Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/04427

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [Z] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine BENOIT-GUYOD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/04427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5J5 N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDERESSE S.A. D’HABITATONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035 DÉFENDERESSE Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5J5 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 septembre 2018, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE a donné à bail à Madame [Z] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3766, 92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 janvier 2023. Par acte d'huissier en date du 25 avril 2023, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE a fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement et de production de l'attestation d'assurance, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,dire que le sort des meubles est soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécutioncondamner Madame [Z] [N] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3919, 21 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3766, 92 et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 janvier 2023, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience du 19 septembre 2023. Appelée à l'audience du 19 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, demandé par la défenderesse, dans l'attente de la décision du FSL. L'attestation d'assurance est présentée. A l'audience du 8 décembre 2023, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7171, 79 euros, selon décompte en date du 7 décembre 2023, novembre inclus. La bailleresse rappelle que l'attestation d'assurance est produite. Elle s'oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le loyer courant n'étant pas repris, la demande de FSL étant rejetée. Madame [Z] [N] qui s'était présentée à la première audience n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 15 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE justifie avoir saisi la CAF le 4 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 25 septembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2023, pour la somme en principal de 3766, 92 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Par ailleurs, absente à l'audience de plaidoirie, la défenderesse n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n'a pas repris le paiement du loyer courant et la dette augmente. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. Madame [Z] [N] étant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [Z] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société d' habitation à loyer modéré TOIT et JOIE produit un décompte démontrant que Madame [Z] [N] reste lui devoir la somme de 7171, 79 euros, les frais de poursuite étant retirés à l'audience, à la date du 7 décembre 2023, novembre inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [Z] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 7171, 79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3766, 92 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [Z] [N] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision est assortie de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 entre la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE et Madame [Z] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 mars 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE la somme de 7171, 79 euros (décompte arrêté au 7 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 sur la somme de 3766, 92 euros et à compter du 25 avril 2023 pour le surplus ; CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à la société d'habitation à loyer modéré TOIT et JOIE une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection