Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute : 934
Références : R.G N° N° RG 23/01671 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PS3Y
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
Mme [M] [U] épouse [E]
M. [V] [G], [O], [H] [E]
C/
Mme [L] [W] épouse [N]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDEURS:
Madame [M] [U] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [V] [G], [O], [H] [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparants en personne assistés de Me Priscillia MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDERESSE:
Madame [L] [W] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparante en personne assistée de Me Caroline GUINCESTRE, avocat au barreau d’ESSONNE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 20 février 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : Me MIORINI + CCC
CCC Me GUINCESTRE
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 30 mars 2012, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ont donné en location à Monsieur [F] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 750,00 €, provision sur charges comprises.
Monsieur [F] [N] s’est marié avec Madame [L] [W] le 12 janvier 2017 puis est décédé le 23 juillet 2022, laissant son épouse comme seule titulaire du bail.
Le 25 avril 2023, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ont fait délivrer à Madame [L] [W], veuve [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 250,00 € selon décompte arrêté au 12 avril 2023.
Par voie électronique le 2 mai 2023, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à domicile le 3 octobre 2023, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ont attrait Madame [L] [W], veuve [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de leur acte introductif d'instance, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] sollicitent de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ;
ordonner l'expulsion de Madame [L] [W], veuve [N] ainsi que de toute personne dans les lieux de son fait avec l’assistance du commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L. 433-1, L. 433-5, L. 412-8, L. 433-3 et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;
dire que conformément aux articles L. 433-1, L. 433-2, L. 412-8, L. 433-3 et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires ;
condamner Madame [L] [W], veuve [N] au paiement des sommes suivantes :
9 000,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2023 (échéance incluse), outre intérêts à compter du commandement de payer ou de l’assignation pour les sommes qui y sont visées ;
une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmentée des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation payable jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 avril 2023 ;
ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus ;
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le 4 octobre 2023, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023 lors de laquelle un renvoi a été ordonné à celle du 20 février 2024 à la demande de la défenderesse.
Lors de l’audience du 20 février 2024, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E], comparants assistés de leur conseil, s’en rapportent à leur assignation et maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 15 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 750,00 €. Ils précisent que le paiement du loyer courant n’est pas repris et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis un an et demi. Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles en délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.
En réponse aux moyens développés par la défenderesse, ils font valoir qu’aucun élément n’est produit pour démontrer l’insalubrité du logement, que le rapport versé aux débats émane d’un agent de police judiciaire qui n’a pas compétence pour faire des constatations liées à l’insalubrité, et qu’il n’est pas signé. Ils font remarquer que le rapport est postérieur à l’assignation et qu’avant cela, les locataires ne leur avaient jamais fait part de la présence de nuisibles dans l’appartement alors que Monsieur [N] a vécu dans le logement pendant 12 ans et la défenderesse y est depuis 2017. Ils réfutent tout lien entre l’affection respiratoire dont souffrait Monsieur [N] et l’état de l’appartement. Ils soulignent que les courriers adressés avant la mise en œuvre de la procédure en résiliation de bail ne faisaient pas de mentions sur l’état du logement.
Au soutien du rejet de la demande de délais de paiement et pour quitter les lieux, ils expliquent qu’ils sont retraités et que la défenderesse n’est pas en mesure de payer le loyer.
Madame [L] [W], veuve [N], comparante, assistée de son conseil intervenant au titre de l’aide juridictionnelle partielle, s’en rapporte à ses conclusions écrites et sollicite, à titre principal, le rejet de la demande d’expulsion et l’octroi de délais de paiement ; à titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle sollicite le rejet des autres demandes de Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E].
Madame [L] [W], veuve [N] soutient que le loyer a été payé sans difficulté pendant 10 ans et qu’elle a rencontré des difficultés de paiement à la suite du décès de son époux, malgré ses efforts pour parvenir à payer le loyer. Elle a formé une demande de logement social le 1er juin 2023 et a tenté d’obtenir de l’aide auprès de la mairie. Elle ajoute qu’elle est en attente de la poursuite des opérations de succession de son mari. Elle souligne qu’elle héberge sa mère qui souffre de graves problèmes de santé. Elle fait également valoir la grande vétusté du bien, l’humidité omni-présente et la précarité des lieux loués. Elle précise qu’elle n’a pas perçu de salaire pendant son arrêt maladie. Elle souligne sa bonne foi et les nombreuses démarches pour tenter de trouver des solutions à sa situation financière.
Madame [L] [W], veuve [N] souligne qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 21 décembre 2023.
Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] versent aux débats un décompte arrêté au 15 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 750,00 €, hors dépens.
Il y a lieu de préciser que si la partie défenderesse expose des arguments tirés de l’indécence du logement, elle n’en tire aucune conclusion juridique et ceux-ci ne viennent au soutien d’aucune prétention.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [W], veuve [N] à payer à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] la somme de 12 750,00 € actualisée au 15 février 2024, échéance de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 250,00 € à compter du 25 avril 2023, date du commandement de payer, et sur la somme de 7 500,00 € à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Madame [L] [W], veuve [N] demande ainsi l’octroi de délais de paiement.
Néanmoins, le décompte produit par les demandeurs révèle que le dernier paiement de Madame [L] [W], veuve [N] est intervenu le 23 janvier 2023. Le paiement du loyer courant n’est donc pas repris, de sorte que les conditions légales permettant d’octroyer des délais de paiement ne sont pas remplies.
En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [L] [W], veuve [N] sera rejetée.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 2 mai 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 25 avril 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
Le bail conclu entre les parties contient une clause (article 2.12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [L] [W], veuve [N] le 25 avril 2023, pour un montant principal de 5 250,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Il y a lieu de rappeler, ainsi que cela a déjà été évoqué, que si la partie défenderesse expose des arguments tirés de l’indécence du logement, elle n’en tire aucune conclusion juridique et ceux-ci ne viennent au soutien d’aucune prétention. En particulier, il n’est pas invoqué une exception d’inexécution qui aurait empêché l’acquisition de la clause résolutoire.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus en application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [L] [W], veuve [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [W], veuve [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Aux termes de l'article L. 412-4 du même code, pour la fixation de ces délais, qui ne peuvent excéder un an, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, il ressort des justificatifs produits que Madame [L] [W], veuve [N] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 21 décembre 2023 et orienté vers un réaménagement des dettes, ce qui signifie que ses ressources, même si elles ne sont pas élevées, devraient lui permettre de régler ses charges courantes, et notamment son loyer. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social le 1er juin 2023, de sorte qu’elle a entamé des démarches en vue de son relogement. Elle démontre également être dans l’attente du règlement de la succession de son mari. Elle n’a pas d’enfants à charge mais héberge sa mère à son domicile.
Sur la situation des propriétaires, qui sont des bailleurs privés, il ressort des débats à l’audience qu’ils sont retraités. Aucune autre précision n’a été apportée quant à leur situation.
En conséquence, au regard de la situation de chacune des parties, il convient d'accorder à Madame [L] [W], veuve [N] un délai supplémentaire pour quitter les lieux d’un mois.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [W], veuve [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [W], veuve [N], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, il sera décidé que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [W], veuve [N], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [L] [W], veuve [N] sera condamnée à payer à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ;
CONSTATE que le contrat signé le 30 mars 2012 entre Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] et Madame [L] [W], veuve [N] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
DÉBOUTE Madame [L] [W], veuve [N] de sa demande de délais de paiement ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [L] [W], veuve [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
ACCORDE à Madame [L] [W], veuve [N] un délai supplémentaire pour quitter les lieux d’un mois ;
CONDAMNE Madame [L] [W], veuve [N] à payer à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] la somme de 12 750,00 € (douze mille sept cent cinquante euros) actualisée au 15 février 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 5 250,00 € et sur la somme de 7 500,00 € à compter de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [L] [W], veuve [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [W], veuve [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [L] [W], veuve [N] à payer à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Madame [L] [W], veuve [N] à payer à Madame [M] [U], épouse [E] et Monsieur [V] [G], [O], [H] [E] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [L] [W], veuve [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 avril 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERELA JUGE
