Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/02447

SF/CD Numéro 22/01996 COUR D'APPEL DE PAU EXPROPRIATIONS ARRÊT DU 19/05/2022 Dossier : N° RG 21/02447 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H55Y Nature affaire : Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation Affaire : [Z] [C] S.C.I. BERIE-PLACOUTS E.A.R.L. LA PLAINE DU GAVE E.A.R.L. SALIGUE DU GAVE C/ COMMUNE DE PAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 14 Avril 2022, devant : Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame ASSELAIN, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. En présence de Madame [V], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques. Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [Z] [C] né le 27 octobre 1950 à Boo Silhen de nationalité Française 6 rue Galos 64000 PAU S.C.I. BERIE-PLACOUTS prise en la personne de sa gérante en exercice 1 place de l'Eglise 65400 BOO SILHEN E.A.R.L. LA PLAINE DU GAVE prise en la personne de son gérant en exercice 20 Résidence du Gave 65400 BOO SILHEN E.A.R.L. SALIGUE DU GAVE prise en la personne de son gérant en exercice 6 rue Galos 64000 PAU Représentés et assistés de Maître GARCIA, avocat au barreau de PAU INTIMEE : COMMUNE DE PAU prise en la personne de son Maire en exercice Hôtel de Ville Place Royale 64036 PAU CEDEX Représentée et assistée de Maître DUPEN loco Maître CASADEBAIG de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 23 AVRIL 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES EXPOSE DU LITIGE La Commune de Pau a engagé une procédure d'expropriation concernant la rue Galos dans le cadre du projet de revitalisation du centre-ville de Pau initié à partir de l'année 2007. Le Préfet des Pyrénées-Atlantiques, par arrêté préfectoral en date du 28 mars 2018 a déclaré d'utilité publique l'acquisition par la ville de Pau des lots 1 et 2 de la copropriété Galos cadastrée CP n° 633 sise 6, rue Galos 64000 Pau. L'immeuble doit être démoli pour assurer une emprise de la rue, qui est à sens unique, de 10 mètres de large sur toute sa longueur. La société civile immobilière BERIE-PLACOUTS est usufruitière du lot 1 dont Monsieur [Z] [C] en est le nu-propriétaire, lot constitué d'une part d'un bureau et un studio attenants et d'autre part d'un appartement. Par arrêté en date du 2 octobre 2018, le Préfet déclarait cessible lesdits lots au bénéfice de la ville de Pau. Le 23 novembre 2018, une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique était rendue concernant les propriétaires des lots 1 et 2. Parallèlement, à défaut d'accord sur la proposition d'indemnisation, le 3 juin 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, la commune de Pau a saisi le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir fixer à la somme de 31.690 € le montant des indemnités dues à M. [C] et à la SCI BERIE-PLACOUTS. L'EARL LA PLAINE DU GAVE, l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU et Monsieur [U] sont intervenus volontairement à l'instance en leur qualité de locataires de M. [C] et de la SCI BERIE-PLACOUTS. Un transport sur les lieux a eu lieu le 1er février 2021. Par jugement du 23 avril 2021, le Juge chargé de l'Expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques, a notamment : - déclaré irrecevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU et Monsieur [U] en leur qualité prétendue de locataires de Monsieur [C] et de la SCI BERIE-PLACOUTS à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation ; - fixé les indemnités de dépossession dues par la commune de Pau, de manière indivise, à la SCI BERIE-PLACOUTS et Monsieur [Z] [C] à la somme de 62 298,60 euros à raison de l'expropriation du lot numéro 1 de l'immeuble sis 6 rue Galos à Pau situé sur la parcelle cadastrée CP n° 633 et d'une contenance de 110 m² cette somme se décomposant comme suit : - indemnité principale : 55 726 euros - indemnité de remploi : 6 572,60 euros - débouté la SCI BERIE-PLACOUTS et Monsieur [Z] [C] de leur demande au titre des frais de déménagement ; - condamné la Commune de Pau à payer à la SCI BERIE-PLACOUTS et à Monsieur [Z] [C] la somme de 750 euros à chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - dit que la commune de Pau supportera la totalité des dépens de l'instance. Dans sa décision, le Juge de l'Expropriation a retenu une valeur de 506,60 €/m² pour le lot 1. Par lettre recommandée avec accusé réception reçue au Greffe de la Cour le 21 juillet 2021, M. [Z] [C], la SCI BERIE-PLACOUTS, l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU ont relevé appel de la décision. Dans leur mémoire reçu au greffe le 19 octobre 2021, M. [Z] [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS L'EARL LA PLAINE DU GAVE et L'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU, appelants, demandent à la Cour : Réformant le premier jugement, de : 1°) Déclarer recevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation, en qualité de locataires de M. [C] et de la SCI BERIE-PLACOUTS. 2°) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à Monsieur [Z] [C] et à la société civile immobilière BERIE-PLACOUTS de manière indivise à : - Indemnité principale : 154 000 euros ; - Indemnité de remploi : 16 400 euros ; - Indemnité de déménagement : 2 000 euros. 3) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de manière indivise à : - Indemnité principale : 40 000 euros ; - Indemnité de déménagement : 2 000 euros. 4) Condamner la Commune de PAU au paiement de la somme de 2 500 euros pour les frais et aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir principalement que la procédure en 1ère instance a été régulière et sans violation du principe du contradictoire. Ils soutiennent ensuite que les deux EARL intervenantes sont bien recevables en leur intervention, ayant été mentionnées à l'expropriant au cours de l'enquête d'utilité publique, et titulaires de baux commerciaux dans les lots objets de l'expropriation et qu'il appartenait à la Commune de Pau, dûment informée par courrier du 31 octobre 2017 et en sa qualité d'expropriante, de mener une enquête afin d'établir les droits de chacun. Sur le fond, les appelants contestent l'évaluation retenue par le juge et les propositions de la Commune de Pau, ils demandent de retenir pour le lot 1 un prix de 1 400 €/m² correspondant à la moyenne des termes de références pertinents, notamment ceux relatifs aux précédentes acquisitions par la Commune de Pau dans le même immeuble, sans pratiquer l'abattement de 40'%, leur bien disposant d'une cour intérieure et ayant été bien entretenu. Ils réclament l'indemnisation des frais de déménagement constituant un préjudice accessoire de l'expropriation, la Commune ne leur ayant proposé aucun relogement. Pour l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU, les appelants réclament leur indemnisation nonobstant le non enregistrement des baux commerciaux qui ne sert qu'à leur donner date certaine, la mise en sommeil de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et le régime fiscal du forfait agricole simplifié de l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU. Dans son mémoire reçu au Greffe le 19 janvier 2022, la Commune de Pau intimée, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu en première instance en toutes ses dispositions sauf sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter M. [Z] [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS, L'EARL LA PLAINE DU GAVE et L'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de toutes leurs demandes. - condamner M. [Z] [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS à lui payer chacun la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Elle soutient que les appelants ne lui ont pas fait connaître dans le délai d'un mois de la notification de l'ordonnance d'expropriation, l'existence de locataires, comme exigé par l'article R311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ce qui rend ceux-ci irrecevables à réclamer des indemnités, sauf si elles établissent que l'expropriant avait une connaissance précise de leur identité et qualité, ce dont les appelants ne rapportent pas la preuve, le courrier invoqué par M. [Z] [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS ne désignant pas nommément les deux locataires commerciaux et ne fournit aucune précision sur les conditions de leur occupation et l'effectivité des activités exercées dans ces locaux. Sur l'indemnisation, la Commune de Pau fait valoir que le lot n° 1 est un appartement humide et sombre côté cour, un bureau et un studio présentant des traces d'humidité, aux huisseries vétustes contrairement à l'immeuble proposé en référence par les appelants. Elle conteste toute indemnité de déménagement, les appelants n'occupant pas les lieux. Dans son mémoire reçu au Greffe le 18 janvier 2022, le Commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article L213-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties. Sur la date de référence': Selon L322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence pour l'évaluation du bien correspondant à l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'emplacement du bien objet de l'expropriation, en l'espèce le 9 février 2017 correspondant à la modification n° 6 du PLU de la Commune de Pau, ce qui n'est pas contesté. Sur la critique des délais relatifs au mémoire en réponse et sur le respect du contradictoire devant le 1er juge': La Commune de Pau demandant la confirmation du jugement qui a écarté ces critiques, il n'y a pas lieu d'examiner celles-ci qui n'ont plus d'objet devant la Cour. Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU': En vue de la fixation des indemnités, l'expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l'avis d'ouverture de l'enquête, soit l'acte déclarant l'utilité publique, soit l'arrêté de cessibilité, soit l'ordonnance d'expropriation, selon les modalités prévues à l'article R311-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Cette notification précise que le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d'un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes (L311-2 et R-311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). Il ressort des courriers que la Commune de Pau a adressés entre le 13 et le 21 octobre 2017 par LRAR et contenant une notification individuelle de l'ouverture de l'enquête publique en vue de l'acquisition par la Commune de l'immeuble du 6 de la rue GALOS à [Z] [C] et aux associés gérants de la SCI BERIE-PLACOUTS propriétaires du lot 1 ([D] [C], [G] [C] et [M] [X] ) qu'il leur est rappelé expressément les dispositions des articles susvisés les invitant à faire connaître leurs locataires éventuels. M. [Z] [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS ont adressé alors, par courrier valant observations du 31 octobre 2017 au Commissaire enquêteur des observations relatives aux enquêtes concernant leur lot 1, se terminant par la mention suivante': «'la SCI usufruitière se joint à moi au travers de sa signature apposée au bas de cette lettre dont elle partage et fait aussi sien le contenu. Y ajoutant qu'en cas de démolition de l'immeuble, son locataire de l'appartement Nord devra faire l'objet du relogement et éventuellement indemnités prévus par les textes. De même, pour le propriétaire du fonds de commerce.'» Aucune autre pièce n'est versée par les appelants d'une notification à la Commune de Pau elle-même, expropriante, et qui préciserait le nom de ces locataires, et leur titre d'occupation, alors que la charge de cette information repose sur l'exproprié et non sur l'expropriant':' «'le propriétaire et l'usufruitier sont tenus de faire connaître à l'expropriant les fermiers et locataires...'» (L311-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). Aucune investigation n'était donc à la charge de la Commune de Pau et faute pour M. [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS d'avoir donné ces informations précises à celle-ci avant le 22 novembre 2017, l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU sont irrecevables à intervenir pour réclamer une indemnisation au titre de leur éviction, à supposer que leur qualité de locataire soit établie. Sur l'évaluation des indemnités': Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de première instance fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel, selon son état à la date de l'ordonnance d'expropriation (L322-1). En l'espèce, le jugement a été rendu le 23 avril 2021, l'ordonnance d'expropriation ayant été prise le 23 novembre 2018. Le bien évalué constitue le lot 1 d'un immeuble cadastré CP n° 633 de la rue Galos, immeuble composé de 3 locaux et de 7 appartements donnant à l'arrière sur une cour commune avec l'immeuble Charlet. La superficie du lot 1 de 110 m² retenue par le premier juge après visite des lieux et non contestée en appel, est répartie en 20 m² pour le bureau et 40 m² pour le studio attenants et communicants donnant sur la rue Galos, et 50 m² pour l'appartement donnant à l'arrière sur la cour. Pour apprécier la valeur vénale d'un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de terrains présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles. La Commune de Pau a effectué depuis 2007 des rachats amiables des différents lots de cet immeuble constituant des éléments de référence pertinents, bien qu'anciens, dans la mesure où il s'agit justement de biens situés dans le même immeuble, donc avec la même localisation en centre-ville. Les trois références plus récentes communiquées par le commissaire du gouvernement pour des biens vendus dans les rues avoisinantes en 2017 et 2018 (rue Despourrins, rue d'Etigny