Cour d'appel, 29 février 2024. 21/00777

ARRÊT N°24/ LF N° RG 21/00777 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRNT S.A. INGENIERIE BETON SYSTEME (IBS) SA S.A.S. MAYOTTE ROUTE ENVIRONNEMENT (MRE) C/ [H] S.C.P. MAREL-POPINEAU-ROCCA-AH FENNE - CHANE KHU HINE- [H] RG 1ERE INSTANCE : 17/02910 COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 27 AVRIL 2021 RG n° 17/02910 suivant déclaration d'appel en date du 05 MAI 2021 APPELANTES : S.A. INGENIERIE BETON SYSTEME (IBS) SA Chez Carrière IBS [Localité 6] - [Adresse 7] [Localité 5] Représentant : Me Jean pierre LIONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.S. MAYOTTE ROUTE ENVIRONNEMENT (MRE) Chez Carrière IBS [Localité 6] - [Adresse 7] [Localité 5] Représentant : Me Jean pierre LIONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEES : Madame [J] [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Eric LEBIHAN de la SAS G & P LEGAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.C.P. MAREL-POPINEAU-ROCCA-AH FENNE - CHANE KHU HINE- [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Eric LEBIHAN de la SAS G & P LEGAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLOTURE LE : 23 mars 2023. DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 29 Février 2024. Greffier lors des débats : Madame Nathalie BEBEAU, Greffier. Greffier lors du prononcé :Madame Marina BOYER, Greffier. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Février 2024. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 9 juillet 2012 reçu par Me [J] [H], notaire instrumentaire, M. [W] a pris, pour une durée de trois ans, l'engagement de vendre à la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM « une parcelle de terrain de 24 ha 45 a sur lequel est exploité une carrière », le prix devant être reçu sous la forme d'un bouquet de 200.000 € et d'une rente viagère de 10.000 € par mois, porté à 15 000 euros suivant avenant du 15 avril 2014. La réalisation de la promesse était soumise « à la double condition suspensive que: « Toutes les procédures ci-dessus relatées ainsi que toutes nouvelles procédures de revendication, expulsion ou de nature à grever le bien de quelque nature que ce soient qui pourraient être mises en 'uvre pendant la durée des présentes, soient levées et purgées de tous recours. La condition suspensive porte sur les procédures de revendication du bien ou de l'occupation de celui-ci. Les sommes de toutes natures et à quelque titre que ce soit qui pourraient être dues par le Vendeur (M. [W]) au titre des procédures en cours relatées ci-dessus resteront à sa charge. La libération matérielle (expulsion) et effective des lieux soit faite et que les biens objets des présentes soient libres de tout occupant lors de la réitération des présentes, le Promettant [M. [W]] supportera les frais de procédure et expulsions jusqu'à libération totale des lieux. Cette double condition est une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas contracté ». Suivant notification en date du 10 juin 2015, faite par exploit d'huissier de justice, la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM a fait connaître au vendeur son intention de réaliser la promesse de vente et son avenant, et de renoncer à toutes les conditions suspensives indiquées dans lesdits actes, à savoir la purge des procédures de revendication et expulsion, ainsi que la libération matérielle de l'occupant. Le 15 septembre 2015, Me. [H] a reçu l'acte de vente reprenant les conditions prévues par la promesse du 9 juillet 2012 modifiée par un avenant du 15 avril 2014. Par acte rectificatif en date du 30 mars 2016, reçu par Me. [H], notaire associée au sein de la SCP MAREL ' POPINEAU ' ROCCA ' AH-FENNE - CHAN KHU HINE ' [H], il est procédé à l'acte rectificatif « les parties précisent que la mention selon laquelle Monsieur [T] [W] conservera l'entier bénéfice des condamnations qui seront prononcées à son profit à l'issue de la procédure visée au point 3) de l'état des procédures en cours figurant à l'acte reçu le 15 septembre 2015 procède d'une erreur matérielle (') D'un commun accord entre les parties, cette procédure sera poursuivie par la Société VINCI CONSTRUCTION DOM TOM qui fera son affaire personnelle des éventuels travaux de remise en état qui devront être entrepris et de tout recours contre les Sociétés IBS et/ou SNC GRANDE VALLEE, précédents exploitants de la carrière conformément à l'arrêt qui sera rendu par la Cour d'appel de MAMOUDZOU. » M. [W] est décédé le [Date décès 3] 2016. Suivant acte d'huissier du 19 juin 2017, les sociétés IBS et MRE (ancien locataire de la carrière et occupant sans droit ni titre) ont assigné Me. [H], notaire associée, et la SCP MAREL ' POPINEAU ' ROCCA ' AH-FENNE - CHAN KHU HINE ' [H], devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir reconnaître l'existence d'une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile et d'obtenir réparation aux motifs que : - le notaire n'avait pas avisé M. [W] de la caducité de la promesse de vente, - M. [W] n'a pas été averti qu'il pouvait rétracter sa promesse jusqu'à la levée d'option par la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM sans poursuite en exécution forcée de la vente, -M. [W] n'a pas été conseillé sur les conséquences liées au choix d'une vente sous forme d'une vente viagère, -les fautes du notaire ont privé les appelants ou d'autres sociétés d'une chance d'acquérir la carrière et de préserver l'activité et donc, l'exploitation sur le site de [Localité 6]. Par jugement en date du 27 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : - DEBOUTE les sociétés IBS et MRE de l'ensemble de leurs demandes, - CONDAMNE in solidum les demanderesses aux dépens. * * * Par déclaration du 5 mai 2021, les sociétés IBS et MRE ont interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 5 mai 2021. Les sociétés IBS et MRE ont déposé leurs uniques conclusions d'appelantes sur le fond le 30 juillet 2021. Me. [H] et la Société Civile Professionnelle MAREL ' POPINEAU ' ROCCA ' AH-FENNE - CHAN KHU HINE ' [H] ont déposé leurs uniques conclusions d'intimés le 2 novembre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2023. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de leurs uniques conclusions d'appelantes sur le fond déposées le 30 juillet 2021, les sociétés IBS et MRE demandent à la cour de : - INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel, Statuant à nouveau, - JUGER que c'est fautivement que, ni dans l'acte authentique de vente du 15 septembre 2015 reçu par Me. [H], ni dans aucun acte antérieur ou concomitant, M. [W] n'a été informé par ses soins de ce que la renonciation unilatérale par la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM à la double condition suspensive « essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas contracté », contenue dans la promesse de vente du 9 juillet 2012, n'emportait pas obligation de procéder à la cession envisagée, - JUGER que c'est fautivement que M. [W] n'a pas non plus été informé par Me [H] que la promesse du 9 juillet 2012 était devenue caduque au jour de la signature de l'acte de vente du 15 septembre 2015, - JUGER que c'est fautivement que M. [W] n'a pas été averti par Me [H] de l'incidence fiscale des actes auxquels elle a prêté son concours, - JUGER que c'est fautivement qu'aucun conseil n'a été donné par Me [H] à M. [W] sur les modalités de perception du prix de la vente de son bien, particulièrement sur les inconvénients d'opter pour une rente viagère sans maintien de la jouissance, - JUGER que c'est fautivement que Me [H] n'a pas, non plus, averti M. [W] qu'il pouvait rétracter sa promesse jusqu'à la levée d'option par la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM et ce, sans s'exposer à une action judiciaire en vente forcée, - JUGER que Me [H] a ainsi manqué à son devoir de conseil à l'égard de M. [W], En conséquence, - RECEVOIR les sociétés IBS et MRE en leurs demandes et, y faisant droit, - JUGER que Me. [H], Notaire associé membre de la Société Civile Professionnelle Jean-Marc MAREL, Christophe POPINEAU, Valérie ROCCA, Marie-Josée AH-FENNE, Nathalie CHAN KHU HINE et [J] [H], Notaires associés, a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle et celle de la société civile professionnelle dont elle est associée, à l'égard