avocat au barreau de PARIS INTIMEES : SOCIETE CHEBANCA! SPA désormais société par action de droit italien enregistrée au registre du commerce de Milan Monza Brianza Lodi sous le n° MI 1366710 [Adresse 19] [Localité 6] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Matthieu DJAHIECHE avocat au barreau de PARIS SCP [Y]- [U] [Adresse 9] [Adresse 10] [Localité 2] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL HPA HOLDING anciennement GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est « PROPRIETE ET CO » prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 15] [Localité 7] et SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 8] Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE M. [D] [G] et M. [L] [O], ressortissants britanniques résidant à Norwich en Grande-Bretagne, ont conclu le 15 août 2008 un contrat de réservation avec la SCI Les Jardins de Saint Benoît portant sur une maison de type P3, vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à [Localité 18] en France, comportant une promesse de bail commercial, de l'immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts. Le même jour, ils ont signé le contrat de bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts. Par acte authentique du 24 mars 2009, M. [D] [G] et M. [L] [O] ont régularisé la vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI Les Jardins de Saint Benoît, de l'immeuble réservé, situé à [Adresse 17], pour un prix de 282 256 euros financé à l'aide d'un prêt de la société de droit italien Chebanca. La vente portait sur le bien suivant : « Lot n°[Cadastre 4] : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison,et jardin attenant le tout cadastré Commune de [Localité 18] (Aude) et le « [Localité 16] », section C, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de 00 are 63 centiares. » Le bien est situé dans un vaste ensemble immobilier à usage de résidence avec services para- hôteliers alors en cours d'édification. Fin 2011, au vu des difficultés rencontrées par la SARL Garrigae Hotels and Resorts, celle-ci a adressé à M. [G] et M. [O] une proposition d'avenant au bail prévoyant une substitution de preneur, une réduction des loyers et un abandon de certains loyers Estimant que la rentabilité de l'opération immobilière qui leur a été présentée était une condition essentielle de leur consentement, M. [D] [G] et M. [L] [O] ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Narbonne, la SARL Groupe Garrigae (devenue HPA Holding), la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la société Chebanca !S.P.A, la SCP [J] [C] et [I] [N] et Mme [E] [W] public notary, en annulation de la vente et demande de dommages et intérêts. Par jugement du 12 avril 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne : - a déclaré irrecevables les demandes de M. [D] [G] et M. [L] [O] tendant à la nullité du contrat de vente passé le 24 mars 2009 faute de publication des assignations au Service des Hypothèques ; - a rejeté en conséquence les demandes subséquentes de M. [D] [G] et M. [L] [O] en restitution de fonds en main-levée d'inscription et en indemnisation en lien avec cette demande d'annulation ; - a déclaré irrecevables car prescrites les demandes en nullité du contrat de prêt et en responsabilité formées à l'encontre de la société Chebanca ; - a déclaré irrecevables car prescrites les demandes formées par M. [D] [G] et M. [L] [O] à l'encontre de Me [E] [W] ; - a rejeté les demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées par M. [D] [G] et M. [L] [O] à l'encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding ; - a rejeté les demandes formées par M. [D] [G] et M. [L] [O] à l'encontre de la SCP [C] [N] Gally Dariscon ; - a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - a laissé les dépens de l'action à la charge de M. [D] [G] et M. [L] [O] et autorisé Me Christian Causse, avocat à Béziers, qui en a fait la demande à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Le 26 septembre 2018, M. [D] [G] et M. [L] [O] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCP [J] [C] et [I] [N], la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la société Chebanca. Vu les conclusions de M. [D] [G] et M. [L] [O] remises au greffe le 27 octobre 2022 ; Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI Les jardins de Saint Benoit remises au greffe le 22 mai 2019 ; Vu les conclusions de la SCP [C] [N] Gally Dariscon remises au greffe le 6 mai 2019 ; Vu les conclusions de la société Chebanca ! S.P.A remises au greffe le 17 novembre 2022 ; La clôture de la procédure a été prononcée au 22 novembre 2022. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur irrecevabilité des demandes de M. [G] et M. [O] Le jugement du 12 avril 2018 a déclaré irrecevable l'action de M. [D] [G] et de M. [L] [O] tendant à la nullité du contrat de vente passé le 24 mars 2009, faute de publication des assignations au Service des Hypothèques. Les appelants soulignent que l'assignation a bien été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 13] le 14 octobre 2015 sous le volume 2015 P N°7528 comme le rapporte leur pièce N° 19 , En application de l'article 30 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, l'action de M. [D] [G] et de M. [L] [O] est recevable. I/ Sur l'action en nullité de la vente pour dol M. [G] et M. [O] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation de la vente conclue le 24 mars 2009 pour dol ainsi que l'annulation subséquente du prêt immobilier contracté pour cette acquisition. En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI Les jardins de Saint Benoit le 24 mars 2009 , M. [G] et M. [O] acceptent de restituer le bien immobilier à la SCI Les Jardins de Saint Benoit qui doit corrélativement lui restituer le prix de la vente d'un montant de 282 256 euros TTC. M. [G] et M. [O] sollicitent la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding, de la SCP [Y] et de la Société Chebanka ! S.P.A à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice spécial non couvert par les restitutions à hauteur de : - 46 256,00 € au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt au taux d'intérêt légal à compter du 24 mars 2009 - 255 000, 00 € au titre du gain manqué correspondant à la perte des loyers garantis - 38 578,00 € au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 24 mars 2009 - cinquante mille euros (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral A titre infiniment subsidiaire, M. [G] et M. [O] soulèvent la faute contractuelle de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société HPA Holding et la faute délictuelle et contractuelle du notaire et de l'établissement bancaire pour manquement à leur obligation d'information et de conseil pour conclure à leur condamnation in solidum à les indemniser à hauteur de: - la somme de 217 155,24 € au titre du coût du crédit consenti par la CHEBANCA, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 24 mars 2009 - 255 000,00 € au titre du gain manqué correspondant à la perte des loyers garantis - A concurrence de cinquante mille euros (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral La SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding concluent à la confirmation du jugement. La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni l'acte de vente, ni le bail. La SCI Les Jardins de Saint Benoît soutient que M. [G] et M. [O] ne démontrent l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d'achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. La SCI Les Jardins de Saint Benoît sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par M. [G] et M. [O]. 1) Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding, Il ressort de l'examen des documents versés aux débats : ' que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'Les Jardins de [Localité 16] - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 3]'; ' que l'acte de réservation conclu le 15 août 2008 entre M. [G] et M. [O] et la SCI Les Jardins de [Localité 16] représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité'; ' que l'acte de bail commercial a été signé le 15 août 2008 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant M. [T] [F] ; ' que la vente de l'immeuble a été conclue par la SCI Les Jardins de [Localité 16] domiciliée [Adresse 3], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée M. [T] [F]'; ' que l'avenant au bail commercial de fin 2011 a été conclu entre M. [G] et M. [O], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant M. [T] [F] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae. La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé l'acte de réservation du 15 août 2008 et l'avenant au bail de fin 2011 avec M. [G] et M. [O] qu'en qualité de gérante représentant la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. Mais la cour relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit. Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir le programme d'investissement «'Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier. La SARL HPA Holding doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît. 2) Sur le dol de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding, En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 18] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA'». Il a ainsi été proposé à M. [G] et M. [O] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement avec quatre différentes «'options de leaseback'», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «'rendement financier net de 4,5%'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'». Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2,5% à 4,5% par an''». Le bail signé par M. [G] et M. [O] le 15 août 2008 avant la signature de l'acte authentique de vente du 24 mars 2009 stipule un loyer annuel de 12 750 euros TTC. Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre M. [G] et M. [O] est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique. Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50% par an, M. [G] et M. [O] pouvaient légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique. En présentant à M. [G] et M. [O] un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit M. [G] et M. [O] en erreur et les ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux. M. [G] et M. [O] n'auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions s'ils n'avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 18], lieu inconnu pour lui et au prix de 282 256 euros TTC. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer son acquéreur, qui est un simple consommateur, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. La volonté de tromper l'acquéreur est d'autant plus établie qu'au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Mme [Z] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation. Le promoteur n'a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière à M. [G] et M. [O] lors de la signature de l'acte sous seing privé du 15 août 2008 et de l'acte authentique du 24 mars 2009. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé M. [G] et M. [O] à contracter et les a conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu'ils disposeraient d'un loyer garanti à hauteur de 12 750 euros TTC par an. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement et à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a pas été clairement expliqué aux acquéreurs quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de M. [G] et M. [O], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. Cette erreur n'a pas été couverte par la signature de l'acte de vente tel que le soutient la SCI Les Jardins de Saint Benoit. En effet, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et de l'acte de vente lui-même. Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de M. [G] et M. [O] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 24 mars 2009 par Me [I] [N] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoît, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement à M. [G] et M. [O] une maison d'habitation située à [Adresse 17] au prix de 282 256 euros TTC. II - Sur les conséquences de l'annulation de la vente, La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. 1 )Sur les restitutions à opérer, En conséquence de l'annulation de la vente : ' La SCI Les Jardins de Saint Benoît devra restituer à M. [G] et M. [O] le prix de la vente de 282 256 euros TTC ; ' M. [G] et M. [O] devront restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoît le bien suivant : « Lot n°[Cadastre 4] : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison,et jardin attenant le tout cadastré Commune de [Localité 18] (Aude) et le « [Localité 16] », section C, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de 00 are 63 centiares. » La SCI Les Jardins de Saint Benoît ne demande pas la restitution des fruits perçus par M. [G] et M. [O] qui conservent donc la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition de l'immeuble. En application des articles 1153 et 1304 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, il convient d'assortir la créance de restitution du prix par la SCI Les Jardins de Saint Benoît de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice de première instance, soit le 26 octobre 2015. 2) Sur les dommages-intérêts demandés par M. [G] et M. [O], En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. M. [G] et M. [O], parties au contrat de vente annulé, sont de bonne foi. Ils sont donc fondés à demander la condamnation des autres parties fautives à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé. Sur la restitution de la somme de 46 256 euros, M. [G] et M. [O] sollicitent la restitution de la somme de 46 256 euros représentant le montant de leur apport personnel pour le paiement du prix de l'immeuble. Cette somme est englobée dans le prix de 282 256 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale aux acquéreurs par la SCI Les Jardins de Saint Benoît. Cette demande de restitution supplémentaire de 46 256 euros formée par M. [G] et M. [O] ne correspond à aucun préjudice subi et ne peut donc qu'être rejetée. Sur la perte de loyers, M. [G] et M. [O] sollicitent l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 255 000 euros représentant la totalité des loyers qu'ils espéraient percevoir durant vingt années . N'étant plus propriétaires de l'immeuble du fait de l'anéantissement rétroactif de la vente, M. [G] et M. [O] n'ont plus vocation à revendiquer la perception de loyers perçus issus de la location de cet immeuble. La cour relève en outre que M. [G] et M. [O] déclarent expressément dans leurs écritures qu'ils « n'auraient pas conclu l'acte de vente s'ils avaient été informés que les garanties de loyers n'existaient pas. » Il en résulte que la faute dolosive commise par la SCI Les jardins de Saint Benoit et par la SARL HPA Holding n'a aucunement privé M. [G] et M. [O] d'un quelconque gain financier puisque ceux-ci n'étaient pas intéressés par l'investissement litigieux au regard de ses risques réels. M. [G] et M. [O] ne sont pas fondés à alléguer l'existence ni d'un préjudice subi de perte de loyers de 255 000 euros, ni même d'une perte de chance de percevoir ces loyers, dans la mesure où ils déclarent eux-même qu'ils ne se seraient jamais engagés dans un tel investissement locatif s'ils avaient été informés de ses risques réels par la SCI Les jardins de Saint Benoît et par la SARL HPA Holding. En conséquence, M. [G] et M. [O] seront déboutés de cette demande de dommages-intérêts de 255 000 euros représentant une perte de loyers ou une perte de chance de gain de ces loyers. Sur les frais dans le cadre de la vente M. [G] et M. [O] soutiennent avoir supporté en pure perte 38 578,00 € au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 24 mars 2009. Au soutien de leur demande, M. [G] et M. [O] produisent leur relevé de compte client dans la comptabilité du notaire (pièce n°8) dont il ressort qu'ils ont effectivement supporté en pure perte les sommes suivantes : ' émoluments du notaire pour la vente : 12 634 euros TTC ; Par contre les frais fiscaux inhérents à l'acquisition ( taxes foncières) et le prix des meubles sont des sommes qui ont été mis en oeuvre pour obtenir des loyers et donc ont été amortis par la perception des loyers et pour les meubles correspondent à un valuer résiduelle non détaillée, M. [G] et M. [O] seront déboutés à ce titre. En effet, M. [G] et M. [O] ont conservé les fruits perçus de l'immeuble depuis le 24 mars 2009. Les fruits de l'immeuble s'entendent de tous les loyers de l'immeuble perçus par M. [G] et M. [O] dont il convient de déduire les charges qui se déduisent des loyers bruts pour obtenir le revenu foncier net. Ces frais dont M. [G] et M. [O] demandent le paiement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît ne constituent donc pas un chef de préjudice mais s'analysent en de simples charges à déduire de leurs revenus fonciers bruts. En effet, M. [G] et M. [O] ont bénéficié d'un revenu foncier net largement supérieur à ces frais en dépit du fait que ce gain ait été inférieur aux promesses du promoteur. Les appelants sont demeurés propriétaires des meubles achetés et ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice du fait de l'acquisition de ces meubles. Par ailleurs, ces frais d'ameublement ont été largement amortis depuis le 29 mai 2009. En définitive, seule la somme de 12 634 euros TTC est définitivement perdue par M. [G] et M. [O] qui sont donc fondés à en solliciter le paiement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à titre de dommages-intérêts. Sur le préjudice moral, La faute de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à M. [G] et M.[O] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes. Il leur sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros. III - Sur les demandes afférentes au prêt accordé par la Société Chebanka ! S.P.A, Pour assurer le financement de leur investissement, M. [G] et M. [O] ont contracté par acte authentique du 24 mars 2009 auprès de la Société Chebanka! un prêt d'un montant de 236 000 euros en principal garanti par hypothèque conventionnelle. 1) Sur le dol reproché par M. [G] et M. [O] à la Société Chebanka ! S.P.A, M. [G] et M. [O] soutiennent que la banque a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car « elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis à M. [G] et M. [O] pour les déterminer dans leur consentement.» La Société Chebanka ! S.P.A fait valoir qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive et qu'elle n'a pas participé au montage et à la commercialisation du bien immobilier objet du litige. Elle soutient avoir parfaitement exécuté son obligation de mise en garde sans qu'il lui incombe d'apprécier l'opportunité économique de l'investissement ni de conseiller son client à ce sujet. Ainsi que l'a pertinemment retenu le jugement déféré, M. [G] et M. [O] n'apportent la preuve ni de la participation de la Société Chebanka ! S.P.A à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaires entre la banque et le promoteur. Les documents commerciaux «'Les Jardins de Saint Benoit'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. Aucun élément versé au dossier n'établit que la Société Chebanka! S.P.A a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès de M. [G] et M. [O], opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives. La Société Chebanka ! S.P.A est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur. Par ailleurs, M. [G] et M. [O] n'établissent aucun manquement par la Société Chebanka ! S.P.A à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol de la Société Chebanka ! S.P.A formée par M. [G] et M. [O]. 2) Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque, Les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler dès lors que les demandes de réparation du préjudice portent sur le même objet. Dès lors qu'en l'espèce, le préjudice resulte de l'exécution d'un contrat de prêt, M. [G] et M. [O] ne peuvent invoquer que le fondement contractuel au soutien de ses demandes. En application de l'article 2224 du code civil, la prescription de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation de mise en garde et de conseil exercée par M. [G] et M. [O] à l'encontre de la banque court à partir du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer. En l'espèce, M. [G] et M. [O] ont eu connaissance de la défaillance de la société locataire commerciale de son immeuble fin 2011 lorsqu'ils ont été informés des difficultés financières de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et de la nécessité d'abandonner des loyers et de diminuer le montant des loyers à partir du 1er janvier 2012. L'action en responsabilité ayant été engagée contre la Société Chebanka ! S.P.A par M. [G] et M. [O] le 26 octobre 2015, cette action n'est pas prescrite. M. [G] et M. [O] ne démontrent pas que la banque leur a proposé un produit inadapté à sa situation personnelle et à ses capacités financières de remboursement. Contrairement à la position soutenue par M. [G] et M. [O] dans leurs écritures, la Société Chebanka ! S.P.A ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier et il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de son client ni de le conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée. En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité de la Société Chebanka ! S.P.A ne peut pas être recherchée. M. [G] et M. [O] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la Société Chebanka ! S.P.A à supporter le préjudice spécial réclamé, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé. 3) Sur l'annulation du prêt immobilier, Le prix de vente de 282 256 euros TTC a été payé par M. [G] et M. [O] à la SCI Les Jardins de Saint Benoit au moyen d'un prêt bancaire accordé par la Société Chebanka ! S.P.A à hauteur de 236 000 euros. En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit. 4) Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt, L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties : ' M. [G] et M. [O] devront restituer à la banque le montant du capital emprunté de 236 000 euros ; ' La banque devra restituer à M. [G] et M. [O] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt. Les parties étant toutes deux de bonne foi, la cour assortira les créances réciproques de restitution de l'intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2015, conformément aux articles 1153 et 1304 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige. La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement M. [G] et M. [O] et la Société Chebanka ! S.P.A. L'obligation inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation. En conséquence, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par M. [G] et M. [O] sera rejetée. 5) Sur les demandes indemnitaires formées par la Société Chebanka ! S.P.A contre les auteurs du dol, Le dol commis par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et par la SARL HPA Holding est la cause directe de l'annulation du prêt consenti par la Société Chebanka ! S.P.A à M. [G] et M. [O]. Du fait de cette annulation du prêt imputable à la SCI Les Jardins de Saint Benoît et à la SARL HPA Holding, l'établissement bancaire prêteur est fondé à solliciter sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil l'indemnisation de son préjudice. En l'espèce, ce préjudice résulte de la perte des intérêts contractuels échus de 41 881,04 euros que la banque doit rembourser à ses emprunteurs M. [G] et M. [O]. En conséquence, la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding seront condamnées in solidum à payer à la Société Chebanka ! S.P.A la somme de 41 881,04 euros de dommages-intérêts. IV - Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire, M. [G] et M. [O] soutiennent que la SCP [Y]-[U] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne l'informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à les indemniser de tous ses chefs de préjudice non couverts par les restitutions. La SCP Benedetti-Grosjean-[U] sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que l'appelant ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil. Le contrat de réservation signé le 15 août 2008 prévoit que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [I] [N] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 9 149,40 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP [J] [C] et [I] [N] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne. La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP [C] [N] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement. L'acte de vente reçu le 24 mars 2009 par la SCP Benedetti-Grosjean-[U] stipule notamment : ' que le notaire par LRAR du 26 septembre 2008 a adressé le projet d'acte et actes traduits en anglais par traducteur assermenté. Cette correspondance écrite en français et en anglais. ' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « fondation et plancher bas du rez-de-chausssée » ; ' que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 1] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ; ' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté par M. [G] et M. [O] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré par M. [G] et M. [O] que le contrat de réservation et le contrat de bail commercial signés le 15 août 2008 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 24 mars 2009. Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent M. [G] et M. [O], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d'une clientèle étrangère. Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, M. [G] et M. [O] ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir omis de l'informer : ' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ; ' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ; ' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendus pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ; ' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte. M. [G] et M. [O] n'apportent donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-Grosjean-[U]. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes à caractère indemnitaire formées par M. [D] [G] et M. [L] [O] contre la Société Chebanka ! S.P.A et contre la SCP Benedetti-Grosjean-[U] ; Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu le 24 mars 2009 entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et M. [D] [G] et M. [L] [O] la vente en l'état futur d'achèvement , de l'immeuble réservé, situé à [Localité 18], pour un prix de 282 256 euros financé à l'aide d'un prêt de la société de droit italien Chebanca. La vente portait sur le bien suivant : « Lot n°[Cadastre 4] : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison,et jardin attenant le tout cadastré Commune de [Localité 18] (Aude) et le « [Localité 16] », section C, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de 00 are 63 centiares, contrat reçu en la forme authentique par Me [I] [N], notaire associé de la SCP  Benedetti-Grosjean-[U] pour dol ; Condamne la SCI Les Jardins de Saint Benoit à restituer à M. [D] [G] et M. [L] [O] la somme de 282 256 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2015 ; Dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, M. [D] [G] et M. [L] [O] seront tenus de restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoit le bien immobilier objet de la vente du 24 mars 2009 annulée ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à M. [X] [G] et M. [O] les sommes suivantes : ' 12634 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel ; ' 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral'; Déboute M. [D] [G] et M. [L] [O] des autres demandes indemnitaires; Prononce l'annulation du contrat de prêt conclu entre la Société Chebanka ! S.P.A et M. [D] [G] et M. [L] [O] pour un montant de 236 000 euros par acte authentique reçu le 24 mars 2009 par Me [I] [N], notaire associé de la SCP  Benedetti-Grosjean-[U] ; Dit que M. [D] [G] et M. [L] [O] seront tenus de restituer la somme empruntée de 236 000 euros à la Société Chebanka ! S.P.A assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2015 ; Dit que la Société Chebanka ! S.P.A est tenue de restituer à M. [D] [G] et M. [L] [O] les sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2015 ; Ordonne la compensation des sommes que se doivent réciproquement M. [D] [G] et M. [L] [O] et la Société Chebanka ! S.P.A ; Rejette la demande de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur l'immeuble objet du litige ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à la Société Chebanka ! S.P.A la somme de 41 881,04 euros de dommages-intérêts ; Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-Grosjean-[U] et par la Société Chebanka ! S.P.A qui seront mis à la charge de M. [D] [G] et M. [L] [O] ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à M. [D] [G] et M. [L] [O] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel'; Condamne in solidum M. [D] [G] et M. [L] [O] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel : ' 2 000 euros  à la SCP Benedetti-Grosjean-[U] ; ' 2 000 euros à la Société Chebanka ! S.P.A ; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence de M. [D] [G] et M. [L] [O]. Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis, à la diligence du greffe, à la direction départementales des finances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales. Le greffier, Le président,