Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01996 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLUI
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2024
MINUTE N° 24/00640
----------------
Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.
Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA HAIE AUBER
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: Z46
ET :
La société [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0479
**********************************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2010, la SCI de la Haie Auber et la société TAFA IMPORT ont convenu le renouvellement du contrat de bail commercial portant sur les locaux situés à [Adresse 2].
Le 22 juin 2022, la société TAFA IMPORT a cédé le droit au bail à la société [Adresse 2].
Par acte du 20 novembre 2023 (RG 23/01996), la SCI de la Haie Auber a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société [Adresse 2] pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société, et de tous occupants de son chef et notamment les sociétés sous-locataires, ainsi que si besoin la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux, dès la signification de l'ordonnance ;voir déclarer acquis à son profit le montant du dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 136.914,67 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes qu'il vise et à compter de l'assignation pour le surplus ;une somme de 11.430,45 euros au titre de la clause d'intérêts prévue au bail,une indemnité mensuelle d'occupation égale à 23.500 euros représentant le montant des loyers des baux de sous-location, et à titre subsidiaire au montant du loyer, augmentée des charges et taxes, due à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des saisie-conservatoires diligentées entre les mains des sous-locataires pour garantir sa créance, et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.
Puis par acte du 24 novembre 2023 (RG 23/02089), la société [Adresse 2] a assigné la SCI de la Haie Auber afin que le juge des référés :
la condamne à effectuer les travaux de remise en état de la toiture du bâtiment loué pour faire cesser les désordres d'infiltrations et d'humidité, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard suivant un délai d'un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir ;dise que l'astreinte prendra fin dès le constat de bonne fin de remise en état par un homme de l'art ;l'autorise à consigner entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Paris ou sur un compte ouvert dans les livres de la Caisse des Dépôts et Consignations le montant des loyers dus au titre du commandement jusqu'à la réalisation des travaux de couverture lui permettant de jouir paisiblement des lieux loués ;ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail à charge pour elle de consigner le montant des loyers dans le délai imparti par le tribunal ;à titre subsidiaire :
l'autorise à s'acquitter des loyers dus au titre du commandement en 6 mensualités égales payables tous les 15 du mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;ordonne la suspension de l'exécution provisoire ;en toute hypothèse,
condamne la SCI de la Haie Auber à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 1er février 2024.
A l'audience, la SCI de la Haie Auber sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant des provisions dont elle demande le versement à la somme de 100.572,13 euros, échéance de février 2024 incluse s'agissant de l'arriéré, et à 14.555,32 euros s'agissant de la clause d'intérêts. Elle précise également que le montant des baux de sous location s'élève à 25.008,36 euros. Elle demande le rejet de toutes les demandes de la société [Adresse 2], en ce compris la demande de désignation d'un expert, et sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Elle explique que :
les conditions d'exécution du contrat de bail et les modalités de la cession du droit au bail sont très contestables, et ce à ses dépens, précisant que le preneur n'exerce aucune activité dans les lieux loués, qui sont sous-loués à 5 sous-locataires distincts ;la société [Adresse 2] n'a d'emblée procédé qu'à des paiements partiels et tardifs, pour cesser tous paiements à compter du mois de juin 2023, alors même que les loyers des sous locations représentent près du double du loyer principal et qu'ils sont réglés à la défenderesse ; qu'elle n'a pas à subir les conséquences des difficultés de sa locataire ;elle a fait procéder à des saisies conservatoires entre les mains des sous-locataires, mais il n'est pas possible à ce stade de connaître le montant des sommes qui seront versées par eux ;l'acquiescement aux saisies n'a pas été régularisé entre les mains de l'huissier instrumentaire ;la société [Adresse 2] a démontré, par son comportement, sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail qui l'empêche de bénéficier d'une suspension de la clause résolutoire ;sur l'état des locaux loués, la locataire ne procède pas à l'entretien de la toiture telle qu'il lui incombe en vertu du contrat ; qu'elle-même a fait appel à un expert indépendant, lequel de manière contradictoire a écarté toute vétusté et incriminé un défaut d'entretien de la part de la défenderesse ; qu'il a été remédié aux défaillances ponctuelles qu'il a relevées par une entreprise qu'elle a elle-même diligenté sur les lieux ; qu'en l'état des pièces produites par la défenderesse, la preuve de désordres actuels qui lui seraient imputables n'est pas rapportée ;la société locataire est l'émanation d'un groupe immobilier qui manœuvre pour acquérir l'immeuble à vil prix, le détruire et reconstruire, au besoin en tentant de l'asphyxier financièrement.
En réplique, la société [Adresse 2] actualise ses demandes et demande au juge des référés de :
désigner tel expert qui aura pour mission de décrire l'état de la toiture et de donner son avis sur les solutions de remise en état et d'en chiffrer le coût ;lui donner acte du règlement de la somme de 75.000 euros ramenant le solde dû au titre du commandement de payer à 61.914,17 euros ;lui donner acte de son acquiescement aux saisies conservatoires pratiquées le 3 novembre 2023 entre les mains des sociétés DT XENON, JCL-1, WORLD IN, YAN BOLAN, CG BIJOUX ;
en toute hypothèse :
l'autoriser à s'acquitter du solde des sommes dues au titre du commandement en 4 mensualités égales à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;dire et juger que la clause résolutoire ne jouera pas si elle se libère dans les conditions fixées par le juge des référés ;débouter la SCI de la Haie Auber du surplus de ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
la toiture doit être intégralement refaite, tel que cela résulte d'un diagnostic qu'elle a fait établir ;elle ne conteste pas sa défaillance liée à des raisons de gestion interne, et à des difficultés rencontrées avec les sous-locataires du fait de l'absence de traitement des désordres qu'ils subissaient en lien avec l'état de la toiture ;les sommes retenues entre les mains des sous-locataires à la suite des saisies-conservatoires s'élèvent à plus de 64.000 euros et soldent les causes du commandement de payer ; qu'elle a en outre acquiescé aux saisies pratiquées, de sorte qu'il reste dû la somme de 75.000 euros qu'elle est en mesure de régler en 4 mensualités ;la capitalisation des intérêts n'est pas prévue au titre des dispositions contractuelles.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
MOTIFS
Il sera préliminairement rappelé qu'au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient au juge des référés de répondre.
Sur la jonction
Le lien existant entre les instances n°23/02089 et n°23/01996 justifie, dans l'intérêt d'une bonne justice, qu'elles soient jugées ensemble. Il sera par conséquent ordonné leur jonction en application de l'article 367 du code de procédure civile.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en sont la conséquence
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 9 octobre 2023 pour le paiement en principal de la somme de 149.800,49 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte arrêté au 31 décembre 2023, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 10 novembre 2023.
Par ailleurs, la SCI de la Haie Auber justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 janvier 2024, que la société [Adresse 2] reste lui devoir à cette date une somme de 100.572,13 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de février 2024 incluse et paiement de 75.000 euros effectué le 29 janvier 2024 déduit.
Il résulte également du décompte arrêté au 31 janvier 2024 que depuis qu'elle a acquis le droit au bail, la société défenderesse n'a jamais été à jour de ses paiements, et, à l'audience ne justifie pas des difficultés invoquées. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu'elle s'est elle-même jusque-là accordés.
L'obligation de la société [Adresse 2] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Le maintien dans les lieux de la société [Adresse 2] causant un préjudice à la SCI de la Haie Auber, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.
Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indem-nité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jus-qu'à la libération des lieux.
La société [Adresse 2] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 100.572,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023.
Pour le même motif que celui qui a commandé le rejet de la majoration de l'indemnité d'occupation, la société demanderesse sera déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer acquis à son profit le montant du dépôt de garantie, et en paiement de la somme de 14.555,32 euros au titre de la clause d'intérêts, lesquelles étant susceptibles de s'analyser comme l'application d'une clause pénale.
Sur la demande d'expertise
Au titre de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver et d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, des mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
Or, si la société [Adresse 2] invoque des désordres liés à un défaut d'étanchéité, elle ne démontre pas qu'ils sont encore d'actualité après l'expertise et les travaux de reprise d'étanchéité que la société bailleresse a fait effectuer à l'automne 2023.
La demande d'expertise sera par consequent rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société [Adresse 2], succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. La question des voies d'exécution forcée ne relève pas du juge des référés et la charge des frais d'exécution sera ensuite répartie conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI de la Haie Auber l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons la jonction des instances n°23/02089 et n°23/01996 sous ce dernier numéro ;
Constatons la résolution du bail au 10 novembre 2023 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion la société [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, hors des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2] ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société [Adresse 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la société [Adresse 2] à payer à la SCI de la Haie Auber la somme provisionnelle de 100.572,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 ;
Condamnons la société [Adresse 2] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
Disons que la charge des frais d'exécution devant être répartie conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société [Adresse 2] à payer à la SCI de la Haie Auber la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 MARS 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
