Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 23/10236

N° RG 23/10236 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQTY 7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] 7E CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 1er AOÛT 2025 57A N° RG 23/10236 N° Portalis DBX6-W-B7H-YQTY Minute n°2025/ AFFAIRE : SAS CEOKARE C/ [L] [O] Grosse Délivrée le : à SELARL [Localité 10] RAFFY MICHEL PUYBARAUD SELARL RACINE [Localité 8] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique, Greffier lors des débats : Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier, Greffier lors du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier, en présence de Monsieur BASUYAU, Auditeur de Justice, qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré DÉBATS : à l’audience publique du 04 Juin 2025 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE SAS CEOKARE [Adresse 11] [Adresse 9] [Localité 2] représentée par Me Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [L] [O] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX Suivant acte sous seing privé du 02 août 2022, Monsieur [Y] [E] et Madame [C] [J] ont conféré à la société CEOKARE, exerçant l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER SAINT LOUBES », un mandat simple de recherche d’acquéreurs pour leur bien immobilier situé [Adresse 4]. Aux termes d'un compromis notarié synallagmatique de vente reçu le 02 décembre 2022, Madame [J] et Monsieur [E] se sont engagés à vendre à Monsieur [L] [O] qui s'est engagé à l'acquérir l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant un prix de 340.000 €. Il était prévu au paragraphe « COMMISSION » que la vente ayant été “négociée par l’agence [A] [G] titulaire d’un mandat donné par LE VENDEUR non encore expiré”, l’acquéreur, qui en avait seul la charge aux termes du mandat, devait à l’agence une rémunération de 18 360 euros. L'acte prévoyait notamment une condition suspensive d'obtention de prêt au profit de l'acquéreur. La réitération de l'acte qui devait intervenir avant le 04 juillet 2023 n'a pas eu lieu. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juin 2023 puis courrier de mise en demeure du 09 octobre 2023, la SAS CEOKARE a demandé à Monsieur [O] de justifier de la réalisation des conditions suspensives et de justifier des raisons pour lesquelles l’acte authentique de vente n’a pu être régularisé. Faute de solution amiable, la SAS CEOKARE a, par acte en date du 06 décembre 2023, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [O] aux fins de se voir indemniser d'un préjudice. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la SAS CEOKARE demande au Tribunal de : Vu l’article 1589 du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, JUGER que Monsieur [L] [O] a commis une faute en s’abstenant de réitérer la vente conclue avec Monsieur [Y] [E] et Madame [C] [J] par acte authentique ; JUGER que la faute commise par Monsieur [L] [O] dans le cadre de la vente conclue avec Monsieur [Y] [E] et Madame [C] [J] a causé un préjudice à la société CEOKARE exerçant sous l’enseigne « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER SAINT LOUBES » ; Par conséquent, DEBOUTER Monsieur [L] [O] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions dirigées contre la société CEOKARE exerçant sous l’enseigne «STEPHANE PLAZA IMMOBILIER SAINT LOUBES » CONDAMNER Monsieur [L] [O] à payer à la société CEOKARE exerçant sous l’enseigne « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER SAINT LOUBES » la somme de 18.360 € en indemnisation de sa perte de chance de percevoir sa commission, N° RG 23/10236 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQTY CONDAMNER Monsieur [L] [O] à payer à la société CEOKARE exerçant sous l’enseigne « STEPHANE PLAZA IMMOBILIER SAINT LOUBES » la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, en plus des dépens de l’instance. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Monsieur [L] [O] demande au Tribunal de : Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil : A titre principal, DEBOUTER la Société CEOKARE de l’intégralité de ses demandes. La CONDAMNER au paiement d’une juste indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire, REDUIRE en de très larges proportions les demandes formées par la Société CEOKARE. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2025. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : En application des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l'opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue. Toutefois (même s'il n'est pas débiteur de la commission), l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l'article 1140 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute. En effet, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre cette commission à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (1ère Civ., 18 décembre 2014, pourvoi n°13-23.178). En application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, le compromis de vente prévoit concernant la condition suspensive d'obtention d'un prêt que : « L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au VENDEUR dans un délai de quatre (4) mois à compter des présentes. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’[6] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive ». Il résulte de l'absence de réponse aux deux courriers envoyés par la SAS CEOKARE à Monsieur [O] postérieurement à l'expiration du délai fixé pour justifier des démarches réalisées pour l'obtention du prêt et alors que Monsieur [O] ne prétend pas avoir effectué de telles démarches, que celui-ci n'a pas effectué les démarchés nécessaires à l'obtention du prêt ou/et n'a pas justifié de leur accomplissement puis est resté taisant sur les demandes d'explications afférentes. Il en résulte qu'il a de son propre fait empêché l'accomplissement de la condition suspensive et que la condition suspensive est réputée accomplie tel que le fait valoir la SAS CEOKARE. Il a ainsi fait preuve d'un manquement contractuel qui s'analyse en une faute vis-à-vis de la SAS CEOKARE. Monsieur [O] soutient qu'il existait une incertitude concernant la réalisation de la vente dans la mesure où d'autres conditions suspensives étaient prévues à l'acte. Tel que le relève la SAS CEOKARE, la condition suspensive tenant à ce que « [R], [W], [T] et [H] [E], autres enfants, en qualité d'héritiers réservataires » de Madame [C] [E] consentent à la vente, a été remplie pour chacun d'entre eux, tel que cela ressort des documents notariés en date des 19 avril 2023, 03 mai 2023 et 17 mai 2023, quand bien même cela se serait fait au « compte-goutte ». Concernant les conditions suspensives classiques d'urbanisme tenant à la situation hypothécaire, aux dispositions d'urbanismes ou aux servitudes d'utilité publique et aux autorisations contre tous risques d'éviction, rien n'établit qu'elles n'ont pas été réalisées ou qu'elles ne l'auraient pas été. Monsieur [O] fait valoir que la condition suspensive prévue dans son intérêt quant à l'obtention d'un permis de construire pour la construction de deux logements de plein pied d'environ 250 m² carré chacun n'a pas été obtenue et se prévaut d'un mail de « la mairie » en date du 24 janvier 2023 en affirmant que la Mairie ne souhaitait accorder un permis que pour un seul logement. Or, sans qu'il soit fait état de surfaces, le mail en date du 24 janvier 2023 mentionne « votre projet a été présenté aux élus ce jour. Ces derniers trouvent le projet trop densifié et ne souhaitent accorder que deux logements sur cette parcelle », nombre de logement qui correspond à celui prévu à la condition suspensive. Il n'est donc pas établi que celle-ci n'a pas été réalisée. Ainsi, alors que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue dans son intérêt est réputée réalisé, que celle relative à l'accord des héritiers réservataires a été réalisée et que rien n'établit que les autres conditions suspensives ne sont pas réalisées, outre le manquement résultant de l'absence de production des justificatifs de demande de prêt, Monsieur [O] a commis un manquement contractuel en ne réitérant pas la signature de l'acte authentique, manquements qui sont constitutifs de fautes vis-à-vis de la SAS CEOKARE. Il a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de celle-ci et sera tenu à réparation du préjudice en résultant. Le préjudice consiste pour l'agent immobilier en la perte de la perception de sa commission. Si ce préjudice relève d'une perte de chance dans la mesure où la vente n'ayant pas été réitérée, la certitude quant à cette réitération ne peut être totale, néanmoins, au regard des éléments ci-dessus exposés, cette perte de chance est très forte, aucun échec des conditions suspensives n'étant démontré. Le taux de perte de chance sera ainsi fixé à 85 % et Monsieur [O] sera condamné à payer à la SAS CEOKARE la somme de 15 606 euros (18 360 x 85 %) en réparation. Partie perdante, Monsieur [O] sera condamné aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à la SAS CEOKARE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la SAS CEOKARE la somme de 15 606 euros en réparation de la perte de chance de percevoir sa commission. CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la SAS CEOKARE la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT