Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/05397

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 09 MARS 2023 N° RG 22/05397 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMHY AFFAIRE : S.A.R.L. ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER. C/ S.D.C. DU [Adresse 2] NE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Août 2022 par le Président du TJ de Nanterre N° RG : 22/00423 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 09.03.2023 à : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 445 24 8 3 88 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22341 Ayant pour avocat plaidant Me Karine ALTMANN, au barreau de Paris APPELANTE **************** S.D.C. DU [Adresse 2] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2269690 Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme RETORE, au barreau de Paris INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE La société Administration Pierre Immobilier (le cabinet API) a exercé les fonctions de syndic de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], à [Localité 4] depuis sa désignation le 22 juin 2011. Lors de l'assemblée générale du 7 septembre 2021, la copropriété a décidé de changer de syndic et a élu, en lieu et place du cabinet API, la société RJ Trode et Compagnie (le cabinet Trode). Consécutivement à cette nouvelle nomination, le cabinet API a remis le 18 octobre 2021 à son successeur les pièces relatives à la copropriété du [Adresse 2]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2021, le conseil de la copropriété a adressé une mise en demeure au cabinet API d'avoir à lui communiquer les éléments manquants listés, en vain. Par acte d'huissier de justice délivré le 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner en référé la société Administration Pierre immobilier aux fins d'obtenir principalement la remise de documents manquants en raison du changement de syndic. Par ordonnance contradictoire rendue le 9 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - ordonné à la société Administration Pierre Immobilier de remettre au SDC de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Trode exerçant sous l'enseigne White Bird, les documents suivants : - le registre des procès-verbaux des assemblées générales ; - les plans de l'immeuble ; - le bordereau de remise des pièces par l'ancien syndic ; - les clés /badges avec prix et prestataire ; - le contrat de prévoyance /mutuelle employés d'immeuble ; - les correspondances avec M. [J] (salarié de l'immeuble) ; - le relevé d'identité bancaire du livret A du syndicat des copropriétaires ; - les rapprochements bancaires N et relevés à la date de remise des pièces ; - l'index des compteurs d'eau (si existants) ; - le solde du Livret A ; - la quote part Fonds Alur, détails par copropriétaire ; - la quote part avance de trésorerie par copropriétaire ; - les appels provisionnels 1, 2 et 3ème trimestres 2021 ; le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, pendant une durée de 90 jours, passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - condamné la société Administration Pierre Immobilier à payer au SDC du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société Trode, la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Administration Pierre Immobilier aux dépens de l'instance, - rejeté toutes les autres demandes, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 19 août 2022, la société Administration Pierre Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Administration Pierre Immobilier demande à la cour de : '- juger recevable l'appel de la société Administration Pierre Immobilier et infirmer l'ordonnance entreprise ; - juger que le juge des référés a outrepassé ses compétences en reconnaissant une responsabilité de la société Administration Pierre Immobilier, ce qui ressort des prérogatives exclusives du juge du fond ; - juger que le mandat de l'intimé à été signé par M. [O], qui n'avait plus la qualité de propriétaire ; - juger que la société Administration Pierre Immobilier a remis le 18 octobre 2021, l'intégralité des documents en sa possession ; - juger que la condamnation prononcée à l'encontre de la société Administration Pierre Immobilier est infondée, celle-ci n'ayant plus rien en sa possession concernant la gestion de l'intimé ; - juger qu'il convient de faire application des dispositions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, concernant l'impossibilité dans laquelle se trouve l'appelante de satisfaire aux condamnations et obligations mises à sa charge ; - juger que la responsabilité de la société Administration Pierre Immobilier ne saurait être condamnée à verser une provision à valoir sur des dommages intérêts, dés lors que sa responsabilité n'est pas établie ; - juger qu'il appartient le cas échéant au SDC du [Adresse 2] représenté par son Syndic de formuler ses demandes sur le terrain de la responsabilité professionnelle de la société Administration Pierre Immobilier ; en conséquence : - infirmer en tous points l'ordonnance critiquée, sauf en ce qu'elle a déclaré M. [G] irrecevable à agir ; - débouter tout contestant aux présentes ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son Syndic, à verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; statuant à nouveau : - juger que la société Administration Pierre Immobilier n'est à l'origine d'aucune réticence dolosive ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son Syndic à verser la somme de 4 000 euros pour procédure abusive'. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet Trode, demande à la cour, au visa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de : '- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 9 août 2022 ; - débouter la société Administration Pierre Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société Administration Pierre Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Administration Pierre Immobilier aux entiers dépens de l'instance'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le cabinet API, appelant, sollicite à titre liminaire l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce que les condamnations prononcées à son encontre relèvent de la compétence du juge du fond et non de celle du juge des référés, dès lors qu'elles préfigurent sa responsabilité. Il demande en revanche la confirmation de l'ordonnance ayant déclaré l'action de M. [G], qui en outre ne serait plus copropriétaire depuis quelques semaines, irrecevable. Il sollicite ensuite l'infirmation de l'ordonnance attaquée en faisant tout d'abord observer que le contrat de syndic a été signé par M. [O] qui n'était plus propriétaire et que s'il n'a pas donné suite aux demandes du cabinet Trode postérieurement au 18 octobre 2021, c'est en raison du fait qu'il n'a tout simplement rien à lui remettre, à l'exception de la clôture du compte bancaire ici transmise. Il entend également relever que le bordereau de remise a été signé par le cabinet Trode le 18 octobre 2021 sans aucune réserve ni restriction. Il soutient ensuite que pour sa part, il a communiqué l'ensemble des éléments en sa possession et qu'il ne peut être condamné à exécuter une décision de justice qu'il ne peut satisfaire. Il indique qu'afin de contenter l'intimé, il a écrit à l'ancien syndic, mais qu'il lui a été impossible de récupérer les éléments plus anciens de la copropriété, ce qui au demeurant, ne l'a nullement empêché de gérer l'immeuble pendant des années. Il sollicite donc l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle aboutit à le condamner à une remise qui par essence ne peut être exécutée. Il fait valoir qu'il ne saurait davantage être condamné à une astreinte, dès lors que celle-ci ne saurait avoir une quelconque influence sur l'exécution d'une obligation déjà remplie et qu'à tout le moins, l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il doit être tenu compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés rencontrées pour l'exécuter, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la demande de dommages et intérêts auxquels il a été condamné, il soutient qu' il ne peut se voir reprocher aucune rétention dolosive dès lors qu'il ne détient plus de documents, et que si la copropriété devait subir un quelconque préjudice, elle ne pourrait en réclamer l'indemnisation que par le biais d'une action en responsabilité personnelle devant le juge du fond. Enfin, à titre d'appel incident, il sollicite la condamnation de l'intimé à lui verser la somme de 4 000 euros, faisant valoir que l'action initiée à son encontre est parfaitement abusive dès lors que les documents ont été remis en octobre 2021 et que l'intimé ne démontre pas une impossibilité de gérer le bien dont il assume la gestion. En réponse, le cabinet Trode, intimé ès qualités, expose que la compétence du juge des référés résulte expressément de l'article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite ensuite la confirmation intégrale de l'ordonnance attaquée, excipant des nombreux manquants suivants du cabinet API : - il a quitté l'assemblée générale du 7 septembre 2021 à l'annonce du non-renouvellement de son mandat, alors qu'il était tenu d'assurer sa mission de syndic jusqu'au lendemain, - il a refusé de remettre la feuille de présence ainsi que les pouvoirs et formulaires de vote par correspondance, alors qu'il savait pertinemment que ces documents étaient nécessaires pour l'établissement du procès-verbal d'assemblée générale, - il n'a respecté aucun des délais prévus par l'article 18-2 susvisé, en dépit de très nombreuses relances qui lui ont été adressées, tant par le nouveau syndic que par le conseil de l'immeuble. Il expose ensuite qu'à ce jour, le cabinet API n'a toujours pas communiqué les documents listés dans la mise en demeure qui lui a été envoyée le 27 octobre 2021. Il entend démentir les allégations adverses, soutenant que le nouveau syndic a écrit au cabinet API dès le lendemain de la remise des documents, le 19 octobre 2021, pour solliciter les éléments manquants, demande qui a été complétée et précisée dans le courrier de mise en demeure adressé le 27 octobre 2021 par le conseil de l'immeuble. Il souligne qu'il est vain pour l'appelant de s'estimer exonéré de son obligation de transmission au motif non prouvé qu'il ne serait plus en possession des documents visés par l'ordonnance dont appel, lesquels correspondent très exactement à ceux visés par l'article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et qu'il lui appartient le cas échéant de justifier des raisons pour lesquelles il ne serait pas en mesure de communiquer ces documents. Il relève que le cabinet API avait pourtant été mandaté lors de sa désignation par l'assemblée générale du 22 juin 2011 afin d'engager toute action en référé ou au fond contre l'ancien syndic pour obtenir les pièces administratives, comptables et les archives qui ne lui auraient pas été remises ; que dès lors qu'il n'a exercé aucun recours, cela signifie que l'ensemble des documents lui ont été remis lors de la passation. Il observe que le courrier communiqué à 3 jours de la clôture de la présente affaire, daté du 22 septembre 2022, dans lequel l'appelant sollicite l'ensemble des archives auprès de l'ancien syndic : - intervient plus de 11 ans après sa désignation comme syndic de l'immeuble ; - confirme que le cabinet API a bien manqué à ses obligations en ne sollicitant de l'ancien syndic les archives de l'immeuble alors qu'il avait été mandaté pour ce faire, - vise uniquement les archives alors qu'il sollicite également d'autres éléments, - a été rédigé pour les seuls besoins de la procédure et qu'il est évident qu'il ne serait suivi d'aucun effet. En conséquence, l'intimé demande à la cour de confirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a condamné l'ancien syndic à lui remettre les documents listés sous astreinte, ainsi qu'en ce qu'elle l'a condamné à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnel pour rétention abusive, soutenant que le juge des référés est parfaitement compétent pour ce faire. Il soutient que l'absence de remise cause un préjudice au SDC et notamment en ce que : - l'ensemble des copropriétaires va devoir régler plusieurs trimestres en un seule fois, - l'assemblée générale des copropriétaires ne peut toujours pas statuer sur les résolutions urgentes (notamment la réalisation de travaux) initialement fixées à l'ordre du jour de l'assemblée du 7 septembre dans la mesure où certains documents manquants empêchent le nouveau syndic de convoquer une nouvelle assemblée, - le nouveau syndic n'est pas en mesure d'identifier des éventuels impayés et par conséquent d'engager les démarches nécessaires, - le SDC va devoir régler a minima la somme de 630 euros à son nouveau syndic au titre des vacations réalisées par ce dernier pour obtenir les pièces manquantes, - le syndicat des copropriétaires a été contraint de demander à son nouveau syndic de lui faire l'avance des salaires de M. [J] (salarié de l'immeuble) étant donné que le cabinet API n'avait pas communiqué les éléments bancaires essentiels. Sur ce, A titre liminaire il sera observé que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « juger que » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, et qui s'analysent au cas présent plus exactement comme des moyens formulés par le cabinet API au soutien de ses prétentions. Par ailleurs, aucune partie ne critiquant le chef de dispositif ayant déclaré l'action de M. [Y] [G] irrecevable, il convient dès à présent de le confirmer. L'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. » (souligné par la cour) En application de cette disposition, qui prévoit expressément la compétence du juge des référés en la matière, il incombe à l'ancien syndic de justifier qu'il a satisfait à son obligation légale de transmettre les documents et archives du syndicat ainsi que les documents comptables, et s'agissant des pièces manquantes, qu'il a tout mis en 'uvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient, notamment auprès du syndic qui le précédait. Du fait du caractère légal de l'obligation de transmission pesant sur l'ancien syndic, il est constant que la charge de la preuve du respect des diligences prévues à cet article pèse sur ce dernier, qui doit donc prouver qu'il a entièrement satisfait à son obligation de transmission en remettant tous les documents qu'il devrait détenir, qui ne peut se contenter d'affirmer sans le prouver qu'il ne détient pas les documents réclamés qu'il devrait normalement détenir au vu des circonstances, sauf à prouver leur inexistence. Dans ce dernier cas, l'ancien syndic ne peut être contraint à établir postérieurement à son dessaisissement les pièces qu'il aurait dû établir du temps de son mandat. L'article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit quant à lui que : « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. » Au cas présent, le cabinet API ne conteste pas qu'il n'a pas communiqué au nouveau syndic de l'immeuble situé [Adresse 2] les éléments listés à la fois dans la mise en demeure qui lui a été adressée le 27 octobre 2021, puis dans le cadre de la présente action, et plus particulièrement par l'ordonnance dont appel, prétendant uniquement qu'il ne les détient pas et a remis l'ensemble des éléments en sa possession. Ce faisant, il ne procède à aucune démonstration des raisons de l'inexistence des éléments réclamés, et qu'il devrait normalement détenir. S'il est en effet audible qu'il n'ait pas récupéré les éléments auprès du syndic l'ayant précédé, il est en revanche inconcevable que le cabinet API ne soit pas a minima en possession des éléments suivants : - registre des procès-verbaux des assemblées générales ; - contrat de prévoyance /mutuelle employés d'immeuble ; - le relevé d'identité bancaire du livret A du syndicat des copropriétaires ; - le solde du Livret A ; - la quote part Fonds Alur, détails par copropriétaire ; - la quote part avance de trésorerie par copropriétaire ; - les appels provisionnels 1, 2 et 3ème trimestres 2021, lesquels documents, pour la plupart d'entre eux relativement récents, ont nécessairement été gérés par ses soins. Dans ces conditions, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné au cabinet API de remettre au SDC, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Trode, ces éléments, avec l'astreinte afférente. En revanche, l'ordonnance attaquée sera infirmée s'agissant de la remise des plans de l'immeuble, du bordereau de remise des pièces par l'ancien syndic, des « clés/badges avec prix et prestataire », des correspondances avec M. [J] (salarié de l'immeuble) et de l'index des compteurs d'eau, dont il n'est pas avéré que l'ancien syndic les détiendrait nécessairement. Enfin, l'ordonnance sera infirmée sur l'injonction de transmettre « les rapprochements bancaires N et relevés à la date de remise des pièces » puisqu'en cours d'instance, l'appelant justifie avoir communiqué le solde du compte bancaire du SDC ouvert dans les livres de la banque HSBC et qui a été clôturé, bien que tardivement, au 25 janvier 2022. Ce dernier élément en particulier, et le sens de la présente décision, démontrent que l'appelant est bien à l'origine d'une rétention injustifiée des documents qu'il aurait dû remettre au nouveau syndic, ayant entravé le fonctionnement normal du syndicat des copropriétaires et l'ayant exposé à des coûts injustifiés. Partant, comme le prévoient les dispositions de l'article 18-2 sus-rappelées, l'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné le cabinet API à verser au SDC la somme de 2 000 euros, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée à titre provisionnel. Il résulte de ce qui précède que l'appelant n'est quant à lui pas bien fondé à arguer d'une procédure abusive à son encontre, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, le cabinet API ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au SDC la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 9 août 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a ordonné à la société Administration Pierre Immobilier de remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les plans de l'immeuble, le bordereau de remise des pièces par l'ancien syndic, les « clés /badges avec prix et prestataire », les correspondances avec M. [J] (salarié de l'immeuble), les rapprochements bancaires N et relevés à la date de remise des pièces et l'index des compteurs d'eau, et sauf à préciser que la condamnation de la société Administration Pierre Immobilier à titre de dommages et intérêts est prononcée à titre provisionnel, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné à la société Administration Pierre Immobilier de remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les plans de l'immeuble, le bordereau de remise des pièces par l'ancien syndic, les « clés /badges avec prix et prestataire », les correspondances avec M. [J] (salarié de l'immeuble), les rapprochements bancaires N et relevés à la date de remise des pièces et l'index des compteurs d'eau, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise de ces pièces, Y ajoutant, Déboute la société Administration Pierre Immobilier de sa demande de dommages et intérêts, Condamne la société Administration Pierre Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société RJ Trode et Compagnie la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société Administration Pierre Immobilier supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,