Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Victor-Xavier GARCIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valerie DUTREUILH
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04629 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7K6
N° MINUTE :
3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
Madame [X] [N] veuve [U],
élisant domicile chez la SCI HUZ sise [Adresse 3]
représentée par Me Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0479
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [H],
demeurant [Adresse 2] - représenté par Me Victor-xavier GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0782
Madame [G] [W] épouse [H],
demeurant [Adresse 2] - représentée par Me Victor-xavier GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0782
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04629 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7K6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 7 juillet 2016, Madame [X] [N] veuve [U], ainsi que ses enfants, [R], [P], [K], [S], [Y], [E] et [I] ont donné à bail à Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] un appartement à usage d'habitation secondaire situé au [Adresse 1], disposant d'une cave double, n° 46, d'un box n° 52, et d'un studio de service, pour un loyer charges comprises de 20 100 euros, payable d'avance, par trimestre.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [N] veuve [U], ainsi que ses enfants, [R], [P], [K], [S], [Y], [E] et [I] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 663 300 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 décembre 2022.
Par acte d'huissier en date du 11 mai 2023, Madame [X] [N] veuve [U] a fait assigner Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, à compter du 29 juin 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ordonner la séquestration des meublescondamner solidairement, à titre de provision, Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à payer les loyers et charges impayés arrêtés, soit la somme de 782 900 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à la somme de 78290 euros ,condamner solidairement le défendeur à payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse, représentée par son conseil à l'audience du 8 décembre 2023, rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 décembre 2022 et ce pendant plus d'un mois. Elle actualise la dette à la somme de 904 500 euros à la date du 8 décembre 2023, expliquant qu'elle n'est pas en mesure de vérifier la matérialité du versement évoqué par les défendeurs, et n'a pas connaissance d'un engagement de paiement, ces derniers n'ayant versé aucun loyer depuis 2020. Elle maintient ses demandes.
Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H], représentés par leur conseil, précisent qu'ils s'engagent, par écrit, à verser la somme d'un million d'euros, étant dans l'attente des autorisations de la Banque Centrale, puisque Monsieur [H] travaille en Afrique.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations.
En matière d'indivision, les règles de gestion varient selon la qualification de l'acte. D'un côté, l'article 815-2 du code civil prévoit que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence ». De l'autre, l'article 815-3 énonce que « le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis [...] ».
Il faut donc distinguer les actes conservatoires, qui peuvent être accomplis par un seul indivisaire, des actes d'administration, qui doivent recueillir un accord très large. Il faut également tenir compte de la jurisprudence qui reconnaît à certains actes une nature conservatoire, comme, par exemple, une action tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre, une action en exécution d'un commandement de quitter les lieux ou l'envoi d'un commandement de payer.
Il convient de conclure de la combinaison de ces textes que la résiliation d'un bail constitue un acte conservatoire que chaque indivisaire peut accomplir seul.
Ce point n'a pas fait l'objet de contestations.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 7 juillet 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 12 décembre 2022, pour la somme en principal de 663 300 euros.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 janvier 2023.
Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] étant sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement et les délais de paiement
Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la demanderesse fournit un décompte justifiant que Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] et Monsieur [F] [A] restent devoir, solidairement, la somme de 904 500 euros, à la date du 8 décembre 2023, à titre de provision, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation.
Ils seront aussi condamnés, solidairement, au paiement à titre de provision d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s' analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.
La nécessité d'une mesure conservatoire, telle que qualifiée, confère à tout indivisaire, le pouvoir d'agir individuellement au nom de l'indivision, sans avoir besoin ni du concours des autres indivisaires ni de leur autorisation. Ainsi, en application de l'article 815-2, alinéa 2, l'indivisaire agissant seul « peut employer à[l'] effet[des mesures conservatoires] les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers ». Cette présomption permet la mise en œuvre effective du pouvoir de gestion individuelle reconnu à tout indivisaire dans le domaine des mesures conservatoires. En outre, l'indivisaire poursuivant doit tenir un état des revenus perçus ou des frais exposés pour le compte de l'indivision, en application des dispositions de l'article 815-8 du code civil.
Partant, l'action en paiement des loyers et des indemnités d'occupation en ce qu'elle est une mesure conservatoire, pourrait être présumée effectuée pour le compte de l'indivision, les conditions de répartition du montant de la créance ne concernant pas le débiteur.
Sur les demandes accessoires
Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2016 entre Madame [X] [N] veuve [U], et Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], disposant d'une cave double, n° 46, d'un box n° 52, et d'un studio de service, sont réunies à la date du 12 janvier 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [N] veuve [U], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE solidairement, à titre de provision, Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à verser à Madame [X] [N] veuve [U], la somme de 904 500 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, à la date du 8 décembre 2023, le dernier trimestre 2023 compris ;
CONDAMNE solidairement, à titre de provision, Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à verser à Madame [X] [N] veuve [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 9 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion).
DEBOUTE Madame [X] [N] veuve [U] de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation
CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à verser à Madame [X] [N] veuve [U] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] épouse [H] et Monsieur [O] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