et rue Henry IV) sont donc moins pertinentes dans la mesure où aucune description de la composition et de l'état de ces biens n'est indiquée, uniquement leur superficie, alors qu'au contraire le descriptif et la situation dans l'immeuble des lots de la copropriété du 6 de la rue Galos cédés à la Commune sont précisés et permettent ainsi d'appliquer des correctifs à la valeur du lot 1 selon son état et sa situation en rez-de-chaussée de l'immeuble exproprié. Il y a donc lieu de retenir comme éléments de référence, les cessions suivantes intervenue dans la copropriété du 6 de la rue Galos': Adresse': 6 rue GALOS Références Date de cession Surface en m² Prix total Prix/m² 1er étage Copropriété Lots 6-7-10-11 MAMAURI (1 chambre avec débarras, 1 chambre avec petite galerie, 1 chambre et 1 séjour) 11 et 27/12/2007 63 45.000 725,81 Lot 9 HERRERO (appartement': cuisine, séjour, chambre salle d'eau, wc) 11 et 27/12/2007 33 36.000 1.090,91 Lot 8 GÉIZÉ (appartement) 13 /11/2008 49,58 60.000 1.210,17 Syndicat Copropriétaires appartement': cuisine, chambre et débarras 14/09/2012 29,31 18.200 620,95 2ème étage Lots 13 et 18 COMPEYRON et MARAURI appartement 27/11 et 11/12/2006 47 61.000 636,21 3ème étage Lot 19 SCI ELLA appartement': entrée cuisine, chambre, salle d'eau-wc 5 et 14/02/2007 36,34 55.550 1.291,86 Lots 12-15-16-17 GÉLIZE appartement': cuisine, salle à manger et deux chambres, balcon, et deux buchères (16-17) 25 /06/2018 66,51 58.000 872,05 Lot 20 JAYET appartement : salle de séjour, cuisine, chambre et salle d'eau 17 et 27-12-2007 30,65 57.000 1.859,71 Maison BERGER-FOLLET 23/12/2011 74 50.000 675,68 Total 8.983,35 Moyenne des prix de cession 998,15 Il ressort de l'acte de vente de M. [N] du 25 juin 2018, contrairement à ce que soutiennent M. [C] et la SCI BERIE-PLACOUTS que les lots 12-15 constituant l'appartement proprement dit, représentent bien 66,51 m² habitables et non 58 m², les deux buchères (lots 16 et 17) étant expressément exclues du calcul de la surface habitable vendue. Il ressort ainsi de l'ensemble de ces ventes, un prix moyen de cession arrondi à l'euro, rapporté au m² de 998 €/m². L'appartement vendu par M. [N] en 2018 a été visité par le juge de l'Expropriation qui a constaté qu'il ne présentait aucune trace d'humidité, bien qu'inoccupé, à la différence du lot 1 à évaluer, et disposait en outre d'un balcon et un sol en plancher. Le lot 1 est situé en rez-de-chaussée, il est sombre, le bureau, au sol en lino, et le studio, donnant tous les deux sur la rue Galos, sont vétustes et présentent des traces d'humidité, l'espace cuisine et la salle d'eau n'ont pas de fenêtre. L'appartement attenant, donnant côté cour, est également humide et sombre, les fenêtres donnent sur cette cour dont il a la jouissance privative, sauf la chambre dont la fenêtre donne sur un couloir intérieur de l'immeuble. Au regard des caractéristiques du lot n° 1 comparées à celles des autres biens cédés dans ce même immeuble, il y a lieu d'opérer un abattement de 40'% sur le prix de vente moyen, ce qui donne, pour le lot 1, une valeur au m² de 599 €, et donc une indemnité principale de 599 x 110 = 65 890 € Sur l'indemnité de remploi': Selon l'article R322-5 du même code, l'indemnité de remploi correspond aux frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d'un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale (après déduction des éventuels avantages fiscaux). Ils sont en général de 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 euros, de 15 % entre 5001 et 15 000 € et 10 % sur la partie au-delà de 15 000 €. Cette indemnité comprend donc les frais de déménagements qui n'ont pas à être ajoutés. 20'% de 0 à 5 000 = 1 000 € 15'% de 5 001 à 15 000 = 1 500 € 10'% au-delà de 15 000 (sur 50 890) = 5 089 € Total = 7 589 € Sur les demandes accessoires Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application, le jugement sera confirmé sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 23 avril 2021 en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe les indemnités de dépossession dues par la Commune de Pau de manière indivise, à M. [Z] [C] et à la SCI BERIE-PLACOUTS à la somme totale de 73.479 € à raison de l'expropriation du lot 1 d'une contenance de 110 m², situé dans l'immeuble sis 6 rue Galos à Pau sur une parcelle cadastrée CP n° 633, se décomposant comme suit': -indemnité principale : 65 890 € -indemnité de remploi : 7 589 € Condamne la Commune de Pau aux dépens de la procédure d'appel. Arrêt signé par Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,