Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/02309

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/02309 N° Portalis DB3S-W-B7H-YMXP Minute : 752/24 ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRVAILLEURS Représentant : Me Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0377 C/ Madame [M] [S] Représentant : Me Karima ABDALLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L310 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me VAN GEIT Copie délivrée à : Me ABDALLI Le 10 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire par délibéré prorogé en date du 24 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRVAILLEURS (ALJT), dont le siège social est sis [Adresse 3], Représentée par Maître Xavier VAN GEIT, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [M] [S], demeurant [Adresse 4], [Adresse 4], Comparante en personne, assistée de Maître Karima ABDALLI, désignée le 11.03.2024, par décision rectificative, au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2023-011523 (AJ totale) D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Par acte signé sous seing privé le 3 juin 2020, renouvelé par un avenant en date du 20 janvier 2021 pour une période courant du 1er janvier 2021 au 31 juillet 2021, puis par un avenant en date du 6 octobre 2021 pour une période courant du 1er août 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a consenti la location à Madame [M] [S] d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle d'un montant de 419 €, dont 35 € correspondant à la part des prestations annexes obligatoirement fournies et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 384 euros. Par acte signé sous seing privé le 24 août 2020, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a également consenti la location à Madame [M] [S] d'un parking situé à la même adresse moyennant le paiement d'une prestation supplémentaire de 25,50 €. En raison du défaut de paiement des redevances, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a fait délivrer par exploit d'huissier de justice en date du 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 3636 € au titre des redevances impayées arrêtées à la date du 22 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de séjour. Elle a ensuite fait assigner Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023 aux fins de : - à titre principal, juger que le contrat de séjour conclu le 3 juin 2020 est rompu par arrivée du terme à compter du 31 décembre 2021, - à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de séjour à compter du 24 juillet 2023, - en conséquence et en tout état de cause : - ordonner la libération des lieux, - ordonner l'expulsion immédiate de Madame [M] [S] et de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux, - ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [M] [S] et, à défaut de toute valeur vénale, procéder à leur destruction, - condamner Madame [M] [S] au paiement : - à titre principal, de la somme de 1 224,50 € au titre des redevances impayées à la date de la rupture du contrat de séjour, soit le 31 décembre 2021, à titre subsidiaire de la somme de 4237,94 euros au titre des redevances impayées au titre des redevances impayées à la date d'acquisition de la clause résolutoire soit le 24 juillet 2023 - d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges soit la somme mensuelle de 461,58 €, outre la somme de 2,55 € au titre de l'assurance habitation, pour la période courant soit à titre principal du 1er janvier 2022, soit à titre subsidiaire à compter du 24 juillet 2023, jusqu'au départ effectif des lieux et la restitution des clés, - de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 3 décembre 2021 et le coût du commandement de payer signifié le 23 juin 2023, - condamner Mme [S] à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, et ce en application de l'article 1231-6 du code civil ; - juger que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal et en application de l'article 1343-2 du code civil, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions des articles L 632-3, L633-1 et suivants et R633-3 du code de la construction et de l'habitation ainsi que les articles 1103 et suivants, 1217, 1224 et suivants, 1231-6 et 1343-2 du code civil, et expose que le contrat de séjour en date du 3 juin 2020, renouvelé par un avenant en date du 20 janvier 2021 pour une période courant du 1er janvier 2021 au 31 juillet 2021, puis par un avenant en date du 6 octobre 2021 pour une période courant du 1er août 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, a pris fin au 31 décembre 2021 et n'a pas été renouvelé, de sorte que la résidente est désormais occupante sans droit ni titre, et que son expulsion doit être ordonnée. Il constate en outre que la résidente a cessé de payer régulièrement ses redevances et qu'elle n'a pas régularisé cette situation dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire présente au contrat est acquise. Après deux renvois, à l'audience du 25 mars 2024, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs, représentée, a réactualisé le montant de l'indemnité d'occupation demandé à la somme de 475,62 euros outre la somme de 2,55 euros au titre de l'assurance habitation et maintenu l'ensemble de ses demandes formulées dans l'acte d'assignation à l'exception de sa demande de condamnation au montant des redevances impayées, les sommes dues ayant été apurées par un règlement effectué par la CAF le 29 janvier 2024. Elle a ajouté que Mme [S] ne peut tenter de faire échec à l'échéance contractuelle du contrat de séjour au motif que l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ne se serait pas prévalu de l'expiration du terme du contrat, que peu importe qu'elle ait mentionné sur les factures de redevances le terme " redevances " en lieu et place du terme " indemnité d'occupation ", ce qui est sans effet sur l'échéance contractuellement définie du contrat de séjour. Doivent être pris en considération les termes du contrat de séjour ainsi que les termes de la sommation de payer signifiée le 3 décembre 2021. Elle a rappelé que le contrat de séjour est un outil d'accompagnement social qui n'a pas pour but de s'inscrire dans la pérennité. L'objectif spécifiquement déterminé était l'accès à un logement autonome, que Madame [S] s'est soustraite à toutes démarches en ce sens malgré l'assistance qu'elle a pu recevoir. Enfin la régularisation d'un plan d'apurement avec la défenderesse ne constitue qu'une contrepartie exigée par la Caisse d'Allocations Familiales au maintien des allocations logement, mais est sans conséquence sur l'échéance du contrat de séjour. S'agissant de la demande d'expulsion de la défenderesse, elle a souligné avoir contesté la recevabilité du dossier de surendettement déposée par Mme [S], elle a rappelé que l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément de son dispositif les loyers foyers, et qu'il est impossible de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans un contrat de résidence. Mme [S] ne verse par ailleurs aucun élément démontrant une quelconque recherche active de relogement. Elle bénéficie par ailleurs d'un support familial, et elle n'occuperait pas ou n'aurait pas occupé son logement durant une longue période, ce qui démontre qu'elle bénéficie d'une solution de logement. Enfin, la défenderesse dispose d'un contrat de travail, mais ne verse toutefois aucun élément actualisé de sa situation financière. Madame [M] [S], assistée, demande à titre principal que l'Association pour le logement des jeunes travailleurs soit déboutée de ses demandes, qu'il soit jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et que le contrat a été renouvelé par tacite reconduction, juger que la créance est éteinte et qu'elle doit être maintenue dans les lieux. A titre subsidiaire, elle demande que lui soit accordé les plus larges délais de paiement, qu'il soit jugé que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital, qu'il lui soit accordé les délais prévus par les articles L412-1 du code de procédures civiles d'exécution, et que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Elle a exposé que l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ne s'est pas prévalue de la fin de ce contrat, qu'après le 31 décembre 2021, elle a continué à lui facturer des loyers et charges sans faire état d'indemnité d'occupation. Elle a également accepté la signature d'un plan d'apurement le 5 janvier 2022 courant jusqu'en 2027. En outre, les mises en demeure de payer délivrées en 2002 ainsi que le commandement de payer ne faisaient pas état de la fin du contrat de séjour mais seulement de sa situation d'impayés. Si le commandement de payer signifié le 23 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au contrat, cela induit que ce contrat est encore en cours d'exécution. S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, celle-ci ne peut être constatée dans la mesure où à la date du commandement du 23 juin 2023, l'ensemble des termes mensuels ont été réglés. En outre, Mme [S] a procédé à la régularisation de l'impayé en dépit de ses difficultés financières et de santé. S'agissant de la demande d'expulsion, la recevabilité de la demande de surendettement emporte interdiction de poursuivre une mesure d'expulsion. Elle n'a par ailleurs aucune solution de relogement, sa famille n'étant pas en mesure de l'héberger. Si le tribunal faisait droit aux demandes de l'association, cela aurait pour conséquence la récupération par la Caisse d'Allocations Familiales de l'allocation logement qui lui a été versée. Sa dette serait alors de 4534,88 euros. Elle sollicite alors les plus délais pour s'acquitter de cette somme. Au regard des articles L722-8 et L 722-9 du code de la consommation, il est demandé au tribunal la suspension des mesures d'expulsion pour un délai maximum de deux et jusqu'à ce que la commission de surendettement rende une décision sur les mesures à prendre. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. Le délibéré a été prorogé à la date du 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le terme du contrat de résidence L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1215 du même code dispose que, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction, celle-ci produisant les mêmes effets que le renouvellement du contrat. En l'espèce, l'article II inséré au contrat de séjour en date du 3 juin 2020 stipule que : " L'association ALJT consent au résident qui l'accepte, le droit d'occuper personnellement et temporairement à compter du 1er juin 2020 le logement ci-après désigné […] Le contrat sera tacitement renouvelé pour la même durée jusqu'au 31 décembre 2020. Le présent contrat pourra être renouvelé par voie d'avenant. […] En tout état de cause, la durée de séjour ne peut excéder 24 mois " Aux termes d'un avenant signé le 20 janvier 2021, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs et Madame [M] [S] sont convenus de renouveler le contrat de séjour à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 37 juillet 2021. Aux termes d'un second avenant signé le 6 octobre 2021, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs et Madame [M] [S] sont convenus de renouveler le contrat de séjour à compter du 1er août 2021 jusqu'au 31 décembre 2021. Il résulte de l'examen des pièces produites par la demanderesse que les parties au contrat ont continué à exécuter les obligations dudit contrat postérieurement au 31 décembre 2021. En l'absence de paiement par la défenderesse de ses redevances, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs lui a fait parvenir une sommation de payer le 3 décembre 2021, soit avant le 31 décembre 2021, et ensuite plusieurs mises en demeure en 2022 et 2023, sans jamais lui indiquer qu'elle considérait leur relation contractuelle terminée du fait de son expiration contractuellement prévue au 31 décembre 2021. Elle ne fait par ailleurs pas état dans son recours à l'encontre de la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement d'un contrat de location venu à expiration. Enfin, elle a fait délivrer à la défenderesse un commandement avec clause résolutoire à la date du 23 juin 2023, preuve qu'elle considère que le contrat de bail s'est tacitement reconduit. Il doit en conséquence être considéré que le contrat de séjour conclu le 1er juin 2020 s'est tacitement reconduit et la demande visant à faire constater la rupture du contrat de bail par arrivée de son terme sera rejetée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application des dispositions de l'article L633-2 du Code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R. 633-3 du Code de la construction et de l'habitation précise qu'en cas d'impayé, le contrat de résidence peut être résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure soit lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire en cas de paiement partiel, soit lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés. Aux termes de l'article R. 633-3 du Code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception ; Un commandement valant la clause résolutoire (article VI), sollicitant une régularisation de la situation dans un délai d'un mois, a été signifié par exploit de commissaire de justice le 23 juin 2023 pour un impayé de 3 636 euros, correspondant à un arriéré de redevances de plus deux mois malgré des règlements partiels. En l'absence d'apurement de l'arriéré de redevances à la date du 23 juillet 2023, la clause résolutoire s'est trouvée acquise à cette date. Les articles L633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, contrairement à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas prévu la possibilité de suspendre les effets d'une clause résolutoire considérée acquise. Madame [M] [S] est en conséquence depuis le 24 juillet 2023 occupante sans droit ni titre des lieux litigieux. Sur la demande d'expulsion et la demande reconventionnelle de suspension de la mesure d'expulsion L'article 722-2 du code de la consommation dispose que la recevabilité de la demande au bénéfice d'une procédure de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article 722-6 du même code dispose que dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur. L'article L 722-7 dispose ensuite qu'en cas d'urgence, la saisine du juge peut intervenir à l'initiative du présent de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la banque de France ou du débiteur. Enfin, l'article L722-9 dispose que cette suspension est acquise, pendant une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 , jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 , jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Il apparait que l'expulsion n'est ni une mesure d'exécution diligentée à l'encontre des biens de Mme [S], ni une cession de rémunérations. La recevabilité au bénéfice d'une procédure de surendettement, outre le fait qu'elle a fait l'objet d'un recours devant le juge du surendettement, n'a donc aucune conséquence sur une demande de mesure d'expulsion. Quant à l'absence de solution de relogement de Mme [S], celle-ci peut être mise en avant à l'appui d'une demande de délais pour quitter les lieux mais est juridiquement sans incidence sur la décision d'expulsion. En conséquence, l'expulsion de Madame [M] [S], et de tout occupant de son chef, des lieux sera ordonnée. Cette mesure de suspension ne pourra faire l'objet d'une suspension en application des articles L 722-6 et suivants du code de la consommation dans la mesure où Madame [M] [S] ne justifie pas au jour de l'audience d'une décision devenue définitive de recevabilité à une procédure de surendettement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le propriétaire, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. En l'espèce, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur le paiement d'une indemnité d'occupation Madame [M] [S] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 23 juillet 2023. Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des redevances, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle actuelle, soit la somme de 435,42 euros, outre la somme de 25 euros au titre de la location du parking, et 2,55 euros au titre de l'assurance habitation et ce, à compter du 23 juillet 2023, date de la résiliation du contrat de séjour, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Sur les sommes dues au titre du contrat de résidence Il convient de donner acte à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de son désistement de sa demande de condamnation au montant des redevances impayées ; Sur la demande de capitalisation des intérêts Au regard du désistement intervenu, cette demande est devenue sans objet. Sur la demande de délais de paiement Il apparait que Madame [M] [S] n'est à ce jour redevable d'aucune somme à l'égard de la demanderesse. Sa demande visant à obtenir des délais en cas de demande par la Caisse d'Allocations Familiales de remboursement de l'allocation logement qui lui a été versée est à ce stade hypothétique. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 juin 2023 à l'exclusion de la sommation de payer en date du 3 décembre 2021 qui s'abstient de viser la clause résolutoire et de prévoir un délai d'un mois pour s'acquitter des sommes dues. En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de séjour conclu le 3 juin 2020, modifié par avenants en date du 20 janvier et 6 octobre 2021, entre l'Association pour le logement des jeunes travailleurs et Madame [M] [S] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du 23 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; AUTORISE l'expulsion de Madame [M] [S] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de sa demande d'astreinte ; CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance soit la somme de 435,42 euros, outre la somme de 25 euros au titre de la location du parking et la somme de 2,55 € au titre de l'assurance habitation, et ce à compter du 24 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONSTATE le désistement de l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de sa demande de condamnation au paiement des redevances restées impayées ; DIT sans objet les demandes liés aux interêts ; DEBOUTE Madame [M] [S] de sa demande de suspension de la mesure d'expulsion en application des articles L 722-8 et suivants du code de la consommation et de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, La greffière, Le juge