Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 01 MARS 2024
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14563 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFSH
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juin 2023 -Président du TJ de Paris - RG n° 22/09189
APPELANT
M. [C] [U]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Marie-sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A413, présente à l'audience
INTIMÉS
M. [E] [X]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 19.10.2023 à étude
M. [I] [S] [K]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 19.10.2023 à sa personne
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2024, en audience publique, devant Florence LAGEMI, Président, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 16 avril 2019, M. [U] a donné à bail à M. [X] et Mme [P], un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave, situés [Adresse 4], à [Localité 7].
M. [K] s'est porté caution solidaire des locataires par acte du 6 mai 2019.
Les loyers n'ayant pas été réglés, M. [U] a fait délivrer, le 7 avril 2022, à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 2.798,19 euros, en principal, au titre de l'arriéré locatif. Le 19 avril suivant, le commandement a été dénoncé à M. [K].
Par actes des 4 et 18 novembre 2022, M. [U] a fait assigner M. [X] et M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation solidaire des défendeurs au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire du 27 juin 2023, le premier juge a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2019 ne sont pas réunies ;
débouté M. [U] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;
condamné solidairement M. [X] et M. [K] à payer à M. [U] la somme provisionnelle de 14.055,78 euros (décompte arrêté au 12 avril 2023, incluant la mensualité du mois d'avril 2023), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 sur la somme de 2.798,19 euros et à compter du 18 novembre 2022 pour le surplus ;
débouté M. [U] de sa demande de compensation des sommes entre l'arriéré locatif et le dépôt de garantie ;
condamné in solidum M. [X] et M. [K] à payer à M. [U] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 18 août 2023, M. [U] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au rejet de ses demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences et à la compensation entre les sommes dues au titre de l'arriéré locatif et du dépôt de garantie.
Dans ses dernières conclusions remises le 16 octobre 2023 et signifiées à M. [X] et M. [K] le 19 octobre suivant, M. [U] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ;
statuant à nouveau,
juger qu'il est recevable et bien fondé en ses prétentions ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 avril 2019 ;
juger que le contrat de bail a été résilié de plein droit à l'expiration du délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 avril 2022, soit le 8 juin 2022 ;
juger que le montant du dépôt de garantie est acquis au bailleur et devra se déduire du montant total des sommes dues à titre provisionnel par M. [X] ;
condamner solidairement M. [X] et M. [K] à lui payer une provision d'un montant total de 19.612,17 euros correspondant à la somme due, à ce jour, par M. [X] au titre de son occupation, sauf à parfaire ;
condamner solidairement M. [X] et M. [K] à lui payer une indemnité d'occupation et fixer son montant à une somme mensuelle correspondant au double du loyer, à compter de la date de résiliation anticipée du bail et jusqu'à la libération des lieux, outre la provision sur les charges récupérables dans les mêmes conditions et modalités ;
ordonner l'expulsion de M. [X], si besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
ordonner la séquestration au frais, risques et péril, des défendeurs des objets garnissant les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira à la cour de désigner ;
en tout état de cause,
rappeler ou ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
condamner solidairement M. [X] et M. [K] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [X], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 19 octobre 2023, par acte délivré à l'étude du commissaire de justice, et M. [K], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le même jour, par acte remis à sa personne, n'ont pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été prononcée le 17 janvier 2024.
Il a été demandé en cours de délibéré à M. [U] de justifier des raisons pour lesquelles Mme [P], cotitulaire du bail, n'avait pas été attraite dans cette procédure.
Par note en délibéré en date du 9 février 2024, M. [U] a indiqué et justifié que Mme [P] avait donné congé du logement litigieux le 18 novembre 2020.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les mêmes limites de compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été régulièrement payés, M. [U] a fait délivrer à M. [X], le 7 avril 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.798,19 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 2022.
Il ressort du décompte produit, que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été intégralement acquittées, M. [X] n'ayant réglé qu'une somme de 852,22 euros le 27 avril 2022 et la dette n'ayant cessé d'augmenter pour atteindre, au 1er octobre 2023 (terme d'octobre 2023 inclus), la somme de 19.612, 17 euros.
Il n'apparaît pas que M. [U] a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi par le décompte précité que M. [X] est défaillant dans l'exécution de son obligation de paiement.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail sont réunies à la date du 8 juin 2022 et, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à cette date.
M. [X] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 8 juin 2022, il y a lieu d'ordonner son expulsion sans cependant assortir cette mesure d'une astreinte.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'obligation de M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre, n'est pas sérieusement contestable à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, aucune circonstance ne justifiant de la fixer au double du montant du loyer comme demandé par M. [U].
Au regard du décompte susvisé, l'obligation de M. [X] au paiement de la somme de 19.612,17 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er octobre 2023, terme d'octobre inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
L'obligation de M. [K], s'étant porté caution solidaire des engagements du locataire pendant une période de neuf ans, par acte du 6 mai 2019, n'est pas davantage sérieusement contestable.
La demande de M. [U] sollicitant que le dépôt de garantie versé par le locataire lui reste acquis et s'impute sur le montant des sommes dues par les intimés sera accueillie, une telle demande n'étant pas contraire aux intérêts des parties.
Il convient donc de condamner solidairement MM. [X] et [K] à payer à M. [U], par provision, l'indemnité d'occupation mensuelle susvisée et la somme de 18.827,17 euros correspondant à l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er octobre 2023, terme d'octobre inclus (19.612,17 euros) après déduction du montant du dépôt de garantie (785 euros ainsi qu'il résulte du bail).
Sur les dépens et les frais irrépétibles
MM. [X] et [K] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
M. [U] demande que l'exécution provisoire soit rappelée ou ordonnée.
Cependant, le pourvoi susceptible d'être formé contre le présent arrêt n'étant pas suspensif d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur cette mesure.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et vu l'évolution du litige,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 8 juin 2022 ;
Ordonne, à défaut de départ volontaire de M. [X] dans un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail situés [Adresse 4], à [Localité 7], avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ;
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne solidairement M. [X] et M. [K], en qualité de caution, à payer à M. [U], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 8 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 785 euros restera acquis au bailleur et s'imputera sur le montant des sommes dues ;
Condamne en conséquence solidairement M. [X] et M. [K], en qualité de caution, à payer à M. [U], à titre provisionnel, la somme de 18.827,17 euros correspondant à l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, après déduction du montant du dépôt de garantie ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur l'exécution provisoire ;
Condamne in solidum M. [X] et M. [K] aux dépens d'appel et à payer M. [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
