Cour d'appel, 22 février 2023. 21/05192

N° RG 21/05192 N° Portalis DBVX-V-B7F-NWGJ Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE Au fond du 18 mai 2021 RG : 21000734 [U] C/ S.A. ALLIADE HABITAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2023 APPELANTE : Mme [Y] [U] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Maud TRIBOLLET, avocat au barreau de LYON, toque : 2164 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/019685 du 01/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) INTIMÉE : S.A. ALLIADE HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 14 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Décembre 2022 Date de mise à disposition : 22 Février 2023 Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Par acte du 5 novembre 2014 la SA Alliade Habitat a loué à [Y] [U] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2]. Par acte du même jour, elle lui a donné à bail un stationnement (garage n°3) correspondant à son adresse. La bailleresse a fait délivrer le 29 septembre 2020 un commandement de payer la somme de 1 760,11 euros au titre de l'arriéré locatif et d'avoir à justifier de l'assurance habitation. Alliade Habitat justifie de son obligation issue de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 30 septembre 2020. Par exploit du 14 décembre 2020 notifié au Préfet du Rhône par voie électronique le même jour, SA Alliade Habitat a assigné [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d'obtenir : le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de l'assurance, l'expulsion immédiate de la preneuse au besoin avec la force publique, sa condamnation à lui payer 1 887,21 euros au titre des loyers et charges impayés outre le loyer et les charges au jour de l'audience, sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu'au départ effectif des lieux, sa condamnation à lui payer 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. A l'audience du 1er avril 2021, la SA Alliade Habitat a fait savoir qu'elle n'a pas été avisée d'une procédure de surendettement en cours, sa demande au titre des impayés étant actualisée à la somme de 422,85 euros arrêtée au 25 mars 2021, échéance de février 2021 incluse. Régulièrement citée, la défenderesse n'a pas comparu ni été représentée. Par jugement réputé contradictoire du 18 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a': constaté la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance à la date du 30 octobre 2020, autorisé la SA HLM Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de [Y] [U] et celle de tout occupant de son chef au besoin avec la force publique et un serrurier à défaut d'avoir quitté volontairement les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, condamné [Y] [U] à payer à Alliade Habitat : la somme de 422,85 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation arrêtés au 25 mars 2021 échéance de février 2021 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courantes à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux loués, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, rejeté toute autre demande contraire ou plus amples des parties, condamné [Y] [U] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, rappelé que l'exécution provisoire est de droit, ordonné la transmission par le greffe d'une copie du jugement au représentant de l'État dans le Département. Le juge a notamment retenu que : [Y] [U] n'a pas justifié sous un mois à compter du commandement de payer du 29 septembre 2020 de son assurance habitation à son bailleur ; La résiliation du bail est acquise par effet de la clause résolutoire incluse dans le bail et ce à compter du 30 octobre 2020 ; La mesure d'expulsion est fondée ; Le bail étant résilié, il ne peut être accordé aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ; Aucune circonstance ne justifie de déroger au délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; Alliade Habitat produit le bail, l'assignation et un relevé de compte. Sa créance est fondée en son principe et son montant pour l'arriéré impayé et pour l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2021. Le jugement a été signifié le 1er juin 2021. Appel a été interjeté par déclaration électronique du 15 juin 2021 par le conseil de [Y] [U] sur la résiliation judiciaire du bail, sur la mesure d'expulsion, sur sa condamnation à payer l'arriéré de 422,85 euros et sur les dépens. Par ordonnance du 28 juillet 2021, le délégué du Premier Président de la Cour d'appel de Lyon a fait droit à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire. Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2021, [Y] [U] demande à la Cour de': vu l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, infirmer le jugement en toutes ses dispositions. En conséquence et statuant à nouveau, débouter la SA Alliade Habitat de d'intégralité de ses prétentions, fins, moyens plus amples et/ou contraires, la condamner à payer à Maître [F] [D] la somme de 1 000 euros HT soit 1 200 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la condamner aux entiers dépens. L'appelante fait notamment valoir qu'elle était assurée contre les risques locatifs et que sa dette locative est apurée. Le conseil de Alliade Habitat n'a pas répondu au courrier de son conseil lui faisant valoir ces arguments. Elle a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire par voie judiciaire en référé. Elle soutient que son contrat d'assurance à la Macif est renouvelable par tacite reconduction, l'échéance annuelle étant au 1er avril. Le 9 septembre 2020, elle s'est rendue chez son assureur pour récupérer une copie de son attestation d'assurance responsabilité locative. La Macif a adressé cette attestation par courriel directement à la SA de HLM Alliade Habitat. Après réception du jugement, elle s'est rendue à la Macif le 8 juin 2021 pour vérifier l'envoi de l'attestation. Le responsable de la Macif a attesté de l'envoi. Elle a pensé que Alliade Habitat avait été satisfaite car l'attestation a bien précisé qu'elle était couverte du 1er avril 2020 au 31 mars 2021. Une clause de résiliation de plein droit du bail n'a d'effet qu'en cas d'absence de souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Or, elle-même était bien garantie. La jurisprudence interdit l'application de clause résolutoire contre un locataire dûment assuré qui omet de produire un justificatif à son bailleur dans le délai du commandement. Si ce justificatif est considéré comme tardif, la résiliation du bail ne peut être encourue. Elle se trouve dans une situation particulièrement précaire et a néanmoins tout mis en 'uvre pour apurer sa dette dans les meilleurs délais. Elle a 55 ans, est sans emploi et n'a que des allocations pour vivre : une APL de 231,50 euros et un RSA de 482,34 euros soit 713,84 euros de ressources. Son avis d'imposition de 2020 montre qu'elle a déclaré des ressources pour 4 255 euros. Elle vit dans ce logement depuis plus de six ans avec son fils qui est sans emploi et qui n'a pas de source de revenu. Elle a apuré sa dette avant la fin de la trêve hivernale pour éviter l'expulsion. Alliade Habitat lui a dit par téléphone que la régularisation de la situation conduirait à l'abandon des demandes. Sur les 1 760,11 euros visés au commandement de payer, il ne restait plus que 422,85 euros au jour de l'audience. Elle était à jour. A ce jour, elle paye son loyer ainsi qu'en atteste sa dernière quittance du 31 mai 2021. Elle a déposé une demande d'aide juridictionnelle. Elle bénéficiera de l'aide totale. Suivant conclusions en réponse et en appel incident notifiées par RPVA le 20 septembre 2021, la S.A Alliade Habitat demande à la Cour de': vu les articles 6, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1184 ancien du Code civil, 1240, 1719, 1728, 1729 et 1741 du Code civil, rejeter l'ensemble des demandes et prétention de [Y] [U], infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de constat en résiliation du bail pour non-paiement des loyers et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, Dès lors, En conséquence, constater et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers, confirmer le jugement sur l'expulsion, condamner [Y] [U] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux loués, la condamner à lui payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et l'appel outre les entiers dépens. L'intimée fait notamment valoir que': l'appelante communique pour la première fois une attestation d'assurance qui couvre la date du commandement de payer du 29 septembre 2020. Elle prend acte de l'assurance ; toutefois, la clause résolutoire est bien acquise pour non-paiement des loyers car deux mois après le commandement la dette était de 2 027,88 euros. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 décembre 2022 à 9 heures. A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2023. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour non-justification de l'assurance habitation Contrairement à que soutient la SA Alliade Habitat, le premier juge n'a pas rejeté sa demande de constatation de résiliation du bail pour cause de non-paiement des causes du commandement en ce que, la résiliation étant déjà acquise à son sens pour défaut de justification de l'assurance du logement, il n'était nullement besoin d'examiner l'autre moyen de droit aux fins de parvenir au constat de résiliation du bail. Par ailleurs, contrairement à ce qu'expose le conseil de Madame [U], la résiliation du bail est acquise faute d'avoir justifié de l'assurance dans le délai d'un mois à compter du commandement visant la clause résolutoire, quand bien même le logement était effectivement couvert par une assurance et quand bien même elle en aurait justifié postérieurement au délai d'un mois à compter du commandement. Selon l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le preneur doit assurer le logement contre les risques et en justifier au bailleur en lui remettant une attestation de son assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux. Ainsi, à défaut de justifier à son bailleur de son assurance dans le mois suivant le commandement visant la clause résolutoire, celle-ci est acquise de plein droit. Or, en l'espèce, il ressort des pièces produites par la locataire qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation de la part de la SA Alliade Habitat que celle-ci avait fait le nécessaire 20 jours avant même le commandement visant la clause résolutoire. En effet, son assureur a attesté avoir adressé le justificatif à SA Alliade Habitat le 9 septembre 2020 par mail ce qui n'a pas été démenti par Alliade Habitat qui d'ailleurs dans le dispositif de ses conclusions en appel n'a pas sollicité la confirmation du jugement ayant constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance mais a de manière fort surprenante demandé l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de constat de résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Elle a convenu que sa locataire a prouvé être bien assurée au jour de la délivrance du commandement de payer et qu'elle en prenait acte sans s'exprimer sur le point de savoir si elle avait été destinataire de l'information dès le 9 septembre et si elle avait été négligente ou non en délivrant un commandement visant la clause résolutoire y compris pour justifier de l'assurance. Dans ces conditions, Madame [U] ayant suffisamment établi qu'elle avait justifié à son bailleur du fait qu'elle disposait d'une assurance pour son logement vingt jours avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour non-justification de l'assurance responsabilité locative doit être rejetée et le jugement déféré infirmé sur ce point. Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et ses conséquences de droit Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail contient bien une clause résolutoire en son article 15. Le commandement de payer les loyers et charges vise bien de manière claire la clause résolutoire et date du 29 septembre 2020. Il comporte bien un décompte des sommes dues et le montant de la dette, le délai de deux mois pour se libérer et le risque, à défaut, d'une procédure de résiliation du bail et expulsion outre la possibilité de saisir le fonds de solidarité logement et son adresse. Le montant des causes du commandement est de 1 760,11 euros et n'a pas été contesté. Il est constant et non contesté que [Y] [U] n'a pas justifié sous deux mois à compter du commandement de payer du 29 septembre 2020 du paiement intégral des causes du commandement et sa dette locative à l'issue du délai de deux mois s'est même aggravée pour s'élever à la somme de 2 027,88 euros. Alliade Habitat démontre qu'elle a bien respecté les formalités à peine d'irrecevabilité de son action prévues à l'article 24 II et III de la loi de 1989 soit la notification de l'assignation au Préfet du Rhône et la notification du commandement de payer à la CCAPEX. Sa demande est donc recevable et bien-fondée. La résiliation du bail est acquise par effet de la clause résolutoire incluse dans le bail et ce à compter du 30 novembre 2020. La mesure d'expulsion et la substitution d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui aurait été dus si le contrat de bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux par suite de la remise des clefs constituent les conséquences de droit de la résiliation du bail. La demande de Madame [U] visant le débouté des demandes de Alliade Habitat ne peut être rejetée. La condamnation de Madame [U] à payer la somme de 422,85 euros arrêtée au 25 mars 2021 se justifiait ainsi que cela ressortait du décompte après un règlement de 920,03 euros par chèque du 19 mars 2021. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire avec l'octroi de délais de paiement rétroactifs Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet. En l'espèce, le conseil de Madame [U] n'a pas demandé expressément de délais de paiement visant la suspension de la clause résolutoire. Pour autant, elle fait expressément valoir que celle-ci, malgré ses moyens financiers modestes, s'est évertuée de bonne foi à apurer sa dette. Ce point n'a pas été démenti par Alliade Habitat qui n'a pas non plus fait valoir que cette locataire avait déjà reçu par le passé des mises en demeure et/ou commandement de payer visant la clause résolutoire. Il s'ensuit que cet impayé doit être considéré comme un premier incident depuis 2014. Il apparaît d'après le décompte produit que Madame [U] n'avait plus d'impayé au 13 avril 2021. Il n'est pas soutenu qu'elle ne paierait à nouveau plus ses loyers et charges. Dans ces conditions, la Cour accorde d'office à Madame [U], qui a eu à coeur d'apurer sa dette, des délais suspensifs rétroactifs de paiement jusqu'au 13 avril 2021 de sa dette locative qui a suspendu les effets de la clause résolutoire. La Cour constate que la dette est apurée et dit que la clause résolutoire est réputée de pas avoir joué. Dès lors, la Cour dit que le bail doit se poursuivre normalement, la mesure d'expulsion étant devenue sans objet tout comme la substitution de l'indemnité mensuelle d'occupation au loyer contractuel. Sur les mesures accessoires La Cour confirme la condamnation aux dépens de première instance de Madame [U], celle-ci étant effectivement en situation d'impayé locatif à ce stade. Compte tenu de la situation économique délicate de Madame [U], la Cour confirme le rejet de la demande de frais irrépétibles présentée par Alliade Habitat. A hauteur d'appel, la Cour considère que chaque partie a succombé en ses prétentions essentielles. En conséquence, chaque partie doit conserver la charge de ses propres frais et dépens d'appel. Ainsi, la Cour les déboute de leurs demandes respectives s'agissant des frais irrépétibles et des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance en date du 30 octobre 2020. Statuant à nouveau, Constate la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de la dette locative visée au commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2020 et ce à la date du 30 novembre 2020, Confirme la mesure d'expulsion et la substitution de l'indemnité d'occupation mensuelle au loyer contractuel au 30 novembre 2020, Confirme la condamnation de [Y] [U] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 422,85 euros au titre de sa dette locative arrêté au 25 mars 2021 échéance de février 2021 inclus outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, Accorde d'office à [Y] [U] des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et ce de manière rétroactive jusqu'au 13 avril 2021, Constate qu'à la date du 13 avril 2021, [Y] [U] a apuré sa dette locative, Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Dit que la mesure d'expulsion visant [Y] [U] et les occupants de son chef et que la mesure de substitution d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux deviennent sans objet, Dit que le bail liant [Y] [U] à la SA Alliade Habitat doit se poursuivre, Confirme le jugement déféré sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens de première instance, Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens d'appel, Déboute [Y] [U] et la SA Alliade Habitat de leurs demandes respectives sur les frais irrépétibles et les dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT