Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/479 N° RG 24/00060 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5C 3 copies GROSSE délivrée le27/05/2024 àMe Claire-marine CHARBIT Me Henri michel GATA Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. CATHALOU Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Henri michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. VVS Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Claire-marine CHARBIT, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 19 décembre 2023, la SCI CATHALOU a fait assigner la SAS VVS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 1103 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial aux termes duquel elle a donné en location des locaux commerciaux situés [Adresse 1]/[Adresse 2] et [Adresse 3], sur la commune de [Localité 5] à la SAS VVS, venue aux droits de la SAS RIMES, elle-même venue aux droits de la SARL EL DORADO ; - ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir de la SAS VVS de toute occupation personnelle ou de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens ; - autoriser s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ; - condamner la SAS VVS à lui payer la somme provisionnelle de 789,28 euros correspondant aux loyers et charges échus à la date du 04 décembre 2023 ; - ordonner la conservation par elle du montant du dépôt de garantie à hauteur de 2 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire due, au titre de l’exécution du bail commercial ; - condamner la SAS VVS à lui payer à compter du 04 décembre 2023, et ce jusqu’à vidange effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et provision sur charges ; - condamner la SAS VVS à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 03 novembre 2023 soit la somme de 65,67 euros. La demanderesse expose que, par acte en date du 28 janvier 2019, elle a donné à bail à la société EL DORADO des locaux à usage commercial situés [Adresse 1]/[Adresse 2] et [Adresse 3], sur la commune de [Localité 5] ; que par acte du 17 décembre 2020 le fonds de commerce a été cédé par la société EL DORADO à Madame [E] agissant pour le compte de la société RIMES, laquelle, par acte du 15 décembre 2021, a cédé son fonds de commerce à la SAS VVS, qui a régularisé une location gérance de son fonds de commerce à la société KAT par acte du 16 décembre 2022 ; que la SAS VVS a accusé un retard de loyer lié à l’indexation de celui-ci à compter du 1er janvier 2023, à hauteur de 66,04 euros par mois ; que par acte du 03 novembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 461,91 euros dont 396,24 euros de dettes locatives et 65,67 euros au titre du coût de l’acte, et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite. Appelée à l’audience du 18 mars 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI CATHALOU, dans son acte introductif d’instance, - la SAS VVS, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa des articles 1212, 1217, 1224 et 1226 du code civil et des articles 70 et 700 du code de procédure civile, de : - rejeter toutes les prétentions de la SCI CATHALOU ; - à titre reconventionnel, juger qu’il y a lieu de prononcer la compensation entre le trop-perçu de 69,24 euros et les loyers à venir ; - en tout état de cause, condamner la SCI CATHALOU à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail commercial comporte un article 5 selon lequel “le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation de l’ILC Indice des Locaux Commerciaux. Cette indexation interviendra chaque année à la date anniversaire du présent bail et pour la première fois le 01/02/2020 sans qu’il soit besoin d’effectuer une formalité...” ; - que le bail commercial comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer un montant de 461,91 euros dont 396,24 euros de dettes locatives et 65,67 euros au titre du coût de l’acte et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 03 novembre 2023 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. sur l’assurance locative La SAS VVS affirme disposer d’une assurance depuis son entrée en jouissance jusqu’à ce jour et verse aux débats des factures justifiant de l’assurance sur la période du 07 janvier 2022 au 07 janvier 2023 ainsi qu’une attestation en date du 17 février 2024 justifiant de l’assurance en cours. Ces documents ne permettent pas d’établir que les locaux donnés à bail étaient couverts par une assurance locative à la date de délivrance du commandement. Dès lors cependant que la SCI CATHALOU ne reprend pas ce grief dans ses écritures, il n’y a pas lieu d’en tirer de conséquences sur l’acquisition de la clause résolutoire. sur la dette locative La SAS VVS relève, à juste titre, qu’en application du contrat de bail, l’indexation s’applique, pour la période 2023, à compter du 1er février 2023 et non pas comme le soutient la SCI CATHALOU à partir du 1er janvier 2023, de sorte que l’indexation s’élève pour cette période à 726,44 euros (66,04 x11). La SAS VVS justifie avoir régularisé dès le 09 janvier 2024 le paiement de la somme de 792,48 euros au profit de la SCI CATHALOU et 65,67 euros correspondant au coût du commandement de payer au profit du commissaire de justice (ses pièces 5 et 8). Elle sollicite, à titre reconventionnel et sans que la SCI CATHALOU ne formule de contestation sur ce point, la compensation de plein droit du trop-perçu de 69,24 euros (3,2 euros correspondant à la différence entre 792,48 euros versés par la SAS VVS et 789,28 euros sollicités par la SCI CATHALOU au titre de l’arriéré locatif lié à l’indexation de 2023 + 66,04 euros correspondant à l’indexation non justifiée de janvier 2023) avec le montant du loyer à venir. Au vu des explications et des pièces fournies aux débats, il y a lieu de faire droit à cette demande reconventionnelle. sur la clause résolutoire et le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts Même si la demanderesse est fondée à faire valoir que la défenderesse n’a pas réglé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, l’apurement de la dette locative quelques jours après, et la preuve du paiement des loyers postérieurs (pièce 9) attestent des efforts accomplis par la SAS VVS qui peut d’autant plus invoquer sa bonne foi que n’exploitant pas personnellement les locaux, elle a pu ne pas être destinataire des réclamations préalables.. Par conséquent, il convient, en application des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code du commerce, de lui accorder rétroactivement un délai de paiement pour régler sa dette locative , jusqu’au 10 janvier 2024, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés. La dette ayant été soldée dans ce délai, la clause résolutoire est censée ne jamais avoir joué. Il convient en conséquence de débouter la SCI CATHALOU de ses demandes dont celle relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts. sur les autres demandes La défenderesse ayant soldé sa dette postérieurement à la délivrance de l’assignation, il apparait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le même fondement. La défenderesse sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Accorde rétroactivement à la SAS VVS un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette locative jusqu’au 10 janvier 2024, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi octroyé ; Constate que la SAS VVS a soldé sa dette locative avant l’expiration du délai ; Dit qu’en conséquence, la clause résolutoire n’a pas joué ; Dit que le trop-perçu de 69,24 euros par la SCI CATHALOU sera compensé sur les loyers à venir Déboute la SCI CATHALOU de ses demandes ; Condamne la SAS VVS à payer à la SCI CATHALOU la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande sur ce même fondement ; Condamne la SAS VVS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, déjà réglé par ses soins. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,