Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00856

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/00856 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYFQ Minute : 24/582 Monsieur [Z] [P] Représentant : Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 C/ Monsieur [Y] [J] [O] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [J] [O], demeurant [Adresse 5] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, Monsieur [Z] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [J] [O] un logement (lot n°41, cage d’escalier gauche, étage 1, gauche) et une cave (cave n°9) situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 659,38 euros, et 65,00 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Monsieur [Z] [P] a fait signifier à Monsieur [Y] [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4208,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement. Par notification électronique du 21 août 2023 Monsieur [Z] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [Z] [P] a fait assigner Monsieur [Y] [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,fixer à compter de la date du jugement à intervenir l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle,condamner Monsieur [Y] [J] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5781,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur le montant de 4208,72 euros et de l’assignation en date du 22 novembre 2023 pour le surplus,une indemnité d'occupation mensuelle jusqu’à la libération définitive des lieux,les loyers à échoir entre le 1er novembre 2023 et la date de la résiliation effective du bailla somme de 720 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra permettre de l’écarter. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 novembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, Monsieur [Z] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme d’environ 10000,00. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [Z] [P] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [J] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 août 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [P] souligne qu’il n’y a pas eu de paiement depuis juin 2023. Monsieur [Y] [J] [O], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il demande un délai pour quitter les lieux de 6 mois. Au soutien de ses prétentions, il explique être diabétique et avoir été en réanimation 15 jours à cause de la covid. Monsieur [Y] [J] [O] souligne que la Caisse d’allocations familiales a bloqué l’aide et qu’il est fiché à la Banque de France. Il assure que lui et sa femme travaillent et qu’ils perçoivent 3100 euros. Il affirme ne pas être de mauvaise foi et avoir retrouvé un travail en février. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 mai 2024, Monsieur [Z] [P] a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 16 avril 2024, le mois d’avril 2024 inclus, faisant état d’une dette de 10500 euros. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Monsieur [Z] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de Monsieur [Z] [P] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mai 2018, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2024 que Monsieur [Z] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 22,86 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 10477,14 euros, au titre des sommes dues au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 4208,72 euros, de l’assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 1572,82 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 8 qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 août 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 mai 2018 à compter du 30 septembre 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [Y] [J] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, Monsieur [Y] [J] [O] n’a pas repris le versement de loyer courant avant l’audience, condition sine qua non à l’octroi de délais de paiement. En outre, le locataire n’a réalisé aucun paiement entre le mois de novembre 2023 et le mois d’avril 2024, soit entre l’assignation et l’audience, ne permettant pas de s’assurer de sa volonté et de sa capacité à régler le loyer et à solder sa dette. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [J] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l’expulsion Sur la demande de délais d’expulsion Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Y] [J] [O] a dû faire face à de graves problèmes de santé nécessitant une hospitalisation. De plus, il a également fait face à des difficultés financières qui ont eu pour conséquence d’aggraver sa situation à l’égard du bailleur. Pour autant, Monsieur [Y] [J] [O] souligne avoir aujourd’hui retrouvé un travail. Il ressort enfin du diagnostic social et financier qu’il justifie d’une solution de relogement mieux adapté à sa composition familiale et à ses ressources puisque Monsieur [Y] [J] [O] a notamment engagé des démarches de relogement. Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [Y] [J] [O] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [J] [O] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2023, Monsieur [Y] [J] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [J] [O] à son paiement à compter de 30 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [Y] [J] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de Monsieur [Z] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2018 entre Monsieur [Z] [P] d'une part, et Monsieur [Y] [J] [O] d'autre part, concernant le logement (lot n°41, cage d’escalier gauche, étage 1, gauche) et une cave (cave n°9) situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 30 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ACCORDE à Monsieur [Y] [J] [O] un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [Y] [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [J] [O] à compter du 30 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [Y] [J] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 10477,14 euros (dix mille quatre cent soixante-dix-sept euros et quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 avril 2024 échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 4208,72 euros, de l'assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 1572,82 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [Y] [J] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 16 avril 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, CONDAMNE Monsieur [Y] [J] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [Y] [J] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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