des sociétés IBS et MRE, Avant dire droit sur les préjudices, - ORDONNER une expertise pour déterminer l'étendue des préjudices subis par les sociétés IBS et MRE à cet effet, - COMMETTRE en qualité d'Expert tel professionnel qu'il plaira à la cour et dire que celui-ci pourra s'adjoindre, s'il l'estime utile, tous sapiteurs de son choix, - DONNER à l'Expert la mission suivante : se rendre sur les parcelles cédées le 15 septembre 2015 par M. [W] à la société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM, après y avoir convoqué les parties, se faire communiquer par les parties ou leurs Conseils tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, recueillir de façon précise les déclarations desdites sociétés sur leurs doléances, dresser un état descriptif technique des installations et matériels industriels appartenant aux sociétés précitées et se trouvant sur le site en cause, Evaluer les coûts pour les sociétés précitées de réinstallation de leurs activités sur un autre site à Mayotte en intégrant le coût du déménagement des installations industrielles et la réinstallation/reconstruction des ensembles immobiliers nécessaires à l'exploitation (bureaux, hangars et plateformes), les coûts de la gestion sociale (mise en place de périodes d'activités partielles), les coûts inhérents à l'arrêt d'activité et à l'approvisionnement en matières premières le temps du transfert des installations et, dans l'hypothèse où un déménagement s'avérait impossible faute de terrain disponible, évaluer les gains futurs que les demanderesses auraient pu réaliser durant les 20 années pendant lesquelles elles auraient pu exploiter la carrière de [Localité 6] et évaluer ainsi la perte de chance, Evaluer la valeur des fonds de commerce des société IBS et MRE à la date du 1er juin 2015, - DIRE que l'Expert établira un pré-rapport et répondra dans le rapport définitif aux éventuelles observations écrites des parties, - FIXER le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'Expert, - CONDAMNER in solidum Me. [H] et la SCP Jean-Marc MAREL, Christophe POPINEAU, Valérie ROCCA, Marie-Josée AH-FENNE, Nathalie CHAN KHU HINE et [J] [H] à payer à chacune des demanderesses la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, -DEBOUTER les intimées de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires. * * * Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimées déposées le 2 novembre 2021, Me. [H] et la SCP MAREL ' POPINEAU ' ROCCA ' AH-FENNE - CHAN KHU HINE ' [H] demandent à la cour de : - JUGER recevable et bien fondées les écritures de Maître [J] [H] et de la SCP Jean-Marc MAREL, Christophe POPINEAU, Valérie ROCCA, Marie-José AH-FENNE, Nathalie CHAN KHU HINE et [J] [H], En conséquence, - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en date du 27 avril 2021, Y ajoutant, - CONDAMNER solidairement les Sociétés INGENIERIE BETON SYSTÈME (IBS) et MAYOTTE ROUTE ENVIRONNEMENT (MRE lesdites sociétés à payer à chacune des défenderesses la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, dont distraction au profit de l'Avocat aux offres de droit. * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur ce, 1 ' Sur la chronologie du litige selon la cour, Pour mémoire, par deux baux emphytéotiques en date des 2 février 1996 et 16 décembre 2002, M. [W] a consenti la location partielle de sa carrière à la société IBS d'une parcelle de terrain d'une superficie de 13ha 36a 28ca, et à la SNC GRANDE VALLEE une parcelle de 10ha. Par l'effet d'un jugement en date du 3 avril 1997, le tribunal de première instance de Mamoudzou, confirmé par un arrêt définitif du 4 novembre 1997 du tribunal supérieur d'appel de Mamoudzou a, notamment : Dit que la promesse de bail emphytéotique sous seing privé signée entre M. [W] et la société IBS le 20 février 1996 vaut bail emphytéotique, Dit que la présente décision, vaut contrat de bail. Par l'effet, d'avenants et de nouveaux baux, la superficie totale des parcelles louées aux deux sociétés a été portée à 24ha 14ca et 78a. M. [W] a saisi le tribunal de première instance de Mamoudzou aux fins de résiliation du bail avec les deux sociétés pour défaut de paiement du loyer. Par jugements en date des 29 août 2008 et 17 octobre 2008, la juridiction a, notamment: Prononcé la résiliation judiciaire des deux baux entre M. [W] et les deux sociétés, Ordonné l'expulsion sous astreinte des locataires et occupants, Enjoint sous astreinte de remettre le site en état conformément à la règlementation applicable en matière d'exploitation des carrières à MAYOTTE, Fait défense aux deux sociétés de poursuivre l'extraction des matériaux des sites. Par deux arrêts en date des 5 octobre 2010, le tribunal supérieur d'appel de Mamoudzou a confirmé les jugements entrepris en toutes les dispositions, sauf celles relatives aux conséquences de la résiliation judiciaire du bail emphytéotique, et statuant à nouveau a notamment : Ordonné l'expulsion des deux sociétés et de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, Ordonné à la société HOLD INVEST la remise en état des lieux conformément aux exigences des dispositions législatives et règlementaires applicables à MAYOTTE lors de la cessation de l'activité d'une carrière dans un délai de 3 mois sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, Condamné les deux sociétés à verser à M. [W] à compter de la résiliation du bail prononcé par les jugements déférés une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer fixé par le bail avant sa résiliation, outre les impôts à la charge jusqu'à la libération complète des lieux, Dit n'y avoir lieu à interdire aux deux sociétés la poursuite de toute activité d'extraction et d'effectuer tout dépôt de déchet sur le site, Dit n'y avoir lieu à évocation par le tribunal supérieur d'appel sur le montant de l'arriéré locatif et la nature et le montant des travaux nécessaires pour sécuriser la carrière et remettre le site en état. Les sociétés IBS, HOLD INVEST et GRANDE VALLEE ont saisi le juge de l'exécution du tribunal de première instance de Mamoudzou d'une demande d'octroi de délai de grâce. Par jugements en date des 7 avril 2011, le juge de l'exécution a rejeté les demandes de délai de grâce et fait droit à la demande de M. [W] en liquidant les astreintes pour la période du 3 janvier 2011 au 17 février 2011. Sur appel desdites sociétés et par arrêt en date des 7 décembre 2011, la cour a rejeté les appels formés à l'encontre des décisions rendues par le juge de l'exécution. Par arrêt en date des 12 juin 2012, la Cour de cassation a déclaré non admis les pourvois formés contre ces deux décisions. 2 ' Sur la mise en 'uvre de la responsabilité du notaire, Vu l'article 1382 et suivants du code civil devenu, suivant ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats et des obligations, les articles 1240 à 1244 du code civil, Conformément au droit commun de la responsabilité civile, pour pouvoir être exercée, l'action en responsabilité civile dirigée contre un notaire obéit aux conditions classiques résultant d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage. Un notaire est susceptible de commettre une faute dès lors qu'il manque à l'une des deux catégories d'obligations : l'obligation d'authentification et l'obligation de conseil. Le devoir de conseil s'apparente à la mission qu'ont les notaires d'éclairer leurs clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrit. A la différence du devoir d'authentification, il n'existe pas de définition légale. Le devoir de conseil présente un caractère impératif et absolu. Si le plus souvent, la responsabilité du notaire est mise en 'uvre par le client de l'officier public, le manquement au devoir de conseil ne saurait être invoqué par un tiers à l'acte. C'est ce que la première chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 3 mai 2018 selon lequel « le notaire qui instrumente un acte de vente n'est tenu d'aucun devoir d'information et de conseil envers les tiers dont il n'a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d'un droit opposable aux parties. » En l'espèce, les sociétés IBS et MRE reprochent à M. [H] « d'avoir manqué à ses obligations légales à l'égard du vendeur, manquements qui ont causé un important préjudice aux sociétés exposantes qui sont ainsi parfaitement bien fondées à rechercher sa responsabilité extracontractuelle à leur égard. » Or, les sociétés IBS et MRE sont des tiers par rapport aux actes notariés authentifiés des 15 septembre 2015, modifié par avenant du 15 avril 2014 et acte rectificatif en date du 30 mars 2016 entre M. [W] et la Société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM. En effet, la résiliation judiciaire des baux emphytéotiques pour non-paiement des loyers a été ordonnée, outre, l'expulsion des sociétés appelantes et de tous occupants de leur chef par jugements en date des 29 août 2008 et 17 octobre 2008 du tribunal de première instance de Mamoudzou, confirmés par deux arrêts en date des 5 octobre 2010 du tribunal supérieur d'appel de Mamoudzou. En dépit de ces décisions judiciaires définitives, la société IBS et MRE occupent toujours le site de carrière sans droit, ni titre. D'autre part, les sociétés IBS et MRE soutiennent que le notaire aurait commis une faute résultant du choix pour une vente sous forme d'un contrat de rente viagère. Or, les sociétés appelantes sont mal fondées pour venir critiquer l'option choisie dans le cadre d'une vente à laquelle, elles ne sont pas parties, plus particulièrement la parcelle de terrain de 24 ha 45 a, objet de la vente. Me. [H] n'est pas tenue de protéger les intérêts des tiers qui ne disposent pas d'un droit opposable à M. [W] et la Société VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM. De surcroît, les sociétés IBS et MRE font valoir que leur préjudice résulte de la perte de chance d'acquérir ou de céder ses fonds de commerce aux nouveaux acquéreurs déclarés (LAFARGE MAYOTTE, société NDA INVEST, COLAS MAYOTTE) la carrière de M. [W] aux fins d'exploitation et donc, de réaliser des profits et autres gains futurs. Or, les promesses d'achat faites par les sociétés appelantes (4 000 000 euros) ne sont pas justifiées et encore moins réalistes dans la mesure où, pour rappel, lesdites sociétés sont en conflit ouvert avec M. [W] comme les différentes procédures judiciaires peuvent en témoigner. Celles-ci occupent toujours les lieux alors qu'une décision du juge de l'exécution des 7 avril 2011, confirmé en appel par arrêts en date des 7 décembre 2011, a ordonné la liquidation des astreintes pour la période du 3 janvier 2011 au 17 février 2011. Par courrier adressé au Préfet de MAYOTTE, M. [W] a clairement exprimé sa volonté en expliquant que « je n'accepterai jamais toutes négociations avec IBS et principalement M. [G] ; en conséquence je vous affirme maintenir la position qui a toujours été la mienne, que j'ai évoqué lors de notre entretien, à savoir le respect des jugements rendus par les Tribunaux, et donc l'expulsion d'IBS et consorts de ma carrière de [Localité 6], ce qui me permettra enfin de respecter la promesse de vente accordée à VINCI. » En définitive, la réalisation de la vente litigeuse s'avère n'être que la conséquence d'une situation juridique et non la cause ou le fait générateur d'une faute. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucune faute ne peut être reprochée aux intimés au titre du devoir de conseil. Par conséquent, les sociétés IBS et MRE seront déboutées et le jugement querellé sera confirmé de ce chef. 3 ' Sur les autres demandes, Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais irrépétibles engagés. Les sociétés IBS et MRE seront condamnées solidairement à payer à chacune des parties la somme de 2 500 euros. Succombant, les sociétés IBS et MRE seront condamnées solidairement aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort et en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE solidairement la société INGENIERIE BETON SYSTEME (IBS) et MAYOTTE ROUTE ENVIRONNEMENT (MRE) à payer à Maître [J] [H] et la Société Civile Professionnelle Jean-Marc MAREL, Christophe POPINEAU, Valérie ROCCA, Marie-Josée AH-FENNE, Nathalie CHAN KHU HINE et [J] [H] une indemnité de 2.500,00 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement la société INGENIERIE BETON SYSTEME (IBS) et MAYOTTE ROUTE ENVIRONNEMENT (MRE) aux dépens dont distraction au profit de l'avocat aux offres de droit ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT