Tribunal judiciaire, 13 novembre 2025. 23/04324

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 3] JUGEMENT DU : 13 novembre 2025 RÔLE : N° RG 23/04324 - N° Portalis DBW2-W-B7H-MACD AFFAIRE : S.A.R.L. EMILE GARCIN PROVENCE C/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D ‘AZUR GROSSE(S)délivrées(s) le à SELARL [T] [W] SELARL BOSCO COPIE(S)délivrée(s) le à SELARL [T] [W] SELARL BOSCO N°2025 CH GÉNÉRALISTE A DEMANDERESSE S.A.R.L. EMILE GARCIN PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué et plaidant à l’audience par Me Maxime BROISSARD, avocat DÉFENDERESSE ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D ‘AZUR, ( EPF PACA) inscrit au RCS de [Localité 8] sous le n° B 441649225, dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de sa Directrice générale Mme [P] [M], représentée par Maître Jean-François PEDINIELLI avocat postulant membre de la SELARL BOSCO, avocats au barreau de MARSEILLE et plaidant à l’audience par Me Miguel BARATA, membre de L’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier DÉBATS A l’audience publique du 25 septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente assistée de Madame MILLET, Greffier FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE Le 22 mars 2022, un mandat de recherche, conforme aux prescriptions obligatoires de la loi Hoguet, a été conclu entre l’agence Emile Garcin Provence et Monsieur [B] [Y]. Aux termes de cet acte, il était prévu que la SARL Emile Garcin Provence perçoive une rémunération de 9,6 % TTC à la charge du mandant, outre des honoraires complémentaires forfaitaires de 31.200 € TTC au titre du travail de négociation avec les locataires en place. Le 5 mai 2022, une promesse de vente était conclue entre la société Bartholdi groupe, représentée par Monsieur [B] [Y], et Monsieur [G] [J] concernant son immeuble situé sur la commune de [Localité 6], d’une superficie de 1.123 m², proposé par l’agence Emile Garcin Provence moyennant le prix de 520.000€. Cette promesse de vente reprenait explicitement le droit à commission susmentionné. Le 9 novembre 2022, le notaire en charge de la vente a adressé à la mairie de [Localité 7] la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) conformément aux règles afférentes au droit de préemption urbain. Le 15 février 2023, l’[Adresse 5] (EPF PACA) a signifié par voie d’huissier à la société Bartholdi groupe sa décision prise le 14 février 2023 d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien vendu par Monsieur [G] [J]. L’acte notarié de vente de cet immeuble a été signé entre Monsieur [G] [J], vendeur, et l’EPF PACA, acquéreur, le 15 mai 2023. L’EPF PACA a versé à la SARL Emile Garcin Provence la commission d’agence de 9,6% du prix de vente, soit 49.920€. Par courriel du 29 mars 2023, la SARL Emile Garcin Provence a sollicité de l’EPF PACA le règlement des honoraires complémentaires de 31.200€ mentionnés dans la DIA. Par courrier du 16 mai 2023, l’EPF PACA l’a refusé, au motif que les honoraires complémentaires réclamés avaient été envisagés contractuellement dans le cas de la réalisation effective de prestations, à savoir la libération totale de l’immeuble en vue d’une acquisition libre de toute occupation par le bénéficiaire de la promesse de vente, ce qui n’a pas été le cas puisqu’elle avait acquis l’immeuble en son état d’occupation. Par courrier recommandé du 2 juin 2023, la SARL Emile Garcin Provence a mis l’EPF PACA en demeure de régler le solde de la commission due d’un montant de 31.200€, au motif que dès lors que la vente était intervenue, l’intégralité des commissions prévues, à savoir la commission pour la vente ainsi que les honoraires complémentaires forfaitaires, était due. Malgré plusieurs échanges de courriers, aucun accord amiable n’a été trouvé au litige. Par exploit du 23 octobre 2023, la SARL Emile Garcin Provence a fait assigner l’[Adresse 5] (EPF PACA) devant la présente juridiction. L’ordonnance du 25 novembre 2024 a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 25 septembre 2025. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Emile Garcin Provence demande au tribunal de : - condamner l’EPF PACA à lui verser le solde des commissions qui lui est dû soit un montant total de 31.200 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, - condamner l’EPF PACA à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, - condamner l’EPF PACA à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil. En défense, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique, l’[Adresse 5] (EPF PACA) demande au tribunal de: - rejeter l’intégralité des demandes formées par la SARL Emile Garcin Provence comme étant non-fondées, - ordonner sa mise hors de cause, - rejeter les demandes de la SAS [Localité 8] accueil, - condamner la SARL Emile Garcin Provence à lui payer une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL Emile Garcin Provence aux dépens de la présente instance. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le règlement des honoraires complémentaires Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Aux termes de l’article 1126, tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La SARL Emile Garcin Provence sollicite la condamnation de l’EPF PACA à lui verser le solde des commissions qui lui est dû soit un montant total de 31.200 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023. Elle soutient que le mandat de recherche signé le 22 mars 2022 avec Monsieur [B] [Y] prévoyait une rémunération de 9,6 % TTC à la charge du mandant, outre honoraires complémentaires forfaitaires de 31.200 € TTC au titre du travail de négociation avec les locataires en place, que la promesse de vente conclue le 5 mai 2022 entre la société Bartholdi groupe et Monsieur [G] [J] a repris explicitement ce droit à commission, que la déclaration d’intention d’aliéner du 9 novembre 2022 a explicité son droit à commission à la charge de l’acquéreur, et que l’EPF PACA a ainsi été mis en mesure de savoir qu’il serait mis à sa charge, en cas de préemption et donc d’acquisition définitive, une somme totale de 81.120 euros TTC à son bénéfice au titre de son droit à commission. Elle affirme que les honoraires forfaitaires complémentaires n’étaient pas soumis à la résiliation amiable des baux mais à la simple réitération de la vente, que le bénéficiaire disposait d’un délai de 6 mois pour obtenir la résiliation amiable des baux, soit jusqu’au 5 octobre 2022, que la condition suspensive était stipulée au bénéfice de l’acquéreur bien qu’il lui revienne d’entamer les négociations, que le terme “travail de négociation” excluait toute obligation de résultat, et qu’aux termes de la clause, la rémunération de l’agence était acquise au jour de la réitération de la vente et non de la résiliation des baux. Elle explique que même s’il devait être considéré que les honoraires forfaitaires complémentaires étaient soumis à la résiliation des baux, alors condition suspensive, la poursuite de l’opération par-delà le terme du 5 octobre 2022 conduit à constater que le bénéficiaire a renoncé à la condition suspensive, mécanisme précisé à la promesse de vente. Elle souligne qu’une partie de la commission a été payée, caractérisant de fait la renonciation de la défenderesse à toute contestation relativement à la dette. En réponse, l’[Adresse 5] (EPF PACA) affirme que les honoraires complémentaires dont la requérante sollicite le règlement ont été insérés au sein d’une clause particulière, qu’ils sont expressément distingués des honoraires au titre de la vente de 9,6% TTC, que les conditions contractuelles prévoyaient l’octroi à la SARL Emile Garcin Provence d’honoraires complémentaires forfaitaires de 31.200€ TTC au titre du travail de négociation avec les locataires, que le droit à ces honoraires complémentaires était conditionné à l’obtention des résiliations amiables de baux portant sur l’immeuble promis, qu’à défaut les honoraires complémentaires n’étaient pas dus, et qu’aucune résiliation de baux n’est intervenue. Elle ajoute qu’il n’y a aucune indivisibilité des commissions pour la vente et commission complémentaire pour la résiliation des baux, et que la rédaction même du mandat de recherche conduit à considérer que ces deux commissions sont bien distinctes et répondent à des conditions d’octroi différentes. Le titulaire du droit de préemption est tenu aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, notamment au droit à commission de l’agent immobilier tel qu’il est conventionnellement prévu. En l’espèce, la SARL Emile Garcin Provence s’est vu confier par Monsieur [B] [Y] un mandat en date du 22 mars 2022 de rechercher un bien de 1.000m² minimum pour un prix de 700.000€ maximum, aux environs d’[Localité 4]. Le mandat stipule une clause particulière ainsi libellée: à la demande du mandant, des honoraires complémentaires forfaitaires de 26.000€ HT, soit 31.200€ TTC, s’ajouteront aux honoraires prévus ci-dessous au titre du travail de négociation avec les locataires en place. Ces honoraires complémentaires ne deviendront exigibles qu’après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives. Le mandat stipule dans une autre clause, intitulée rémunération du mandataire, qu’en cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera de 9,6% TTC à la charge du mandant, et qu’elle ne sera exigible qu’après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente du 5 avril 2022 signée entre Monsieur [G] [J] et la SAS Bartholdi groupe stipule dans le paragraphe intitulé “négociation” que les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence Emile Garcin, qu’elles reconnaissent la mission et les rémunérations dues à la SARL Emile Garcin en vertu d’un mandat qui lui a été donné, et qu’en conséquence le bénéficiaire aura à sa charge une rémunération de 49.920€ TTC, à laquelle s’ajouteront des honoraires complémentaires forfaitaires de 31.200€ TTC au titre du travail de négociation avec les locataires en place. Elle stipule dans le paragraphe intitulé “conditions suspensives” que le bien est actuellement loué, qu’il est convenu entre les parties que le bénéficiaire disposera d’un délai de six mois afin d’obtenir des résiliations amiables des baux portant sur les biens objets des présentes, que les indemnités d’éviction éventuellement dues resteront à la charge exclusive du bénéficiaire, que faute pour le bénéficiaire d’avoir trouvé des accords avec tous les locataires en place, dans ce délai, les présentes seront caduques sans indemnité de part ni d’autre, et que le promettant fera ses meilleurs efforts pour assister le bénéficiaire dans cette démarche. La déclaration d’intention d’aliéner rédigée par le notaire en charge de la vente reprend textuellement ces clauses. Il s’en déduit que la SARL Emile Garcin Provence et Monsieur [B] [Y] puis Monsieur [G] [J] et la SAS Bartholdi groupe ont expressément convenu de deux rémunérations au profit de la SARL Emile Garcin Provence, chacune étant prévue et définie de manière distincte tant dans le mandat que dans la promesse unilatérale de vente et dans la déclaration d’intention d’aliéner Les parties ont d’abord convenu d’honoraires de négociation de 9,6% TTC soit 49.920€ TTC au profit de la SARL Emile Garcin Provence en qualité d’agence immobilière négociatrice. Il n’est pas discuté que l’[Adresse 5] (EPF PACA) a réglé cette première commission. Les parties ont ensuite convenu d’une seconde rémunération de la requérante au titre de son travail de négociation avec les locataires en place. Contrairement à ce que soutient la SARL Emile Garcin Provence, cette seconde commission n’était pas soumise à la simple réitération de la vente, dans quel cas elle serait uniquement la rémunération du travail de l’agence en qualité de négociateur, par ailleurs prévue à hauteur de 49.920€ TTC. Cette seconde rémunération était contractuellement conditionnée par la réalisation du travail de négociation avec les locataires en place. D’ailleurs, dans son courriel daté du 29 mars 2023, la représentante de la SARL Emile Garcin Provence confirme que la somme réclamée de 31.200€ correspond à des honoraires complémentaires liés à la négociation engagée avec les locataires. Elle y affirme qu’elle a rencontrés les locataires en place, ces derniers pouvant en attester, que les négociations étaient en cours, que des projets de protocole étaient rédigés, et que c’est la préemption qui l’a empêchée de mener à terme les négociations tout comme la vente. Il n’est pas discuté que la SARL Emile Garcin Provence n’a obtenu aucune résiliation des baux en cours concernant le bien objet de la vente, que l’[Adresse 5] (EPF PACA) a acquis occupé. La SARL Emile Garcin Provence ne produit aucun élément démontrant le travail de négociation avec les locataires en place qu’elle devait effectuer pour justifier du paiement de la rémunération due à ce titre, notamment aucune attestation des locataires, ni aucun projet de protocole. La résiliation des baux en cours devait intervenir aux termes de la promesse du 5 avril 2022 dans les six mois, soit avant le 5 octobre 2022. La déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée le 14 novembre 2022, la décision de préempter a été prise le 14 février 2023. La SARL Emile Garcin Provence est donc mal-venue de justifier l’absence ou l’échec de son travail de négociation auprès des locataires par la procédure de préemption. Faute pour la SARL Emile Garcin Provence de démontrer la réalité du travail de négociation qu’elle était mandatée d’effectuer auprès des locataires, celle-ci est mal-fondée à revendiquer les honoraires complémentaires contractuellement prévus à ce titre. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. La SARL Emile Garcin Provence sollicite la somme de 2.000€ au titre de la résistance abusive. La requérante étant déboutée de sa demande principale, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Sur les demandes accessoires La SARL Emile Garcin Provence, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 3.000€ sur ce fondement à l’[Adresse 5] (EPF PACA). PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la SARL Emile Garcin Provence de l’ensemble de ses demandes; CONDAMNE SARL Emile Garcin Provence à verser à l’[Adresse 5] (EPF PACA) la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE SARL Emile Garcin Provence aux entiers dépens de la procédure. AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 13 NOVEMBRE 2025. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT