Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/06335

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [R] Madame [Y] [D] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06335 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWE N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 06 février 2024 DEMANDERESSE La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]- [Localité 3] représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199 DÉFENDEURS Monsieur [J] [R] demeurant [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son fils [P] [R], muni d’un pouvoir écrit Madame [Y] [D] épouse [R] demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06335 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWE EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 avril 2008, la société FRANCE HABITATION aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [J] [R] et à Madame [Y] [D] épouse [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 357,80 euros. Par actes de commissaire de justice du 6 avril 2023 la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 807,62 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [R] et de Madame [Y] [D] épouse [R] le 13 avril 2023. Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la SA d'HLM SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires, - ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [R] et de Madame [Y] [D] épouse [R] et de tous occupants de leur chef, - condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] au paiement des sommes suivantes: - 3 861,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l'assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration au titre de l'indemnité d'occupation, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût des commandements de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 juillet 2023 et un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience. À l'audience du 14 novembre 2023, la SA d'HLM SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisé sa créance à la somme de 2 134,75 euros selon décompte arrêté au 6 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus et s'en est rapportée à justice s’agissant de l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Monsieur [J] [R], représenté par son fils muni d'un pouvoir à cet effet, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant 100 euros par mois en plus du loyer courant, en expliquant avoir rencontré des problèmes de santé, être retraité et aidé financièrement par son fils vivant avec eux. Assignée à domicile Madame [Y] [D] épouse [R] n’ a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En application de l’article 474 du Code de Procédure Civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail et la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 807,62 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier notamment du diagnostic social et financier et des débats que Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis plusieurs mois, leur dette ayant notablement diminué depuis la délivrance de l'assignation, de sorte qu'ils apparaissent en capacité de respecter un échéancier pour apurer leur dette, étant relevé qu'étant retraités ils perçoivent des revenus stables de l'ordre de 2 500 euros par mois et bénéficient de l'aide financière de leur fils qui vit avec eux. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit par ailleurs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte établissant qu'à la date du 6 novembre 2023 Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] lui devaient la somme de 1 991,75 euros, terme d'octobre 2023 inclus, déduction faite des frais de procédure (143 euros). Monsieur [J] [R] et son épouse n’étant pas comparante n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 664,62 euros conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 4) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué de sorte que la demande de majoration de 25 % sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 avril 2023. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA d'HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que le contrat conclu le 28 avril 2008 entre la société FRANCE HABITATION aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS d'une part et Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] d'autre part concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 juin 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 1 991,75 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 sur la somme de 2 664,62 euros, AUTORISE Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R], à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juin 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [R] et de Madame [Y] [D] épouse [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] seront solidairement condamnés à verser à la société SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [D] épouse [R] aux dépens, comme visé dans la motivation RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.