Texte intégral
N° RG 23/01707 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O2GR
Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 06 février 2023
RG : 22/02144
S.A.S. C.O IMPORT EXPORT
C/
S.C.I. [C]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 07 Février 2024
APPELANTE :
La société C.O IMPORT EXPORT, société par actions simplifiée au capital de 4 000 euros, dont le siège se trouve[Adresse 1], immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 843 402 488, prise en la personne de son Président en exercice,
Représentée par Me Kevin CHAPUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 2207
INTIMÉE :
La société KIFUI, société civile immobilière au capital de 121 959,21 euros, inscrite au RCS de LYON sous le n°426 254 444, dont le siège social est sis au [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social
Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502
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Date de clôture de l'instruction : 19 Décembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Décembre 2023
Date de mise à disposition : 07 Février 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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La société C.O Import Export est une société constituée le 26 octobre 2016, intervenant dans le domaine de « l'import-export de tous produits industriels et électroniques ».
Par contrat de bail commercial en date du 31 mai 2021 la SCI Kifui a loué à la société C.O Import Export, pour une durée de neuf années à compter du 21 mai 2021 un local d'activité composé d'un entrepôt de 210 m² et de bureaux de 70 m², sis au [Adresse 4] à [Localité 5].
Il a été convenu d'un loyer annuel de 20 439,24 € HT, outre TVA au taux légal en vigueur, payable trimestriellement d'avance et indexé sur l'indice ILAT, d'une provision pour charges à concurrence de 782,20 € HT par trimestre, outre TVA au taux légal en vigueur, et 800 € HT par trimestre à titre de provision pour la taxe foncière.
Par acte signifié le 11 mai 2022, la société Kifui a fait délivrer au preneur un premier commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte en date du 29 juin 2022, elle l'a fait assigner devant le juge des référés aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, son expulsion et le paiement de la dette.
Le bailleur a renoncé à sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, le preneur ayant procédé à des règlements avant l'audience mais a maintenu sa demande en paiement de la dette locative.
Par ordonnance du 10 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a condamné la société locataire à payer à la société bailleresse la somme provisionnelle de 8 211,85 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 25 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022 outre 800 € au titre des frais irrépétibles.
Par acte d'huissier du 24 octobre 2022, la société Kifui a fait délivrer un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail du 31 mai 2021.
Puis par acte du 8 décembre 2022, la SCI Kifui, a de nouveau fait assigner en référé la SAS C.O Import Export, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et voir autoriser son expulsion.
Par ordonnance 6 février 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a :
Constaté la résiliation du bail commercial à la date du 25 novembre 2022,
Condamné la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme provisionnelle de 8 211,85 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2022, 4ème Trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 24.10.2022,
Condamné la société C.O Import Export et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique,
Condamné la société C.O Import Export à payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges jusqu'au départ effectif des lieux,
Condamné la société C.O Import Export aux dépens,
Condamné la société C.O Import Export à payer à la société SCI Kifui la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 28 février 2023, la SAS C.O Import Export a interjeté appel limité aux dispositions de l'ordonnance constatant la résiliation du bail au 25 novembre 2022 et prononçant son expulsion des locaux.
Par conclusions d'appelant régularisées le 25 avril 2023, la SAS C.O Import Export demande à la cour :
Vu l'article1343-5 du Code civil,
Vu l'article L.245-41 du Code de commerce,
INFIRMER partiellement l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
Constaté la résiliation du bail à la date du 25 novembre 2022 ;
Condamné la société C.O Import Export et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier ;
Condamné la société C.O Import Export à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de janvier 2023 jusqu'au départ effectif des lieux ;
Condamné la société C.O Import Export aux dépens ;
Condamné la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
STATUANT À NOUVEAU,
JUGER que la société C.O Import Export disposera de délais de paiement de 12 mois pour s'acquitter de sa dette locative de 8 211,85 € à l'égard de la société Kifui, soit la somme de 684,32 € par mois, outre intérêts au taux légal et avec imputation prioritaire des paiements sur le capital restant dû ;
JUGER que les effets de la clause résolutoire seront corrélativement suspendus sur la même période et qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance, ou de non paiement du loyer et des charges courants à bonne date, le bail sera immédiatement résilié et l'intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement et intégralement exigible, sans mise en demeure préalable ;
JUGER que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles.
Par conclusions d'intimé N°1 régularisées le 24 mai 2023 , la SCI Kifui demande à la cour :
Vu les dispositions de l'article 1103 du Code civil,
Vu les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce,
Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,
A titre principal :
DECLARER MAL-FONDE l'appel interjeté par la société C.O Import Export selon déclaration d'appel n° 23/01707,
REJETER les demandes, fins et conclusions formées par la société C.O Import Export et la DEBOUTER intégralement de son appel mal-fondé,
CONFIRMER l'ordonnance entreprise en toutes les dispositions dont appel,
A titre subsidiaire : si par extraordinaire la Cour faisait droit à l'une quelconque des demandes de la société C.O Import Export :
CONDAMNER la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme provisionnelle de 25 112,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1.04.2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24.10.2022, sous réserve d'actualisation de la dette au jour de l'audience des plaidoiries.
En toute hypothèse :
CONDAMNER la société C.O Import Export à payer à la SCI Kifui la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société C.O Import Export aux entiers frais et dépens d'appel et autoriser la SELAS LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.
MOTIFS
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L'article 1343-5 du Code civil dispose :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.(...) »
En l'espèce, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas discutées en ce qu'elles ont été acquises le 25 novembre 2022, soit un mois après délivrance d'un commandement de payer visant cette clause et non suivi de paiement.
La société Import Export demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
L'appelante invoque avoir subi les effets économiques de la pandémie de virus COVID-19, événement de force majeure, ayant engendré la fermeture de tous les commerces qualifiés de « non essentiels » à la Nation, dont font notamment partie les commerces de matériel électronique ; la fermeture des frontières ne permettant plus d'en commercialiser.
La cour constate cependant que le contrat de bail a été conclu le 31 mai 2021 après la première période de confinement et pendant la crise sanitaire alors que les difficultés du commerce certes subies étaient connues.
La société locataire soutient que son activité a peu à peu repris au cours de l'année 2022 et poursuit sa reprise en 2023, affirmant qu'elle pourrait à l'avenir s'acquitter de toutes ses dettes, notamment locatives.
Pour autant, les seules pièces qu'elle produit sont un extrait INPI d'elle-même et de la société bailleresse, copie de ses statuts et bail commercial.
Aucune pièce ne justifie ni des difficultés financières invoquées, ni des rentrées de fonds espérées.
De plus des incidents de paiement sont intervenus dès le premier trimestre suivant la signature du bail, que lors d'une première procédure contentieuse, le bailleur avait renoncé à l'acquisition des effets de la clause résolutoire, qu'un nouvel arriéré a été constitué.
De surcroît, alors que selon le décompte produit régulièrement communiqué le 30 novembre 2023, l'arriéré au 1er avril 2023 était de 25'112,47 €, l'arriéré au 1er octobre 2023 est de 41'934,56 €.
Selon l'extrait, la société C.O. Import Export n'a effectué aucun paiement depuis le 25 juillet 2022 et n'a donc pas repris le paiement des échéances depuis cette date.
La SCI Kifui s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas justifiée.
La cour infirme la décision attaquée sur le montant de l'arriéré retenu et en considération de l'actualisation de la dette, ccondamne la société locataire au paiement de la somme provisionnelle de 41'934, 56 € due au 1er octobre 2023 échéance d'octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 24 octobre 2022 sur la somme de 16 819,99 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.
La cour confirme pour le surplus la décision attaquée.
Sur les mesures accessoires
La cour confirme sur les dépens en y ajoutant la condamnation à ce titre de la société appelante au titre des dépens à hauteur d'appel.
En équité, la cour confirme également sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile en y ajoutant à hauteur d'appel la condamnation de la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme provisionnelle de 8 211,85 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2022, 4ème Trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 24.10.2022,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société C.O Import Export à payer à la société Kifui la somme provisionnelle de 41 934,56 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre2022, 4ème Trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 24.10.2022 sur 16 819,99 € et du présent arrêt sur le surplus,
Confirme sur le surplus la décision attaquée.
Y ajoutant,
Condamne la société C.O Import Export aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne la société C.O Import Export à payer à la société Kifui à hauteur d'appel la somme de 1 500 € de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
