Tribunal judiciaire, 10 mai 2024. 23/05207

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 4 ORDONNANCE DU :10 Mai 2024 Président :Monsieur TRUC, Premier vice Président Greffier lors des débats :Madame SOULIER, Greffière Greffier lors du prononcé :Madame CRUZ, Greffier Débats en audience publique le : 15 Mars 2024 GROSSE : Le 10 Mai 2024 à Me François GISBERT à Me Virginie ROSENFELD à Me Michael ZERBIB EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05207 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4BTF PARTIES : DEMANDERESSES syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice GIA MAZET - AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSES S.C.I. TERRYA pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE ET ENCORE DANS LA CAUSE (RG 23/05867) DEMANDERESSE S.C.I. TERRYA pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DÉFENDERESSE S.A.S. MAKE YOUR BURGER pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE ***** EXPOSE DU LITIGE : La SCI Terrya est propriétaire, au sein de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 4], d’un local commercial, au rez-de-chaussée, donné en location à la société Make your Burger. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], reprochant à la SCI Terrya la réalisation, sans son autorisation, de travaux dans le local commercial qu’elle estime porter atteinte au sol et aux murs porteurs de l’immeuble, a fait assigner cette dernière, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, afin d’obtenir, sous astreinte, la cessation desdits travaux, la remise en état des lieux (dépose des matériels et équipements, fermeture de la saignée et dépose de l’enseigne commerciale), la communication de l’entier dossier administratif dont les autorisations d’urbanisme et le paiement de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile (instance RG n° 23.5207). Suivant acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la SCI Terrya a appelé en cause la société Make your burger afin notamment d’être relevée et garantie de toute condamnation et d’obtenir le paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile (instance RG n° 23.5867). A l’audience du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a réitéré ses demandes, faisant notamment valoir l’absence de toute autorisation, requise par l’article 25 b la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, pour réaliser les travaux entrepris sur les parties communes de la copropriété. LA SCI Terrya a objecté par son conseil que : - elle n’a pas été avisée par la locataire des travaux entrepris, n’a pas participé à leur réalisation et ne possède aucun document les concernant de sorte qu’elle estime le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] dépourvu d’intérêt à agir à son encontre, - les travaux, relatifs à un raccordement, ne portant pas atteinte aux parties communes, n’étaient pas soumis à autorisation de la copropriété dont le règlement autorise dans les locaux toute activité commerciale, - elle ne dispose pas du pouvoir de donner injonction de les arrêter. Par son conseil, la société Make your burger a, pour sa part, fait valoir que les travaux, aujourd’hui achevés, n’affectent pas la structure de l’immeuble et ont fait l’objet d’une déclaration préalable, d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de la ville de [Localité 4] le 13 juin 2023 et d’une autorisation de l’architecte des bâtiments de France du 17 février 2023. S’opposant à toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], elle a réclamé le paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2024. SUR QUOI Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il conviendra de prononcer la jonction des procédures n° RG 23.5207 et RG 23.5867 sous le premier de ces numéros. La SCI Terrya conteste, à titre liminaire, l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux motifs qu’elle n’a pas autorisé les travaux litigieux entrepris, sans l’en informer, par la locataire dans les locaux loués dont l’étendue et la nature exacte ne sont pas établies et qui ne nécessitaient aucune autorisation s’agissant des raccordements. Mais dès lors que la qualité de copropriétaire bailleur de la SCI Terrya relativement aux locaux objet des travaux litigieux n’est pas discutée, l’intérêt à agir à son encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] qui n’a aucun lien de droit avec la locataire occupant des lieux, n’apparait pas discutable de sorte que la fin de non-recevoir sera écartée. L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble exigent une autorisation donnée à la majorité des voix des copropriétaires. En l’espèce, il résulte suffisamment des pièces produites, notamment des constats de commissaire de justice datés des 1er juin et 13 juillet 2023, comme de la facture de travaux produites par la société Make your burger, que des travaux de creusement et de terrassement ont été entrepris dans le sol du local commercial de la SCI Terrya et sur la voie publique pour installer un raccordement et qu’une nouvelle enseigne a été posée récemment, travaux dont il n’est pas discuté qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires. Il est manifeste, à l’examen des documents susvisés, que ces travaux intéressant les parties communes de la copropriété (sol et façade extérieure), exigeaient, selon les dispositions susvisées, une autorisation préalable du syndicat des copropriétés qui, en l’espèce, n’a été ni obtenue ni sollicitée, peu important à cet égard que le règlement de la copropriété ne pose aucune restriction quant à l’activité commerciale exercée dans les locaux ou que les travaux aient été autorisés par l’autorité administrative. S’agissant d’un trouble manifestement illicite, il sera ordonné à la société Make your Burger la remise en état des lieux ainsi qu’il sera précisé au dispositif, injonction qui sera également adressée à la SCI Terrya dont il n’y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause dès lors qu’il lui appartenait en toute hypothèse et en sa qualité de copropriétaire bailleur de veiller, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, au respect par sa locataire des dispositions légales applicables en matière de copropriété. Les circonstances du litige n’appellent pas, à ce stade du litige, le prononcé d’une astreinte. Il n’y a pas lieu d’ordonner la production de documents administratifs ou autorisations d’urbanisme compte tenu des pièces relatives aux travaux versées aux débats par la société Make your burger. L’équité exige d’allouer 1 200 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en compensation de ses frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’a pas lieu de faire bénéficier de ces dispositions une autre partie à l’instance. Les dépens de l’instance en référé seront laissés à la charge de la SCI Terrya et de la société Make your burger. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort, Ordonnons la jonction des procédures n° RG 23.5207 et 23.5867 sous le premier de ces numéros. Ordonnons à la SCI Terrya et à la société Make your burger de remettre le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans l’état où il se trouvait avant les travaux entrepris par la locataire notamment en déposant tous les matériels et équipements installés en tranchée dans le sol, en refermant la saignée et en déposant la nouvelle enseigne installée en devanture dans les 30 jours de cette décision ; Condamnons solidairement la SCI Terrya et la société Make your burger à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure ; Rejetons toute autre demande ; Disons que la SCI Terrya et la société Make your burger supporteront les dépens du référé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT