Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/02774

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N°2023/71 Rôle N° RG 22/02774 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5PQ [G], [Z] [V] C/ [D] [T] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Joseph MAGNAN Me Stéphanie RIOU-SARKIS Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Février 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-0734. APPELANTE Madame [G], [Z] [V] née le 02 Novembre 1936 à[Localité 6]E, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, asssitée de Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIME Monsieur [D] [T] né le 05 Janvier 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 06 août 2018 à effet au premier août 2018, Madame [G] [V], représentée par son mandataire, l'agence PLAINE IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation à Monsieur [D] [T] un bien meublé situé [Adresse 2], pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 2500 euros. Par acte d'huissier du 26 février 2020, Madame [V] a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2020. Par acte d'huissier du 28 mai 2021, Madame [V] a fait assigner Monsieur [T] aux fins de voir valider le congé, ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2554, 78 euros égale au dernier terme du loyer jusqu'à son départ des lieux, outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence a : - constaté que le congé délivré à l'initiative du bailleur est valable, - dit que bail signé le 06 août 2018 a été résilié le 31 juillet 2020, - constaté l'existence d'un nouveau bail à compter du premier août 2021 pour une durée de trois ans moyennant un loyer de 2554,78 euros charges comprises, - accordé à Monsieur [T] une réduction de loyer : *de 500 euros pour les mois d'avril et mai 2021, *de 1000 euros à compter du premier juin 2021 tant que les travaux de remise en état (revêtement de la piscine, chaudière au fuel, clôture du jardin) n'auront pas été effectués par le bailleur, - condamné Monsieur [T] à payer à Madame [V] la somme de 3870, 06 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 04 novembre 2021, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a souligné que l'assignation en validation de congé était intervenue dix mois après l'expiration du bail initial sans qu'aucune démarche n'ait été faite par le bailleur pour voir partir son locataire, alors même que ce dernier sollicitait la mise en oeuvre de travaux. Il a noté que Monsieur [T] produisait trois quittances de loyers pour les mois d'août, septembre et octobre 2021, ainsi qu'un courrier du 27 août 2021 évoquant une revalorisation au premier septembre 2021, alors que le bail initial était résilié depuis le 31 juillet 2020. Le magistrat a dès lors estimé qu'il existait un bail verbal à effet au premier août 2020 pour une durée de trois ans. Le premier juge a estimé que Madame [V] s'était soustraite à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement à son locataire. Faisant application de l'article 1217 du code civil, il a ordonné une réduction de loyer de 500 euros pour les mois d'avril et mai 2021 et de 1000 euros à compter du mois de juin 2021. Il a essentiellement fait état de la panne de la chaudière. Le 24 février 2022, Madame [V] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce que son congé pour vente a été déclaré valable. Monsieur [T] a constitué avocat. Par conclusions notifiées le 07 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [V] demande à la cour : - de confirmer le jugement du Tribunal de proximité d'AIX-EN-PROVENCE du 21 janvier 2022 en ce qu'il a : *constaté que le congé délivré à l'initiative du bailleur était valable, * dit que le bail signé le 6 août 2018 a été résilié le 31 juillet 2020, - d'infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau : - d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [T] et de tous occupants de son chef des lieux précédemment loués à savoir la maison sise [Adresse 3], avec le concours de la force publique si besoin est, - de fixer une indemnité d'occupation pour la période postérieure au 31 juillet 2018 d'un montant égal au dernier loyer échu, charge en sus, - de condamner Monsieur [D] [T] à verser à Madame [G] [V] la somme de 22 188,47 €, au titre de l'indemnité d'occupation due, comptes arrêtés au 6 octobre 2022, à parfaire au jour de l'Arrêt à intervenir, - de rejeter comme irrecevable la demande nouvelle en appel de Monsieur [D] [T] aux fins d'obtention d'une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son prétendu préjudice moral, - à défaut, de débouter Monsieur [D] [T] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions, - de condamner Monsieur [D] [T] à verser à Madame [G] [V] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner Monsieur [D] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle conteste l'existence d'un bail verbal. Elle soutient qu'un tel contrat ne peut se déduire de la date d'assignation, de la délivrance de quittances mentionnant le terme de 'loyers' et de la revalorisation qui a été pratiquée. Elle souligne être née en 1936 et avoir confié la gestion locative de son bien à une agence immobilière dont le logiciel ne mentionnait pas le terme 'indemnité d'occupation'. Elle relève que les quittances qui ont été délivrées sont postérieures à son assignation qui sollicitait la validation du congé du vendre. Elle expose que les courriels de l'agence immobilière démontrent qu'elle n'a jamais consenti à un bail verbal au profit de Monsieur [T] postérieurement à la date d'échéance du bail initial. Elle déclare n'avoir pas manqué à ses obligations de bailleur pendant la durée du bail. Elle note que Monsieur [T] était occupant sans droit ni titre à compter du premier août 2020, à la suite de la délivrance du congé pour vendre si bien qu'il ne pouvait solliciter, ni la mise en oeuvre de travaux pour la période débutant au premier août 2020 ni aucune réduction pour une indemnité d'occupation qu'elle souhaite voir fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié. Elle estime irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] pour être nouvelle en cause d'appel. Subsidiairement, elle l'estime infondée. Par conclusions notifiées le 11 juillet 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [T] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il : *a constaté que le congé délivré à l'initiative du bailleur est valable. *a dit que le bail signé le 06.08.2018 a été résilié le 31.07.2020. * a constaté l'existence d'un nouveau bail liant les parties à compter du 1 er août 2021 pour une durée de trois ans moyennant un loyer de 2554,78 € charges comprises. * lui a accordé une réduction de loyer : o de 500 € pour les mois d'avril et mai 2021. o de 1000 € à compter du 1 er juin 2021 tant que les travaux de remise en état ( revêtement de la piscine, chaudière au fuel, clôture du jardin), n'auront pas été effectués par la bailleur. Et statuant à nouveau : -d'infirmer le jugement en ce qu'il le condamner à payer à Mme [G] [V] la somme de 3870,06 € au titre des loyers impayés arrêtés au 04.11.2021, en l'absence de dette locative justifiée. - de débouter Madame [V] de sa demande d'expulsion, de fixation d'indemnité d'occupation et de condamnation à la somme de 15.316,77 €. - de condamner Mme [V] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral - de débouter Madame [V] de ses demandes au titre des dépens et celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile - de condamner Mme [G] [V] aux entiers dépens. -de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il soutient démontrer l'existence d'un bail verbal en raison de la délivrance de quittances qui font état du paiement d'un loyer, de la revalorisation de ce dernier et des conditions dans lesquelles l'assignation, tardive, lui a été délivrée, alors que Madame [V] ne s'était pas opposée à ce qu'il reste dans les lieux après la délivrance du congé pour vendre. Il fait état de désordres au sein de la maison et relève n'avoir reçu l'assignation du 28 mai 2021 qu'à la suite de sa demande de réparation de la chaudière et de diminution du loyer. Il fait état de difficultés qu'il a rencontrées dans le logement (absence de clôture du jardin alors que des sangliers y pénètrent régulièrement ; revêtement défectueux de la piscine ; panne de chaudière). Il reproche à son bailleur de n'avoir pas répondu à ses demandes et d'avoir manqué à ses obligations. Il demande ainsi une réduction de son loyer. Il soutient n'avoir aucune dette locative et relève avoir appliqué le jugement déféré assorti de l'exécution provisoire. Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral constitué par les appels et messages du gestionnaire alors qu'il est à jour de ses loyers et qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre. Il déclare que sa situation familiale et professionnelle ne lui permet pas de trouver un nouveau logement. MOTIVATION Monsieur [T] ne conteste pas la validité du congé pour vendre mais soutient bénéficier d'un bail verbal qui a pris effet à l'échéance du bail précédent, résilié par le congé délivré par son bailleur. Il convient de rappeler qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local en application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. La preuve du bail verbal qui incombe à celui qui entend s'en prévaloir ne peut en principe être rapportée par témoins conformément à l'article 1715 de ce code. Cependant, lorsqu'il a reçu exécution, il peut être prouvé pour tous moyens y compris par témoins ou présomptions. La preuve du commencement d'exécution peut être rapportée par tous moyens s'agissant d'un fait juridique. Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve que Madame [V] aurait renoncé de façon non équivoque au congé qu'elle avait délivré. En effet, cette dernière avait signé le 07 octobre 2019 une première promesse de vente pour une durée expirant le 30 septembre 2020. Cet acte mentionnait l'existence de la location consentie à Monsieur [T]. Il était noté qu'un congé serait délivré à ce dernier afin que le bien soit vendu libre de toute occupation. Madame [V] a fait délivrer le congé dès le 26 février 2020 pour le 31 juillet 2020. Aucune vente n'a eu lieu à l'issue de cette première promesse de vente. Une seconde promesse de vente a été signée le 17 février 2022 qui mentionne que le bien devra être libre de toute occupation. Monsieur [T] ne démontre pas qu'il aurait trouvé un accord avec le bénéficiaire des promesses de vente pour qu'il reste dans les lieux. Monsieur [T] n'a pas quitté les lieux loués après le congé pour vendre qui lui a été délivré pour le 31 juillet 2020. Madame [V] a engagé une procédure tendant à voir valider ce congé par acte d'huissier du 28 mai 2021, soit dix mois après la date d'échéance du bail initial. Il ne peut être tiré argument du délai entre l'échéance du bail conclu en 2018 et la date d'assignation pour démontrer l'existence d'un bail verbal. Dès le 09 avril 2021, à une demande de travaux sollicitée par Monsieur [T], le mandataire du bailleur indiquait à ce dernier que dans le cadre du congé pour vendre qui lui avait été délivré, le bailleur ne réaliserait pas de travaux et qu'il entendait reprendre les lieux pour finaliser l'opération de cession. La délivrance de quittances par le mandataire avec la mention écrite de 'loyers' n'est pas une preuve de l'existence d'un bail verbal entre les parties; d'ailleurs, les quittances produites au débat par Monsieur [T] (ses pièces 16 à 19) sont délivrées postérieurement à l'assignation du 28 mai 2021 tendant à le voir déclarer occupant sans droit ni titre à la suite de la délivrance du congé pour vente, pour des périodes postérieures au mois de mai 2021; il en est de même de la proposition de révision du' loyer' (pièce 19), datée du 27 août 2021 (postérieurement à l'assignation introductive d'instance), alors même que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans droit ni titre peut, conformément au principe de la réparation intégrale, être assortie de diverses modalités, comme une indexation. Monsieur [T] ne rapporte donc pas la preuve de l'existence d'un bail verbal le liant à Madame [V] qui serait né postérieurement à la délivrance du congé pour vendre qu'il ne conteste pas. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre depuis le premier août 2020. Il convient de prononcer son expulsion, selon les modalités prévues du dispositif de la présente décision, en l'absence de départ volontaire de sa part. Il sera également condamné au versement d'une indemnité d'occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Cette indemnité, due à compter du premier août 2020 (et non à compter du 31 juillet 2018 comme le sollicite Madame [V]), sera fixée au montant du dernier loyer contractuel assorti de l'indexation, tel qu'il aurait été calculé si le bail initial s'était poursuivi. Il n'y a pas lieu d'ajouter le montant des charges qui n'est pas démontré. Madame [V] n'avait plus d'obligation contractuelle à l'égard de Monsieur [T] à compter du premier août 2020 puisque ce dernier était occupant sans droit ni titre. C'est donc à tort que ce dernier sollicite une indemnisation par le biais d'une réduction de loyers à compter du mois d'avril 2021, en raison des manquements allégués de Madame [V] à ses obligations de bailleur. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Monsieur [T] fait état d'un préjudice moral lié au fait que le mandataire de Madame [V] lui envoie, depuis le jugement déféré assorti de l'exécution provisoire, de nombreux mails et des SMS très matinaux pour lui faire état d'une dette locative inexistante ou lui rappeler que le bailleur considère qu'il est occupant sans droit ni titre. Il s'agit d'une demande née en raison de fait survenus postérieurement au jugement déféré et d'une demande reconventionnelle qui ont un lieu suffisant avec ses prétentions. Dès lors, cette demande de dommages et intérêts est recevable. Monsieur [T] démontre l'existence d'un SMS très matinal émanant du mandataire de Madame [V], sans date toutefois. Il démontre l'existence de deux courriels matinaux (les 28 mars et 28 juin 2022). Il produit au débat un courrier du mandataire de Madame [V] qui indique que cette dernière a relevé appel du jugement déféré et considère qu'il est occupant sans droit ni titre; l'agence immobilière précise toutefois que le jugement est assorti de l'exécution provisoire, que Monsieur [T] est 'censé bénéficier' d'un bail verbal et lui demande ses disponibilités pour examiner la problématique de la chaudière au fioul. Monsieur [T] justifie de relances par courriels du mandataire de Madame [V] des 28 mars 2022, 15 juin 2022 et 28 juin 2022, qui font état d'un arriéré locatif qu'il conteste. Si les relances sont un procédé désagréable, Monsieur [T] ne rapporte toutefois pas la preuve des versements qu'il a effectués ni ne démontre que les procédés utilisés seraient excessifs et fautifs. Il apparaît à la lecture des décomptes produits, qu'un contentieux existe sur une demande au titre du paiement de la taxe sur les ordures ménagères et sur l'indexation. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts puisqu'il ne démontre pas l'existence d'un comportement fautif de Madame [V] lié aux agissements de son mandataire. Sur la demande d'arriéré Monsieur [T] conteste la demande d'arriéré sollicitée par Madame [V]. Il est redevable depuis le premier août 2020 d'une indemnité d'occupation qui a été fixée au montant du dernier loyer contractuel assorti de l'indexation, tel qu'il aurait été calculé si le bail initial s'était poursuivi Il lui appartient de justifier du versement de son loyer puis des sommes qu'il dit avoir payées postérieurement au jugement déféré. Le décompte produit par Madame [V] ( sa pièce 28) permet de constater que cette dernière sollicite l'indexation du loyer (puis celle de l'indemnité d'occupation). Le contrat de bail énonce que le loyer sera révisé chaque année sur la base de l'IRL du premier trimestre 2018. Monsieur [T] ne conteste pas le calcul de l'indexation. Ce même décompte fait état de sommes sollicitée au titre de la taxe sur les ordures ménagères qui ne sont pas justifiées et qui seront donc rejetées; il fait état des sommes qui ont été versées par Monsieur [T], qui ne conteste pas ces éléments. Ainsi, compte tenu de l'indexation à prendre en compte, de l'indemnité d'occupation et du rejet des sommes sollicitées au titre de la taxe sur les ordures ménagères, Monsieur [T] est redevable d'un arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation d'un montant de 20.445,29 euros. Il sera condamné au paiement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [T], essentiellement succombant, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [V] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Monsieur [T] sera condamné à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens et qui a rejeté la demande d'indemnité formée par Madame [V] sera infirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [D] [T] au titre des frais irrépétibles de première instance, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, REJETTE la demande de Monsieur [D] [T] tendant à voir dire qu'il bénéficie d'un bail verbal né à l'échéance du bail signé le 06 août 2018, à la suite de la délivrance d'un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2020, DIT que Monsieur [D] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le premier août 2020, ORDONNE l'expulsion de Monsieur [D] [T] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du premier août 2020 au montant du dernier loyer contractuel assorti de l'indexation, telle qu'il aurait été calculé si le bail initial s'était poursuivi, REJETTE la demande de Madame [G] [V] au titre des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères, CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser à Madame [G] [V] la somme de 20.445,29 euros arrêtée au 06 octobre 2022, DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [T], REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [T], REJETTE la demande de Monsieur [D] [T] au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser à Madame [G] [V] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,