Tribunal judiciaire, 04 février 2026. 24/08701

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 13] [1] [1] C.C.C. délivrées le: à Me BERNERON (A0617) Me MOUNICQ (R0097) M. [K] [M] Mme [G] [I] ■ 18° chambre 2ème section N° RG 24/08701 N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVK N° MINUTE : 3 Assignation du : 02 Juillet 2024 EXPERTISE JUGEMENT rendu le 04 Février 2026 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F (RCS de [Localité 13] n°552 141 533) [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0617 DÉFENDERESSE S.A.R.L. SOCIETE MARSS (RCS de [Localité 13] n°332 787 720) [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0097 Décision du 04 Février 2026 18° chambre 2ème section N° RG 24/08701 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVK COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 19 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 mars 2006, la S.A. D'HLM IMMOBILIÈRE 3F a consenti à la S.A.R.L. MARSS le renouvellement d'un bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2006, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6 500 € hors taxes et hors charges et pour une activité de « commerce de gros et détails de produits, matériels et pièces détachées de laverie automatique ». Le bail a été renouvelé à effet au 1er janvier 2016. Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2024, la S.A. [Adresse 10] a délivré à la S.A.R.L. MARSS un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2024 et offert le paiement d’une indemnité d’éviction. Par acte du 02 juillet 2024, la S.A. [Adresse 10] a assigné la S.A.R.L. MARSS devant le tribunal judiciaire de PARIS dont elle sollicite de : « - Juger que le bail commercial ayant commencé à courir le 1er janvier 2016, consenti par la société IMMOBILIERE 3F à la SOCIETE MARSS prendra fin le 31 décembre 2024 ; - Juger que le congé avec refus de renouvellement notifié le 27 mars 2024 par la société IMMOBILIERE 3F à la SOCIETE MARSS, ouvre droit au profit de cette dernière, au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2025 ; Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, - COMMETTRE TEL EXPERT qu’il plaira à la présente juridiction avec mission : - de se faire communiquer tous documents et pièces utiles, - de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, - de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant : A - de l’indemnité d’éviction dans le cas : 1°) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ; 2°) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ; B - de l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, depuis le 1er décembre 2019 jusqu’à leur libération effective ; sur les bases utilisées en matière de fixation de loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus. A titre de renseignement, préciser si à son avis le loyer aurait été ou non déplafonné en cas de renouvellement de bail. « - Dire que l’expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées ; qu’il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés ; qu’il dressera de ses opérations dans son rapport qui sera déposé au service du Contrôle des expertises ; - Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges locatives ; - Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ; -Réserver les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. » Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la S.A.R.L. MARSS sollicite du tribunal de : « - Juger ce que de droit sur les demandes de la société IMMOBILIERE 3F, - Juger recevable et bien fondée la société MARSS en sa demande reconventionnelle, En conséquence : - Juger que la société MARRS a droit à une indemnité d’éviction, - Surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction, Avant-dire droit, - Ordonner, aux frais de la société Immobilière 3F, une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la société MARSS et le montant de l’indemnité d’occupation, - Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due et le montant de l’indemnité d’occupation, avec la mission habituelle en la matière, - Débouter la société IMMOBILIERE 3F de toutes demandes contraires ou plus amples, - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, - Réserver les dépens et l’article 700 du CPC. » Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2025 et mise en délibéré au 04 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il s'agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels. Sur l’indemnité d’éviction et l'indemnité d’occupation Selon l’article L.145-14 du même code : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.  Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » L'article L.145-28 de ce code dispose que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. (...) » En l’espèce, le droit à indemnité d’éviction de la locataire n’est pas contesté et les parties s’accordent pour faire désigner un expert judiciaire en vue de déterminer son montant. Le tribunal n'est effectivement pas en mesure, en l'état, d'apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. MARSS par la S.A. d'HLM IMMOBILIÈRE 3F. En outre, une expertise est également nécessaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire depuis le 1er janvier 2025. Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, de surseoir à statuer sur leur montant et de désigner un expert pour évaluer les sommes dues, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision. La bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure d’expertise et la sollicite, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l'expert. Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. » Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties. En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. » En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €. En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de « fixer » l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la locataire pendant la procédure, étant rappelé que, conformément à l'article L.145-28 du code de commerce, le maintien de ladite locataire dans les lieux se fait aux clauses et conditions financières du bail expiré ; celle-ci doit donc continuer de payer des sommes correspondant aux loyers et charges contractuels jusqu'à la fixation définitive de l'indemnité d'occupation due. Sur les demandes accessoires Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, En premier ressort, Constate que le bail renouvelé entre la S.A. D'HLM IMMOBILIÈRE 3F et la S.A.R.L. MARSS portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14] a pris fin le 31 décembre 2024, que la S.A.R.L. MARSS a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et devra verser une indemnité d'occupation à la S.A. d'HLM IMMOBILIÈRE 3F à compter du 1er janvier 2025 ; Avant dire droit sur les demandes au titre de l’indemnité d’éviction due par la S.A. d'HLM IMMOBILIÈRE 3F et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MARSS, Sursoit à statuer sur ces demandes ; Ordonne une expertise ; Désigne en qualité d'expert : M. [K] [C] [Adresse 5] [Localité 6] 09.61.10.84.05 [Courriel 11] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de : * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, * visiter le terrain et les locaux sis, [Adresse 4], à [Localité 15], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant : 1) de déterminer le montant de l'indemnité d’éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, et valeur du droit au bail, - de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, * tenter de concilier les parties, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 15 mai 2027 ; Fixe à la somme de cinq mille cinq cents euros (5 500 €) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A. d'HLM IMMOBILIÈRE 3F à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, [Adresse 9]) au plus tard le 15 avril 2026, avec une copie de la présente décision ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Renvoie l'affaire à la mise en état du 06 mai 2026 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ; À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : [G] [I] [Adresse 1] 01 47 05 06 21- 06 85 93 44 01 [Courriel 12] Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : -d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, -de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : -le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, -le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ; Rappelle que jusqu'à la fixation de l'indemnité d'occupation due, la locataire devra payer, à titre provisionnel, des sommes correspondant au loyer majoré des charges et taxes à sa charge tels que prévus dans le bail expiré ; Réserve les dépens de l’instance ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles ; Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 13] le 04 février 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA