Cour d'appel, 17 mars 2023. 22/14751

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRET DU 17 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14751 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJDC Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Juillet 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/53719 APPELANT M. [D] [G] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Xavier DE RYCK de l'AARPI A.S.A. - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R018 INTIMEE S.A.S. CAPITAL PIERRE prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. Par acte sous-seing privé du 21 juin 2016, Mme [Z] a donné à bail à M. [G] un local professionnel (lot n° 2) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2016 jusqu'au 30 juin 2022, pour l'exercice d'une activité de masseur kinésithérapeute et ostéopathe, moyennant un loyer annuel de 13.200 euros hors taxes et hors charges. Par courrier recommandé du 12 mai 2021, reçu le 21 mai suivant, M. [G] a notifié à la société Capital Pierre, venant aux droits de Mme [Z], un congé. Le 22 novembre 2021, un procès verbal de constat de sortie des lieux et de remise des clés par M. [G] a été établi. Par acte du 31 mars 2022, la société Capital Pierre a fait assigner M. [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 7.641,93 euros au titre du solde de l'arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022. Par ordonnance contradictoire du 21 juillet 2022, le premier juge a : condamné M. [G] à payer à titre de provision à la société Capital Pierre la somme de 7.641,93 euros au titre des loyers, charges et taxes dus en vertu du bail professionnel, à la date du 22 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [G] aux entiers dépens comprenant le coût l'assignation et de la signification de l'ordonnance. Par déclaration du 5 août 2022, M. [G] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2022, M. [G] demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise ; se déclarer incompétent en raison de l'existence de contestations sérieuses ; débouter la société Capital Pierre de l'intégralité de ses demandes ; condamner la société Capital Pierre à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 novembre 2022, la société Capital Pierre demande à la cour de : la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; débouter M. [G] de l'ensemble de ses prétentions ; en conséquence : confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau de ce chef, condamner M. [G] à lui payer la somme de 2.432,37 euros TTC sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, si la cour ne confirmait pas la décision entreprise quant à la somme réclamée à titre principal, condamner M. [G] à lui payer, à titre de provision, la somme de 7.585,15 euros au titre des loyers, charges et taxes dus en vertu du bail professionnel, à la date du 22 novembre 2021, après déduction du dépôt de garantie de 1.100 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 ; à titre plus subsidiaire, condamner M. [G] à lui payer, à titre de provision, la somme de 7.039,80 euros au titre des loyers, charges et taxes dus en vertu du bail professionnel, à la date du 22 novembre 2021, après déduction du dépôt de garantie de 1.100 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 ; encore plus subsidiairement, condamner M. [G] à lui payer, à titre de provision, la somme de 4.084,93 euros au titre des loyers (hors taxes et charges) dus en vertu du bail professionnel, à la date du 22 novembre 2021, après déduction du dépôt de garantie de 1.100 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 ; en tout état de cause, condamner M. [G] à lui payer la somme de 2.432,37 euros TTC sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile  ; y ajoutant en appel, condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; condamner M. [G] à supporter également les entiers dépens d'appel comprenant notamment le coût du timbre fiscal et de la signification de l'arrêt à intervenir. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2023. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur la demande de provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, M. [G] soutient avoir obtenu l'accord du gestionnaire de l'immeuble, le 11 mai 2021, pour quitter le local loué le 31 juillet 2021, précisant, au surplus, avoir été avisé, dès le 3 juillet 2020, que le local loué devait être transformé, que son bail ne serait pas renouvelé et qu'un départ rapide faciliterait le chantier et lui permettrait de percevoir une indemnité et de ne pas être tenu de respecter un préavis contractuel de six mois. Il considère qu'ayant quitté les lieux le 31 juillet 2021, les loyers des mois d'août à novembre 2021 ne sont pas dus. Il conteste par ailleurs le décompte de charges en soutenant qu'à compter de 2019, deux événements