Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/00530

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 23/00530 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQXO NAC : 70B ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 27 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. LOCATE ET FILS [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEUR M. [L] [D] [O] [Adresse 1] [Localité 9] Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 30 Mai 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 27 Juin 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître ALIBHAYE délivrée le : Copie certifiée conforme à Maître MARDENALOM délivrée le : EXPOSE DU LITIGE La société RUN CAR, représentée par Monsieur [L] [D] [O], exerce une activité de vente de véhicules d’occasion sur un terrain appartenant à la SCI LOCATE, au [Adresse 2]. Plusieurs baux dérogatoires ont été signés par la SCI LOCATE, en premier lieu le 5 avril 2007 avec Monsieur [O], puis à compter du 1er janvier 2009 avec l’EURL RUN CAR, enfin à compter du 1er janvier 2011 entre la SCI LOCATE ET FILS et Monsieur [O]. La cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 17 novembre 2015, a confirmé l’ordonnance du juge des référés qui avait débouté la SCI de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire de ce 3ème bail dérogatoire, le commandement de payer ayant été délivré à la mauvaise personne. Ainsi que l’admet la SCI LOCATE dans ses écritures, les parties sont liées par un bail qui ne saurait être qu’un bail commercial. Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SCI LOCATE ET FILS a assigné Monsieur [L] [D] [O] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis statuant en référé. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, elle demande à la juridiction de : Déclarer Monsieur [O] irrecevable en ses demandes, et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Ordonner la remise en état et l’évacuation des parcelles AP [Cadastre 4], [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] (pour la partie non concernée par le bail liant Monsieur [O] à la requérante) par Monsieur [O] à ses frais exclusifs ; Enjoindre à Monsieur [O] de dégager à ses frais exclusifs lesdites parcelles AP [Cadastre 4], [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] (pour la partie non concernée par le bail liant Monsieur [O] à la requérante) de tous éléments entreposés par ses soins et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision requise ; Condamner Monsieur [O] à payer par provision la somme de 3 572,27 euros au titre de sa dette locative ; Condamner Monsieur [O] à payer à la SCI LOCATE ET FILS la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le défendeur, à qui elle loue des locaux à usage commercial, entrepose tout à la fois sur une partie de la parcelle qui n’est pas comprise dans son bail, mais également aussi sur les parcelles voisines, dont elle est également propriétaire, des containeurs et des détritus, causant ainsi un trouble manifestement illicite. Elle demande la condamnation provisionnelle de son preneur à lui payer les sommes dues au titre de sa dette locative, qu’elle justifie en versant des documents comptables tenant compte des versements invoqués en défense. Elle précise avoir engagé une action en résiliation judiciaire du bail les liant, devant la 1ère chambre civile du tribunal. Elle considère la demande reconventionnelle comme prescrite, le défendeur étant titulaire d’un bail depuis bien plus de cinq ans. En défense, aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 avril 2024, Monsieur [L] [D] [O] demande à la juridiction de : DEBOUTER la SCI LOCATE de ses demandes CONDAMNER reconventionnellement la SCI LOCATE ET FILS à exécuter et achever, dans le délai d'un mois après signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard, tous travaux nécessaires pour :o Assurer le clos sur toute la partie arrière de la parcelle louée à Monsieur [O], laquelle prend naissance après la dalle béton construite de longue date par le preneur o Assurer le couvert sur la totalité de l'emprise du bien loué, à tout le moins par une structure légère (poteaux métalliques et tôles du commerce en couverture) CONDAMNER la SCI LOCATE au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. En défense, il fait valoir qu’il a procédé à l’enlèvement des détritus et containeurs visés dans l’assignation et verse à cet effet un constat d’huissier en date du 24 janvier 2024. Il précise que s’il reste d’autres encombrants sur les parcelles visées dans l’assignation depuis lors, ce n’est pas de son fait, puisque celles-ci ne sont pas clôturées. Il soutient que la demande de provision est sérieusement contestable, puisque le décompte versé aux débats démarre au 31 décembre 2022. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation du bailleur à assurer ses obligations tenant au clos et au couvert des locaux loués. Pour le surplus, il convient de se référer aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. A l’audience du 30 mai 2024, les parties ont été informées par la juridiction que la décision était mise en délibéré et serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’enlèvement sur les parcelles voisines de l’emprise du bail Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Aux termes des articles 544 et 545 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » et « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». En l’espèce, il ressort des divers constats de commissaire de justice versés aux débats par la requérante et le défendeur que, malgré le retrait par ce dernier des conteneurs et d’un certain nombre de déchets, en particulier en lien avec son activité, il persistait le 1er février 2024 la présence d’une mini-pelle, et de quatre automobiles semblant à l’état d’épaves, sur les parcelles. Il ne saurait être sérieusement soutenu que ces quatre véhicules entreposés à proximité immédiate de la parcelle louée par Monsieur [O], qui étaient déjà présents lors du passage du commissaire de justice en août 2023, ne seraient pas présents à cet endroit de son fait, ce d’autant qu’il a entre-temps fait évacuer de nombreux déchets automobiles. En outre, les deux constats les plus récents, celui réalisé à la demande du défendeur le 24 janvier 2024 et celui réalisé à la demande du requérant le 1er février 2024, ne sont pas contradictoires, le commissaire de justice qui s’est déplacé le 24 janvier 2024 ayant pris des photographies depuis l’arrière de l’emprise louée, à partir du portail, et depuis la [Adresse 8], mais avec un point de vue qui ne permet pas de voir les véhicules entreposés tout à droite par rapport à la mini-pelle, seule visible sur la photo figurant en bas de la page 13 du constat. En outre, un conteneur empiète sur la parcelle AP [Cadastre 5]. Il sera fait droit à la demande d’enlèvement, dans les termes du dispositif, pour s’en tenir aux éléments clairement rattachables à l’activité du défendeur. Un délai de quinze jours lui sera laissé pour s’exécuter, à l’issue duquel une astreinte de 150 euros par jour de retard sera prévue. Sur la demande de provision Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. En l’espèce, en l’absence de tout élément comptable concernant l’intégralité de l’année 2022, l’existence de l’obligation incombant à Monsieur [O] est sérieusement contestable, de sorte que la demanderesse sera déboutée à ce titre. Sur la demande reconventionnelle Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » En l’espèce, alors que le dernier bail signé entre les parties est en date du 31 décembre 2010, alors qu’il porte sur « un terrain nu », et qu’il mentionne en page 9 une obligation pour le bailleur « de tenir les lieux loués clos et couverts suivants l’usage », la demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation du bailleur à clore l’arrière de la parcelle et à en assurer le couvert, formulée pour la première fois dans des conclusions du 30 janvier 2024 est prescrite. Le défendeur est donc irrecevable en sa demande reconventionnelle. Sur les dépens et la demande d’article 700 du code de procédure civile L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Sophie PARAT, juge des référés, ENJOIGNONS à Monsieur [L] [D] [O] de dégager à ses frais exclusifs les parcelles cadastrées AP [Cadastre 4], [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] (pour la partie non concernée par le bail signé avec la SCI LOCATE ET FILS) situées à [Localité 9], de tous éléments entreposés par ses soins, en particulier d’une mini-pelle, de quatre véhicules à l’état d’épave, et du conteneur qui empiète sur la parcelle AP [Cadastre 5], DISONS que ces travaux d’enlèvement devront intervenir dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, ASSORTISSONS cette obligation, passé le délai de quinze jours, d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois, REJETONS la demande de provision formulée par la SCI LOCATE ET FILS, DECLARONS irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [L] [D] [O] tendant à obtenir la condamnation de la bailleresse à assurer le clos et le couvert des lieux loués ; REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [O] aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [O] à payer à la SCI LOCATE ET FILS la somme de 1 200 (mille deux cents) euros de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE