Cour d'appel, 21 septembre 2022. 19/22185

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2022 (n°207 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22185 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDHA Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/10343 APPELANTES SAS CAFOM DISTRIBUTION venant aux droits de la Société HABITAT FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 337 810 501 ayant son siège social : [Adresse 4] représentée par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190 SA CAFOM VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE HABITAT FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 422 323 303 ayant son siège social : [Adresse 2] représentée par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190 INTIMEES SCI DU NOUVEAU FAUBOURG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 421 307 620 ayant son siège social : [Adresse 1] représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 SARL EUROPENNE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION I MMOBILIERE EURAGIM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 380 188 201 ayant son siège social : [Adresse 1] représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Fabienne TROUILLER Conseillère qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ****** FAITS ET PROCÉDURE Selon acte sous seing privé du 17 septembre 2009, la société du Nouveau Faubourg a renouvelé pour une durée de douze ans à compter du 1er juin 2009 le bail commercial consenti le 5 décembre 2002 à la société Habitat France portant sur divers locaux situés [Adresse 3]), moyennant un loyer en principal de 769.858 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre. Le 29 octobre 2012, la société Habitat France a cédé son fonds de commerce à la société Cafom, en ce compris le bail susvisé. Le 15 mars 2018, la SCI du Nouveau Faubourg a fait délivrer à la société Cafom Distribution « venant aux droits de la société Habitat France » un premier commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le loyer et la provision sur charges du 1er trimestre 2018, soit 163.477,48 €, outre le montant de la clause pénale de 10 % de l'arriéré. Le 5 juillet 2018, la société Européenne d'Administration et de Gestion Immobilière - ci-après désignée Euragim -, administrateur de biens de la SCI du Nouveau Faubourg, a adressé à la société Cafom un courrier de relance comportant mise en demeure de payer la somme de 283.488,49 € correspondant au loyer et à la provision sur charges du 3ème trimestre 2018. À la suite de ce courrier, la société Cafom a émis, le 16 juillet 2018, un chèque de règlement de 100.000 € qu'elle a adressé à la société Euragim. Le 1er août 2018, la SCI du Nouveau Faubourg a fait délivrer à la société Cafom Distribution « venant aux droits de la société Habitat France » un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme susvisée de 283.488,49 €, outre le montant de la clause pénale de 10 %. Le 7 août 2018, la société Cafom a émis un chèque de 183.488,49 € qu'elle a fait parvenir à la société Euragim. Le 8 août 2018, la SCI du Nouveau Faubourg a fait pratiquer une saisie conservatoire de la somme de 283.488,49 € entre les mains de la Bred, outre le montant de la clause pénale et les frais. Cette saisie a été dénoncée à la société Cafom Distribution le 14 août 2018. Le 7 septembre 2018, la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim ont fait assigner à comparaître la société Cafom Distribution devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de condamnation en paiement de diverses sommes. Par actes des 11 et 16 janvier 2019, le bailleur a fait assigner en intervention forcée la société Cafom. Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 26 mars 2019. Par jugement du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - dit la société Cafom et la société Cafom Distribution irrecevables en leur demande d'annulation de l'assignation du 7 septembre 2018 ; - condamné la société Cafom à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 12 000 € à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2018; - condamné la société Cafom à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim du surplus de leurs demandes; - débouté la société Cafom et la société Cafom Distribution de leurs demandes ; - condamné la société Cafom aux entiers dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Par déclaration du 2 décembre 2019, les sociétés Cafom Distribution et Cafom ont interjeté appel du jugement. Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 janvier 2020, les sociétés Cafom Distribution et Cafom, appelantes, demandent à la Cour de : À titre principal de : - réformer l'intégralité du jugement entrepris ; Et : - condamner conjointement et solidairement la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim à payer à la société Cafom la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner conjointement et solidairement la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim à payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner conjointement et solidairement (sic) la SCI du Nouveau Faubourg à exécuter, sous astreinte de 500 € par jour de retard, les travaux de nettoyage de la façade à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner conjointement et solidairement la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim aux entiers dépens en application de l'article 699 du code procédure civile, dont distraction au profit de maître Michel Menant, avocat, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. À titre infiniment subsidiaire et sur le fond : Vu l'article 1231-5 nouveau du code civil, - débouter la SCI du Nouveau Faubourg de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Cafom. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 mars 2020, la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim, intimées, demandent à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Cafom à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 12.000 euros (douze mille), à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal, à compter du 5 juillet 2018 ; - confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné la société Cafom à payer à la SCI du Nouveau Faubourg, la somme de 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société Cafom et la société Cafom Distribution de leurs demandes ; Y ajoutant, - condamner les sociétés Cafom et Cafom Distribution à payer à la SCI du Nouveau Faubourg et à la société Euragim, la somme globale de 5.000 euros (cinq mille), par application de l'article 559 du code de procédure civile, pour appel abusif ; - condamner la société Cafom et Cafom Distribution, à payer à la SCI du Nouveau Faubourg et à la société Euragim, la somme globale de 6.000 euros (six mille), au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, et d'appel, dont distraction au profit de la société Naboudet-Hatet, avocats à Paris. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022. MOTIFS Sur les commandements de payer des 15 mars et 1er août 2018 Les appelantes soulèvent dans leurs conclusions la nullité des commandements de payer aux motifs que : - les commandements n'ont pas été délivrés à la société Cafom locataire mais à un tiers, la société Cafom Distribution; - les commandements font injonction de payer immédiatement tout en visant la résiliation du bail en cas de non-paiement dans un délai de mois, ce qui est de nature à créer une confusion dans l'esprit du locataire; - le montant du commandement du 1er août 2018 est erroné en ce qu'il a omis de déduire la somme de l00 000 euros qui avait déjà été payée, et elle reprochent au jugement de pas s'être prononcée sur l'ensemble des moyens de nullité soulevés. Elles soulèvent également dans leurs conclusions la nullité de la procédure au motif que la société Cafom n'aurait pas été destinataire de la lettre recommandée du 5 juillet 2018 valant mise en demeure, préalable selon elles à l'assignation de sorte que les conditions pour assigner n'étaient pas réunies. Il n'est formé en cause d'appel dans le dispositif des écritures des appelantes aucune demande de nullité de la procédure de sorte que la cour n'en est pas saisie. En tout état de cause c'est à bon droit que le jugement a retenu que la contestation relative à la lettre du 5 juillet 2018 valant mise en demeure de régler le loyer et charges n'était pas de nature à conduire à l'annulation de la procédure judiciaire. Cette contestation relève en effet de l'examen du bien fondé de la demande de pénalité contractuelle formée par la bailleresse. S'agissant de la nullité qui est soulevée dans le corps de leurs écritures par les appelantes des commandements de payer les loyers et charges des 15 mars et 1er août 2018, il convient d'observer que la demande en paiement de la pénalité contractuelle de 10% n'est pas fondée en cause d'appel sur ces deux commandements, mais sur la lettre du 5 juillet 2018, et qu'il n'est sollicité par les appelantes dans le dispositif des conclusions aucune demande de nullité des commandements de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande et que les moyens tenant à la nullité des commandements sont inopérants. En tout état de cause, le jugement entrepris a retenu que les commandements de payer ne pouvaient pas produire effet à l'égard de la société Cafom, locataire, faute d'avoir été signifiés à celle-ci. Sur la demande en paiement de la pénalité contractuelle Les appelantes soutiennent que la SCI du Nouveau Faubourg ne saurait se prévaloir de la clause pénale alors qu'elle est de mauvaise foi ; qu'en effet, il a été procédé à sa demande à une saisie conservatoire le 8 août alors que le 7 août la bailleresse avait été désintéressée de sa créance ; que la saisie conservatoire et la présente instance ne sont motivées que par l'existence d'une procédure engagée par la société Cafom en répétition de l'indu à hauteur de 1.000.302,29 euros au titre de loyers et charges indûment perçus. Les appelantes font également grief au jugement d'avoir mal interprété la clause pénale exposant que la société Cafom a donné suite à la lettre recommandée du 5 juillet 2018 puisqu'elle a payé dans le délai de 15 jours de cette lettre la somme de 100 000 euros au titre du loyer du 3e trimestre 2018, puis le solde peu après de sorte que la condition stipulée pour sa mise en oeuvre n'est pas remplie ; que la société Cafom est de bonne foi, ce qui fait obstacle à l'application de la clause pénale. Subsidiairement, elles soutiennent que s'agissant d'une clause pénale, le montant des pénalités devra être réduit dans de fortes proportions au regard de l'absence de préjudice subi par le bailleur, le seul préjudice étant celui correspondant à l'intérêt légal s'élevant à 754,17 euros. En réponse, les intimées répliquent qu'elles se prévalent du retard de paiement du loyer et charges du 3e trimestre 2018, ce qui a fait l'objet, conformément à l'article 14.3 du bail, d'une lettre de mise en demeure par recommandée adressée à la société Cafom, reçue par celle-ci le 6 juillet 2018 ; que si la société Cafom a versé une premier acompte du loyer et des charges selon un chèque en date du 16 juillet 2018, le solde n'a été réglé que le 7 août 2018 par chèque reçu le 8 juillet; que la société Cafom est donc redevable de la pénalité de 10% sur la somme de 183 488,49 euros payée avec retard, pénalité qui a été réduite par le jugement de première instance à 12 000 euros. L'article ancien 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite». En l'espèce, aux termes des articles 4 et 9, le loyer et la provision pour charges sont payables trimestriellement et d'avance, le premier jour de chaque trimestre. Le bail stipule à l'article 14.3 que : 'A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, d'après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorée de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette'. Les parties ne discutent pas que cette disposition s'analyse comme une clause pénale. La lettre recommandée du 5 juillet 2018 valant mise en demeure de payer a été adressée à la société 'CAFOM', à l'adresse du siège social figurant sur l'extrait Kbis de la société Cafom, soit [Adresse 2], et il y était joint l'avis d'échéance relatif au loyer et provisions sur charges exigibles au 1er juillet 2018, d'un montant de 283 488,49 euros, outre un solde antérieur, lettre dont l'avis de réception du 6 juillet, signé, a été produit en cause d'appel. Il s'ensuit que cette mise en demeure est valable. C'est de manière exacte que le jugement entrepris a considéré que l'expression 'demeurée sans suite' figurant dans la clause précitée signifie que la pénalité contractuelle s'applique à défaut de paiement par le preneur de la totalité de la somme exigible faute de vider de sa substance ladite clause qui vise à sanctionner le défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à bonne date. Il est constant que la somme de 100 000 euros a été réglée par chèque reçu le 19 juillet 2018, puis le solde de l'arriéré du loyer et de la provision sur charges du 3ème trimestre 2018 a été apuré au moyen d'un chèque de 183.488,49 euros émis par la société Cafom le 7 août 2018, soit plus de 15 jours après la mise en demeure de payer du 5 juillet 2018 reçue le 6 juillet 2018. La SCI du Nouveau Faubourg est donc bien fondée à solliciter l'application de la clause pénale laquelle s'applique du seul fait de l'inexécution contractuelle de paiement du loyer et des charges selon les modalités prévues par l'article 14.3 du bail. Il s'ensuit que les moyens relatifs à la bonne foi de la société Cafom ou à la mauvaise foi de la SCI du Nouveau Faubourg, ou de son mandataire la société Euragim, sont inopérants, outre que l'existence d'une procédure opposant éventuellement les parties en répétition de l'indû, dont il n'est produit aucune pièce, ne démontre pas en quoi elles seraient de mauvaise foi en réclamant l'application de la clause pénale et qu'il est constant que la société Cafom n'a pas réglé le loyer et la provision pour charges à son échéance contractuelle. Il sera ajouté s'agissant de la saisie conservatoire, que suite au paiement du solde de la somme due, la société Euragim a fait savoir à la société Cafom que les sommes saisies seraient cantonnées au montant de la pénalité contractuelle. La pénalité de 10% soit la somme de 18 348,84 euros réclamée par la SCI du Nouveau Faubourg en première instance a été réduite par le jugement entrepris, non contesté par cette dernière, à la somme de 12 000 euros, celle-ci étant, selon ledit jugement, manifestement excessive au regard des 'frais contentieux' qu'elle est censée couvrir. Il n'y a pas lieu de réduire davantage le montant de la pénalité comme le sollicite la société Cafom pour qu'elle corresponde au montant des intérêts de retard, étant rappelé qu'une clause pénale est indemnitaire et comminatoire outre qu'elle présente un caractère forfaitaire. Le jugement sera par conséquent confirmé. Sur la demande relative au nettoyage de la façade Le jugement entrepris, dont la motivation est adoptée, doit être approuvé en ce qu'il a rejeté la demande de nettoyage sous astreinte de la façade formée par la société Cafom, aucun moyen ou élément nouveau n'étant produit par la société locataire. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Compte tenu de la solution du litige, les appelantes seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement étant confirmé de ce chef. S'agissant de la demande formée en cause d'appel par les intimées pour procédure abusive, il n'est pas établi que les appelantes aient agi à l'encontre des intimées de mauvaise foi par intention malicieuse ou malveillante dans des conditions caractérisant un abus de droit ; il n'y a donc pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires Le jugement étant confirmé, il le sera également sur la condamnation prononcée au tire de l'article 700 et au titre des dépens. En cause d'appel, l'équité commande de condamner la société Cafom à régler à la SCI du Nouveau Faubourg et la société Euragim la somme globale de 2 000 euros. La société Cafom succombant, elle sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure pénale. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris Y ajoutant, Rejette la demande formée en cause d'appel par la SCI du Nouveau Faubourg et à la société Euragim de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne la société Cafom à payer à la SCI du Nouveau Faubourg et à la société Euragim la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la société Cafom aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure pénale. LA GREFFIERE LE PRESIDENT