ont eu une incidence sur le décompte des charges annuelles : le changement de gestionnaire de l'immeuble et le départ à la retraite de la gardienne. Il soutient ainsi que des charges injustifiées ont été facturées comme le coût du diagnostic amiante nécessaire avant la rénovation de certains locaux (2.436 euros) ou des charges de chauffage spécifiques aux commerces ou encore une augmentation des charges d'eau et d'électricité en lien avec les travaux entrepris dès juin 2020 et prétend que le coût de la société de nettoyage, dont les prestations sont de mauvaise qualité, est plus élevé que celui du salaire de la gardienne, Il résulte des pièces versées aux débats que par lettre du 12 mai 2021, M. [G] a donné congé du local donné à bail, précisant quitter les lieux le 31 juillet 2021. Par mail du 20 juillet 2021, le gestionnaire du bailleur, rappelant à M. [G] son obligation contractuelle de respecter un préavis de six mois, lui a fait part de l'accord du bailleur pour réduire celui-ci au 30 septembre 2021, ce qui n'a pas été accepté par M. [G]. Les échanges de mails produits par M. [G] ne démontrent aucun accord écrit du bailleur pour une réduction du délai de préavis au 31 juillet 2021, étant rappelé que le bail prévoit que chaque partie pourra y mettre fin sous réserve de respecter un préavis de six mois, lequel, en l'espèce, compte tenu de la date du congé, devait prendre fin mi-novembre 2021. Il sera relevé que la réduction du préavis consentie par la société Capital Pierre au 30 septembre 2021 n'a pas été acceptée par M. [G] et que le bailleur a ultérieurement renoncé à une résiliation amiable du bail à cette date du fait de l'existence d'une dette locative non réglée en dépit de plusieurs relances, qui s'élevait, au 12 août 2021, à la somme de 5.170,54 euros. En tout état de cause, l'appelant ayant restitué les clés du local le 22 novembre 2021, son obligation au paiement des loyers jusqu'à cette date ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il résulte de l'article 8 des conditions générales du bail, intitulé 'charges-impôts-prestations' que les parties sont convenues que le bailleur percevra 'un loyer net de charges, impôts et prestations' et que 'le preneur assumera directement et/ou remboursera au bailleur la quote-part afférente aux locaux loués, de toutes charges, impositions et prestations grevant l'immeuble et les locaux loués. Les charges de l'immeuble s'entendent de toutes dépenses engagées par le bailleur (...) et liées au fonctionnement, à la conservation, à l'entretien et à la propriété de l'immeuble'. Le preneur est donc tenu, aux termes de l'article 8.2 de ces conditions générales, notamment, de 'toutes dépenses d'entretien, de nettoyage, de réparation, de remplacement, de restauration, de réhabilitation (...)', 'toutes dépenses d'électricité (...)', 'tous frais afférents à la consommation d'eau', 'tous investissements et dépenses de tous ordres nécessaires au chauffage et/ou à la climatisation des parties privatives et/ou communes de l'immeuble (...)', 'tous frais de main d'oeuvre, salaires, charges sociales et fiscales du personnel qu'il soit permanent ou intérimaire chargé de l'exécution des tâches concernant des services ou prestations (...)' et ' tous travaux ou dépenses de mise en conformité environnementale ou énergétique, de sécurité ou d'accessibilité rendus nécessaires par la réglementation (...)' et des taxes dont les taxes foncières. Ainsi, les contestations émises par M. [G] quant à la qualité de l'entretien de l'immeuble, l'augmentation des charges d'eau ou d'électricité, les charges de chauffage et le coût du diagnostic amiante apparaissent sans pertinence et ne sont pas de nature à remettre en cause son obligation contractuelle au paiement des charges réclamées et qui sont justifiées par les relevés produits. C'est donc par une exacte appréciation des faits soumis à son appréciation que le premier juge a condamné, par provision, M. [G] à payer la somme de 7.641,93 euros, correspondant aux loyers, charges, provision pour charges 2021 et taxes dus au 22 novembre 2021 après déduction du montant du dépôt de garantie, cette somme étant justifiée par le décompte du bailleur. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en ses prétentions, M. [G] supportera les dépens d'appel, lesquels comprendront le coût du timbre fiscal mais pas les frais de signification du présent arrêt même s'ils sont à la charge du débiteur. M. [G] sera tenu de régler à la société Capital Pierre qu'il a contraint à exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense en appel, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Condamne M. [G] aux dépens d'appel, qui comprendront le coût du timbre fiscal et à payer à la société Capital Pierre la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Le Greffier, Le Président,