Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/01303

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/01303 N° Portalis DBV3-V-B7F-ULCA AFFAIRE : S.A.S. KAUFMAN & BROAD DEVELOPPEMENT ... C/ S.C.I. [Adresse 6] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2021 par le TJ de Nanterre N° chambre : 2 N° RG : 17/03345 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christophe DEBRAY Me Eric AZOULAY de la SCP FEDARC RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ S.A.S. KAUFMAN & BROAD DEVELOPPEMENT RCS de Nanterre sous le n°340 708 858 [Adresse 1] [Localité 9] 2/ S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 RCS de Nanterre sous le n° 444 266 381 [Adresse 1] [Localité 9] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21076 Représentant : Me Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0301 APPELANTES **************** S.C.I. [Adresse 6] N° SIRET : 440 969 855 [Adresse 6] [Localité 10] Représentant : Me Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 10 - N° du dossier 2160507 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Mai 2022, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT FAITS ET PROCÉDURE Dans la perspective d'une opération de construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10] (92), la société Kaufman & Broad Developpement a signé : - une promesse unilatérale de vente avec la société [Adresse 6], par acte authentique du 1er décembre 2015 reçu par l'office notarial Leroy Reberat Brandon (avec la participation de Me [J] en qualité de notaire de la société [Adresse 6]), portant sur 'un terrain d'une surface environ de 734 m2 à prendre dans un terrain de plus grande importance aujourd'hui cadastré section AK n°[Cadastre 8] pour une superficie totale de 1 039 m2", au prix de 2 400 000 euros, - une promesse unilatérale de vente avec la société Staub Verdun Saint Denis, par acte authentique du 21 janvier 2016 reçu par l'office notarial Leroy Reberat Brandon, portant sur 'un terrain d'une surface environ de 2 329 m2 à prendre dans un terrain de plus grande importance aujourd'hui cadastré section AK n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]". Après l'intervention prévue du géomètre-expert afin de procéder au mesurage précis des parcelles et du terrain d'assiette de l'opération immobilière, M. [Z] (en sa qualité de gérant de la société [Adresse 6]) a signé un formulaire de déclaration préalable de division foncière portant sur sa parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 8]. Par décision du 23 juin 2016 n°DP 92 026 16 D0001, le maire de [Localité 10] a notifié son absence d'opposition à la déclaration préalable de division foncière signée par la société. En outre, la société Kaufman & Broad Developpement a déposé, le 26 février 2016, une demande de permis de construire valant également autorisation de démolir, permettant la réalisation de l'opération immobilière prévue. Ce permis de construire lui a été délivré par arrêté du maire de [Localité 10] du 21 juin 2016, sous le numéro PC 92 026 16 D0008 et a été transféré à la société Kaufman & Broad Promotion 3, venue en substitution de la société Kaufman 1 Broad Développement, par arrêté du 9 mars 2017. La société [Adresse 6] a notifié au maire de [Localité 10], par courrier de son conseil du 18 août 2016, un recours gracieux à l'encontre de la déclaration préalable de division foncière n° DP 92 026 16 D0001 et du permis de construire n° PC 92 026 16 D0008. Aux termes de ce recours gracieux, la société [Adresse 6] a sollicité le retrait des deux autorisations administratives. Le recours gracieux ayant été rejeté par courrier du maire de [Localité 10] du 7 octobre 2016, la société [Adresse 6] a engagé, le 9 décembre 2016, deux recours contentieux auprès du tribunal administratif de Cergy Pontoise. La société Kaufman & Broad Developpement a adressé plusieurs courriers à la société [Adresse 6] et à son conseil pour tenter de trouver une solution amiable au blocage de la situation. Aux termes notamment d'un courrier du 10 mars 2017, la société Kaufman & Broad Developpement a communiqué à la société [Adresse 6] un projet de protocole modifié ainsi que ses pièces annexes qui prévoyait le dépôt d'une nouvelle déclaration préalable de division foncière et d'une demande de permis de construire modificatif, et ce, en contrepartie du désistement de la société [Adresse 6] au titre des recours engagés, en vain. La société Kaufman & Broad Promotion 3 et la société Kaufman & Broad Developpement ont alors notifié à la société [Adresse 6] la caducité de leur proposition transactionnelle et lui ont précisé qu'elles reprenaient leur entière liberté d'action au titre de la préservation de leurs droits, par courrier daté du 27 mars 2017. Par acte d'huissier en date du 31 mars 2017, les sociétés société Kaufman & Broad Promotion 3 et Kaufman & Broad Developpement ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, la société [Adresse 6] en exécution de ses engagements contractuels. Postérieurement à la délivrance de cette assignation, des tentatives de résolution amiable du litige ont eu lieu mais ont échoué ce qui a amené les sociétés Kaufman & Broad Promotion 3 et Kaufman & Broad Developpement à abandonner le projet et à solliciter, le 17 janvier 2018, le retrait du permis de construire obtenu le 21 juin 2016. Par arrêté du 24 janvier 2018, le maire de [Localité 10] a retiré ce permis de construire. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, par ordonnances du 30 mai 2018, a pris acte du retrait du permis de construire rendant sans objet les recours engagés. Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - débouté la société [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes, - dit que la société [Adresse 6] a commis des manquements à ses obligations contractuelles résultant de la promesse de vente unilatérale conclue le 1er décembre 2015, ce qui engage sa responsabilité civile contractuelle, - dit que la société [Adresse 6] devra, en conséquence, réparer l'entier dommage subi par la société Kaufman & Broad Promotion 3, venant aux droits de la société Kaufman & Broad Developpement, - condamné la société [Adresse 6] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3, venant aux droits de la société Kaufman & Broad Developpement, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, - condamné la société [Adresse 6] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3, venant aux droits de la société Kaufman & Broad Developpement, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société [Adresse 6] aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - rejeté le surplus des demandes. Par acte du 25 février 2021, les sociétés Kaufman et Broad Developpement et Kaufman et Broad Promotion 3 ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 4 novembre 2021, de : - confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit que la société [Adresse 6] a commis des manquements à ses obligations contractuelles résultant de la promesse de vente unilatérale conclue le 1er décembre 2015, ce qui engage sa responsabilité civile contractuelle et en ce qu'elle l'a condamnée, en conséquence, à réparer l'entier dommage subi par la société Kaufman & Broad Promotion 3, venant aux droits de la société Kaufman & Broad Developpement, - confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la société [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 6] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudice subis, La réformant et statuant à nouveau, - condamner la société [Adresse 6] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 1 873 960,90 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis du fait de ses recours abusifs, - condamner la société [Adresse 6] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 15 000 euros en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société [Adresse 6] au paiement des entiers dépens d'instance, avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 30 mars 2022, la SCI [Adresse 6] (ci-après la SCI) demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré, Et statuant à nouveau, - débouter la société Kaufman & Broad Developpement et la société Kaufman & Broad Promotion 3 de l'ensemble de leurs demandes, - constater la caducité de la promesse de vente du 1er décembre 2015 et les défaillances de la société Kaufman & Broad Developpement et de la société Kaufman & Broad Promotion 3, - condamner in solidum la société Kaufman & Broad Developpement et la société Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à la société [Adresse 6] la somme de 147 232 euros, - assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l'assignation, soit le 31 mars 2017, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner in solidum la société Kaufman & Broad Developpement et la société Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à la société [Adresse 6] la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la société Kaufman & Broad Developpement et la société Kaufman & Broad Promotion 3 aux entiers dépens, - 'ordonner l'exécution provisoire'. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. SUR QUOI S'agissant des dispositions du jugement ayant débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes, dit qu'elle a commis des manquements à ses obligations contractuelles résultant de la promesse de vente unilatérale conclue le 1er décembre 2015, ce qui engage sa responsabilité civile contractuelle et dit qu'elle devra, en conséquence, réparer l'entier dommage subi par la société Kaufman & Broad Promotion 3, la SCI ne fait que reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance. Le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte. A ces justes motifs, la cour ajoutera seulement : - que la clause suivante figurait dans la promesse de vente litigieuse : le promettant, la SCI [Adresse 6] et M. [Z] s'interdisent purement et simplement d'exercer un quelconque recours gracieux ou contentieux à l'encontre du permis de construire objet des présentes. (...) Plus généralement, aucun recours d'aucune sorte et pour quelconque intérêt dont il pourrait s'agir ne devra être exercé par eux ou l'un ou l'autre d'entre eux à l'encontre du projet immobilier du bénéficiaire et de sa mise en oeuvre ; - que la SCI a clairement démontré qu'elle avait, au mépris de l'engagement contractuel ainsi souscrit, formé ses recours dans le seul but d'obtenir que la vente ne porte que sur une parcelle de 734 m² (revendication dont le tribunal a démontré qu'elle était mal fondée) puisque son avocat écrivait le 18 avril 2017 : 'la SCI .. Ne manquera pas de se désister de l'instance devant le Tribunal Administratif dès que la société Kaufman & Broad aura déposé une nouvelle déclaration préalable fixant la création d'une parcelle d'une superficie de 734 m² ... Enfin, et afin de démontrer notre bonne foi, je vous informe que la SCI [Adresse 6] entend se désister dès à présent de son recours contre le permis de construire qui a été accordé à la société Kaufman & Broad.'. Malgré cet engagement très explicite, la SCI ne s'est jamais désistée de ce recours ; - que M. [K] a établi une attestation faisant état de ce qu'il devait se désister de son recours conjoint avec M. [D] formé devant le tribunal administratif moyennant indemnisation , mais que l'accord n'avait pas pu être conclu du fait que la SCI refusait quant à elle de se désister et que cette attestation n'est nullement contredite par celle établie par M. [D] à la demande de l'intimée, les appelantes justifiant de ce que le conseil de M. [D] lui avait transmis l'accord en lui indiquant qu'il ne voyait aucune objection juridique à ce qu'il le signe, et qu'il est ainsi amplement démontré que l'échec de la vente est exclusivement imputable à la SCI ; - que ce constat ne saurait être remis en cause par la 'plainte avec constitution de partie civile' de la SCI à l'encontre de M. [K] pour fausse attestation et contre les sociétés Kaufman & Broad pour usage de fausse attestation, datée du 6 mai 2019 et curieusement adressée au président du tribunal de grande instance de Nanterre, alors qu'une telle plainte doit être adressée à un juge d'instruction, qu'elle doit être précédée de la preuve de ce qu'une plainte simple n'a pas abouti et qu'elle donne systématiquement lieu à une ordonnance de consignation, qui n'est pas communiquée par la SCI, en sorte qu'il n'est nullement justifié qu'il ait été donné la moindre suite à ce document. En l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, les dispositions précitées du jugement seront confirmées. S'agissant de l'indemnisation des préjudices subis par la société Kaufman & Broad Promotion 3, le tribunal a jugé, s'agissant des frais exposés, qu'il n'était pas démontré qu'ils soient en lien de causalité direct et certain avec le manquement retenu à l'encontre de la SCI, que les sociétés Kaufman avaient fait le choix d'engager ces dépenses avant la finalisation de la vente et que, par ailleurs, parmi les factures produites certaines étaient hachurées ou sans lien démontré avec l'opération immobilière projetée. La SCI fait siens ces motifs. Aux termes de l'ancien article 1150 du code civil (actuellement 1231-3), le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. Il est de principe que le débiteur commet une faute dolosive lorsque, de propos délibéré, il se refuse à exécuter ses obligations contractuelles, même si ce refus n'est pas dicté par l'intention de nuire à son cocontractant. Les appelantes demandent à la cour de leur allouer la somme de 709 047,77 euros HT du chef des frais qu'elles ont engagés dans le cadre de la promesse de vente, à pure perte. Ainsi qu'elles l'expliquent, en exposant certains frais, elles n'ont fait que respecter leurs engagements contractuels. La vente était en effet soumise aux conditions suspensives suivantes : - l'obtention d'un permis de construire exprès et définitif, ce qui les obligeait à recourir à un maître d'oeuvre et à un géomètre expert (ce dernier étant intervenu à plusieurs reprises en raison des atermoiements de la SCI), - la réalisation de sondages et d'analyses du sol et du sous-sol. Par ailleurs, les appelantes ont exposé des frais de commercialisation, lesquels sont systématiquement engagés afin de commencer le processus de pré-commercialisation des lots sur plans, nécessaire pour obtenir des concours bancaires, et ce avant de signer l'acte d'achat du foncier. Enfin, aux termes de la promesse de vente que la société Kaufman a signée le 21 janvier 2016 avec la société Staub Verdun Saint Denis dans le cadre de son projet immobilier, la première a versé une somme de 200 000 euros qui correspondait à 'un acompte sur le prix de vente, permettant au promettant de régler une partie des frais et dépenses afférents au bien sur cette année et ceux prévisionnels pour l'année 2016, ceci afin de compenser la nouvelle immobilisation à laquelle il s'oblige par suite de la signature du présent acte en attendant la réalisation des conditions suspensives convenues aux présentes'. Le contrat prévoyait que 'cette somme restera définitivement acquise au promettant et ce alors même que les conditions suspensives ne seraient pas réalisées et que la vente n'aurait pas lieu'. Si la vente était conclue, la somme devait s'imputer sur le prix de vente. Par ailleurs, la promesse comportait une stipulation selon laquelle si la promesse de vente n'était pas régularisée à la date du 23 décembre 2016, notamment aux motifs que les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, le bénéficiaire verserait une somme de 5 000 euros chaque mois à compter du 1er janvier 2017 à titre d'indemnité forfaitaire, sans que cette somme ne puisse dépasser la somme de 30 000 euros. Les sociétés appelantes justifient du versement effectif à la société Staub Berdun Saint Denis de la somme de 200 000 euros lors de la signature de l'acte puis, en 2017, des indemnités mensuelles de 5 000 euros pendant 6 mois. Toutes ces dépenses ont été exposées à perte en raison des manquements délibérés de la SCI à ses engagements contractuels. Sans ceux-ci, le promoteur ayant obtenu l'accord de principe de MM. [K] et [D] de se désister de leur recours commun, l'opération immobilière devait se réaliser. La cour estime, après examen des factures et autres documents nombreux, non classés et parfois redondants, le montant indemnisable des frais exposés à perte par le promoteur à la somme de 475 000 euros, incluant les dépenses techniques liées à l'obtention du permis de construire et études préalables (175 000 euros), les frais de commercialisation (70 000 euros) et les indemnités que la société Kaufman & Broad a dû verser à la société Staub Verdun Saint Denis en application des termes de la promesse de vente qu'elle avait conclue avec elle (230 000 euros). Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à ce titre et n'a alloué que la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au promoteur. Les appelantes sollicitent en outre une somme de 983 704,48 euros représentant 76% de la marge prévisionnelle de l'opération, au titre de la perte de chance de réaliser les gains attendus. Le tribunal a jugé que s'il était certain que la faute de la SCI avait empêché la réalisation de la vente et avait ainsi engendré une perte de chance pour la société Kaufman de voir aboutir son projet immobilier, la réalisation d'un tel programme était soumise à un certain nombre d'aléas, notamment en l'espèce la réalisation de toutes les conditions suspensives et la 'réalisation' de la promesse de vente conclue avec la SCI Staub Verdun Saint Denis. Il a estimé à 10 000 euros le préjudice résultant de la perte de chance de gains. La SCI critique les pièces produites au soutien de cette prétention, les contrats de réservation hachurés ne pouvant la justifier, pas plus que le tableau intitulé 'prévisionnel', ni la réservation avec la société Perl dont les conditions supensives devaient être réalisées avant le 21 octobre 2016, sans qu'aucun document probant ne prouve qu'elle ait été prorogée. Le tableau prévisionnel établi par les appelantes (pièce 22) n'emporte pas la conviction de la cour faute d'être corroboré par des éléments objectifs. Les trois contrats de réservation signés par des personnes physiques sont tronqués puisque les prix de vente ont été masqués, en sorte que ces pièces ne peuvent servir de support à la démonstration du bien fondé de la demande formée par les appelantes au titre de la perte de gains. Enfin, elles produisent un contrat de réservation conclu le 30 mai 2016 avec la société Perl ( bailleur social) portant sur 19 appartements et 19 places de stationnement (le projet portait en tout sur 63 logements). Toutefois le contrat communiqué n'est pas probant puisque n'y figure pas le prix de vente, qu'il prévoit son expiration le 30 novembre 2016 et que l'avenant de prorogation produit ne comporte ni date, ni preuve de sa signature par la société Perl. Dans ces conditions, il apparaît que les appelantes n'ont manifestement pas mis à profit le délai généré par leur appel pour compléter leurs éléments de preuve ; le jugement sera donc approuvé d'avoir évalué la perte de chance de gains de la société Kaufman & Broad Promotion 3 à la somme de 10 000 euros. Au total, la SCI sera condamnée à lui verser la somme de 485 000 euros (475 000 + 10 000) à titre de dommages-intérêts. Sur les autres demandes Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Succombant en appel la SCI sera condamnée aux dépens y afférents et versera à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le confirme en ses autres dispositions. Statuant à nouveau du chef infirmé : Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 485 000 euros à titre de dommages-intérêts. Ajoutant : Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI [Adresse 6] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Françoise BAZET, Conseiller pour le Président empêché, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Conseiller pour le Président empêché,